商業(yè)房地產(chǎn)的運作模式和可持續(xù)經(jīng)營教材(完整版)
【正文】 商業(yè)設(shè)施的概率，取決于表現(xiàn)商品豐富性的營業(yè)面積，以及為購物所消耗的時間及商業(yè)設(shè)施的規(guī)模實力。運用數(shù)理，概率分析方法；強調(diào)競爭因素配合使用定性分析? 人口 \每戶人口數(shù)? 支出 \收入? 購買頻率? 競爭狀況 (顧客偏好 \購物頻率 \客單等 )? 滲透率? 競爭力折扣? 現(xiàn)有門店歷史銷售分布 \坪效分布 \大類分布等? 定性分布參數(shù) :停車位 \場地結(jié)構(gòu) \接近性 \公交狀況 \隱性收入等銷售額預(yù)估（競爭損益法）主要參數(shù)商業(yè)規(guī)模估算參數(shù)設(shè)置 (1)10分鐘商圈商業(yè)規(guī)模估算參數(shù)設(shè)置 (2)商業(yè)規(guī)模估算參數(shù)設(shè)置 (2)商業(yè)規(guī)模估算參數(shù)設(shè)置 (3)定性分析人口密度分析 人 車 流分析收入水平分析消 費習(xí)慣 分析 易達性分析可 視 性分析 交通 (公交狀況 )狀況分析 場 地 結(jié) 構(gòu)、尺寸和比例分析 停 車 條件分析 定性分析舉例咨詢費增長率入租率預(yù)算制定人員配置招租順序進程控制廣告宣傳費用預(yù)測等商業(yè)為導(dǎo)向的招商流程 一般商鋪招商? 項目概況（名稱、位置、面積等）? 項目商鋪區(qū)位優(yōu)勢和劣勢的比較 收入、人口和人流、交通、商業(yè)習(xí)慣、聚客力、綜合性 ? 參照對象（競爭對手）的商鋪租金和銷售價格（要分類）? 開放式問卷調(diào)查潛在顧客對項目商鋪的租金預(yù)期? 租戶分類和組合（包括各分類的占比）的建議 租戶的大分類、中分類和小分類分析? 分類租戶價格區(qū)間（結(jié)合商鋪位置）建議目的都是為了一個： 做好商業(yè)，實現(xiàn)持續(xù)經(jīng)營租金收益穩(wěn)定性品牌占比管理成本招商中商業(yè)品牌的組合IIIIIIIV租金收益剔除 !高高低低管理成本低高穩(wěn)定性品牌性面積數(shù)量資產(chǎn)證券化 實現(xiàn)商業(yè)與商業(yè)房地產(chǎn)有效對接的高級形態(tài)無縫鏈接不可或缺少的一環(huán) – 投資商業(yè)房地產(chǎn)的長線資金開發(fā)商的短期行為商家的長期行為統(tǒng)一經(jīng)營長期租賃穩(wěn)定收益盡快回籠資金 要求高額回報分割銷售 統(tǒng)一回租長線資金無縫鏈不可或缺的一環(huán) – 投資商業(yè)房地產(chǎn)的長線資金開發(fā)商的短期行為商家的長期行為統(tǒng)一經(jīng)營長期租賃穩(wěn)定收益盡快回籠資金 要求高額回報資產(chǎn)證券化 (REITS)無縫鏈接不可或缺的一環(huán) – 投資商業(yè)房地產(chǎn)的長線資金過橋資金(基金 )無縫鏈接不可或缺的一環(huán) – 投資商業(yè)房地產(chǎn)的長線資金結(jié)束語資本的趨利性使商業(yè)房地產(chǎn)在近幾年成為了投資明星。核心商圈是指最接近店鋪的區(qū)域；次級商圈是指核心商圈的外圍區(qū)域；邊緣商圈是指次級商圈以外的區(qū)域。? 四、在上述分析的前提下，提出 業(yè)態(tài)組合方案 ，并通過浩柏商業(yè)房地產(chǎn)測算模型估算 體量配比 ；在與開發(fā)商充分溝通的基礎(chǔ)上對 租售策略、分層規(guī)劃、工程規(guī)劃和改造 提出建議；同時進行相應(yīng)的投資回報和現(xiàn)金流狀況的 財務(wù)分析 。我們認為，投資需求的最終決定因素是商業(yè)經(jīng)營需求，也就是投資回報要求，在很大程度上反映在租金回報率或經(jīng)營業(yè)績上。 商業(yè)房地產(chǎn)在進入商業(yè)房地產(chǎn)之前要問問自己：我了解商業(yè)了嗎？我對商業(yè)作了深入的了解了嗎？我學(xué)會從商業(yè)的角度去思考問題了嗎？實現(xiàn)有效對接戰(zhàn)略部署擴張策略定位業(yè)態(tài)組合設(shè)計規(guī)劃贏利模式項目進程你做到了你做到了 嗎嗎 ？？商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)路徑圖買地 —— 設(shè)計 (按地產(chǎn)商的主觀要求 )—— 建設(shè) (按地產(chǎn)商的要求 )—— 分割出售或出租 (中小投資者購買 )—— 回籠資金 —— 開發(fā)新項目 (用回籠的資金 定位規(guī)劃 招商 (與零售商等商家的溝通 )——設(shè)計 (按零售商等商家的要求 )—— 建設(shè) (按零售商等商家的要求 )—— 合理的租售策略 —— 物業(yè)管理 (開發(fā)商或第三方 )—— 持續(xù)經(jīng)營 —— 開發(fā)新項目 實現(xiàn)有效對接n 戰(zhàn)略部署擴張策略的對接開發(fā)商在確定項目時必須要搞清楚商家們在近幾年的戰(zhàn)略部署，更具體點講就是各相關(guān)商家的發(fā)展計劃各商家一般都會有一個幾年的開店計劃，往哪里擴張是有步驟有準備的！實現(xiàn)有效對接n 戰(zhàn)略同盟管用嗎？所謂戰(zhàn)略同盟只是一種如意向書一樣的東西，商家是很實用主義的，在商家的眼里戰(zhàn)略同盟的項目最多也是一種在相同條件下的優(yōu)先權(quán)而已！也許它有助于商鋪的營銷，但一旦這種軟約束并未能使主力商家如愿加盟，則負面作用是巨大的，除非你是打一槍就跑的游擊開發(fā)商！ 戰(zhàn)略同盟并不能解決商業(yè)需求導(dǎo)向問題實現(xiàn)有效對接n 定位和業(yè)態(tài)組合的對接 解決商業(yè)與商業(yè)房地產(chǎn)脫節(jié)問題的源頭，重中之重，它就好比商業(yè)本身的選址問題商業(yè)物業(yè)在設(shè)計規(guī)劃階段就必須有明確的業(yè)態(tài)組合，業(yè)態(tài)組合不是憑空想出來的，應(yīng)是在專業(yè)調(diào)查及與潛在主力商家的初步互動后設(shè)計出來的。據(jù)中國建設(shè)銀行統(tǒng)計，該行個人購買商業(yè)用房貸款余額是商業(yè)用房開發(fā)貸款余額的 3倍以上。報告說， 2023年，全國商業(yè)地產(chǎn)投資達到 1723億元，比 2023年增長 31．4％。 但有關(guān)現(xiàn)狀不容樂觀
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