中國房地產項目開發(fā)流程及其運作模式(完整版)
【正文】 設封閉樓梯間時，樓梯間可不通至屋頂平臺 。不包括墻、柱等結構構造和保溫層的面積。 ? 通廊式住宅： 由公共樓梯或樓梯與電梯通過內、外廊進入各套住宅，且至少有一套住房的進戶門至樓梯間門或消防前室門的距離超過 10米的住宅。 層高： 上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。 建設用地面積： 可直接用于項目開發(fā)的土地面積，也稱凈用地面積，但不包括應提供給城市道路或其他公共設施使用的土地面積。 ? 交易的商品是房地產的統(tǒng)一體，即房屋產權與土地使用權。 是所有者與經營者的縱向流通市場。房地產開發(fā)基本常識及項目開發(fā)全程運作程序 0 第一部分 房地產開發(fā)基本常識 一、房地產投資的概念 ? 廣義概念： 房地產投資是將一定的資金投入到土地開發(fā)、房屋開發(fā)以及土地、房屋的經營、管理、中介服務等活動中，以期在未來獲得收益或避免風險的一種投資活動。 主要特點： ? 市場建立在城市土地國有制的基礎上，交易過程不變更土地所有權，只是對其使用權進行交易。 ? 經營者須經資質審批，商品的銷售實行“預售許可”制度。 建筑占地面積： 指建筑基底（地面一層）所占用的土地面積。 1室內凈高： 樓面或地面至上部樓板底面或吊頂之間的垂直距離。 ? 躍層式住宅： 設有套內樓梯且每套包含兩層或三層樓面的住宅。 ? 居室面積： 僅指臥室、起居室（廳）的使用面積。 單元式住宅每單元≤4戶，且戶門為乙級防火門或樓梯間設簡易噴淋時可 設非封閉樓梯間 ；每單元＞ 4戶時，應設 封閉樓梯間 。 12層及 12層以上的通廊式住宅應設 2個以上 防煙樓梯間 . 18層以上的塔式住宅應設 2個防煙樓梯間 電 梯 入口層樓面距室外地面的高度超過 16米以上的必須設置電梯。 長度：塔式住宅不應小于建筑周長的 1/4，單元式、通廊式住宅不應小于建筑的一個長邊長度 防火間距 多層 不應小于 6米，兩相鄰建筑較高一面的外墻為防火墻時間距不限，較低一面外墻為防火墻且屋頂不開天窗時間距為不小于 ；相鄰外墻為非燃燒體，門窗洞口面積不超過外墻面積的 5%且洞口不正對開設時間距為不小于 。 ? 電梯前室、公共走道、商業(yè)部分應設火災自動報警系統(tǒng)和自動噴水滅火系統(tǒng)。 23 開發(fā)項目主要成本與費用構成一覽表 開發(fā)直接成本 土地成本 應繳土地出讓金 征地及拆遷安置補償費 土地其他成本 契稅 前期費用 開發(fā)方案企劃費 基礎設施配套費 臨時設施費 勘察設計費 報批及其他雜費 工程建造成本 主體工程 主體建安工程 機電設備安裝工程 配套設施 工程費 電力 供水 煤氣 電話、電視 安防及智能化設施 雨污水及道路 園林綠化景觀工程 質監(jiān)及監(jiān)理費 工程質量監(jiān)督費 工程監(jiān)理費 其他成本 不可預見費 物業(yè)公共維修基金 財務費用 期間費用 項目管理費 銷售費用 24 開發(fā)項目主要成本費用的資金投入特點 表 1 成本及費用項目 資金投入特點 土地購置成本 應繳土地出讓金 按土地出讓合同的規(guī)定付款，取得土地證前付清。 報批及其他雜費 主要是審批規(guī)費，費用一般不高，根據審批進度，一般在開工前支付完。 煤氣 簽施工合同時付 30%，進場前付至 70％，通氣前付 30％，進場時間一般在主體封頂且墻體施工完成后即進場。 不可預見費 相對集中在拆遷、基礎工程，設計施工強制性規(guī)范變化，建材機電設備市場價格波動，裝修、配套設施標準的變化等。 印花稅 按合同金額的 ‰ 計算。 由買受人繳交。因此，對項目的開發(fā)周期不能一慨而論，應根據各項目的實際情況進行具體的分析和評判。 企業(yè)所得稅 目前我省各地基本上是采取預估利潤（一般按銷售收入的15％），按月在繳納營業(yè)稅的同時預征所得稅，項目開發(fā)結束后再據實征稅的辦法。 期間費用 項目管理費 即時發(fā)生，應結合開發(fā)進度和人員到位情況合理安排。電話免費、有線電視簽合同時付全款。 25 開發(fā)項目主要成本費用的資金投入特點 表 2 成本及費用項目 資金投入特點 工程建造成本 主體工程 主體建安工程 不同項目的差異比較大，另列說
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