【正文】 “暢清園二期”項(xiàng)目地塊情況銷(xiāo)售面積：81000平米（其中公建面積：5988平米）容積率：施工情況：其中一棟樓已出地面二層證照情況：四證具備，銷(xiāo)售證正在辦理中項(xiàng)目情況：614層板式帶電梯住宅。一、該地塊優(yōu)勢(shì)分析根據(jù)奧運(yùn)規(guī)劃和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的集中分布，我們可以大致勾勒出亞奧商圈的輪廓：北四環(huán)以北、五環(huán)以南、京昌路以東、京承路以西。以前這一地區(qū)的核心區(qū)則僅限于安立路附近亞運(yùn)村段，主要包括：亞運(yùn)村、安慧里、安慧北里、慧忠里、慧忠北里等居住小區(qū)和周邊的商業(yè)配套。而隨著奧運(yùn)村的建設(shè)，這一商圈核心區(qū)的西移已成必然之勢(shì)，而東擴(kuò)也在悄然進(jìn)行。從即將完工的北辰路到整個(gè)奧運(yùn)網(wǎng)路的完成，一共要修建１２條道路，這１２條道路會(huì)使奧運(yùn)會(huì)后亞奧地區(qū)的出行更加暢通。目前，亞運(yùn)核心區(qū)幾乎沒(méi)有可開(kāi)發(fā)用地，奧運(yùn)結(jié)束后土地也會(huì)變得愈加稀少、寶貴。另外，目前地鐵四號(hào)線(xiàn)和十號(hào)線(xiàn)以及奧運(yùn)支線(xiàn)的征地拆遷工作已經(jīng)全面啟動(dòng)，將全面進(jìn)入施工階段。四號(hào)線(xiàn)、十號(hào)線(xiàn)一期（含奧運(yùn)支線(xiàn)）將與現(xiàn)有的地鐵一號(hào)線(xiàn)、環(huán)線(xiàn)、城鐵１３號(hào)線(xiàn)以及正在建設(shè)的五號(hào)線(xiàn)在多個(gè)地點(diǎn)交叉并形成換乘站，２００７年底建成通車(chē)后將打通城區(qū)大部分最繁華的地帶，不但能極大地緩解這一地區(qū)的交通擁堵?tīng)顩r，也必將會(huì)直接服務(wù)于２００８年的奧運(yùn)會(huì)，拉動(dòng)沿線(xiàn)地區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，使得本區(qū)域在在未來(lái)十年內(nèi)將更具發(fā)展?jié)摿﹂_(kāi)發(fā)商的強(qiáng)大實(shí)力，以及在長(zhǎng)期的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作中積淀的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，更重要的是開(kāi)發(fā)商具有對(duì)本案一期成功的操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)。該項(xiàng)目位于八達(dá)嶺高速路與北四環(huán)、北五環(huán)的三大城市快速主干道之間，是亞奧商圈商務(wù)發(fā)展軸的中心地段，有望以此為基礎(chǔ)構(gòu)筑一個(gè)引導(dǎo)客戶(hù)的區(qū)域價(jià)值認(rèn)知構(gòu)架。該項(xiàng)目位于八達(dá)嶺高速路與北四環(huán)、北五環(huán)的三大城市快速主干道之間，更位于中關(guān)村商圈、亞奧商圈、上地信息產(chǎn)業(yè)基地，這三大重要經(jīng)濟(jì)區(qū)域的交匯位置。利用三大主動(dòng)脈可以在有限時(shí)間內(nèi)迅速抵達(dá)任意目的地。 該區(qū)域的目標(biāo)客群具備比較明顯的特征，且質(zhì)素相對(duì)較高。是以中關(guān)村、亞運(yùn)村、上地信息產(chǎn)業(yè)基地的中層白領(lǐng)為主；客群年齡結(jié)構(gòu)范圍廣也是一大特點(diǎn)，大致在25－45歲之間；家庭結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，多以?xún)煽诨蛉谥覟橹?；教育背景基本為大?zhuān)以上學(xué)歷；家庭月收入：5000—10000元/月之間；交通工具：以中低檔轎車(chē)和公共交通為主要交通工具；居住偏好顯示出對(duì)未來(lái)的預(yù)期良好，追求較高的生活的品質(zhì)和品味。，城市機(jī)能相對(duì)完善。 本案所在區(qū)域?qū)儆诮?0年內(nèi)快速發(fā)展起來(lái)的現(xiàn)代化城區(qū)。在本區(qū)域內(nèi)，城市景觀資源和城市機(jī)能均可以支持中、高端住宅區(qū)的定位要求。7. 周邊一流的居住生態(tài)環(huán)境13000畝的國(guó)家森林公園以及200公頃生態(tài)碧波，打造出本區(qū)域無(wú)與倫比的居住環(huán)境，相鄰的奧林匹克公園采用對(duì)稱(chēng)格局，總共30多萬(wàn)平方米的公園廣場(chǎng)，更可容納30萬(wàn)人，水池、樹(shù)木、花草、雕塑小品及相關(guān)的商業(yè)、娛樂(lè)設(shè)施一應(yīng)俱全，完全滿(mǎn)足您休閑生活的需要。二、本案機(jī)會(huì)分析1 區(qū)域開(kāi)發(fā)的序列化推進(jìn)北部地區(qū)尤其是奧運(yùn)商圈周邊的土地資源已近十分緊缺，土地開(kāi)發(fā)成本極高。而本案所在區(qū)域是奧運(yùn)商圈西部極具潛力的發(fā)展區(qū)域。奧運(yùn)工程的進(jìn)一步大規(guī)模啟動(dòng)將為本區(qū)域的加速開(kāi)發(fā)提供持續(xù)有力的市場(chǎng)動(dòng)力。2 城市環(huán)境發(fā)展戰(zhàn)略以申奧為契機(jī)，北京市已經(jīng)把城市環(huán)境治理以及城市綠化賦予了攸關(guān)城市未來(lái)的重要戰(zhàn)略地位，包括清河在內(nèi)的項(xiàng)目周邊環(huán)境治理是可以期待的，更有意義的是，公眾對(duì)政府治理城市環(huán)境的決心和措施已形成樂(lè)觀的心理預(yù)期和堅(jiān)定信心。本案直接腹地內(nèi)，各種住宅產(chǎn)品的供應(yīng)都處于一個(gè)相對(duì)的過(guò)渡期。以上分析的該區(qū)域內(nèi)4個(gè)典型項(xiàng)目：倚林佳園、天和人家、澳林春天、清林苑；其中倚林佳園已向市場(chǎng)內(nèi)供應(yīng)450套左右，銷(xiāo)售已過(guò)85%；天和人家一期推出的200余套住宅、澳林春天四期的高層板樓目前銷(xiāo)售業(yè)已達(dá)到80%；而清林苑的400套住宅也已進(jìn)入銷(xiāo)售尾聲，使得目前這一區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)力度趨緩；形成了目前該區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的真空層。亞運(yùn)村及泛亞運(yùn)村地區(qū)日前正逐步、逐塊地開(kāi)發(fā)其區(qū)域內(nèi)的土地資源，目前區(qū)域內(nèi)部分已達(dá)到成品標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，帶動(dòng)著該地區(qū)市政環(huán)境的不斷完善，將對(duì)這一地區(qū)內(nèi)部環(huán)境質(zhì)素的提升形成有力支撐。5．區(qū)域環(huán)境市政工程的逐步完善而隨著奧運(yùn)村的建設(shè)，這一商圈核心區(qū)的西移已成必然之勢(shì)，而東擴(kuò)也在悄然進(jìn)行。從即將完工的北辰路到整個(gè)奧運(yùn)網(wǎng)路的完成，一共要修建１２條道路，這１２條道路會(huì)使奧運(yùn)地區(qū)建成相對(duì)發(fā)達(dá)的公路網(wǎng)絡(luò)，使得亞奧地區(qū)的出行更加暢通。同時(shí)加之城鐵4及11號(hào)線(xiàn)的進(jìn)一步延伸，使得這一地區(qū)的公共交通面貌呈現(xiàn)出喜人的局面。 上述四個(gè)項(xiàng)目的同本案類(lèi)似的板式建筑形式的主力戶(hù)型，基本上在100㎡～120㎡的二居以及130㎡～170㎡的三居之間。根據(jù)市調(diào)顯示，本區(qū)域內(nèi)的板樓內(nèi)的大面積戶(hù)型銷(xiāo)售狀況都比較理想。本區(qū)域良好的居住環(huán)境以及未來(lái)無(wú)限的升值空間，同時(shí)作為理想的第一居所所在地，吸引了大部分二次或三次置業(yè)的客戶(hù)群體。本案作為本區(qū)域內(nèi)唯一一個(gè)提供菜單式精裝修項(xiàng)目，將會(huì)對(duì)本區(qū)域內(nèi)在銷(xiāo)的項(xiàng)目造成極大的沖擊力。7．地塊的升值優(yōu)勢(shì)：因本案地處亞奧商圈，緊鄰?qiáng)W運(yùn)公園及京昌高速，地理位置和環(huán)境得天獨(dú)厚，市政交通路網(wǎng)正加緊建設(shè)，在奧運(yùn)會(huì)之前將會(huì)有極大改善，另外，在清河京昌高速西側(cè)將建設(shè)15萬(wàn)平米的大型商業(yè)設(shè)施，極大提高本地區(qū)的商業(yè)配套功能。諸多利好因素，與前幾年的地價(jià)相比，目前已突顯其升值空間，據(jù)市場(chǎng)考證及周邊項(xiàng)目的價(jià)格調(diào)查，目前地塊升值在10001500元。三、市場(chǎng)定位：項(xiàng)目處于亞運(yùn)村CLD（中央生活圈）、中關(guān)村CID（中央科技圈）和奧運(yùn)公園的西側(cè)的輻射地帶，針對(duì)這一地區(qū)部分樓盤(pán)的市調(diào)結(jié)果顯示，該區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格總