【正文】 勢(shì)。自2001年以來(lái)A地產(chǎn)陸續(xù)成立了A影院、A酒店、百貨、KTV等業(yè)務(wù)，大部分商業(yè)公司大多成為各業(yè)務(wù)領(lǐng)域的領(lǐng)頭羊，有效解決了A廣場(chǎng)招商難、運(yùn)營(yíng)難的問(wèn)題，盈利途徑不僅限于商場(chǎng)的租金收益，還有物業(yè)的大幅增值收益和百貨、院線等業(yè)務(wù)的收益，充分攫取整個(gè)價(jià)值鏈的利潤(rùn)。三是通過(guò)出售部分商住項(xiàng)目也獲得現(xiàn)金收入，形成現(xiàn)金滾資產(chǎn)模式，現(xiàn)金滾資產(chǎn)模式的核心是獲得大塊低價(jià)土地、快速回籠現(xiàn)金、持有高質(zhì)量物業(yè)獲得貸款進(jìn)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，并獲得物業(yè)大幅升值收益。商戶(hù)資源、商業(yè)業(yè)務(wù)鏈條、現(xiàn)金滾資產(chǎn)這三者確保了A公司具有多種盈利能力。品牌價(jià)值快速提升A公司品牌價(jià)值可分為兩個(gè)階段。2000年以前A公司的在住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面默默無(wú)聞，因?yàn)楣诿恢蛔闱蜿?duì)，才讓國(guó)內(nèi)很多人了解A公司。有足球的知名度和美譽(yù)度。2000年后A公司轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，開(kāi)始實(shí)施跨區(qū)域，越來(lái)越多的人才更了解A公司，其品牌價(jià)值逐漸體現(xiàn)出來(lái),李巍 房地產(chǎn)品牌展望—大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)房地產(chǎn)品牌運(yùn)營(yíng)之路，2003年9月號(hào)至今為止A公司的城市綜合體A廣場(chǎng)是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)第一品牌。A公司商業(yè)地產(chǎn)獨(dú)特的標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作,也帶來(lái)了A公司品牌形象的整體提升。 四、A公司商業(yè)模式成功原因分析筆者認(rèn)為A公司商業(yè)模式取得成功有以下幾點(diǎn)原因：一是根據(jù)客戶(hù)需求來(lái)設(shè)計(jì)建造房屋，提供訂制服務(wù)。A公司首先跟入駐商業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)商，依據(jù)入駐商業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)店面形態(tài)、面積、功能要求來(lái)簽定合同,根據(jù)合同去設(shè)計(jì)與建造,實(shí)行先租后建，類(lèi)似于客戶(hù)下單、工廠再生產(chǎn)產(chǎn)品。二是A公司把握了國(guó)際商業(yè)機(jī)構(gòu)的發(fā)展思路，采取跟隨戰(zhàn)略，國(guó)際商家到哪個(gè)城市開(kāi)店A公司就到哪個(gè)城市建設(shè)商城。王健林，萬(wàn)達(dá)商業(yè)模式的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，時(shí)代經(jīng)貿(mào)，2010年2月(上旬刊)在業(yè)務(wù)思路上，采取專(zhuān)業(yè)化原則，商業(yè)開(kāi)發(fā)、酒店管理、影院院線各個(gè)專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)做專(zhuān)業(yè)業(yè)務(wù)，形成了企業(yè)專(zhuān)業(yè)化運(yùn)營(yíng)、多元業(yè)務(wù)發(fā)展的特點(diǎn)。三是在加強(qiáng)了人力、融資、營(yíng)銷(xiāo)管理及創(chuàng)新。人才團(tuán)隊(duì)如果支持不了項(xiàng)目發(fā)展寧可不做，也不能做壞了A公司的名聲。A公司除了貸款、還通過(guò)信托、基金實(shí)現(xiàn)多元化融資，滿(mǎn)足了商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)的資金需求，在營(yíng)銷(xiāo)上不斷創(chuàng)新、引領(lǐng)客戶(hù)需求，最終形成以商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為核心，百貨、酒店、文化產(chǎn)業(yè)為支柱，共同形成一個(gè)完整的產(chǎn)業(yè)鏈條。第二節(jié) 商業(yè)模式創(chuàng)新的實(shí)施保障由于環(huán)境變化以及企業(yè)自身發(fā)展規(guī)律的需要，房地產(chǎn)企業(yè)必然需要戰(zhàn)略思考、系統(tǒng)思維，判斷商業(yè)模式轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)，并根據(jù)自身具體實(shí)際重建專(zhuān)屬于自己的商業(yè)模式，才可能實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)久發(fā)展。企業(yè)是一個(gè)集生產(chǎn)性與交易性、內(nèi)生性與外生性的復(fù)雜組織，企業(yè)管理和任何戰(zhàn)略設(shè)計(jì)都應(yīng)以自身能力為判定標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式是異質(zhì)的、具有個(gè)性的，商業(yè)模式的設(shè)立應(yīng)遵循的原則是:既要在不確定的市場(chǎng)環(huán)境中有快速的反應(yīng)和適應(yīng)能力，能夠抓住市場(chǎng)變化帶來(lái)的機(jī)會(huì)，或從相應(yīng)的調(diào)整來(lái)應(yīng)對(duì)外界環(huán)境帶來(lái)的挑戰(zhàn)。同時(shí)關(guān)注自我經(jīng)營(yíng)，以自身的能力為基準(zhǔn)來(lái)決定任何的調(diào)整和變化。這是企業(yè)取得差異性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的主要原因，也說(shuō)明商業(yè)模式必須和房地產(chǎn)企業(yè)的具體實(shí)際結(jié)合起來(lái)。當(dāng)然，房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式重建、戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型成功與否，不僅有賴(lài)于商業(yè)模式目標(biāo)框架的正確設(shè)計(jì)，還需要有強(qiáng)大的執(zhí)行能力和創(chuàng)新能力。筆者建議房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取以下措施確保商業(yè)模式創(chuàng)新取得成功。一、加強(qiáng)戰(zhàn)略規(guī)劃和需求分析房地產(chǎn)行業(yè)作為類(lèi)金融行業(yè)，企業(yè)受到宏觀政策、土地價(jià)格、金融政策等多種因素的制約，在戰(zhàn)略規(guī)劃方面要未雨綢繆，一手做好產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)，積極建立科學(xué)專(zhuān)業(yè)的土地決策、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售運(yùn)營(yíng)機(jī)制，以?xún)?yōu)質(zhì)、持續(xù)的土地供應(yīng)和儲(chǔ)備，支持企業(yè)開(kāi)發(fā)的滾動(dòng)發(fā)展；一手做好資本經(jīng)營(yíng)，從單一負(fù)債融資手段向資本運(yùn)營(yíng)躍進(jìn)，打通融資通道，保證持續(xù)經(jīng)營(yíng)。房地產(chǎn)企業(yè)依靠資本運(yùn)作打通投融資渠道，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)快速升級(jí),在戰(zhàn)略上，房地產(chǎn)公司要由產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)過(guò)渡到產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)和資本經(jīng)營(yíng)并舉是必然的選擇。企業(yè)要結(jié)合自身的土地資源、資本規(guī)模、公共關(guān)系、管理水平等情況進(jìn)行綜合分析考慮。企業(yè)要加強(qiáng)內(nèi)部管理與控制，成為專(zhuān)業(yè)的開(kāi)發(fā)企業(yè)，有步驟地、有計(jì)劃地實(shí)現(xiàn)企業(yè)的遠(yuǎn)景目標(biāo)。 現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了集中化、規(guī)模化和個(gè)性化的新特征，為防范外部的政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目前期要進(jìn)行詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研和開(kāi)發(fā)策劃，按照現(xiàn)代企業(yè)價(jià)值鏈流程實(shí)施項(xiàng)目運(yùn)作，實(shí)施整合營(yíng)銷(xiāo)、控制開(kāi)發(fā)成本，為目標(biāo)消費(fèi)群提供產(chǎn)品。研究掌握市場(chǎng)與消費(fèi)者的真正需求，分析消費(fèi)者的購(gòu)房動(dòng)機(jī)，采取有針對(duì)性的模式，根據(jù)市場(chǎng)需求來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，并且在質(zhì)量、物業(yè)管理、配套服務(wù)、文化氛圍營(yíng)造等方面下功夫，提升項(xiàng)目整體形象。[M].上海社會(huì)科學(xué)院出版社，2005二、培育多元化融資能力房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)資金需求極大，是資本密集型行業(yè)，為了快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)要開(kāi)拓多元化的融資渠道，不光通過(guò)銀行貸款融資，還可以通過(guò)信托計(jì)劃、債券、房地產(chǎn)基金、券商資產(chǎn)管理產(chǎn)品等多種方式融資。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)合理資金運(yùn)作、有效管理控制成本來(lái)確保項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的進(jìn)度，提高資金周轉(zhuǎn)率，在項(xiàng)目決策階段，確定以目標(biāo)利潤(rùn)為核心來(lái)控制成本，保證企業(yè)效益，房地產(chǎn)企業(yè)要學(xué)會(huì)更靈活的運(yùn)用金融工具來(lái)分解一些風(fēng)險(xiǎn)。三、加強(qiáng)組織隊(duì)伍建設(shè)房地產(chǎn)公司建立有效的組織有利于公司資源的合理配置、核心能力的培育，也有利于公司整體協(xié)調(diào)和個(gè)人的發(fā)展，增強(qiáng)對(duì)不斷變化環(huán)境的適應(yīng)能力。根據(jù)發(fā)展的需要，房地產(chǎn)企業(yè)要建立一支職業(yè)化、專(zhuān)業(yè)化的隊(duì)伍，公司各項(xiàng)業(yè)務(wù)依賴(lài)團(tuán)隊(duì)能力而不是依賴(lài)某個(gè)人，避免人員流動(dòng)給項(xiàng)目帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)績(jī)效管理體系，確保商業(yè)模式、業(yè)務(wù)流程能高效的執(zhí)行。房地產(chǎn)企業(yè)要用一整套規(guī)范化、精細(xì)化的組織體系，確保各項(xiàng)工作順利開(kāi)展。四、打造品牌、加強(qiáng)創(chuàng)新品牌是企業(yè)綜合實(shí)力的外部表現(xiàn)。全方位打造品牌，為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)擴(kuò)張和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。房地產(chǎn)公司的品牌之路可以沿“項(xiàng)目品牌—企業(yè)品牌—市場(chǎng)形象”前進(jìn)，而質(zhì)量和信譽(yù)是樹(shù)立品牌的根本，房地產(chǎn)公司要不斷提升產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)真正使企業(yè)品牌具有生命力，要確保產(chǎn)品和售后服務(wù)水平，積極塑造好品牌。房地產(chǎn)公司的創(chuàng)新不僅僅只是針對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目戶(hù)型、景觀上的創(chuàng)新，房地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新還包括資源運(yùn)作創(chuàng)新、戰(zhàn)略創(chuàng)新(如商業(yè)模式、戰(zhàn)略布局)、市場(chǎng)創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新等內(nèi)容。黃燕. 以商業(yè)模式創(chuàng)新整合企業(yè)資源——對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的幾點(diǎn)建議[J]. (06)房地產(chǎn)企業(yè)可通過(guò)多種激勵(lì)手段和建立機(jī)制平臺(tái)激發(fā)企業(yè)的創(chuàng)新熱情和能力，以做到持續(xù)的創(chuàng)新。五、提高管理和運(yùn)營(yíng)效率目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，房地產(chǎn)企業(yè)不斷提高管理和運(yùn)營(yíng)效率是應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)的法寶。具體方式包括：在項(xiàng)目決策階段，確定以目標(biāo)利潤(rùn)為核心來(lái)控制成本，保證企業(yè)效益，逐步實(shí)施全面預(yù)算管理，改善財(cái)務(wù)狀況。在工程管理階段，采取成本戰(zhàn)略，通過(guò)價(jià)值活動(dòng)的成本因素分析，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作的全過(guò)程進(jìn)行成本控制，同時(shí)要通過(guò)信息化系統(tǒng)來(lái)提高業(yè)務(wù)運(yùn)作和管理效率。國(guó)土局、規(guī)劃局、建設(shè)局、銀行、媒體等社會(huì)組織對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)起到重要影響，要和社會(huì)各個(gè)組織建立良好的合作關(guān)系，房地產(chǎn)企業(yè)就要通過(guò)公共關(guān)系架起與政府及各部門(mén)相互支持的綠色通道機(jī)制，借助媒體樹(shù)立AA的誠(chéng)信形象，有利于獲取政府支持、融資以及營(yíng)銷(xiāo)。結(jié) 論本文以交易費(fèi)用理論和企業(yè)能力理論為理論依據(jù)，分析說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式轉(zhuǎn)變的必要性。其次，從商業(yè)模式的角度，本文創(chuàng)立了適用于本論題的五要素的商業(yè)模式核心要素體系，作為本文的分析框架。全文的闡述即在此基礎(chǔ)上展開(kāi)。研究成果上，基于對(duì)行業(yè)發(fā)展及其當(dāng)前環(huán)境變革的系統(tǒng)梳理，本文分析總結(jié)了以往我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)主要依賴(lài)土地資源的商業(yè)模式，并判斷了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)，包括核心能力培育、價(jià)值鏈的整合和專(zhuān)業(yè)化、建立長(zhǎng)期的聯(lián)盟等趨勢(shì)。這些趨勢(shì)是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行商業(yè)模式創(chuàng)新時(shí)需要首要考量的。由于環(huán)境變化以及企業(yè)自身發(fā)展規(guī)律的需要，房地產(chǎn)企業(yè)必然需要系統(tǒng)思考，判斷商業(yè)模式轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)，并根據(jù)自身具體實(shí)際重建專(zhuān)屬于自己的商業(yè)模式，才可能實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)久發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)要主動(dòng)應(yīng)對(duì)外部環(huán)境改變所帶來(lái)的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。在核心能力方面，首先充分發(fā)揮自己的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，在此基礎(chǔ)上再伺機(jī)發(fā)展其他能力，專(zhuān)注內(nèi)在運(yùn)營(yíng)效率提升的內(nèi)涵式增長(zhǎng)。在價(jià)值鏈定位和產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)鏈方面，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定階段后開(kāi)始拓展產(chǎn)業(yè)鏈，擴(kuò)大自身對(duì)行業(yè)價(jià)值鏈的把控能力，以及協(xié)同合作范圍。在業(yè)務(wù)模式方面，根據(jù)不同的發(fā)展階段，從大而全到業(yè)務(wù)專(zhuān)業(yè)化，再到細(xì)分市場(chǎng)的多元化 。在商業(yè)模式轉(zhuǎn)變中，不同要素之間的相互作用和配合。企業(yè)是一個(gè)集生產(chǎn)性與交易性、內(nèi)生性與外生性的復(fù)雜組織，企業(yè)管理和任何發(fā)展規(guī)劃都應(yīng)以自身能力為判定標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式是異質(zhì)的、具有個(gè)性的，戰(zhàn)略管理和商業(yè)模式的設(shè)立應(yīng)遵循的原則是:既要在不確定的市場(chǎng)環(huán)境中有快速的反應(yīng)和適應(yīng)能力，能夠抓住市場(chǎng)變化帶來(lái)的機(jī)會(huì)，或從相應(yīng)的調(diào)整來(lái)應(yīng)對(duì)外界環(huán)境帶來(lái)的挑戰(zhàn)。同時(shí)關(guān)注自我經(jīng)營(yíng)，以自身的能力為基準(zhǔn)來(lái)決定任何的調(diào)整和變化。.房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型成敗的關(guān)鍵因素在于公司領(lǐng)導(dǎo)層的戰(zhàn)略眼光和戰(zhàn)略意識(shí) 能夠基于對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的深刻理解，準(zhǔn)確地判斷市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，前瞻性地預(yù)見(jiàn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展動(dòng)向。房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式是具有個(gè)性的，商業(yè)模式的設(shè)立應(yīng)遵循的原則是:既要在不確定的市場(chǎng)環(huán)境中有快速的反應(yīng)和適應(yīng)能力，能夠抓住市場(chǎng)變化帶來(lái)的機(jī)會(huì)，或從相應(yīng)的調(diào)整來(lái)應(yīng)對(duì)外界環(huán)境帶來(lái)的挑戰(zhàn)。同時(shí)關(guān)注自我經(jīng)營(yíng)，以自身的能力為基準(zhǔn)來(lái)決定任何的調(diào)整和變化。這是企業(yè)取得差異性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的主要原因。當(dāng)然，房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新轉(zhuǎn)型成功與否，不僅有賴(lài)于商業(yè)模式體系，還需要有強(qiáng)大的執(zhí)行能力和創(chuàng)新能力。轉(zhuǎn)型成敗的關(guān)鍵因素在于公司領(lǐng)導(dǎo)層的戰(zhàn)略眼光和戰(zhàn)略意識(shí)能夠基于對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的深刻理解，準(zhǔn)確地判斷市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，前瞻性地預(yù)見(jiàn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展動(dòng)向。參考文獻(xiàn)[1][M].上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2005.[2][M].上海社會(huì)科學(xué)院出版社，2005[3]王波，[J].IT 經(jīng)理世界，2002[4].[M]北京社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2002005[5]中國(guó)房地產(chǎn) TOP10 年中國(guó)房地產(chǎn)上市公司 TOP10 研究報(bào)告[R][6]中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、（2009）[R].2010[7] and :The Evolution of Shopping Center Research:A Review andAnalysis.[J].1994,9(1):5~32.[8] Adrienne Schmitz Market,Hidden Value.[J].Real Estate Portfolio,2003.[9] Stuart Gabriel,Nation Association of Real Estate Investment Trusts. 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