【正文】 物業(yè)，只要是獨(dú)立式的房子我們都能定制，定制我們收取一個(gè)是服務(wù)費(fèi)，我們這樣一個(gè)模式，最后從財(cái)務(wù)上來(lái)看，我們資金周轉(zhuǎn)的速度三年以后，可以比現(xiàn)在平均上市公司資金周轉(zhuǎn)速度提高一到兩倍，另外我們收入的增加并不意味著一定要負(fù)債增加。 再一個(gè)根據(jù)商業(yè)周期的波動(dòng)，我們未來(lái)開(kāi)發(fā)的收入會(huì)降到５０％以下，我們最后開(kāi)發(fā)收入逐年減少，這樣公司的收入就更加穩(wěn)定，因?yàn)槲覀兊姆?wù)是全中國(guó)服務(wù)，是跨地區(qū)的，定制服務(wù)是哪里有客戶(hù)我們就去哪里，商用物業(yè)是三千美金以上，如果我們上市就會(huì)比國(guó)內(nèi)一般公司容易賺錢(qián)，我們?yōu)槭裁匆v美國(guó)模式，這也是一個(gè)市場(chǎng)策略，美國(guó)模式，因?yàn)楝F(xiàn)在在香港的投資基金人里面６０％是美國(guó)的錢(qián)，所以我講荷蘭模式、西班牙模式也許是正確的。另外一個(gè)最重要的問(wèn)題，在房地產(chǎn)行業(yè)公司不值錢(qián)，項(xiàng)目值錢(qián)，老板不值錢(qián)，項(xiàng)目經(jīng)理值錢(qián)，大家都拉項(xiàng)目經(jīng)理，沒(méi)有人拉ＣＥＯ的，在中國(guó)上市房地產(chǎn)公司，特別是老牌的公司都不值錢(qián)，在這種情況下，我們要解決的是做公司，不是做項(xiàng)目，怎么樣才能讓公司有價(jià)值呢？據(jù)我現(xiàn)在的觀察和研究大家都想賺錢(qián)，你看一下所有的有錢(qián)人，最著名的有錢(qián)人，一輩子賺得錢(qián)大概有三個(gè)三分之一，只有第一個(gè)三分之一，是他一生賺得現(xiàn)金利潤(rùn)，也就是說(shuō)你不管怎么去奮斗，怎么去辛苦，你一輩子賺得現(xiàn)金利潤(rùn)，在你終身財(cái)富里面最多是三分之一，而這三分之一還必須是你不犯錯(cuò)誤，老老實(shí)實(shí)的做。 那么最簡(jiǎn)單的辦法我們叫做簡(jiǎn)單、專(zhuān)注、持久、執(zhí)著，這樣才能賺，第二個(gè)三分之一是全國(guó)人民幫你掙的，但是你并不要付出成本，全國(guó)人民會(huì)給你一個(gè)獎(jiǎng)勵(lì)，什么時(shí)候給你獎(jiǎng)勵(lì)呢？當(dāng)全國(guó)人民辛勤奮斗國(guó)內(nèi)的資產(chǎn)財(cái)富總量足夠增加，人民幣的幣值升值的時(shí)候，你就會(huì)掙第二個(gè)三分之一，全國(guó)人民會(huì)給你獎(jiǎng)金，比如說(shuō)１２年前，李嘉誠(chéng)跟我們?nèi)嗣駧咆?cái)富的比例，我們是四毛錢(qián)還一塊錢(qián)港幣，就是一夜之間人民幣貶值港幣升值，１：１差不多，李嘉誠(chéng)這時(shí)候的財(cái)富跟我們?nèi)嗣駧咆?cái)富相比增加了一倍，而這一倍在那個(gè)始點(diǎn)上超過(guò)了他此前掙得所有現(xiàn)金利潤(rùn)，如果你不簡(jiǎn)單轉(zhuǎn)注、持久，不做好人，你不把第一個(gè)三分之一做好，到時(shí)候獎(jiǎng)金也輪不到你了。所以我們必須要把公司做的非常專(zhuān)注有價(jià)值，然后等到全國(guó)人民給你發(fā)獎(jiǎng)金的時(shí)候你還在。那么第三個(gè)三分之是全世界人民給你的，你做的還好，人民幣增值，到美國(guó)上市，把你未來(lái)的收益折線到現(xiàn)在，給你定一個(gè)股價(jià)，就又給你一個(gè)獎(jiǎng)金，這個(gè)獎(jiǎng)金比美元值錢(qián)，就是只有你做好第一個(gè)三分之一，始終做到簡(jiǎn)單、專(zhuān)注、持久，商業(yè)模式清楚，誠(chéng)信，公司穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，這個(gè)時(shí)候你一生的財(cái)富達(dá)到最多。 所以我今天大概就講這么三個(gè)問(wèn)題，還有幾分鐘，大家有什么問(wèn)題可以提，就先講到這兒，謝謝大家。提問(wèn)： 請(qǐng)問(wèn)馮先生，萬(wàn)通現(xiàn)在是自己做的物業(yè)公司嗎？馮倫： 我們現(xiàn)在把物業(yè)公司放在定制服務(wù)事業(yè)部里面，這樣我們?cè)谔岣呶飿I(yè)服務(wù)的附加值上下功夫，然后增值服務(wù)，比如我給客戶(hù)更多的一些，因?yàn)槲覀兪歉叨丝蛻?hù)，有很多的服務(wù)，醫(yī)療保健，提供更多的這種服務(wù)，朝這個(gè)方向走，我們接住宅的客戶(hù)，我們現(xiàn)在很少接，主要是寫(xiě)字樓、公共設(shè)施，是朝這個(gè)方面發(fā)展，但是配套我們自己我們也做一些。提問(wèn)： 馮主席你好，我想討教一個(gè)問(wèn)題，您認(rèn)為工作中最麻煩，令你最頭疼的事兒是什么。馮倫： 最近這一段最頭疼的，大概都是七八年前為了占一點(diǎn)小便宜，不規(guī)范，鬧得一些事現(xiàn)在沒(méi)了，最近這半年，有些都是十年前的事兒，當(dāng)時(shí)為了占人家的一點(diǎn)小便宜，比如說(shuō)一個(gè)手續(xù)沒(méi)弄好，最近就被翻出來(lái)了，挺麻煩的，所以我也是切身體會(huì)，你為了占這個(gè)便宜，最后找回去的錢(qián)更多。這是最近比較麻煩的事兒。提問(wèn)： 我有一個(gè)問(wèn)題，有人講，就是從您那兒出去的人都是做老板的，從王石那兒出去的都是做經(jīng)理人的，那么從做企業(yè)這個(gè)角度來(lái)講，這些人的來(lái)、去、留，就是做一個(gè)老板從哪個(gè)角度處理相對(duì)好一些呢？謝謝。馮倫： 民營(yíng)企業(yè)發(fā)展過(guò)程當(dāng)中它碰到幾個(gè)問(wèn)題，其實(shí)萬(wàn)科的人出去當(dāng)老板的不多，我們第一代出去的人一般都是當(dāng)老板，所以第一代的合作者、合伙人離開(kāi)公司當(dāng)老板的都比較多，萬(wàn)科現(xiàn)在你們說(shuō)的做經(jīng)理，都是萬(wàn)科的第二代、第三代，就是說(shuō)他跟著你第一代人創(chuàng)業(yè)的時(shí)候，他非常熟悉怎么樣，我們說(shuō)的關(guān)系、貸款，然后怎么樣注冊(cè)公司，怎么樣空手去賣(mài)項(xiàng)目，第一代人都懂，但是到第二代他基本上吃現(xiàn)成飯了，所以他就慢慢遠(yuǎn)離創(chuàng)業(yè)環(huán)境，我覺(jué)得這個(gè)說(shuō)法從目前的表現(xiàn)來(lái)看實(shí)際上不符合事實(shí)，應(yīng)該是所有的民營(yíng)企業(yè)第一代跟著老總創(chuàng)業(yè)者出來(lái)的，絕大部分都會(huì)去當(dāng)老板，到第二代、第三代越來(lái)越往后都是當(dāng)經(jīng)理了，那么至于我們公司這些朋友出去以后，我覺(jué)得非常好，好在哪兒呢？一個(gè)就是說(shuō)大家目前都很快樂(lè)，經(jīng)常也在一起，所以我覺(jué)得顯然離婚是一個(gè)幸福的事情，因?yàn)樯鐣?huì)的事情，人的事情最大的問(wèn)題不能實(shí)驗(yàn)，我不能實(shí)驗(yàn)說(shuō)不走會(huì)怎么樣，你怎么看走了以后的結(jié)果還不錯(cuò)。 我覺(jué)得最重要的是怎么處理這個(gè)事情，從萬(wàn)通來(lái)說(shuō)這些人走有一個(gè)特點(diǎn)，跟別人可能不一樣，第一走的所有人都沒(méi)有坐過(guò)牢的，另外我們也沒(méi)有因?yàn)槲覀兏g干部，干部坐牢的，也沒(méi)有，因?yàn)槲覀児驹谧畛鮿?chuàng)業(yè)的時(shí)候，我們有很多的土政策，這跟我們自身的經(jīng)歷有點(diǎn)關(guān)系，我們規(guī)定第一，不能有第二利潤(rùn)來(lái)源，第二，收入透明化，高層收入合伙人的收入透明，第三，不轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，不辦外國(guó)護(hù)照，第四，家屬不出國(guó)等等，我們?cè)谑嗄昵拔覀冝k了很多的土政策，所以這樣當(dāng)我們分手的時(shí)候，我們沒(méi)有為錢(qián)吵架，因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候錢(qián)都是透明的，這個(gè)比較好，沒(méi)有為錢(qián)吵架。 第二，我們?cè)诜值臅r(shí)候采取不是江湖手段，是商人手段，就是以江湖方式進(jìn)入，以商人方式退出，所謂商人方式退出就是買(mǎi)單，你要舍得買(mǎi)單，就是我要不走的，我就買(mǎi)他們的，他們掏錢(qián)，我留下一堆東西，所以我剩下的就是資產(chǎn)和希望，那可能走的人拿的是現(xiàn)金和希望，這個(gè)不同，但是你必須要愿意做這個(gè)交易，如果你不做這個(gè)交易就變成江湖了，就變成殺掉他，或者他殺掉你，那么這個(gè)游戲就沒(méi)有了，所以萬(wàn)通在這個(gè)問(wèn)題上我認(rèn)為是非常清醒。 我們發(fā)現(xiàn)中國(guó)社會(huì)這種非細(xì)微性組織帶來(lái)很多問(wèn)題，所以我們不能按照江湖方式解決矛盾，我們?cè)诮鉀Q矛盾的時(shí)候非常簡(jiǎn)單，以至于我們?cè)冢梗的甑臅r(shí)候解決這個(gè)問(wèn)題，第一次用了律師，而且我們用的是從美國(guó)回來(lái)的律師幫我們做協(xié)議，所以這樣的話為我們理性的分手和今天再度大家比較好的在一起競(jìng)爭(zhēng)，合作創(chuàng)造了一個(gè)基礎(chǔ)，現(xiàn)在在ＣＢＤ里面萬(wàn)通的合伙人有三個(gè)在那兒做房子，建外ＳＯＨＯ，陽(yáng)光一百，我們新城國(guó)際，所以第二點(diǎn)，一定要學(xué)會(huì)用商人方式思考問(wèn)題，不要陷入傳統(tǒng)江湖上的恩怨。 第三，要有理想，大家是追求理想的，就是建立一種企業(yè)家的信任，而不是簡(jiǎn)單買(mǎi)賣(mài)人之間的游戲。因?yàn)楫?dāng)有希望的時(shí)候我有熱情，這樣的話你才能夠有把企業(yè)辦好的沖動(dòng)，世界上做一件事情最大的挑戰(zhàn)是時(shí)間，而不是困難，困難很正常，但是你跟這個(gè)困難玩兒多長(zhǎng)時(shí)間，這是不一樣的，所以現(xiàn)如今在全世界奮斗的男人里面，男人里面最長(zhǎng)的是阿拉法特，做一件事做了４５年沒(méi)做成還在做，以至于現(xiàn)在４５年是一個(gè)成就，現(xiàn)在他做不成沒(méi)有人埋怨他了，人家說(shuō)這個(gè)事情已經(jīng)是奇跡了，這么多人要?dú)⑺?，最后他只說(shuō)了一句，說(shuō)我唯一的勝利就是我的敵人要?dú)⑽疫€殺不了我，他現(xiàn)在已經(jīng)７７歲了，就是這樣一個(gè)情況，我要講的是他也做過(guò)房地產(chǎn)，所以如果我們有希望，你做一件事情能做很長(zhǎng)本身就是成功。提問(wèn)： 我想問(wèn)您一個(gè)問(wèn)題，剛才你提到美國(guó)融資的房地產(chǎn)信托基金，我也看到你在做公司的時(shí)候，推廣的是美國(guó)一種房地產(chǎn)商業(yè)模式，那么美國(guó)的這種商業(yè)模式跟它法律的體制，還有金融的機(jī)構(gòu)相配套經(jīng)過(guò)很長(zhǎng)的時(shí)間，您在做萬(wàn)通公司的時(shí)候有沒(méi)有感覺(jué)到，就是如果按國(guó)外商業(yè)模式做的時(shí)候，有沒(méi)有跟當(dāng)?shù)氐捏w制，或者是金融上面有一些沖突。馮倫： 第一，這個(gè)擔(dān)心是必要的，第二，我們不會(huì)這么迂腐，比如說(shuō)美國(guó)的模式，我并不是每一件事兒都是照著美國(guó)做，你只取其精髓，大家一定要理解，我們是草根出身，所謂草根出身，我們也是從零，甚至是從負(fù)數(shù)開(kāi)始，就是你拿到執(zhí)照的時(shí)候負(fù)債率１０００％，因?yàn)樽?cè)公司都是借錢(qián)注冊(cè)的，所以從那個(gè)時(shí)候奮斗過(guò)來(lái)的，就是大家絕對(duì)不會(huì)脫離中國(guó)實(shí)際，我們也不可能脫離中國(guó)實(shí)際，因?yàn)槲覀冊(cè)谶@兒賺錢(qián)，如果最后還走不通，那我一定會(huì)向現(xiàn)實(shí)低頭。好，那今天就講到這兒。