【正文】 ： 購(gòu)物中心管理有明確的工作流程，以進(jìn)行催收租金等例行性工作。 對(duì)行政作業(yè)也制訂了明確的管理規(guī)范，如收取租金標(biāo)準(zhǔn)須一季評(píng)估一次。 ?組織結(jié)構(gòu) ：一個(gè) 20萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心，一般有 20個(gè)管理人員，包括購(gòu)物中心經(jīng)理、不動(dòng)產(chǎn)管理專(zhuān)員、專(zhuān)員助理、工程師、技術(shù)人員、停車(chē)場(chǎng)管理、商場(chǎng)租賃人員等。不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)等大多外包，可使人員任用較有彈性。 ?.采取各種策略提高出租率以增加收入： 提高廣告曝光率，增加知名度；制作簡(jiǎn)介手冊(cè)、海報(bào)；發(fā)放、郵寄宣傳品；與承租戶保持良好關(guān)系，定期作意見(jiàn)調(diào)查等。 ?招商條件 ：購(gòu)物中心與承租戶的租約大都以2~3年為主，押金在 2~3月租金之間。對(duì)具競(jìng)爭(zhēng)性的主力商店，要比其它的商店條件低。 完善的管理方式 2021年 7月 8日 保密文件、版權(quán)所有 第 47頁(yè) 百年城集團(tuán)商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告 從國(guó)際先進(jìn)購(gòu)物中心的發(fā)展，我們看到在中國(guó)發(fā)展 Shopping Mall 應(yīng)該注意以下四點(diǎn) 得到消費(fèi)者的認(rèn)同 處理好規(guī)模與效益 的關(guān)系 實(shí)現(xiàn)有序競(jìng)爭(zhēng) 形成集體競(jìng)爭(zhēng)力 使消費(fèi)者 形成到 Mall 購(gòu)物 的 習(xí)慣 1 2 3 4 ?基本特點(diǎn)是規(guī)模大： 一般的 Mall都在 10萬(wàn) － 20萬(wàn)平方米之間，大的可達(dá)到 .40萬(wàn) － 50萬(wàn)平方米。 ?獲利為標(biāo)準(zhǔn)的： 任何一種商業(yè)形態(tài)、選擇都是以是否獲利為標(biāo)準(zhǔn)的。 Mall雖然 以規(guī)模取勝，但并不是規(guī)模越大越好。 ?24億到 30億元的銷(xiāo)售額： 城鄉(xiāng)結(jié)合部建一個(gè) 30萬(wàn)平方米的 Mall，每年每平方米保本銷(xiāo)售額大致不能少于 800 1000元，全年 Mall 總的銷(xiāo)售額為 24億到 30億元。 ?吸引消費(fèi)者是關(guān)鍵： 要實(shí)現(xiàn)Mall的 銷(xiāo)售額，必須保證適當(dāng)?shù)娜肆鲾?shù)量，吸引更多的消費(fèi)者來(lái)購(gòu)物成為 Mall 生存與發(fā)展、及時(shí)收回成本獲得贏利的關(guān)鍵。 ?實(shí)現(xiàn)贏利的關(guān)鍵是得到 消費(fèi)者的認(rèn)同： 從而吸引越來(lái)越多的消費(fèi)者前來(lái)購(gòu)物，為消費(fèi)者創(chuàng)造和提供滿足消費(fèi)需求的一切條件，真正實(shí)現(xiàn)以人為本。 ?國(guó)外比較成功的 Mall都崇尚顧客第一、消費(fèi)者至上的經(jīng)營(yíng)理念 。 經(jīng)常為顧客提供咨詢，解決顧客困難，協(xié)助辦理退換貨手續(xù)，創(chuàng)建優(yōu)雅的購(gòu)物環(huán)境。但是目前國(guó)內(nèi)許多的購(gòu)物中心大多還不具備這一條件。因此，能不能創(chuàng)造一個(gè)讓消費(fèi)者滿意的購(gòu)物環(huán)境成為今后國(guó)內(nèi) Mall發(fā)展的重要因素之一。 ?有硬件條件的要求： 位于中心城市或交通要上，具有實(shí)力的 13 家主力店，主力店的面積不少于總購(gòu)物面積的 1/4，專(zhuān)門(mén)店、時(shí)尚店、餐飲娛樂(lè)等其他專(zhuān)業(yè)店不少于 200家。 ?Mall代表著一種管理體系 。Mall 的管理組織能否通過(guò)統(tǒng)一的運(yùn)作規(guī)劃既使各店成為統(tǒng)一的整體，又使各個(gè)店形成自己的獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格，突出自己商品品牌，這是 Mall管理的一個(gè)難題。 ?Mall內(nèi)部同種零售業(yè)態(tài)之間的競(jìng)爭(zhēng)是否有序 ：影響著 Mall 的正常運(yùn)行，這要在 Mall 引入店鋪時(shí)就充分考慮以避免重復(fù)競(jìng)爭(zhēng)及過(guò)度競(jìng)爭(zhēng) ?綜合消費(fèi)還未成為消費(fèi)主流 雖然當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)有了很大 的發(fā)展，人民生活水平也不斷提高。消費(fèi)者消費(fèi)水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)都有了很大程度的改善。但目前我國(guó)居民的總體消費(fèi)水平仍處于中下等，綜合消費(fèi)還未成為消費(fèi)主流 ?關(guān)鍵是引導(dǎo)消費(fèi)者的購(gòu)物習(xí)慣 ： 作為國(guó)外 Mall發(fā)展的條件之一— 汽車(chē)購(gòu)物在國(guó)內(nèi)尚未成為習(xí)慣。因此， 購(gòu)物中心能不能引導(dǎo)消費(fèi)者的購(gòu)物習(xí)慣 將成為購(gòu)物中心發(fā)展的關(guān)鍵因素 。 2021年 7月 8日 保密文件、版權(quán)所有 第 48頁(yè) 百年城集團(tuán)商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告 商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析 2021年 7月 8日 保密文件、版權(quán)所有 第 49頁(yè) 百年城集團(tuán)商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告 通過(guò)前面的分析，新華信得出了三種熱點(diǎn)模式的比較分析 名稱(chēng) 定位 規(guī)劃 資金 招商 經(jīng)營(yíng) 出租模式 購(gòu)物中心 要求很高 對(duì)于業(yè)態(tài)組合，業(yè)種的豐富度和品牌要求極高 對(duì)自有資金要求極高；采用只租不售的方式，經(jīng)營(yíng)回收期長(zhǎng) 引進(jìn)有品質(zhì)的主力店是關(guān)鍵；各店鋪之間形成有序的競(jìng)爭(zhēng)是必要條件 要求形成一套完善的管理體系，一般由專(zhuān)業(yè)的公司來(lái)經(jīng)營(yíng)，以實(shí)現(xiàn)物業(yè)增值 出售模式 小商品城 要求一般，但呈上升趨勢(shì) 對(duì)業(yè)態(tài)組合、業(yè)種等有一定要求 由于規(guī)模較小相對(duì)資金要求較低，從長(zhǎng)期看，主要以租為主，對(duì)自有資金要求不斷提高 隨著投資者越來(lái)越理性，對(duì)于招商的要求越來(lái)越大，由注重營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新向注重品質(zhì)創(chuàng)新轉(zhuǎn)化 對(duì)經(jīng)營(yíng)的要求日趨提高 訂單模式 采用訂單方式，在協(xié)議開(kāi)始 已經(jīng)確定定位 對(duì)如何發(fā)揮協(xié)議伙伴之間的組合要求極高 由于有主力店投資，很大程度上減少了自有資金的壓力 在開(kāi)業(yè)前已經(jīng)確認(rèn)了主力店，主要是協(xié)調(diào)好主力店與其他店鋪的關(guān)系 要求有一套完善的管理體系，對(duì)專(zhuān)業(yè)人才的要求提高 2021年 7月 8日 保密文件、版權(quán)所有 第 50頁(yè) 百年城集團(tuán)商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告 新華信認(rèn)為，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)突出的幾個(gè)變化將表現(xiàn)在土地價(jià)格短期內(nèi)的增長(zhǎng)、利潤(rùn)率的下降和房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的減少 ?短時(shí)期內(nèi)土地價(jià)格的增長(zhǎng)伴隨土地出讓政策的改變不可避免，部分地區(qū)可能出現(xiàn)增速過(guò)快的局面，中長(zhǎng)期內(nèi)，土地價(jià)格將會(huì)對(duì)短期的增速進(jìn)行修正，但土地資源的短缺決定，價(jià)格不會(huì)低于現(xiàn)有水平 ?開(kāi)發(fā)成本的增加、供需結(jié)構(gòu)性矛盾、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇和成本構(gòu)成的逐漸透明可能導(dǎo)致利潤(rùn)的整體下滑，市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)法則決定房地產(chǎn)市場(chǎng)中將走向成熟，行業(yè)整體利潤(rùn)將逐漸趨于穩(wěn)定合理 ?土地價(jià)格和出讓方式市場(chǎng)化導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)進(jìn)入門(mén)檻提高，一批規(guī)模小、資質(zhì)差的企業(yè)將被逐漸淘汰，行業(yè)內(nèi)企業(yè)的整體質(zhì)量將得到提高 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 價(jià)格 利潤(rùn) 總成本 土地價(jià)格、開(kāi)發(fā)成本、利潤(rùn)發(fā)展趨勢(shì)示意圖 資料來(lái)源：新華信分析 2021年 7月 8日 保密文件、版權(quán)所有 第 51頁(yè) 百年城集團(tuán)商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告 商業(yè)房地產(chǎn)未來(lái)的市場(chǎng)空間巨大，并且商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的改造勢(shì)在必行。針對(duì)這三種熱點(diǎn)模式，新華信認(rèn)為，其未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)如下 出租模式－購(gòu)物中心 – 一體化開(kāi)發(fā)將配合購(gòu)物中心發(fā)展成為開(kāi)發(fā)的主導(dǎo)模式； – 購(gòu)物中心將成為未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主要業(yè)態(tài)； – 某些一線旅游城市與二線城市將成為新開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)； – 市郊購(gòu)物中心將成為發(fā)展重點(diǎn)； – 購(gòu)物中心平均規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大； – 根據(jù)消費(fèi)者的需求，業(yè)態(tài)及業(yè)種將進(jìn)一步豐富； – 將形成完善的經(jīng)營(yíng)體系和管理流程。 訂單模式 – 訂單地產(chǎn)將成為商業(yè)地產(chǎn)的主要發(fā)展形式； – 對(duì)主力店的品質(zhì)和業(yè)態(tài)組合要求將進(jìn)一步提高； – 與合作伙伴的配合將進(jìn)一步加深； – 對(duì)管理和規(guī)劃的要求將更加提升； – 對(duì)復(fù)合型管理團(tuán)隊(duì)的要求日益增加； 出售模式－小商品城 – 小商品市場(chǎng)將面臨大規(guī)模的升級(jí)和改造； – 受到連鎖經(jīng)營(yíng)和專(zhuān)業(yè)專(zhuān)賣(mài)店的沖擊和擠壓越來(lái)越激烈； – 綜合和零售市場(chǎng)減少、專(zhuān)業(yè)和批發(fā)市場(chǎng)增加； – 食品和服裝攤位減少、五金電料類(lèi)、家具類(lèi)、金屬材料類(lèi)、建筑及裝飾材料類(lèi)的攤位則在逐年上升； – 由粗放型管理向規(guī)范化管理轉(zhuǎn)變 – 出售比重不斷下降，長(zhǎng)期來(lái)看以租為主。 2021年 7月 8日 保密文件、版權(quán)所有 第 52頁(yè) 百年城集團(tuán)商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告 附錄：萬(wàn)科企業(yè)特別研究 專(zhuān)業(yè)化模式研究 管理模式研究 品牌模式研究 2021年 7月 8日 保密文件、版權(quán)所有 第 53頁(yè) 百年城集團(tuán)商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告 萬(wàn)科專(zhuān)業(yè)化模式研究 2021年 7月 8日 保密文件、版權(quán)所有 第 54頁(yè) 百年城集團(tuán)商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告 萬(wàn)科是中國(guó)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)近 20年發(fā)展歷程中最為成功的企業(yè)之一，在公司發(fā)展的 19年間，萬(wàn)科始終保持著持續(xù)的增長(zhǎng)速度，不斷的發(fā)展壯大 010203040506070809010011090 91 92 93 94 95 96 97 98 99 2021 2021 2021 2021資產(chǎn)凈資產(chǎn)乘冪 ( 資產(chǎn))乘冪 ( 凈資產(chǎn))萬(wàn)科公司 19902021年總資產(chǎn)凈資產(chǎn)情況圖 以房地產(chǎn)為主業(yè)調(diào)整發(fā)展 多元化發(fā)展 伴隨新一輪擴(kuò)張的快速發(fā)展 單位：億元 2021年 7月 8日 保密文件、版權(quán)所有 第 55頁(yè) 百年城集團(tuán)商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告 專(zhuān)業(yè)化發(fā)展之路 —— 萬(wàn)科在成長(zhǎng)的過(guò)程中，不斷調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，進(jìn)行了由多元化向?qū)I(yè)化的轉(zhuǎn)變，并堅(jiān)持走專(zhuān)業(yè)化的發(fā)展道路，享有“減法萬(wàn)科”美稱(chēng) 企業(yè)成立 進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域并改制，公開(kāi)募資2800萬(wàn) 在深交所掛牌交易，募資 1984 1988 1991 1993 2021 2021 1997 2021年 多元化發(fā)展期 房地產(chǎn)為核心 萬(wàn)科 的成長(zhǎng)過(guò)程 ? 以貿(mào)易為起點(diǎn)，初步形成了商貿(mào)、工業(yè)、房地產(chǎn)和文化傳播四大經(jīng)營(yíng)架構(gòu) 發(fā)行 B股，募集資金 ? 開(kāi)始全國(guó)性擴(kuò)張，在全國(guó)十三個(gè)城市投資房地產(chǎn)項(xiàng)目 ? 開(kāi)發(fā)品種涉及住宅、寫(xiě)字樓、商鋪、酒店和保稅倉(cāng)等 1994 專(zhuān)業(yè)化減法之路 ? 確立了城市居民住宅為公司的主導(dǎo)業(yè)務(wù) ? 投資重點(diǎn)集中于深圳、上海、北京、天津 ? 投資品種集中于住宅開(kāi)發(fā) ? 分期轉(zhuǎn)讓持有的 30多家企業(yè)股份 ? 創(chuàng)立萬(wàn)科品牌 新一輪擴(kuò)張 增資配股募資 ?向中國(guó)百萬(wàn)人口以上城市擴(kuò)張，進(jìn)行跨地域經(jīng)營(yíng) ?加強(qiáng)土地儲(chǔ)備 ?積極拓寬融資渠道，進(jìn)行信托、海外融資等 精細(xì)化專(zhuān)業(yè)發(fā)展 ?產(chǎn)品布局：引入 “ 活躍長(zhǎng)者 ” 房型 ?發(fā)展區(qū)域：以珠三角、長(zhǎng)三角與環(huán)渤海灣地區(qū)為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，同時(shí)進(jìn)行其他城市的發(fā)展 增資配股募資 2021 發(fā)行公司債券，募資 15億元 仍以銀行為主要融資渠道，不斷降低銀行融資的比重，積極找尋新的融資工具 2021年 7月 8日 保密文件、版權(quán)所有 第 56頁(yè) 百年城集團(tuán)商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告 萬(wàn)科的發(fā)展有三個(gè)十年的階段：多元化發(fā)展、專(zhuān)業(yè)化發(fā)展、專(zhuān)業(yè)化精細(xì)發(fā)展 19841993 19942021 20212021 解決生存問(wèn)題，并嘗試多元化 提出日本 的 綜合商社 的模式 完成了多元化向?qū)I(yè)化的轉(zhuǎn)化 由專(zhuān)業(yè)化向精細(xì)化轉(zhuǎn)化 注重營(yíng)銷(xiāo)和售后服務(wù)（建立物業(yè)管理） 索尼 香港新鴻基 美國(guó) PULTE homes ? 鎖定終身客戶、延長(zhǎng)產(chǎn)品線 ? 提倡零缺陷質(zhì)量文化、關(guān)注客戶需求、與合作伙伴共同成長(zhǎng) 發(fā)展階段 發(fā)展戰(zhàn)略 戰(zhàn)略重點(diǎn) 標(biāo)桿企業(yè) ? 注重品質(zhì)：能夠讓客戶終身追隨的先決原因首