【正文】 x7總投資萬(wàn)元xx建設(shè)投資萬(wàn)元x其中建設(shè)期貸款利息萬(wàn)元x流動(dòng)資金萬(wàn)元 (八)不確定性分析盈虧平衡點(diǎn)分析盈虧平衡點(diǎn)=固定成本/（銷售收入可變成本銷售稅金及附加）= xx=63%,即實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)量達(dá)到設(shè)計(jì)能力的63%，則該項(xiàng)目可保本。敏感性分析敏感性分析詳見(jiàn)附表29。按投資方案進(jìn)行敏感性分析，銷售收入、建設(shè)投資、經(jīng)營(yíng)成本是影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的不確定因素，需要對(duì)銷售收入、建設(shè)投資、經(jīng)營(yíng)成本進(jìn)行敏感性分析，即分析當(dāng)銷售收入、建設(shè)投資、經(jīng)營(yíng)成本降低或者上升5%和10%時(shí)，其整個(gè)效益的變化情況。敏感性分析表序號(hào)項(xiàng)目變化率（%）內(nèi)部收益率（%）凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）投資回收期（年）基本情況09401銷售收入增加539791070172銷售收入減少520971051363建設(shè)投資增加57921025244建設(shè)投資減少526731044065經(jīng)營(yíng)成本增加541108586經(jīng)營(yíng)成本減少51840102739敏感性分析圖小結(jié)從盈虧平衡點(diǎn)分析的結(jié)果標(biāo)明，本項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)較低，項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。從敏感性分析表中和敏感性分析圖可以看出，該項(xiàng)目的盈利水平對(duì)銷售收入最為敏感，其次是建設(shè)投資成本，敏感度最低的是經(jīng)營(yíng)成本的變動(dòng)。如果銷售收入降低超過(guò)5%、建設(shè)投資增加5%，經(jīng)營(yíng)成本增加10%、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均小于基準(zhǔn)值8％，這說(shuō)明，該項(xiàng)目在銷售收入、建設(shè)投資方面適應(yīng)市場(chǎng)變化的能力一般，在經(jīng)營(yíng)成本方面具有一定的抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力。 (九)擔(dān)保情況分析擔(dān)保方式目前項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)展為收尾工程以及局部驗(yàn)收階段，由于未進(jìn)入綜合驗(yàn)收環(huán)節(jié)，項(xiàng)目資產(chǎn)暫時(shí)無(wú)法設(shè)定整體抵押。公司承諾，在我行貸款發(fā)放用于替換工行貸款的過(guò)渡期內(nèi)，公司將項(xiàng)目用地抵押給我行，待項(xiàng)目通過(guò)綜合驗(yàn)收后，在將項(xiàng)目資產(chǎn)整體抵押給我行。擔(dān)保能力的分析公司項(xiàng)目用地共xx大塊，分別為南逕灣項(xiàng)目用地以及xx項(xiàng)目用地。xx項(xiàng)目用地總面積為183702平方米，公司于2006年初以xx元/平米的價(jià)格向xxx工業(yè)區(qū)購(gòu)入，支付地價(jià)款合計(jì)約xx萬(wàn)元。該地塊權(quán)屬清晰，當(dāng)前狀況下可辦理抵押登記手續(xù)。2008年6月20日，經(jīng)xxx房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司評(píng)估，評(píng)估單價(jià)為436元/平方米，總價(jià)為8009萬(wàn)元，扣除應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)款1102萬(wàn)元，可抵押價(jià)值為6907萬(wàn)元。當(dāng)前，根據(jù)公司與xx工業(yè)區(qū)的協(xié)議，其中的約20萬(wàn)平米應(yīng)退回xx，作為公司購(gòu)入xx項(xiàng)目用地的對(duì)等條件，xx工業(yè)區(qū)已于2007年將20萬(wàn)平方米土地的退款xx萬(wàn)元退回公司帳戶，目前土地分割退回的手續(xù)正在辦理過(guò)程中。xx項(xiàng)目用地為公司股東單位xx倉(cāng)儲(chǔ)公司于2003年2月以10元/平方米價(jià)格購(gòu)入，價(jià)格十分優(yōu)惠，主要是因?yàn)楹屯▊}(cāng)儲(chǔ)公司為xxx集團(tuán)下屬企業(yè)，屬于xx政府重點(diǎn)支持的市屬國(guó)有企業(yè)。2004年8月29日，xx國(guó)際實(shí)業(yè)公司與xxx倉(cāng)儲(chǔ)有限公司簽署合作協(xié)議，xx項(xiàng)目用地以3458萬(wàn)元的價(jià)值列入新公司的注冊(cè)資本。參考南x(chóng)x土地的評(píng)估價(jià)格，xx項(xiàng)目用地的市場(chǎng)價(jià)格約為xx萬(wàn)元（以45萬(wàn)平方米計(jì)算），扣除優(yōu)惠地價(jià)后價(jià)格為xx萬(wàn)元（補(bǔ)交地價(jià)款為xx元/平方米）。除土地的價(jià)值外，截至到本報(bào)告日公司已在土地上投入的現(xiàn)金約xx億元，并在2008年下半年繼續(xù)投入現(xiàn)金約xx萬(wàn)元，合計(jì)現(xiàn)金投入預(yù)計(jì)為xx億元（項(xiàng)目注冊(cè)資本中的現(xiàn)金xx萬(wàn)元＋項(xiàng)目貸款xx萬(wàn)元）。考慮到土地資產(chǎn)的合理漲價(jià)因素，公司項(xiàng)目資產(chǎn)全部建成后，合計(jì)價(jià)值約為xx億元。以公司項(xiàng)目整體資產(chǎn)為xx億元貸款提供抵押擔(dān)保，初步測(cè)算抵押率約為51％。擔(dān)保意愿的分析公司以書(shū)面承諾，在項(xiàng)目通過(guò)綜合驗(yàn)收后提供整個(gè)項(xiàng)目的資產(chǎn)作為我行貸款的抵押物，在過(guò)渡期內(nèi)，公司提供項(xiàng)目用地作為抵押物。小結(jié)考慮到我行貸款主要用途為替換工行項(xiàng)目貸款，操作步驟為：（1）在我行額度獲批后，公司將先行提供xx萬(wàn)平方米用地抵押，我行發(fā)放貸款，公司用于替換工行現(xiàn)有貸款余額，并準(zhǔn)備公司下一步繼續(xù)向我行提用貸款；（2）公司辦妥xx項(xiàng)目用地分割退回手續(xù)后，將屬于公司名下的約45萬(wàn)平方米用地抵押給我行；（3）公司項(xiàng)目通過(guò)綜合驗(yàn)收后，公司將項(xiàng)目整體資產(chǎn)抵押給我行。以上（1）、（2）點(diǎn)為過(guò)渡期內(nèi)操作辦法，考慮到過(guò)渡期時(shí)間較短，辦理土地抵押具有較強(qiáng)的可操作性。公司股東實(shí)力雄厚，項(xiàng)目建成以后有較強(qiáng)的現(xiàn)金回籠能力，項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值充足，為xx億元貸款額度提供擔(dān)保，授信風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控。xxxxx行貸款余額表 截至:2008708 單位：萬(wàn)元序號(hào)金額放款日備注11000 以抵押方式發(fā)放2 20070611先以信用方式發(fā)放3 20070713以抵押方式發(fā)放450020070921先行以信用方式發(fā)放5100020071008以抵押方式發(fā)放6 20071121先以信用方式發(fā)放7 先以信用方式發(fā)放8100020080205先以信用方式發(fā)放9100020080205先以信用方式發(fā)放10 20080303先以信用方式發(fā)放11200020080324先以信用方式發(fā)放121100 先以信用方式發(fā)放合計(jì)xxxxx萬(wàn)元貸款以抵押方式發(fā)放，抵押物為xx項(xiàng)目一期用地，評(píng)估價(jià)xx萬(wàn)元，抵押率58％；其余貸款先以信用方式發(fā)放（考慮到公司近期將會(huì)繼續(xù)向xx行提用貸款，故先以信用發(fā)放的金額將會(huì)增加），待公司抵押物逐步完善，落實(shí)抵押擔(dān)保手續(xù)，并發(fā)起CMIS電子流在系統(tǒng)中增加抵押擔(dān)保。(十)綜合結(jié)論及授信安排綜合效益分析（1）利息收入。％，下浮10％％，％。作為xx集團(tuán)與xx集團(tuán)合資的倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目，在我行的授信業(yè)務(wù)中處于較低的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)。操作該筆授信業(yè)務(wù)，我行能夠在未來(lái)10年獲取穩(wěn)定的、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低的利息收入，利息收入金額約8700萬(wàn)元（24700/2*％**10）。（2）存款。2008年5月公司銀行存款xx萬(wàn)元，伴隨公司項(xiàng)目建成投產(chǎn)，存款將有進(jìn)一步增長(zhǎng)，根據(jù)對(duì)公司現(xiàn)金流的預(yù)測(cè)分析2009年公司日均存款突破xx萬(wàn)元；公司關(guān)聯(lián)公司xxx公司目前在我行存款余額超過(guò)xx萬(wàn)元；公司二期項(xiàng)目正在籌備中，二期倉(cāng)儲(chǔ)容量為40萬(wàn)立方，為了操作二期項(xiàng)目，公司計(jì)劃增資xx億元，如成功操作該筆貸款，增資資金將確定進(jìn)入我行，綜合效益十分明顯。（3）個(gè)金業(yè)務(wù)。根據(jù)公司工程可行性研究報(bào)告分析，公司一年的人均成本支出為x萬(wàn)元，月平均收入超過(guò)xx元。與公司開(kāi)展授信業(yè)務(wù)合作，公司將基本戶轉(zhuǎn)入我行，在我行辦理代發(fā)工資業(yè)務(wù)，將為我行帶來(lái)近150名個(gè)人中高端客戶，成為我行雙幣卡、交銀理財(cái)卡、沃德卡、基金、保險(xiǎn)等理財(cái)產(chǎn)品的交叉銷售客戶群。（4）國(guó)際業(yè)務(wù)。項(xiàng)目收入基本全部由國(guó)外匯入并全額結(jié)匯，預(yù)計(jì)1000萬(wàn)美元/年的國(guó)際結(jié)算量及結(jié)匯量。（5）其他聯(lián)動(dòng)效益。xx政府正在積極推進(jìn)“xxx”的戰(zhàn)略，日前xxx管理局以及xxx集團(tuán)有限公司同時(shí)成立，其中xx集團(tuán)有限公司的主要經(jīng)營(yíng)目的為對(duì)xx，重點(diǎn)對(duì)xx的岸線資源進(jìn)行統(tǒng)一管理和運(yùn)營(yíng)，當(dāng)前經(jīng)營(yíng)的重點(diǎn)為全力推進(jìn)與和記黃埔的4*10萬(wàn)噸集裝箱碼頭建設(shè)工作。作為未來(lái)幾年xx市政府經(jīng)濟(jì)工作的重中之重，xx集團(tuán)有限公司已經(jīng)成為各家商業(yè)銀行爭(zhēng)相競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)質(zhì)客戶。xx倉(cāng)儲(chǔ)有限公司作為高欄港現(xiàn)有的重大項(xiàng)目，我行與其開(kāi)展項(xiàng)目貸款合作，將迅速提升我行在xx港口、倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目貸款方面的影響力，有利于我行對(duì)xx港集團(tuán)有限公司的營(yíng)銷工作，為下一步順利開(kāi)展xx4*10萬(wàn)噸集裝箱碼頭的合作奠定基礎(chǔ)。xx均為國(guó)內(nèi)十分有影響力的企業(yè)集團(tuán)，該筆貸款將進(jìn)一步深化銀企之間的合作關(guān)系，其中xx集團(tuán)與xx集團(tuán)計(jì)劃合作的板材項(xiàng)目我行正在營(yíng)銷的關(guān)鍵時(shí)期。申請(qǐng)優(yōu)惠利率的原因（1）同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的需要。x行于2007年發(fā)放的xx億元項(xiàng)目貸款均以基準(zhǔn)利率下浮10%發(fā)放，x行也在積極為該司申請(qǐng)基準(zhǔn)下浮10%的項(xiàng)目貸款額度，為了在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中取得平等條件，故為該項(xiàng)目申請(qǐng)優(yōu)惠利率。（2）xx集團(tuán)的實(shí)力能夠確保該項(xiàng)目取得最優(yōu)惠利率。2008年，xx集團(tuán)財(cái)務(wù)公司大量歸集了xxx集團(tuán)及下屬企業(yè)的資金。根據(jù)xx集團(tuán)的安排，下屬公司從財(cái)務(wù)公司借入了大量資金償還了銀行利率水平相對(duì)較高的貸款?？傇u(píng)估（1）該項(xiàng)目在技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面均具有可行性。（2）該項(xiàng)目與xxx港務(wù)公司的xx萬(wàn)噸石化碼頭項(xiàng)目相互依托，有利于提升項(xiàng)目的總體競(jìng)爭(zhēng)力和抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力。（3）與項(xiàng)目展開(kāi)授信合作我行綜合收益明顯。授信安排客戶的世行評(píng)級(jí)為5級(jí)，業(yè)務(wù)評(píng)級(jí)為5級(jí)，PD評(píng)級(jí)為10級(jí)，以抵押方式發(fā)放的xx萬(wàn)元LGD評(píng)級(jí)為B級(jí)，先以信用方式發(fā)放的貸款LGD評(píng)級(jí)為D級(jí)。公司計(jì)劃提用項(xiàng)目貸款xx元，但考慮到物價(jià)上漲因素的影響以及進(jìn)入綜合驗(yàn)收階段后工程可能面臨局部微調(diào)及修理的可能性，結(jié)合公司目前在工行的貸款額度，此次公司向我行申請(qǐng)的固定資產(chǎn)貸款額度為xx萬(wàn)元，其中項(xiàng)目超支備用貸款額度xx萬(wàn)元。（1）授信安排綜上所述，建議給予xx倉(cāng)儲(chǔ)公司貸款額度xx億元，其中固定資產(chǎn)貸款xx萬(wàn)元，期限10年，一次性使用；流動(dòng)資金貸款xx萬(wàn)元，期限一年，循環(huán)使用；利率下浮10％；在項(xiàng)目未經(jīng)過(guò)綜合驗(yàn)收前，公司先提供xxx項(xiàng)目用地抵押，在項(xiàng)目通過(guò)綜合驗(yàn)收后，公司提供項(xiàng)目整體資產(chǎn)抵押。（2）還款安排還款安排按照公司最大限度提用項(xiàng)目貸款來(lái)設(shè)定，具體進(jìn)度如下還款進(jìn)度表 單位：萬(wàn)元年份200920102011201220132014201520162017還款金額1000x300030003000x30003000x合計(jì)xx萬(wàn)元（3）授信條件A、公司在我行開(kāi)立貸款專戶，貸款資金接受我行監(jiān)管，除替換x行原有貸款的新增項(xiàng)目貸款按進(jìn)度放款，專款專用；B、公司出具書(shū)面承諾，包括以下內(nèi)容：公司營(yíng)業(yè)收入全額回籠我行帳戶；公司在按進(jìn)度償還我行貸款本金后，方可進(jìn)行股東分紅；在我行額度獲批后，公司x億元增資款在我行帳戶進(jìn)行。部門(mén)負(fù)責(zé)人：主辦客戶經(jīng)理：協(xié)辦客戶經(jīng)理：41