【正文】 好，那今天就講到這兒。 第三，要有理想，大家是追求理想的，就是建立一種企業(yè)家的信任，而不是簡單買賣人之間的游戲。馮倫： 民營企業(yè)發(fā)展過程當(dāng)中它碰到幾個(gè)問題，其實(shí)萬科的人出去當(dāng)老板的不多，我們第一代出去的人一般都是當(dāng)老板，所以第一代的合作者、合伙人離開公司當(dāng)老板的都比較多，萬科現(xiàn)在你們說的做經(jīng)理，都是萬科的第二代、第三代，就是說他跟著你第一代人創(chuàng)業(yè)的時(shí)候，他非常熟悉怎么樣，我們說的關(guān)系、貸款，然后怎么樣注冊(cè)公司，怎么樣空手去賣項(xiàng)目，第一代人都懂，但是到第二代他基本上吃現(xiàn)成飯了，所以他就慢慢遠(yuǎn)離創(chuàng)業(yè)環(huán)境，我覺得這個(gè)說法從目前的表現(xiàn)來看實(shí)際上不符合事實(shí)，應(yīng)該是所有的民營企業(yè)第一代跟著老總創(chuàng)業(yè)者出來的，絕大部分都會(huì)去當(dāng)老板，到第二代、第三代越來越往后都是當(dāng)經(jīng)理了，那么至于我們公司這些朋友出去以后，我覺得非常好，好在哪兒呢？一個(gè)就是說大家目前都很快樂，經(jīng)常也在一起，所以我覺得顯然離婚是一個(gè)幸福的事情，因?yàn)樯鐣?huì)的事情，人的事情最大的問題不能實(shí)驗(yàn)，我不能實(shí)驗(yàn)說不走會(huì)怎么樣，你怎么看走了以后的結(jié)果還不錯(cuò)。提問： 馮主席你好，我想討教一個(gè)問題，您認(rèn)為工作中最麻煩，令你最頭疼的事兒是什么。所以我們必須要把公司做的非常專注有價(jià)值，然后等到全國人民給你發(fā)獎(jiǎng)金的時(shí)候你還在。 第三，是商用物業(yè)，我們采取的辦法是美國模式，我們做一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的建筑綜合體叫萬通中心，第一個(gè)萬通中心最近在京廣對(duì)面，萬通中心的體量標(biāo)準(zhǔn)，包括建筑形式、功能都是可以組合，最后是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化，包括財(cái)務(wù)、模式，一共有１２種財(cái)務(wù)模式都算得非常清楚，現(xiàn)在萬通中心是七萬到十一萬平米，分了幾個(gè)檔次，分了不同層次，不同市場(chǎng)，然后是不同的產(chǎn)品，最后就是定制服務(wù)，我們是按照客戶的要求來定做獨(dú)立式的物業(yè)，只要是獨(dú)立式的房子我們都能定制，定制我們收取一個(gè)是服務(wù)費(fèi)，我們這樣一個(gè)模式，最后從財(cái)務(wù)上來看，我們資金周轉(zhuǎn)的速度三年以后，可以比現(xiàn)在平均上市公司資金周轉(zhuǎn)速度提高一到兩倍，另外我們收入的增加并不意味著一定要負(fù)債增加。 所謂專業(yè)化分工，也就是說美國的房地產(chǎn)公司，目前最主要的全都是非常專業(yè)化的公司，一個(gè)寫字樓可以３７０多棟，他做商鋪，做ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ，他也可以做四五百個(gè)，公寓可以做幾十萬套，幾百萬套，一個(gè)公司只做一個(gè)產(chǎn)品，它就是及其專業(yè)化。 馮倫房地產(chǎn)的商業(yè)模式研究我今天講的叫戰(zhàn)略導(dǎo)向，公司如果要戰(zhàn)略導(dǎo)向，比如什么叫萬科的戰(zhàn)略，做中產(chǎn)階級(jí)的住宅，這是它的戰(zhàn)略做到世界最好，經(jīng)過多少年，多少個(gè)地區(qū)，這就是戰(zhàn)略，戰(zhàn)略的問題解決什么呢？解決做什么，為什么，怎么做，做多少，這就是戰(zhàn)略，你把這些事兒都想清楚了，最后你會(huì)發(fā)現(xiàn)，學(xué)會(huì)不做事是最大的精簡，如果我不把自己界定在做高端，我會(huì)比現(xiàn)在忙得很多。 第二種可能，你沒有警察牛，你只是他胡同里的街坊，給面子他不罰你錢，怎么辦，你請(qǐng)他吃飯，也花了１５０塊錢，你虧一百塊錢，因?yàn)槭×耍担皦K錢，那么這之后你會(huì)怎么想呢？你就會(huì)想，這就更鐵了，這是哥們，都吃飯了，有面子，然后下回又是照走，你可能膽子更大了，人就是這樣的，中國的熟人社會(huì)，你越認(rèn)識(shí)人多，你在這個(gè)領(lǐng)域里超越規(guī)則的膽量就越大，你認(rèn)為可以擺平，因?yàn)槭芯掷镉腥耍栽谥袊芯钟腥司鸵欢ㄟ`法亂紀(jì)，所以在中國的民營企業(yè)大部分都是關(guān)系導(dǎo)向，實(shí)際上關(guān)系最后導(dǎo)致你超越規(guī)則，你越做越無法無天。我們舉一個(gè)例子，老百姓經(jīng)常有上訪的，你就站兩個(gè)武警，給老百姓心理首先就是對(duì)立的，我們可以把這個(gè)崗基本上做的看不見，老百姓上訪的時(shí)候，領(lǐng)導(dǎo)從哪兒逃跑都可以想好，做的這個(gè)建筑形象讓老百姓舒服，這種服務(wù)在中國非常發(fā)達(dá)。 所以現(xiàn)在在國外大家知道這次伊拉克戰(zhàn)爭，美國、英國在海灣，伊拉克的軍人，現(xiàn)在駐軍，三分之二是私人公司提供的，并不是國家軍隊(duì)，什么意思呢？它現(xiàn)在叫做戰(zhàn)爭私有化，這是一個(gè)很新的概念，就是它航空母艦所有操縱電腦的這些人，都是從美國的公司里面派的，比如說跟你這個(gè)公司里簽了合同，你就給我派多少人，從發(fā)現(xiàn)目標(biāo)到巡航導(dǎo)彈發(fā)射出去五到七分鐘，你都給我操作好，大家知道戰(zhàn)爭打起來的時(shí)候缺水，因?yàn)樗麄儼阉及o私人公司了，就是這個(gè)私人公司你保證，給你一個(gè)合同訂單，你幾號(hào)把水運(yùn)到哪兒就完了，甚至現(xiàn)在的治安維護(hù)都是交給國際的私人保安公司，所以美國的很多兵營全都是這些公司在管，這些市場(chǎng)服務(wù)公司你都必須做到，我在那兒駐軍，每天還有教堂，還有購物，還有娛樂，我給你多少錢就完了，這都是私人機(jī)構(gòu)提供的，所以等于物業(yè)管理，我們現(xiàn)在應(yīng)該開闊思路，我們總是這樣的思路也就賠錢了。 總體來看亞洲多趨向于綜合性的商用物業(yè)的經(jīng)營，亞洲地區(qū)，歐美地區(qū)更傾向于專業(yè)的商用物業(yè)的經(jīng)營，美國有一家瑞茲，就是它的不動(dòng)產(chǎn)投資信托，旗下有３７０多棟寫字樓基本上是一樣的，這樣的話你在美國無論走到哪里，就像麥當(dāng)勞一樣你都可以用他的寫字樓，這樣的話他的客戶忠誠度就很高，在亞洲區(qū)很少見，亞洲區(qū)只有日本的“森”公司擁有一百棟寫字樓，但是它不是標(biāo)準(zhǔn)化的，平均每一棟的面積不到一萬平方米，跟美國的也不一樣，美國基本上形式都差不多，所以物業(yè)經(jīng)營大概在中國和亞洲地區(qū)是這樣的。 第二，就是物業(yè)的經(jīng)營模式，最近一段商業(yè)物業(yè)被大家炒得比較熱，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)又開始熱，這個(gè)在國內(nèi)也是有一些案例，就是怎么樣來做這個(gè)。 第三個(gè)方面我們看一下混合的開發(fā)模式，混合的開發(fā)模式分成兩種，一種我們稱之為縱向的、重疊的混合開發(fā)，從拿地一直到物業(yè)管理，到經(jīng)濟(jì)服務(wù)，代理商所有的活兒都自己干，特別是中小開發(fā)商這種的最多，就是大開發(fā)商有時(shí)候物業(yè)管理都不做，中小開發(fā)公司很多是做這種模式的，所有的活兒都自己做，但是基本上開發(fā)的利潤，物業(yè)管理又賠回去，所以縱向重疊這種模式，基本上是前面掙了錢快活，少量賣不出去抵銀行，最后物業(yè)管理再把現(xiàn)金吃回去，很多都是這樣，這是一種。馮倫房地產(chǎn)的商業(yè)模式研究第二個(gè)問題，我講一下中國房地產(chǎn)公司的商業(yè)模式，就開發(fā)而言，大概的模式分成這么幾種，第一，就是房產(chǎn)開發(fā)的模式，房屋開發(fā)的模式仔細(xì)分可以有這么幾種，一種就是連鎖店的模式，這是萬科的模式，萬科的模式，它是標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品，單一的客戶群，在一些城市標(biāo)準(zhǔn)化的復(fù)制，它這一萬五千套房子都是以中產(chǎn)階級(jí)白領(lǐng)為目標(biāo)人群，平均單價(jià)３０萬到５０萬，買他房子人的年齡在３０歲到３５歲最多，區(qū)域在城鄉(xiāng)接合部，土地成本不高的地方，時(shí)間大概１８個(gè)月做完，基本上這是萬科，萬科很簡單，全國都這樣。也就是說這種商業(yè)周期會(huì)導(dǎo)致你這個(gè)公司猝死，就是跟商業(yè)模式有關(guān)，因?yàn)槟氵@種商業(yè)模式就是做收入之前先做負(fù)債，然后去買地做資產(chǎn)，做存貨，最后商業(yè)周期一旦逆轉(zhuǎn)，你就憋死在里面了，所以我講第一個(gè)問題的核心，就是說大家知道我們跟世界的差距，主要在價(jià)值上的差距，不是在產(chǎn)能上的差距，在價(jià)值上的差距也不在于地質(zhì)，這很大的程度上是來源我們賺錢的方法太粗，太原始。 簡單說就是當(dāng)你的收入在扣除了你權(quán)益資本的成本，也就是說你的機(jī)會(huì)成本，股本融資率成本之后，如果是正數(shù)你是創(chuàng)造財(cái)富的，你是負(fù)數(shù)，就是毀滅財(cái)富的，上市公司如果從６０家來看，這十年大部分都是這種模式，按照十年的周期來看基本上不創(chuàng)造財(cái)富，ＥＶＩ全都是負(fù)數(shù)，萬科一百家上市的房地產(chǎn)公司，或者一百家上市的中國公司當(dāng)中，綜合其他排名萬科可能排到前三名、前五名，但是ＥＶＩ排到后面，為什么呢？買地、貸款、挖坑、預(yù)收、施工、交房、扯皮、客戶鬧事兒，最后大家洗盤子走路，就是這么一套東西，這活兒你做一個(gè)兩個(gè)，你就這么做著，這個(gè)做下來從十年上市公司來看出現(xiàn)一個(gè)問題，平均的凈資產(chǎn)收益率是４％到５％，就是說低于銀行貸款，略高于銀行存款，假定我十年投資一個(gè)上市公司股票，十年下來凈資產(chǎn)收益率是４％，也低于全國平均的水平，另外這些公司從它整體資產(chǎn)質(zhì)量來看，基本上都是繁榮的時(shí)候使勁貸款，然后挖坑蓋房子，剛蓋到一半市場(chǎng)簫條了開始往下走，接著處理遺留問題，基本上這個(gè)過程好三年，重組三年，再好三年，也就十年過去了，基本上不創(chuàng)造什么好的資產(chǎn)價(jià)值。 那么跟世界上相比我們的差距是多少呢？從全世界的規(guī)模來看，美國最大的三家住宅公司，住宅規(guī)模一年是３２０００到３４０００個(gè)客戶，其中我們現(xiàn)在稱之為開發(fā)的辦法，就是買地、蓋房