【正文】 案例：一家超級大盤的發(fā)展商，已經(jīng)完全拋棄其項目發(fā)展的成功經(jīng)驗，在其大盤還遠(yuǎn)未進(jìn)入尾聲之時，即成功的向酒店業(yè)和零售業(yè)轉(zhuǎn)型，目前，其擁有的酒店業(yè)和大型購物中心的市值，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的資產(chǎn)。這是一條從房地產(chǎn)向其它行業(yè)轉(zhuǎn)型的最佳方式。一方面，可以有效的消化房地產(chǎn)開發(fā)中獲取的利潤，另一方面，作為難以再繼的優(yōu)良資產(chǎn)，酒店和大型購物中心一旦建立成功，不僅可以獲取大量的現(xiàn)金，而且可以根據(jù)投資節(jié)奏，隨時從銀行獲得大筆信貸，為投資任何一個新行業(yè)作資金實力的支持。換句話說，即是將大筆利潤存于酒店和零售業(yè)的不動產(chǎn)價值中。 當(dāng)然，同時有相當(dāng)多的企業(yè)在爭取上市，或者干脆買殼上市，但如果這些上市沖動是為了套取更多的資金來發(fā)展房地產(chǎn)的話，那么，與那些掙了大錢涉足證券，以期控制更優(yōu)秀可持續(xù)發(fā)展的行業(yè)的資本轉(zhuǎn)型的想法相比，就差得多了，盡管目前大陸證券業(yè)中所提供的體制和優(yōu)良資產(chǎn)很少，但在國際市場上，依然是有很多機(jī)會的。同樣的道理，我們在分析一些房地產(chǎn)企業(yè)投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、高速路以及大學(xué)城時，也是兩方面看問題，是為了套用投資房地產(chǎn)更多的資金，還是真正想實現(xiàn)價值轉(zhuǎn)型。我們認(rèn)為，后者優(yōu)于前者。 案例：一家以投建基礎(chǔ)設(shè)施起家的大企，一家靠電腦銷售起家的名企，以及一家靠中介代理起家的企業(yè)，都在大舉發(fā)展房地產(chǎn)，而且，無論在實踐還是口號中，他們都視房地產(chǎn)為下一個企業(yè)增長的根本，以及想辦法成為房地產(chǎn)大企，使房地產(chǎn)業(yè)務(wù)成為其主業(yè)。但最多再過五年，我們會看到，這樣一些企業(yè)將艱難地收回自己所說的話。房地產(chǎn)也許可以成為其賭博下注的一大機(jī)會，但絕對不會成為其發(fā)展主業(yè)，除非其原來的主業(yè)已經(jīng)倒閉。 結(jié)論：對于戰(zhàn)略型的大企業(yè)，房地產(chǎn)永遠(yuǎn)不會成為主業(yè)。即便他們制定了在全球和外太空開發(fā)房地產(chǎn)的偉大計劃。附：28條置業(yè)原則盡量避免買散兵游勇者開發(fā)的項目，特別是在購房理由中還發(fā)現(xiàn)有特別的便宜和實惠等。這一條不僅適合于購買期房，同樣也適合于購買現(xiàn)房，你可以不考慮物業(yè)管理和其它服務(wù)，但至少應(yīng)該多擔(dān)心一下房屋質(zhì)量和物業(yè)壽命。如果非要購買員工級企業(yè)開發(fā)的物業(yè)，則需要考慮這樣一條附加條款，即直接或間接認(rèn)識這個公司的老板、經(jīng)理以及公司的其他管理人員，這并不是要向他們要折扣或者問清項目底細(xì)，因為這樣的房子越折扣越不能買，而且從他們那兒也永遠(yuǎn)不會問出什么底細(xì)來，拉關(guān)系的主要目標(biāo)是，看看公司管理層有沒有購置自己物業(yè)的先例。與員工級的企業(yè)合作，簽不簽合同都不重要，有老板一句話或者他的簽字就行。所以，購置這樣的企業(yè)開發(fā)的物業(yè)，在合同上特別是補(bǔ)充協(xié)議上花功夫純粹是浪費時間。所有的公司中，主管級的企業(yè)日子最難熬，但有意思的是，這類企業(yè)開發(fā)的項目，一般性價比較高，值得考慮。這正應(yīng)了那句老話，資本家只有剝削和壓迫工人才會產(chǎn)生剩余價值，但越是這樣的資本家，其對產(chǎn)品對客戶則越友善一些，有剩余價值的產(chǎn)品當(dāng)然性價比要高。與主管級的企業(yè)合作，千萬要在合同上防一手，特別應(yīng)該考慮先收款和放棄對尾款的期待。因為他們認(rèn)為，在今天的中國特色的市場中，推延付款甚至等到官司打敗后再付款，是沒有什么不道德的。主管級企業(yè)開發(fā)的項目，如果是一塊好地，要慎重考慮，一般情況下，他們難以將地塊的價值發(fā)掘出來并表現(xiàn)在房屋中，所以會出現(xiàn)這塊地上其它的物業(yè)都增值了，偏偏他們的物業(yè)原地踏步。在助理級的企業(yè)工作，會說勝于會寫，會寫強(qiáng)于會干，會干不如什么都不干。所以，買他們的房子，尤其應(yīng)該小心，特別要注意工期方面的問題。這些企業(yè)開發(fā)的項目有一個共同特點，即開發(fā)利潤很低，但售價并不低。對于助理級企業(yè)開發(fā)的項目，最佳的置業(yè)方式就是等這類企業(yè)終于意識到自己錯了的時候，突然以低于成本的方式推售尾盤。置業(yè)者會感覺到有大驚喜，至少有侵占流失國有資產(chǎn)的快感。有機(jī)會買助理級項目的頂層大屋、底層花園房，或者復(fù)式，以及別墅類項目，一般會有較多的談判機(jī)會，而且也會花較少的錢享受到更多的價值，但必須忍受到一些來自精神文化方面的壓抑。所以，暴發(fā)戶，大款以及錢多人傻者經(jīng)常是這些物業(yè)的業(yè)主。千萬不要炒助理級項目的房子，百分之一百地他們不會給你辦退房過戶等手續(xù)。1不要試圖給助理級企業(yè)的管理層回扣，一是他們一般不會拿，不敢拿。二是凡是拿者一定已經(jīng)準(zhǔn)備離開企業(yè)了。1可以買部門經(jīng)理開發(fā)的房子，但盡量不要給部門經(jīng)理打工，雖然給他們打工看起來學(xué)到了很多專業(yè)知識，甚至有所進(jìn)步，實際上，很多東西都沒用。1對于部門經(jīng)理開發(fā)的項目，可以請律師參與談判，他們不反感甚至持歡迎態(tài)度。專業(yè)的買家也可以與這類物業(yè)談判后獲得較大的折扣。1對部門經(jīng)理級的項目，最佳的殺價方式是：如果你不讓到某某價，那么我就去買另外某某樓盤。等兩天，總經(jīng)理的批示就下來了。1買總助型的項目，千萬要注意動作要快，一定要成為第一批置業(yè)者，絕不成為中間排隊者，實在不行可以等到最后一批，成為優(yōu)惠政策的關(guān)系戶。1總助型的企業(yè)，是一個特別好溝通的企業(yè)，對人對事都比較通融。所以，為這樣的企業(yè)做事，或者做乙方，都是比較愉快的（除非自己的問題）。那么，做這樣物業(yè)的買家和業(yè)主，可以勇于與發(fā)展商正面溝通，大膽地提出一些好的建議，都會有較好的回報。1如果炒房，最佳選擇即是炒總助型物業(yè)的房產(chǎn)，在市場沒有較大波動的情況下，溝通好和動作快，基本上都有厚利可圖。1避免與副總型的物業(yè)打過多的交道，買就買，不買就走，退就退，不退也不要鬧。一般情況下，他們太有邏輯和辦法，過多的談判與糾紛一定對置業(yè)者不利。1如果副總型的企業(yè)是大企，則一般情況下，其項目都不會有什么大問題。如果是一個小企業(yè)，注意，有較大的成長空間。但一旦發(fā)現(xiàn)這是一個明顯的成長型物業(yè)，可以考慮立刻買進(jìn)，因為退房肯定有錢掙。判別副總型企業(yè)和項目的最簡單辦法有三條，一是其公司人員是不是很職業(yè)化，二是其項目均好性是否達(dá)到一定高度，三是其廣告有沒有夸張和不實的地方。2對于總經(jīng)理型的物業(yè)，置業(yè)者經(jīng)常面臨的問題是，什么都挺好，就是下不了決心。因為一般人都認(rèn)為，一個企業(yè)和項目不會那么好，如果發(fā)現(xiàn)那么好，就一定會有什么問題沒有發(fā)現(xiàn)。如果遇到這種情況，不妨繼續(xù)追問，一直到消化最后一個問題為止，在這個過程中，不要過多的擔(dān)心房價的上漲，因為這類企業(yè)在銷售過程中，一般不會低價開盤，制造人氣，隨意用價格來控制銷售局面。2排隊放號的作法，一般不是總經(jīng)理型企業(yè)的首選。所以，要買總經(jīng)理型的項目，就不要理會排隊拿號這個把戲。2總經(jīng)理型的物業(yè)沒有太多炒作余地，包括其它的談判余地，所以，最好的辦法即是，看好之后，直接拿錢簽約。2對于董事長型的項目，一般只有兩種結(jié)果，要么特別滿意，要么感覺自己被騙了。因為他們可能會講得特別好，但真實情況可能是另一回事。當(dāng)然，更多的時候，不是騙在物業(yè)本身，而主要是精神文化方面。2如果賣地賣項目，最佳的買家就是董事長型的企業(yè)。作為居住型物業(yè)來看，購買豪宅和高檔產(chǎn)品，也最好認(rèn)準(zhǔn)這類企業(yè)開發(fā)的項目。在北京，這方面的發(fā)展商較多。2如果購買了董事長型的項目，發(fā)現(xiàn)價格走低，二手房賣不出去，這都是很正常的現(xiàn)象，這時要考慮過去的時間中，你是否真正在物質(zhì)和精神上消費了物業(yè)，以找到心理平衡。2避免在老板型企業(yè)手中買創(chuàng)新型的產(chǎn)品。因為老板一般保守成性，他們的創(chuàng)新都是萬不得已的辦法，后面肯定有問題。2避免在真正的老板手里買豪宅，除非是他們自己住的，而不是他們開發(fā)的。 闞天澤