【正文】 ............................. 三、項目概況和建設(shè)情況評估 ..................................................... 四、項目市場情況評估 .......................................................... 五、投資估算與融資方案評估 ..................................................... 六、財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定 ........................................................ 七、財務(wù)效益評估 ............................................................. 八、不確定性分析 ............................................................. 九、銀行效益與風險防范措施評估 ................................................. 十、附表及附件 ............................................................... 一、項目評估結(jié)論 （一）項目受理情況 （簡要介紹項目的由來，客戶提出貸款申請的時間、金額、期限、利率，建設(shè)銀行受理并開始評估項目的時間、過程） 山東大舜天成置業(yè)有限公司成立于 1996年，具有房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)，是我行的長期客戶之一。 評估報告編號： 項目代碼： 借款人代碼： 中國建設(shè)銀行 山東大舜天成置業(yè)有限公司 （項目名稱） 房地產(chǎn)貸款項目評估報告 參 考格式 （評估報告完成日期： 年 月 日） 分（支）行 (部 )： 解放路支行 經(jīng)辦分行 (處 )： 解放路支行 評估認定行公章 年 月 日 直接評估人 (評估小組成員 ) 姓名 : 所在單位： 職稱 : 姓名 : 所在單位： 職稱 : 姓名 : 所在單位： 職稱 : … 評估審查人 姓名 : 所在單位： 職務(wù) : 職稱 : 姓名 : 所在單位： 職務(wù) : 職稱 : …… 評估審定人 姓名 : 所在單位： 職務(wù) : 職稱 : …… (本頁姓名打印 ) 聲 明 與 保 證 我們在此聲明與保證：此報告是按照《中國建設(shè)銀行房地產(chǎn)貸款項目評估暫行辦法》和有關(guān)規(guī)定，根據(jù)貸款申請人提供的和本人收集的資料，經(jīng)我們審慎調(diào)查、核實、分析和整理后完成的。報告 全面反映了客戶及項目最主要、最基本的信息，我們對報告內(nèi)容的真實性、準確性、完整性及所作判斷的合理性負責。該公司實力較強，市場占有率較高，競爭力較強，社會信譽良好，有較好的房地產(chǎn)開發(fā)履歷，截止 2020年 10月末 ,注冊資本 5055萬 元，總資產(chǎn) 。該項目占地面積 畝 ,規(guī)劃面積 90130平方米 ,地上建筑面積 75320平方米，地下建筑面積 14810平方米 ,投資總額 30943萬元 ,預(yù)計實現(xiàn)銷售收入 49500萬元 ,獲利 15907 萬元 ,收益率 16%。由于我處貸款期限于 4號樓經(jīng)營周期不匹配，我行在對該項目進行認真研究分析基礎(chǔ)上，為該公司申請辦理 1000萬元房地產(chǎn)開發(fā)貸款轉(zhuǎn)貸。 1）競爭優(yōu)勢： 該企業(yè)目前開發(fā)的“大舜天成”樓盤的的優(yōu)勢在于 (1)樓盤的質(zhì)量明顯高于其他樓盤，在濟南市少有可比者。 (3)周圍文化、經(jīng)濟環(huán)境較好，潛在用戶多。 (5)開發(fā)商的品牌和實力在本地得到一定程度認可，項目周邊的配套設(shè)施已經(jīng)非常齊全。現(xiàn)整個小區(qū)已經(jīng)銷售逾億元。 2）競爭劣勢： 房價較高，客戶群體范圍受到限制，存在一定的市場風險；但從目前情況來看，該樓盤憑借其高品質(zhì)已經(jīng)取得了廣泛的市場認可和較高的知名度和美譽度，該風險已大大減小。 2）間接收益 ：個人住房按揭貸款預(yù)計有 5000萬元，若按 10年期計算，利息收入為 2520 萬元，并且還會帶來保費、手續(xù)費、造價咨詢、工程監(jiān)理等中間業(yè)務(wù)入。 該項目面臨的系統(tǒng)風險主要有市場供求風險、周期風險、利率風險和政策性 風險。人民銀行利率于 10月份上調(diào)完畢，在今后幾年將會處于相對穩(wěn)定水平，因此對銀行利差收入、開發(fā)商融資成本和財務(wù)凈現(xiàn)值、按揭購房者的利息負擔影響較小，所以利率風險也較小。前期，我們認為市場風險是該項目面臨的較大風險，因為在濟南房地產(chǎn)市場 ,與該項目同檔次、同價位的房地產(chǎn)項目可謂鳳毛麟角，市場缺少較好的參照物，市場具體需求量很難精確估算出來，因此可能在銷售率及資金回收方面存在一定的風險，但從目前的銷售情況來看，該樓盤市場美譽度較高，銷售情況良好，該風險已大大減少。在 4樓預(yù)售及銷售的同時提供配套的個人住房按揭貸款，以促進房屋銷售，利用公司收回的售房款歸還流動資金貸款。該項目位于濟南市文化區(qū) 歷下區(qū)，人文環(huán)境較好，文化氛圍濃厚，周圍有 17所高校及多家商業(yè)、娛樂場所，正所謂“名苑伴名校，花香伴書香”， 是非常適合居住的理想場所。小區(qū)規(guī)劃合理，配套設(shè)施齊全。 （ 2）符合行業(yè)規(guī)劃要求 自八十年代開始，中國的房地產(chǎn)業(yè)進入持續(xù)性發(fā)展時期?，F(xiàn)在居民購房時十分看中房屋的質(zhì)量，“規(guī)劃設(shè)計是否合理，功能設(shè)施是否齊全，物業(yè)管理是否完善”都成了他們買房時最關(guān)心的問題，但是“房屋自有率低，住房面積小”、“小區(qū)缺乏整體規(guī)劃，附屬設(shè)施不完備”的問題依然存在。因此本項目符合行業(yè)規(guī)劃的要求。該公司正是順著政策的東風，堅決走“精品”和可持續(xù)發(fā)展路線，因此本項目的實施對加快城市建設(shè)步伐、盡早實現(xiàn)城市總體規(guī)劃、提高居民生活質(zhì)量都將發(fā)揮推動作用。 （調(diào)查項目的實際進展情況并對預(yù)計工程進度、銷售計劃進行分析） 、施工、監(jiān)理情況評估（主要分析上述單位的資質(zhì)、業(yè)績及參與本項 目 有 關(guān) 人 員 的 技 術(shù) 水 平 ） （調(diào)查項目的環(huán)境狀況，并分析項目建設(shè)對周邊環(huán)境的影響） 項目整個工程計劃 2020 年底前全部完成；目前已銷售過半。 項目的設(shè)計、施工、監(jiān)理情況評估 單體設(shè)計：舜風世紀花園為一高檔住宅組團，按照借鑒歐式風格，兼顧濟南特色為主體的設(shè)計思路，小區(qū)內(nèi)多層、小高層、高層相結(jié)合，形成立體景觀效果，充分展示了該項目的別致、大氣。根據(jù)選定目標客戶的需求，設(shè)觀景陽臺，主臥室視野寬廣。已基本售完的多層也基本以三室兩廳、躍式為主。上述施工企業(yè)資質(zhì)等級均在三級以上，與開發(fā)公司保持多年的合作關(guān)系，以往工程質(zhì)量均達到優(yōu)良標準。 工程監(jiān)理：經(jīng)招標擇優(yōu)選定濟南工程建設(shè)監(jiān)理公司、濟南市建筑設(shè)計院監(jiān)理公司、中建設(shè)計院建立公司。該項目位于濟南市文化區(qū) 歷下區(qū)，人文環(huán)境較好，文化氛圍濃厚，周圍有 17所高校及多家商業(yè)、娛樂場所，正所謂“名苑伴名校，花香伴書香”，是非常適合居住的理想場所。該項目在完善基礎(chǔ)配套設(shè)施的基礎(chǔ)上還為小區(qū)業(yè)主提供住戶專用豪華會所 6000余平方米 ,集健身、娛樂、休閑、購物、學(xué)習(xí)、商務(wù)服務(wù)為一體，在濟南市尚無先例 。 四、項目市場情況評估 1. 房地產(chǎn)投資環(huán)境評估 符合國家政策要求、行業(yè)規(guī)劃要求及濟南市城市發(fā)展規(guī)劃。該公司正是順著政策的東風，堅決走“精品”和可持續(xù)發(fā)展路線，因此本項目的實施對加快城市建設(shè)步伐、盡早實現(xiàn)城市總體規(guī)劃、提高居民生活質(zhì)量都將發(fā)揮推動作用。該項目所處地段 IT行業(yè)高層管理人員、律 師教授等高級知識分子、私營業(yè)主比較集中，這一層次的消費群正是該項目的目標客戶，據(jù)調(diào)查這一人群月均收入在 650020200元以上，約占濟南市人口的 3%左右，他們對生活充滿信心，積極上進，能接受新鮮事物，對高檔住宅有較強的需求。 隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展及一些房地產(chǎn)銷售中介機構(gòu)的出現(xiàn)，目前房地產(chǎn)經(jīng)營方式多種多樣。 （ 1）供求情況 濟南市 2020年房地產(chǎn)開發(fā)投資 61元，比上期增長 %,隨著住房體制改革的深化、福利性分房體制的取消及貨幣化分房體制的實行，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供銷兩旺的局面 ,但是中低擋住宅的開發(fā)過于集中，房價 20203000元的住宅小區(qū)隨處可見，市場逐漸趨于飽和，所以針對部分高檔消費者的需求，開發(fā)高檔住宅小區(qū)，具有一定的市場潛力。 （ 2）價格分析 目前，濟南市高檔小區(qū)市場銷售價格如下： 明細 名稱 位置 建筑面積(平方米 ) 銷售價格元/平方米 銷售情況 備注 大明翠庭 明湖北路 25層住宅樓 30000 5300一層起價 已售 60% 每增加一層每平方米增加 80元 三箭銀苑 民生大街 22號 70000 5680 一層起價 已售 80% 每增加一層每平方米增加 80元 中創(chuàng)開元高層 開元山莊內(nèi) 11000 4350 一層起價 已售 90％ 每增加一層 每平方米增加 100元 泉景四季花園 英雄路南段 65000 4530 一層起價 已售 75％ 每增加一層每平方米增加 100元 根據(jù)目前的市場價格，舜風世紀花園同期高檔樓盤大致在每平方米 40006000元；同檔次樓盤總量中舜風世紀花園約占 16%左右，同時根據(jù)市場調(diào)查，該項目在綜合品質(zhì)方面比同期高檔樓盤略勝一籌，在實際銷售過程中很多客戶對 6000元以上的定位尚能接受，特別是對居家辦公情有獨鐘，小高層的銷售情況表明，本項目有較強的競爭力。但公司準備采取多種措施，力爭做到該項目“造價高標準更高”。該小區(qū)施工過程中準備采用多種新型節(jié)能建材，采取多種先進的施工工藝，力爭在保證工程質(zhì)量的同時節(jié)約建設(shè)開支，努力建成真正意義上的“ AAA”級智能化，高檔社區(qū)。該項目戶形設(shè)計充分體現(xiàn) 21世紀全新理念，全部兩衛(wèi)設(shè)計，單戶 100200平米不等，以人為本，主客分明，戶戶精彩；科技含量高，小區(qū)嚴格按照國家建設(shè)部“ AAA”級住宅性能標準設(shè)計，達到超二星級智能化標準，并且被科技部、建設(shè)部科技司評為“優(yōu)秀智能化社區(qū)”。該項目各項手續(xù)完備。 （ 5）銷售前景分析 該項目所處地段 IT行業(yè)高層管理人員、律師教授等高級知識分子、私營業(yè)主比較集中，這一層次的消費群正是該項目的目標客戶，據(jù)調(diào)查這一人群月均收入在 650020200元以上，約占濟南市人口的 3%左右，他們對生活充滿信心，積極上進，能接受 新鮮事物，對高檔住宅有較強的需求。