【正文】 馮倫房地產(chǎn)的商業(yè)模式探究作者：日期：馮倫房地產(chǎn)的商業(yè)模式研究 非常感謝主辦單位給我一個(gè)機(jī)會(huì)跟大家來交流，我今天給大家介紹的商業(yè)模式，我想講三個(gè)方面的問題，第一方面介紹一下中國房地產(chǎn)行業(yè)基本的概括，以及跟全世界房地產(chǎn)行業(yè)的差距在哪里，第二方面介紹一下中國現(xiàn)有的房地產(chǎn)公司的商業(yè)模式，大家都是怎么樣在做生意，第三，簡單介紹一下美國房地產(chǎn)的模式，以及萬通最近轉(zhuǎn)型上的想法。 首先說一下房地產(chǎn)行業(yè)，中國目前大概有三萬家房地產(chǎn)公司，它基本上是這樣一個(gè)布局，在北京、上海、廣東，這三個(gè)市場占到了三分之二，公司數(shù)量，天津?qū)⒔那Ъ?，北京也將近五千家，上海也將近五千家，這三個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)占了三之分二，它們平均的資本規(guī)模是五百萬人民幣，上市公司最初是３３家，現(xiàn)在是５８家，在全國一千三四百家上市公司當(dāng)中，有將近６０家是以房地產(chǎn)為主業(yè)的上市公司，有將近３２０家跟房地產(chǎn)相關(guān)，有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司，那么我們來看這將近６０家的上市房地產(chǎn)公司，他們最大的規(guī)模資本金是２２億人民幣，就是萬科，銷售額去年是４５億，這是第一名，第十名是六億五，資本規(guī)模不到五億，這就是我們現(xiàn)在屬于三萬多家的精英當(dāng)中，我們抽了６０家來看，最大的規(guī)模是２２個(gè)億，銷售額是４５億。 在這個(gè)精英的群體里面最小的資本金是五億，銷售額是六億，中國這么多房地產(chǎn)公司，最近市場上包括順馳的孫洪斌，大家都在講自己的企業(yè)規(guī)模多少多少，但是我覺得這個(gè)講法在口徑上會(huì)有問題，因?yàn)樯鲜械姆康禺a(chǎn)公司決算利潤是以交鑰匙為標(biāo)志的，就是你不交鑰匙都是預(yù)收帳款，預(yù)收帳款在財(cái)務(wù)上是負(fù)債，所以不是銷售收入，你簽了預(yù)收合同以后馬上形成的是負(fù)債，不是收益，所以孫總講的是簽訂預(yù)售合同，總金額可能會(huì)超過一百億，但是如果按價(jià)格來看，萬科今年已經(jīng)１５０億了，但是萬科今年的收入是５５億到６０億，所以萬科的口徑是最小的口徑，所以這是口徑不同。 但是應(yīng)該說在６０家當(dāng)中最大的是２２億資本，去年４５億銷售，今年５５億銷售，我剛才講的是金額，那么從產(chǎn)能來看，萬科現(xiàn)在是中國產(chǎn)能最大的企業(yè)，一年生產(chǎn)交給客戶的房子是１５００套，同時(shí)在操作的４２個(gè)項(xiàng)目，萬科跟我們的差距不是一點(diǎn)，我們跟萬科的差距很大，我們公司最近派萬科學(xué)習(xí)回來，我們在管理上比萬科還落后五年，公司在一個(gè)城市操作五個(gè)項(xiàng)目就很厲害了，萬科是操作了４２個(gè)項(xiàng)目，一年交１５００套房，所以萬科在中國產(chǎn)能現(xiàn)在是最大的。這是公司的一個(gè)狀況。 從市場的狀況來看，中國住宅一年的銷售，有三個(gè)主要區(qū)域市場，北京、上海、廣東，北京一般從住宅來說銷售最多的，一年大概２０到２５億，另外就是上海，上海常年銷售第一名，大概十到十五個(gè)億，上海市場是最大的公司，“復(fù)地”因?yàn)樗鼪]有上市，它自己也講自己銷售２０億、３０億，但是他有很多是跟孫洪斌是差不多的，大家俗稱銷售收入多少，但是法律上確認(rèn)萬科的數(shù)字是最對的。廣東常年銷售收入一般都在２５億到３０億，最大的房地產(chǎn)公司，這就是我們在目前看到中國房地產(chǎn)公司，三萬家房地產(chǎn)公司大概就是這么一個(gè)情況，從市場的規(guī)模來看，如果按照證監(jiān)會(huì)的要求一年你做到十億以上，你肯定進(jìn)入前十名，就是上市公司６０家的前十名，我們的萬通先鋒今年肯定就進(jìn)入前十名，你今年要能夠做到十個(gè)億，你就進(jìn)入上市公司的前十名，這個(gè)規(guī)模實(shí)際上很小，也就是說現(xiàn)在目前的房地產(chǎn)公司整體狀況，就是數(shù)量大、規(guī)模小，最大的還是萬科，萬科按我們老百姓通常說的銷售收入，萬科早就超過一百億了。 那么跟世界上相比我們的差距是多少呢？從全世界的規(guī)模來看，美國最大的三家住宅公司，住宅規(guī)模一年是３２０００到３４０００個(gè)客戶，其中我們現(xiàn)在稱之為開發(fā)的辦法，就是買地、蓋房、銷售，或者說是在別人地上蓋了再銷售等等，類似于我們開發(fā)的大概最大的產(chǎn)能，一年是一萬五千套左右在美國，也就是說萬科的水平在產(chǎn)能上接近世界上最大的房地產(chǎn)公司，住宅，就是產(chǎn)能，它們價(jià)值量是多少呢？美國最大的這家公司，去年最多的一家是６７億美金銷售收入，當(dāng)然它是三萬四千個(gè)客戶，還有兩萬個(gè)客戶，主要是用來做經(jīng)濟(jì)服務(wù)、按揭貸款、保險(xiǎn)服務(wù)、裝修、定做，這些都打包起來是６７億，也就是說在他們的收入當(dāng)中，實(shí)際上開發(fā)這部分的收入大概跟萬科是十倍之差，產(chǎn)量是一萬五千套，日本最大的房地產(chǎn)公司，我講的是住宅，大河和汲水一年的產(chǎn)量也是３２０００套到３５０００套，就是整個(gè)的服務(wù)，那么其中類似開發(fā)這樣的也是１５０００套左右，這是日本，它三萬多的客戶有很多其他的服務(wù)，但是直接跟開發(fā)對應(yīng)的也是一萬五千個(gè)客戶左右。 銷售收入大概三百億港幣左右，再看一看韓國，韓國最大的住宅公司一年產(chǎn)量也是一萬五千到一萬七千套左右，這是韓國,金額跟大河差不多，三百億左右，亞洲最大的還有香港，香港最大的地產(chǎn)公司新鴻基，新鴻基其中一半是收租業(yè)務(wù)，它一年收入也是三百多個(gè)億，其中有１５０億左右是跟開發(fā)有關(guān)的收入，但是他們的房價(jià)是北京房價(jià)的五到七倍，所以它的產(chǎn)能大大不如萬科，李嘉誠就更少了，實(shí)際上在房地產(chǎn)行業(yè)不算價(jià)值量，就算干得活兒，中國超過李嘉誠的非常多，李嘉誠只有萬科的五分之一，就是交房的數(shù)量，我們再看臺(tái)灣，臺(tái)灣過去認(rèn)為很大，現(xiàn)在看臺(tái)灣其實(shí)很小，臺(tái)灣最大的房地產(chǎn)公司去年的銷售，大概６５億到７０億臺(tái)幣，不到２０萬人民幣，臺(tái)灣最多的時(shí)候有八千家公司，美國現(xiàn)在有五萬家跟房地產(chǎn)有關(guān)的公司，美國的模式跟中國不一樣，所以我們看一下我們的差距在哪兒，從產(chǎn)能來看我們的差距非常小，而且萬科創(chuàng)造了一個(gè)奇跡，因?yàn)樵趪馐菢?biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)的，所以他生產(chǎn)一萬五千套，法律制度社會(huì)各方面都規(guī)范了，沒有那么復(fù)雜，它相對簡單做到一萬五千套，而萬科要做到這一萬五千套１６個(gè)城市４２個(gè)項(xiàng)目，管理就復(fù)雜，但是萬科能夠把產(chǎn)品管得那么好，所以大家為什么要學(xué)習(xí)萬科好榜樣。 今年萬科公司增長４０％，中國在產(chǎn)能上來說不輸給世界，但是遺憾的是價(jià)值量太小，我們就像東莞的打工仔，打工妹，掙得就是一個(gè)加工費(fèi)，你干這么多活兒，掙得錢比別人少得多，而美國也做一萬五千套房子掙這么多錢，現(xiàn)在我們可以看到，我們的差距在哪兒了，就是工作量很大，掙錢很低，為什么會(huì)這樣呢？有兩個(gè)原因，第一，是國民財(cái)富總量和異國貨幣的價(jià)值不一樣，導(dǎo)致?lián)Q算下來價(jià)值量的差距，差距在多少呢？我們現(xiàn)在人均ＧＤＰ我們是超過一千美金，臺(tái)灣現(xiàn)在是一萬二，香港是兩萬六，日本是三萬，美國是三萬二，也就是說按人均算我們只有美國的三十分之一，美國占全球財(cái)富總量的三十分之一，所以如果人民幣升值５０％，萬科從價(jià)值量上來說也進(jìn)入全世界最大地產(chǎn)公司的行列了，所以按照現(xiàn)在人民幣的價(jià)值萬科再做也做不到美國公司的價(jià)值量，現(xiàn)在一萬五千套房是市場的一個(gè)極限產(chǎn)量，所以萬科最近的價(jià)格會(huì)有一些調(diào)整。 第二個(gè)原因就是我們的商業(yè)模式太原始，我們做生意的方法太原始了，所以等于我們的商業(yè)模式是最低層次的商業(yè)模式，你賺到錢肯定是最少的，在美國看不到像我們做生意的方法，為什么香港的規(guī)模也能做到這么大呢？為什么大陸的公司隨便用這種方式就超過了香港呢？實(shí)際上很大程度上李嘉誠也好，何皇也好，他們勞動(dòng)的強(qiáng)度，就是蓋房子的數(shù)量都不如大陸蓋得多，甚至李嘉誠住宅的品牌上也不是很好，而且蓋得很高的筒子樓沒有什么創(chuàng)新，產(chǎn)品上沒有大陸上做得這么花哨，但是他很多是資本市場上賺錢，也就是說賺錢如果分成五六個(gè)臺(tái)階的話，我們現(xiàn)在的方式就是東莞的打工仔這種方式，掙加工費(fèi)的方式，不可能在整個(gè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)當(dāng)中你去成為一個(gè)有競爭力的大企業(yè)，更重要的還有一個(gè)問題，這樣一個(gè)商業(yè)模式它不積累財(cái)富，它是毀滅財(cái)富，現(xiàn)在財(cái)富管理叫財(cái)務(wù)增加值，ＥＶＩ這個(gè)概念。 簡單說就是當(dāng)你的收入在扣除了你權(quán)益資本的成本，也就是說你的機(jī)會(huì)成本，股本融資率成本之后，如果是正數(shù)你是創(chuàng)造財(cái)富的，你是負(fù)數(shù)，就是毀滅財(cái)富的，上市公司如果從６０家來看，這十年大部分都是這種模式，按照十年的周期來看基本上不創(chuàng)造財(cái)富，ＥＶＩ全都是負(fù)數(shù)，萬科一百家上市的房地產(chǎn)公司，或者一百家上市的中國公司當(dāng)中，綜合其他排名萬科可能排到前三名、前五名，但是ＥＶＩ排到后面，為什么呢？買地、貸款、挖坑、預(yù)收