【正文】 益評估 一、項目收益分析 評估測算出項目銷售收入 9270萬元（詳見附表 3— 3— 2），總成本費用即項目總投資 6128 萬，經(jīng)營稅金及附加 528 萬元，利潤總額 2614 萬元，所得稅 863萬元，稅后利潤 1751萬元。 項目銷售均價 =銷售收 9270 萬元247。可銷售面積 =4135元 /m2 。 靜態(tài)財務(wù)效益指標(biāo) 整個開發(fā)期投資凈利潤率 %，投資利稅率 %，資本金利潤率 %，資本金凈利潤率 %。 動態(tài)財務(wù)效益指標(biāo) 全部投資（稅后）的財務(wù)效益指標(biāo)為財 務(wù)內(nèi)部收益率 52%，財務(wù)凈現(xiàn)值（ ic=12%） 1122 萬，投資回收期為（含 2021年）。內(nèi)部收益率遠(yuǎn)高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率 12%經(jīng)濟(jì)效益較好，投 資回報較高，盈利能力強。 二、不確定性分析 盈虧平衡分析 根據(jù)項目銷售收入總額 9270萬元和可銷售面積 ,經(jīng)評估測算，銷售均價的盈虧平衡點為 2970元，銷售比例的盈虧平衡點為 70%，說明項目適應(yīng)市場變化的能力較強，抗風(fēng)險能力較強，銷售單價的下調(diào)空間和盈利空間較大，能夠較好地應(yīng)付市場價格波動的風(fēng)險。 敏感性分析當(dāng)銷售收入減少 10%，項目內(nèi)部收益率（全部投資、稅后）降為 37%，凈現(xiàn)值降為 699 萬元，投資回收期為 ，當(dāng)總投資增加 10%，項目內(nèi)部收益率降為 34%，凈現(xiàn)值減為 664 萬元，投資回收期為 年。計算表明本項目對總投資變動這一因素敏感性最強。 評估認(rèn)為，該項目盈利能力和抗風(fēng)險能力較強，經(jīng)濟(jì)效益較好，在財務(wù)效益方面可行。 第八章 銀行效益及風(fēng)險防范評估 一、銀行效益 有利于經(jīng)營行調(diào)整優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，培植優(yōu)良客戶，提高信貸資產(chǎn)質(zhì)量，降低不良貸款占比和提高收息率，實現(xiàn)利息收入 247萬。 有利于加快舊城改造，樹立良好的社會形象，同時密切銀政、銀企關(guān)系，使農(nóng)行在拓展城市業(yè)務(wù)中獲得政府更多的支持。 有利 于經(jīng)營行以貸引存，增加低成本存款資金。項目企業(yè)原在達(dá)州市中行開戶，現(xiàn)已在我行開立基本賬戶，現(xiàn)有存款余額 200萬元，同時貸款資金封閉運行和銷售收入歸行預(yù)計可增加存款 3000 萬元。如果本項目開發(fā)成功，接著還有二期工程可能帶來的良好效益。 有利于經(jīng)營行網(wǎng)點建設(shè)，吸引入駐商戶經(jīng)營資金的存款，同時輻射周邊企事業(yè)單位和居民存款。 如果對購房者發(fā)放按揭貸款，還能拓展中間業(yè)務(wù)，帶來中間業(yè)務(wù)收入，有利于銀行卡的發(fā)放和增加卡存資金沉淀。 二、市場和經(jīng)營管理風(fēng)險 項目最大的風(fēng)險在于能否成功實現(xiàn)招商 招租即第一還來源是否有保證。天洲商廈地處市中心黃金地段，優(yōu)勢明顯，加上通洲集團(tuán)的商場運作經(jīng)驗和較高的知名度、商譽，必能吸引眾多的商戶和消費者。但是達(dá)州市以前從沒有過如此大經(jīng)營面積的商場和一次出售 20 年經(jīng)營權(quán)的先例，必須有充分的應(yīng)對方案。 經(jīng)營面積大則不容易全部招租招滿，可以靈活應(yīng)變，一是調(diào)整賣場布置，根據(jù)招商情況增減不同種類商品的經(jīng)營面積；二是壓縮商場經(jīng)營面積，即減少出售 20 年經(jīng)營權(quán)的面積。按慣例，商場 4樓以上銷售招租難度較大，項目業(yè)主可以對 3 樓以上改變出售 20年經(jīng)營權(quán)方式，分割成小門面出售 產(chǎn)權(quán)，讓購買者自己選擇經(jīng)營如餐飲、茶樓、健身美容、保齡球館以及用于寫字間辦公。三是降價，根據(jù)不 同樓層的銷售進(jìn)度和市場反映大膽降價，達(dá)到購房者可以接受的價位。目的只有一個，就是盡可能的全部出售和招租。 一次性支付 20 年租金金額較大，可能有部分有意購買者難以承受，可以根據(jù)購房者的需要，采取各種付款方式包括分期付款、租轉(zhuǎn)售和按揭。 根據(jù)項目財務(wù)效益分析，該項目具有充足的現(xiàn)金流量，償債能力較好，抗風(fēng)險能力和價格下降空間較大。但是在出現(xiàn)還貸風(fēng)險時，應(yīng)及時采取降價和租轉(zhuǎn)售（即 20 年經(jīng)營權(quán)招租轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán) 出售）的措施來保證還貸。 三、擔(dān)保能力分析 根據(jù)經(jīng)營行與業(yè)主協(xié)商，擬用在建工程（含土地）抵押，作為第二還款來源。截止現(xiàn)場踏勘日，項目已實際完成投資 萬元，但是沒有考慮到土地和商業(yè)口岸的稀缺性增值潛力，同時該工程正在緊張建設(shè)之中，因此，貸款時應(yīng)由專業(yè)評估機(jī)構(gòu)對在建工程（含土地）進(jìn)行估價，用以明確抵押物市場價值，判斷其是否足值。 2021 年 1月 6日股東會決議一致同意，將一樓商鋪產(chǎn)權(quán)辦到龔雨個人名下，這有利于經(jīng)營行監(jiān)控抵押物和規(guī)避防范日后抵押擔(dān)保風(fēng)險。 第九章 結(jié)論及建議 評估認(rèn)為，天 洲商廈項目作為達(dá)州市“五個一”重點工程之一，符合達(dá)州市強商富區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路，是加快舊城改造、改善城市面貌、 完善城市功能的需要，得到了市委市政府的高度重視和大力支持。項目報建手續(xù)齊全，填補了達(dá)州市大型綜合性購物中心的空白，建成后。將成為達(dá)州市經(jīng)營面積最大、商品種類最齊全、服務(wù)功能最全面的購物娛樂中心和城市標(biāo)志性建筑。項目股東成都三秦工貿(mào)公司具有較強的經(jīng)營管理能力和市場開發(fā)經(jīng)驗，另一股東四川通洲集團(tuán)作為老字號百貨集團(tuán)，具有豐富的商場運作管理經(jīng)驗和較高的知名度商譽。本項目總投資估算合理，資金籌措方案合理可行，自有 資金已到位，前期資金投入真實，建設(shè)進(jìn)度較理想。項目能夠產(chǎn)生較為充足的現(xiàn)金凈流量，內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，經(jīng)濟(jì)效益好、盈利能力強，具有較好的抗風(fēng)險能力，在財務(wù)效益方面可行。項目有利于經(jīng)營行調(diào)整優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，增加存款、提高經(jīng)營效益以及密切銀政合作培植優(yōu)良客戶、樹立良好的社會形象。 評估認(rèn)為該項目可行，我行可以發(fā)放兩年期 2500 萬元項目貸款。建議完善以下手續(xù)后對該項目予以貸款支持： ① 督促通洲集團(tuán)依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，保證國有土地使用權(quán)證辦到項目業(yè)主名下。 ② 必須盡快把關(guān)聯(lián)企業(yè)占用資金 380萬元歸位，保證工程進(jìn)度和確保用于項目建設(shè)。 ③ 在建工程必須經(jīng)專業(yè)評估機(jī)構(gòu)評估價值，并依法辦理在建工程抵押登記手續(xù)，保證在建工程抵押合規(guī)合法、足值有效。 ④ 嚴(yán)格執(zhí)行項目監(jiān)管，項目貸款實行專戶管理、?？顚Ｓ谩⒎忾]運行，根據(jù)業(yè)主自籌資金到位情況，資金使用計劃和工程進(jìn)度分期分 批發(fā)放貸款，同時加強項目銷售收入歸行的監(jiān)管，確保按計劃首先歸還貸款。