【正文】 。馮倫： 第一，這個(gè)擔(dān)心是必要的，第二，我們不會(huì)這么迂腐，比如說(shuō)美國(guó)的模式，我并不是每一件事兒都是照著美國(guó)做，你只取其精髓，大家一定要理解，我們是草根出身，所謂草根出身，我們也是從零，甚至是從負(fù)數(shù)開(kāi)始，就是你拿到執(zhí)照的時(shí)候負(fù)債率１０００％，因?yàn)樽?cè)公司都是借錢(qián)注冊(cè)的，所以從那個(gè)時(shí)候奮斗過(guò)來(lái)的，就是大家絕對(duì)不會(huì)脫離中國(guó)實(shí)際，我們也不可能脫離中國(guó)實(shí)際，因?yàn)槲覀冊(cè)谶@兒賺錢(qián)，如果最后還走不通，那我一定會(huì)向現(xiàn)實(shí)低頭。因?yàn)楫?dāng)有希望的時(shí)候我有熱情，這樣的話你才能夠有把企業(yè)辦好的沖動(dòng)，世界上做一件事情最大的挑戰(zhàn)是時(shí)間，而不是困難，困難很正常，但是你跟這個(gè)困難玩兒多長(zhǎng)時(shí)間，這是不一樣的，所以現(xiàn)如今在全世界奮斗的男人里面，男人里面最長(zhǎng)的是阿拉法特，做一件事做了４５年沒(méi)做成還在做，以至于現(xiàn)在４５年是一個(gè)成就，現(xiàn)在他做不成沒(méi)有人埋怨他了，人家說(shuō)這個(gè)事情已經(jīng)是奇跡了，這么多人要?dú)⑺?，最后他只說(shuō)了一句，說(shuō)我唯一的勝利就是我的敵人要?dú)⑽疫€殺不了我，他現(xiàn)在已經(jīng)７７歲了，就是這樣一個(gè)情況，我要講的是他也做過(guò)房地產(chǎn)，所以如果我們有希望，你做一件事情能做很長(zhǎng)本身就是成功。 我們發(fā)現(xiàn)中國(guó)社會(huì)這種非細(xì)微性組織帶來(lái)很多問(wèn)題，所以我們不能按照江湖方式解決矛盾，我們?cè)诮鉀Q矛盾的時(shí)候非常簡(jiǎn)單，以至于我們?cè)冢梗的甑臅r(shí)候解決這個(gè)問(wèn)題，第一次用了律師，而且我們用的是從美國(guó)回來(lái)的律師幫我們做協(xié)議，所以這樣的話為我們理性的分手和今天再度大家比較好的在一起競(jìng)爭(zhēng)，合作創(chuàng)造了一個(gè)基礎(chǔ)，現(xiàn)在在ＣＢＤ里面萬(wàn)通的合伙人有三個(gè)在那兒做房子，建外ＳＯＨＯ，陽(yáng)光一百，我們新城國(guó)際，所以第二點(diǎn)，一定要學(xué)會(huì)用商人方式思考問(wèn)題，不要陷入傳統(tǒng)江湖上的恩怨。 我覺(jué)得最重要的是怎么處理這個(gè)事情，從萬(wàn)通來(lái)說(shuō)這些人走有一個(gè)特點(diǎn)，跟別人可能不一樣，第一走的所有人都沒(méi)有坐過(guò)牢的，另外我們也沒(méi)有因?yàn)槲覀兏g干部，干部坐牢的，也沒(méi)有，因?yàn)槲覀児驹谧畛鮿?chuàng)業(yè)的時(shí)候，我們有很多的土政策，這跟我們自身的經(jīng)歷有點(diǎn)關(guān)系，我們規(guī)定第一，不能有第二利潤(rùn)來(lái)源，第二，收入透明化，高層收入合伙人的收入透明，第三，不轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，不辦外國(guó)護(hù)照，第四，家屬不出國(guó)等等，我們?cè)谑嗄昵拔覀冝k了很多的土政策，所以這樣當(dāng)我們分手的時(shí)候，我們沒(méi)有為錢(qián)吵架，因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候錢(qián)都是透明的，這個(gè)比較好，沒(méi)有為錢(qián)吵架。提問(wèn)： 我有一個(gè)問(wèn)題，有人講，就是從您那兒出去的人都是做老板的，從王石那兒出去的都是做經(jīng)理人的，那么從做企業(yè)這個(gè)角度來(lái)講，這些人的來(lái)、去、留，就是做一個(gè)老板從哪個(gè)角度處理相對(duì)好一些呢？謝謝。馮倫： 最近這一段最頭疼的，大概都是七八年前為了占一點(diǎn)小便宜，不規(guī)范，鬧得一些事現(xiàn)在沒(méi)了，最近這半年，有些都是十年前的事兒，當(dāng)時(shí)為了占人家的一點(diǎn)小便宜，比如說(shuō)一個(gè)手續(xù)沒(méi)弄好，最近就被翻出來(lái)了，挺麻煩的，所以我也是切身體會(huì)，你為了占這個(gè)便宜，最后找回去的錢(qián)更多。提問(wèn)： 請(qǐng)問(wèn)馮先生，萬(wàn)通現(xiàn)在是自己做的物業(yè)公司嗎？馮倫： 我們現(xiàn)在把物業(yè)公司放在定制服務(wù)事業(yè)部里面，這樣我們?cè)谔岣呶飿I(yè)服務(wù)的附加值上下功夫，然后增值服務(wù)，比如我給客戶(hù)更多的一些，因?yàn)槲覀兪歉叨丝蛻?hù)，有很多的服務(wù)，醫(yī)療保健，提供更多的這種服務(wù)，朝這個(gè)方向走，我們接住宅的客戶(hù)，我們現(xiàn)在很少接，主要是寫(xiě)字樓、公共設(shè)施，是朝這個(gè)方面發(fā)展，但是配套我們自己我們也做一些。那么第三個(gè)三分之是全世界人民給你的，你做的還好，人民幣增值，到美國(guó)上市，把你未來(lái)的收益折線到現(xiàn)在，給你定一個(gè)股價(jià)，就又給你一個(gè)獎(jiǎng)金，這個(gè)獎(jiǎng)金比美元值錢(qián)，就是只有你做好第一個(gè)三分之一，始終做到簡(jiǎn)單、專(zhuān)注、持久，商業(yè)模式清楚，誠(chéng)信，公司穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，這個(gè)時(shí)候你一生的財(cái)富達(dá)到最多。 那么最簡(jiǎn)單的辦法我們叫做簡(jiǎn)單、專(zhuān)注、持久、執(zhí)著，這樣才能賺，第二個(gè)三分之一是全國(guó)人民幫你掙的，但是你并不要付出成本，全國(guó)人民會(huì)給你一個(gè)獎(jiǎng)勵(lì)，什么時(shí)候給你獎(jiǎng)勵(lì)呢？當(dāng)全國(guó)人民辛勤奮斗國(guó)內(nèi)的資產(chǎn)財(cái)富總量足夠增加，人民幣的幣值升值的時(shí)候，你就會(huì)掙第二個(gè)三分之一，全國(guó)人民會(huì)給你獎(jiǎng)金，比如說(shuō)１２年前，李嘉誠(chéng)跟我們?nèi)嗣駧咆?cái)富的比例，我們是四毛錢(qián)還一塊錢(qián)港幣，就是一夜之間人民幣貶值港幣升值，１：１差不多，李嘉誠(chéng)這時(shí)候的財(cái)富跟我們?nèi)嗣駧咆?cái)富相比增加了一倍，而這一倍在那個(gè)始點(diǎn)上超過(guò)了他此前掙得所有現(xiàn)金利潤(rùn)，如果你不簡(jiǎn)單轉(zhuǎn)注、持久，不做好人，你不把第一個(gè)三分之一做好，到時(shí)候獎(jiǎng)金也輪不到你了。 再一個(gè)根據(jù)商業(yè)周期的波動(dòng)，我們未來(lái)開(kāi)發(fā)的收入會(huì)降到５０％以下，我們最后開(kāi)發(fā)收入逐年減少，這樣公司的收入就更加穩(wěn)定，因?yàn)槲覀兊姆?wù)是全中國(guó)服務(wù)，是跨地區(qū)的，定制服務(wù)是哪里有客戶(hù)我們就去哪里，商用物業(yè)是三千美金以上，如果我們上市就會(huì)比國(guó)內(nèi)一般公司容易賺錢(qián)，我們?yōu)槭裁匆v美國(guó)模式，這也是一個(gè)市場(chǎng)策略，美國(guó)模式，因?yàn)楝F(xiàn)在在香港的投資基金人里面６０％是美國(guó)的錢(qián)，所以我講荷蘭模式、西班牙模式也許是正確的。 所以我們針對(duì)于這樣的情況，我們?nèi)f通前面講那么多的研究，我們?nèi)f通決定舍棄香港的模式轉(zhuǎn)向美國(guó)模式，我們就分成四大的專(zhuān)業(yè)事業(yè)群，第一就是土地經(jīng)營(yíng)，土地經(jīng)營(yíng)很簡(jiǎn)單，我們類(lèi)似于河升創(chuàng)展這樣的方式，我們現(xiàn)在的土地基本存貨是儲(chǔ)備，我們把土地買(mǎi)來(lái)以后我投入經(jīng)營(yíng)，我在土地里任何的階段都可以交易，然后把它賣(mài)出去，另外我們把無(wú)限儲(chǔ)備變成有限儲(chǔ)備，我們現(xiàn)在只儲(chǔ)備三年的土地，這樣我們就把土地儲(chǔ)備資金占用減少了，同時(shí)加快土地資金的周轉(zhuǎn)率，第二，住宅建設(shè)，住宅建設(shè)我們剛才講了是集中在高端住宅，而且我的產(chǎn)品也是標(biāo)準(zhǔn)化的，目前主要是新興佳園，我們?cè)诎l(fā)達(dá)城市做的高端產(chǎn)品，我們叫新興佳園，不同的產(chǎn)品有不同的品牌，這是住宅。美國(guó)模式非常重要的是專(zhuān)業(yè)化分工，假定說(shuō)你要學(xué)美國(guó)的模式也很簡(jiǎn)單，在你們城市就做一個(gè)產(chǎn)品，不信你做２０年，你肯定是這個(gè)城市最好的，這個(gè)模式為什么要專(zhuān)業(yè)化呢？摩根斯坦利給了我們兩張表，講２０００年房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)訣竅，其中一個(gè)表講的很有意思，就是跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品要標(biāo)準(zhǔn)化，集中在一個(gè)地區(qū)產(chǎn)品要多元化，這就是為什么萬(wàn)科能成功，華遠(yuǎn)也能成功的原因。萬(wàn)通的商業(yè)模式，萬(wàn)通新的戰(zhàn)略我們簡(jiǎn)稱(chēng)是美國(guó)的模式，就是由香港模式轉(zhuǎn)化為美國(guó)模式，所謂香港模式就是綜合一個(gè)開(kāi)發(fā)的模式，是全能的開(kāi)發(fā)，或者是縱向重疊開(kāi)發(fā)，總之是一個(gè)簡(jiǎn)單開(kāi)發(fā)的模式，就是掙加工費(fèi)的模式，這個(gè)模式我們認(rèn)為在中國(guó)經(jīng)歷了差不多２０多年，基本上深圳學(xué)香港，沿海學(xué)深圳，大陸學(xué)沿海這么學(xué)過(guò)來(lái)的，所以大部分中國(guó)的企業(yè)不知道這個(gè)模式之外還有新的模式可以掙錢(qián)，這樣我們就提出美國(guó)模式，所謂美國(guó)模式用一句話說(shuō)，就是高度的專(zhuān)業(yè)化分工加上發(fā)達(dá)的不動(dòng)產(chǎn)金融服務(wù)。就是戰(zhàn)略導(dǎo)向，公司要從項(xiàng)目管理提升到公司管理，而公司管理的核心還是戰(zhàn)略管理。但是如果你要這樣做，就不要研究商業(yè)模式。 王石４２個(gè)項(xiàng)目他全部都是公事公辦，這也是一個(gè)秘密，為什么能輕松，不是說(shuō)瀟灑能干，他不能干，他要不給我地，我就不要，我就多花點(diǎn)錢(qián)，你們說(shuō)他有錢(qián)，也不是說(shuō)他有錢(qián)，他有這種精神他才具有今天的錢(qián)，就是他有這樣一個(gè)狀態(tài)，資本市場(chǎng)上的新人會(huì)給他錢(qián)，所以他也不刻意去結(jié)交這些人，他反而遵守規(guī)則，所以他就變成了良民，這樣所有的地方政府歡迎他，他覺(jué)得你絕對(duì)企業(yè)很正派。如果說(shuō)他認(rèn)識(shí)這個(gè)警察，有兩種可能，一種你比警察牛，你是做領(lǐng)導(dǎo)的，本來(lái)是罰你５０塊錢(qián)，結(jié)果警察請(qǐng)你吃了一頓飯花了１５０塊錢(qián)，里外里你賺了兩百塊錢(qián)，對(duì)于你來(lái)說(shuō)你是虧了，為什么呢？對(duì)有錢(qián)人來(lái)說(shuō)時(shí)間最重要，你花了一個(gè)小時(shí)去吃飯，這一小時(shí)你少掙多少錢(qián)這不說(shuō)，機(jī)會(huì)最重要，第二，由于你欠了他這個(gè)人情，他給你這兒按一個(gè)人，他媳婦來(lái)了上班，你讓她上不上，上班一個(gè)月開(kāi)五百塊錢(qián)最少了，最后你算下來(lái)，上班了以后你敢不敢把她開(kāi)掉呢？你不敢，因?yàn)殚_(kāi)掉了，下次你在路口上你就等死吧，所以你最后打發(fā)多少錢(qián)呢？可能三萬(wàn)塊錢(qián)請(qǐng)她回家，如果說(shuō)你沒(méi)有把她打發(fā)走的時(shí)候，你想我已經(jīng)花那么多錢(qián)了，他把媳婦都放在這兒了，我更膽大了，下回見(jiàn)紅燈連停都不停了，直接就過(guò)去了，結(jié)果直接過(guò)去，假如說(shuō)撞到前面首長(zhǎng)的車(chē)了，警衛(wèi)局就把他帶走了，一問(wèn)為什么，原來(lái)你腐蝕警察，就因?yàn)檫@樣一個(gè)關(guān)系最后你膽子更大了，你必然犯事。 第二部分的商業(yè)模式，中國(guó)目前一般有的這些商業(yè)模式，開(kāi)發(fā)