商業(yè)房地產(chǎn)的運(yùn)作模式和可持續(xù)經(jīng)營(yíng)教材-資料下載頁(yè)
2025-02-18 00:29本頁(yè)面
【正文】 0。見(jiàn)案例?根據(jù)直線距離 (距離場(chǎng)地的公里數(shù) )(只適合小商業(yè) )商圈確定的誤區(qū)商圈確定方法商圈確定方法? 類比法 客單來(lái)客數(shù)法? 競(jìng)爭(zhēng)損益法 (概率法 ) 銷售額預(yù)估方法? 方法概述銷售額預(yù)估方法（競(jìng)爭(zhēng)損益法）客觀條件下的市場(chǎng)份額經(jīng)營(yíng)能力的限制定量與定性結(jié)合，以定量為主市場(chǎng)調(diào)查、歷史數(shù)據(jù)、數(shù)理統(tǒng)計(jì)的結(jié)合借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)、結(jié)合我國(guó)實(shí)際難點(diǎn) ：無(wú)法 “洋為中用 ”缺乏：基礎(chǔ)立地條件數(shù)據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)定量 VS定性? 特點(diǎn)銷售額預(yù)估方法（競(jìng)爭(zhēng)損益法）適用各種業(yè)態(tài)，根據(jù)所調(diào)查的業(yè)態(tài)不同設(shè)計(jì)問(wèn)卷比較客觀，不采用類比，減少主觀判斷運(yùn)用數(shù)理，概率分析方法；強(qiáng)調(diào)競(jìng)爭(zhēng)因素配合使用定性分析? 人口 \每戶人口數(shù)? 支出 \收入? 購(gòu)買頻率? 競(jìng)爭(zhēng)狀況 (顧客偏好 \購(gòu)物頻率 \客單等 )? 滲透率? 競(jìng)爭(zhēng)力折扣? 現(xiàn)有門店歷史銷售分布 \坪效分布 \大類分布等? 定性分布參數(shù) :停車位 \場(chǎng)地結(jié)構(gòu) \接近性 \公交狀況 \隱性收入等銷售額預(yù)估（競(jìng)爭(zhēng)損益法）主要參數(shù)商業(yè)規(guī)模估算參數(shù)設(shè)置 (1)10分鐘商圈商業(yè)規(guī)模估算參數(shù)設(shè)置 (2)商業(yè)規(guī)模估算參數(shù)設(shè)置 (2)商業(yè)規(guī)模估算參數(shù)設(shè)置 (3)定性分析人口密度分析 人 車 流分析收入水平分析消 費(fèi)習(xí)慣 分析 易達(dá)性分析可 視 性分析 交通 (公交狀況 )狀況分析 場(chǎng) 地 結(jié) 構(gòu)、尺寸和比例分析 停 車 條件分析 定性分析舉例可視性易達(dá)性12 2312 34業(yè)態(tài)組合要考慮 :? 避免業(yè)態(tài)（包括同業(yè)態(tài)細(xì)分）重復(fù)? 業(yè)態(tài)之間的關(guān)聯(lián)性? 停車條件? 房屋結(jié)構(gòu)（長(zhǎng)寬面積、層高、進(jìn)深、承重、柱距等）? 上下左右及循環(huán)動(dòng)線? 客流分布? 可視性? 住宅樓的位置? 商務(wù)條件和工程改造費(fèi)用? 租售比例的控制業(yè)態(tài)組合、分層規(guī)劃商業(yè)為導(dǎo)向的招商流程 主力店招商? 首先需要對(duì)各種業(yè)態(tài)的主力店的發(fā)展戰(zhàn)略和計(jì)劃、 選址要求以及合作方式有充分的了解；? 要有高超的人際溝通技巧，要說(shuō) “內(nèi)行話 ”；? 要有廣泛的人脈關(guān)系和大量的商業(yè)資源；? 要進(jìn)行合理專業(yè)的場(chǎng)地規(guī)劃和業(yè)態(tài)組合；? 要熟悉各類主力店的決策程序 ? 對(duì)合同談判等法律問(wèn)題有專業(yè)的把握； 商鋪編號(hào) 市場(chǎng)調(diào)查 租戶組合和 價(jià)格區(qū)間建議 租金收益 預(yù)測(cè) 招租方案編號(hào)的方法（先分區(qū)域后分層）市場(chǎng)調(diào)查的方法基于市場(chǎng)調(diào)查 收益 VS 穩(wěn)定性品牌性和 管理成本 雙贏的原則平面規(guī)劃（ CAD）規(guī)劃收益最大化 組合收益最大化分類平均租金建筑面積和使用面積管理費(fèi)、咨詢費(fèi)增長(zhǎng)率入租率預(yù)算制定人員配置招租順序進(jìn)程控制廣告宣傳費(fèi)用預(yù)測(cè)等商業(yè)為導(dǎo)向的招商流程 一般商鋪招商? 項(xiàng)目概況（名稱、位置、面積等）? 項(xiàng)目商鋪區(qū)位優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)的比較 收入、人口和人流、交通、商業(yè)習(xí)慣、聚客力、綜合性 ? 參照對(duì)象（競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手）的商鋪?zhàn)饨鸷弯N售價(jià)格（要分類）? 開(kāi)放式問(wèn)卷調(diào)查潛在顧客對(duì)項(xiàng)目商鋪的租金預(yù)期? 租戶分類和組合（包括各分類的占比）的建議 租戶的大分類、中分類和小分類分析? 分類租戶價(jià)格區(qū)間（結(jié)合商鋪位置）建議目的都是為了一個(gè)： 做好商業(yè)，實(shí)現(xiàn)持續(xù)經(jīng)營(yíng)租金收益穩(wěn)定性品牌占比管理成本招商中商業(yè)品牌的組合IIIIIIIV租金收益剔除 !高高低低管理成本低高穩(wěn)定性品牌性面積數(shù)量資產(chǎn)證券化 實(shí)現(xiàn)商業(yè)與商業(yè)房地產(chǎn)有效對(duì)接的高級(jí)形態(tài)無(wú)縫鏈接不可或缺少的一環(huán) – 投資商業(yè)房地產(chǎn)的長(zhǎng)線資金開(kāi)發(fā)商的短期行為商家的長(zhǎng)期行為統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期租賃穩(wěn)定收益盡快回籠資金 要求高額回報(bào)分割銷售 統(tǒng)一回租長(zhǎng)線資金無(wú)縫鏈不可或缺的一環(huán) – 投資商業(yè)房地產(chǎn)的長(zhǎng)線資金開(kāi)發(fā)商的短期行為商家的長(zhǎng)期行為統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期租賃穩(wěn)定收益盡快回籠資金 要求高額回報(bào)資產(chǎn)證券化 (REITS)無(wú)縫鏈接不可或缺的一環(huán) – 投資商業(yè)房地產(chǎn)的長(zhǎng)線資金過(guò)橋資金(基金 )無(wú)縫鏈接不可或缺的一環(huán) – 投資商業(yè)房地產(chǎn)的長(zhǎng)線資金結(jié)束語(yǔ)資本的趨利性使商業(yè)房地產(chǎn)在近幾年成為了投資明星。隨著投資人的理性回歸，在宏觀調(diào)控的大背景下，暴利時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。我們需要更多的知識(shí)，特別是對(duì)商業(yè)的深入理解和與商業(yè)（也就是市場(chǎng)需求）的更有效的對(duì)接，才能實(shí)現(xiàn)商業(yè)房地產(chǎn)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)，才能出類拔萃，分享這個(gè)高速增長(zhǎng)的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)的豐厚利潤(rùn)?。≈x謝大家！
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