房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式研究培訓(xùn)課程-wenkub.com
2025-02-20 11:43 本頁面
【正文】 2023年 3月 13日星期一 5時(shí) 25分 50秒 05:25:5013 March 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 , March 13, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 3月 13日星期一 上午 5時(shí) 25分 50秒 05:25: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 05:25:5005:25:5005:253/13/2023 5:25:50 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 3月 上午 5時(shí) 25分 :25March 13, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 :25:5005:25Mar2313Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。資產(chǎn)的流動(dòng)性帶動(dòng)了長期的增長，同時(shí)讓 Lennar的收益保持增長；多樣化的長期負(fù)債給 Lennar提供了長期的穩(wěn)定性；不斷的努力保證了 Lennar穩(wěn)固的資產(chǎn)基礎(chǔ)。將土地確認(rèn)、社區(qū)開發(fā)、住房設(shè)計(jì)、住房建設(shè)、住房營銷和銷售等具體權(quán)力下放給各地分支機(jī)構(gòu)，公司總部在公司整體戰(zhàn)略、土地并購和獲取、風(fēng)險(xiǎn)控制、融資、現(xiàn)金流管理、信息系統(tǒng)等決策方面保持總體的控制和把握。 43 ◇ Lennar的最佳實(shí)踐 ? “關(guān)懷”和“溝通”的企業(yè)文化 公司自成立之初的文化基調(diào)：對(duì)人的關(guān)懷，把關(guān)懷客戶和員工作為公司存在的首要基礎(chǔ)。 第二階段 1971年－ 1983年：上市，地域擴(kuò)張 1971年， Lennar公司在紐約證交所上市。 41 ◇ Lennar 企業(yè)概況 概況 ◇ 創(chuàng)建于 1954年，位于美國佛羅里達(dá)州邁阿密的 Lennar公司，是美國四大頂級(jí)住屋建筑開發(fā)商。 Horton公司對(duì)價(jià)值鏈前后兩端的控制，使其能夠?qū)Ｗ⒂谙蝾櫩吞峁┯形Φ漠a(chǎn)品，減少公司的管理成本，提高公司的運(yùn)營效率，從而實(shí)現(xiàn)快速的擴(kuò)張行動(dòng)。 Horton公司通過并購當(dāng)?shù)爻墒斓墓緦?shí)現(xiàn)快速地域擴(kuò)張。 38 ◇ Horton企業(yè)概況 概況 ◇成立于 1978年，是美國四大房地產(chǎn)公司中成立最晚的，但也是發(fā)展最迅速的，短短 20多年就走完了其他三家 50年的路，成為美國售房量最大的公司 ◇ Horton主要從事首次置業(yè)、二次置業(yè)居民住房業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù) ◇ 2023年銷售額達(dá)到 89億美元，利潤 ，在 22個(gè)州 44個(gè)市場(chǎng)開展業(yè)務(wù)。 ? 以制度和流程設(shè)計(jì)促進(jìn)增長 Centex公司的戰(zhàn)略是為增長而設(shè)計(jì)的，背后是系統(tǒng)而嚴(yán)格的設(shè)計(jì)：它強(qiáng)調(diào)非常嚴(yán)格的制度約束，強(qiáng)調(diào)非常專注、堅(jiān)定的態(tài)度以及長期承諾。 Centex之道：有闖勁的、具想象力的、足智多謀的，并且永遠(yuǎn)遵循商業(yè)倫理 和商業(yè)公平性。與此相應(yīng)，公司的績效評(píng)估做出調(diào)整，在公司員工的考核指標(biāo)中，客戶滿意度指標(biāo)占了25%的大比重。 36 ◇ Centex發(fā)展歷程 第一階段 1950年 － 1969年：打造低成本生產(chǎn)競(jìng)爭優(yōu)勢(shì) 重點(diǎn)是價(jià)值鏈前端生產(chǎn)供應(yīng)環(huán)節(jié)的整合，在低端產(chǎn)品市場(chǎng)獲得了成本優(yōu)勢(shì) 第二階段 1969年－ 1997年：上市、金融服務(wù)、標(biāo)準(zhǔn)化和地域擴(kuò)張 在 1969年以后的近 30年中， Centex公司的擴(kuò)張沿著以上四條主線展開 第三階段 1998年－至今：一切為了客戶滿意 —公司重新修訂了使命：“我們的使命是建造超出我們已經(jīng)給客戶塑造的預(yù)期的高質(zhì)量的房屋和生活社區(qū)。 33 ◇ Pulte Homes 發(fā)展歷程 第一階段 1950年－ 1960初：確立專業(yè)化路線 收縮業(yè)務(wù)，集中于住宅，培養(yǎng)住宅地產(chǎn)的經(jīng)營能力，開始走住宅專業(yè)化 第二階段 1960年－ 1969年：第一次地域擴(kuò)張 美國房地產(chǎn)行業(yè)增長率達(dá)到高峰時(shí)，適應(yīng)市場(chǎng)變化，開始區(qū)域性地域擴(kuò)張 第三階段 1969年－ 1979年：從家族企業(yè)到上市公司 通過上市重塑公司治理結(jié)構(gòu)與組織管理結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步加快區(qū)域性擴(kuò)張 第四階段 1980年－ 1980年中期：打造產(chǎn)融結(jié)合模式。 — 收益大眾化。 開發(fā)模式走的則是另一條專業(yè)化道路，投資、開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營等各業(yè)務(wù)板塊相對(duì)獨(dú)立。 什么是美國模式 29 — 土地自由供應(yīng)。 27 ? 房企商業(yè)模式選擇三原則 ? 香港模式 ? 美國模式 28 房地產(chǎn)發(fā)展的美國模式，其特點(diǎn)在于房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)鏈、開發(fā)產(chǎn) 業(yè)鏈、中介產(chǎn)業(yè)鏈和流通產(chǎn)業(yè)鏈非常完整并相互協(xié)調(diào)發(fā)展，以房 地產(chǎn)基金（ REITs）為主的金融產(chǎn)業(yè)鏈非常發(fā)達(dá)，開發(fā)商是吸引資 金、把控中介和流通的組織者。 — 第二階段 ： 70年代，小型地產(chǎn)公司被淘汰，大型地產(chǎn)公司在競(jìng)爭中開始出現(xiàn)。長江實(shí)業(yè)、新鴻基地產(chǎn)、新世界發(fā)展、恒基兆業(yè)等十家地產(chǎn)集團(tuán)開發(fā)量約占香港總開發(fā)量的 80%左右，市場(chǎng)集中度非常高。 — 土地壟斷性經(jīng)營。對(duì)香港地產(chǎn)商而言，有地才是生存的硬道理。 這主要源于香港土地資源嚴(yán)重稀缺，土地高度壟斷，商品住宅產(chǎn)品 供不應(yīng)求。 房地產(chǎn)企業(yè)的 區(qū)域發(fā)展模式 異地?cái)U(kuò)張戰(zhàn)略 – 進(jìn)行異地?cái)U(kuò)張，選擇合適的市場(chǎng)，可以有效地避免房地產(chǎn)企業(yè)在本地市場(chǎng)的殘酷競(jìng)爭，并提高企業(yè)資源的利用效率。 16 ◇ 物業(yè)持有型價(jià)值鏈 物業(yè) 管理 規(guī)劃 設(shè)計(jì) 招標(biāo)投標(biāo) 施工組織 進(jìn)度質(zhì)量成本 經(jīng)營 管理 市場(chǎng)研究 投資決策 土地獲取 市場(chǎng)定位 產(chǎn)品策劃 決策拿地階段 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 項(xiàng)目施工階段 經(jīng)營管理階段 物業(yè)持有型價(jià)值鏈增值主要來源于優(yōu)質(zhì)投資物業(yè)的長期投資增值，該種模式降低了開發(fā)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)，不會(huì)因?yàn)槿狈ν恋囟归_發(fā)業(yè)務(wù)中斷；同時(shí)這種模式對(duì)組織資源和管理團(tuán)隊(duì)的要求遠(yuǎn)不如房產(chǎn)開發(fā)型那么強(qiáng)烈，可以在更廣闊的范圍內(nèi)選擇投資持有對(duì)象； 持有物業(yè)的最大問題是它會(huì)占有相當(dāng)多的財(cái)務(wù)資源，需要極強(qiáng)大的資金實(shí)力和籌資能力，因此，持有物業(yè)的數(shù)量、結(jié)構(gòu)需要根據(jù)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略、投資戰(zhàn)略保持一個(gè)合理的比例；與房產(chǎn)開發(fā)型價(jià)值鏈一樣，投資決策和土地獲取兩個(gè)環(huán)節(jié)最為關(guān)鍵，需企業(yè)自己擁有，其它環(huán)節(jié)可以選擇外包。 ? 策略性商業(yè)模式涉及企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的方方面面： ? 業(yè)務(wù)模式 ：企業(yè)向客戶提供什么樣的價(jià)值和利益，包括品牌、產(chǎn)品等。房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式研究 1 ? 關(guān)于商業(yè)模式 3
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