【正文】 說明事項 深圳 市橫崗?fù)顿Y股份 有限公司于 2020 年 6 月計劃向 中國 農(nóng)業(yè) 銀行深圳分行 申請 6,000 萬元貸款，貸 款期限為 5 年 ，用于 君逸酒店 項目 裝修 工程 及支付工程款 。在此我們依 據(jù) 酒店經(jīng)營收入 優(yōu)先償還貸款進(jìn)行測算，不考慮 還貸期間 各股東的利潤分配。 因酒店用地與其他住宅等用地未分割，在成本測算求取地價時，我們先根據(jù)龍崗區(qū)基準(zhǔn)地價測算出宗地的完全地價，按實際繳納地價所占完全地價的百分比，計算酒店商業(yè)地價的總額。 評估報告名稱：深圳市 橫崗?fù)顿Y股份 有限公司 君逸酒店 開發(fā)項目貸款評估報告 評估 報告編號： [2020]X0602 號 評 估 機 構(gòu)： 深圳市 世聯(lián) 房地產(chǎn)評估 有限公司 評 估 日 期： 2020年 6 月 12日 至 2020年 6 月 22日 項目評估負(fù)責(zé)人：梁興安 ——世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司副總經(jīng)理、注冊房地產(chǎn)估價師、 注冊 土地估價師 周曉華 ——世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司副總經(jīng)理、估價顧問部經(jīng)理、注冊房地產(chǎn)估價師、造價工程師 項目評估參加人員：賴琳玲 ——世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司估 價顧問部項目經(jīng)理，注冊房地產(chǎn)估價師、 注冊 土地估價師 姜 巽 ——世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司估價顧問部 物業(yè)顧問 肖建龍 ——世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司估價顧問部 目 錄 一、報告摘要 ................................................................................................................ 1 評估假設(shè)和限制條件 ......................................................................................... 1 項目評估說明 ..................................................................................................... 2 承貸主體簡介 ..................................................................................................... 3 評估結(jié)論與建議 ................................................................................................. 5 二、貸款企業(yè)評估 ........................................................................................................ 8 貸款企業(yè)概況 ..................................................................................................... 8 經(jīng)營者素質(zhì) ....................................................................................................... 10 單位采用會計政策 ........................................................................................... 10 稅收政策 ........................................................................................................... 11 企業(yè)財務(wù)狀況及償債能力評估 ....................................................................... 11 企業(yè)已開發(fā)項目、在建項目及土地儲備 ....................................................... 14 貸款企業(yè)綜合評價 ........................................................................................... 14 三、項目概況與背景 .................................................................................................. 15 項目概況 ........................................................................................................... 15 項目建設(shè)合法性分析 ....................................................................................... 22 項目建設(shè)規(guī)模 ................................................................................................... 24 項目建設(shè)合作情況 ........................................................................................... 25 項目建設(shè)進(jìn) 展 ................................................................................................... 25 四、項目市場分析 ...................................................................................................... 26 深圳市經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析 ....................................................................................... 26 區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析 ................................................................................................... 30 項目 SWOT 分析及定位判斷 .......................................................................... 41 項目收入預(yù)測 ................................................................................................... 42 五、項目總投資估算與資金籌措 .............................................................................. 48 測算原則及前提條件 ....................................................................................... 48 項目總投資估算 ............................................................................................... 49 項目投資計劃 ................................................................................................... 51 項目資金籌措計劃 ........................................................................................... 52 六、項目經(jīng)濟(jì)效益分析 .............................................................................................. 53 酒店經(jīng)營收入及成本、費用、稅金測算 ....................................................... 53 項目利潤、投資利潤率 ................................................................................... 54 項目綜合經(jīng)濟(jì)效益分析 ................................................................................... 55 七、項目盈虧平衡分析和敏感性分析 ...................................................................... 57 項目盈虧平衡分析 ........................................................................................... 57 項目敏感性分析 ............................................................................................... 57 八、項目償債能力分析 .............................................................................................. 59 還款來源分析 ................................................................................................... 59 貸款償還期測算 ............................................................................................... 59 九、貸款方式及擔(dān)保能力分析 .................................................................................. 60 貸款方式分析 ................................................................................................... 60 貸款償還期測算 ............................................................................................... 62 十、銀行效益分析 ...................................................................................................... 63 十一、貸款風(fēng)險及防范措施 ...................................................................................... 64 貸款風(fēng)險 ......................................................................................................... 64 風(fēng)險防范措施 ................................................................................................. 65 十二、評估結(jié)論與建議 .............................................................................................. 66 借款企業(yè) ...................................................................................................