房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式研究培訓課程-文庫吧資料
2025-02-26 11:43本頁面
【正文】 德州達拉斯建立， 1969年成為上市公司 ◇連續(xù) 35年位居全美前十位建筑商，如今已成為全美頂級的房屋建筑與相關服務開發(fā)商 ◇ ◇ Pulte Homes公司過去 50年里累計建筑了 33萬套住房 主營 業(yè)務 —住房建筑、物業(yè)服務、地產(chǎn)金融服務、建筑業(yè)服務、傳統(tǒng)商業(yè)銀行業(yè)務 —不動產(chǎn)投資領域 價值觀 ◇多年來被《財富》雜志屢次評為“行業(yè)內(nèi)最受尊敬的公司” 業(yè)績 年收入超過 100億美元，共擁有接近 ，服務于 26個州的 90個市場，1500個分支機構遍布全美大陸和英國。 前一階段抓住金融變革機會，打造產(chǎn)融結合的經(jīng)營模式； 后一階段，第二代領導人登場，通過現(xiàn)代化管理方式開始全國性戰(zhàn)略擴張 第五階段 1985年－ 1993年：全面質(zhì)量管理與價值鏈前端整合 圍繞客戶細分培育核心競爭力，展開產(chǎn)業(yè)鏈整合與國際化戰(zhàn)略，新增長 第六階段 1993年－ 2023年：精細化運營與戰(zhàn)略擴張。 主營 業(yè)務 —首次置業(yè)、二次置業(yè)、三次置業(yè)住房 —老年人住房 /國際房地產(chǎn)市場 —地產(chǎn)金融服務、建筑材料生產(chǎn)、物業(yè)服務業(yè)務 價值觀 ◇在最佳的地點為居住者提供超一流的住房和服務！ ◇公司的口號：一旦加入我們的家庭（購買 Pulte住房），客戶就將享有 Pulte提 供的終生服務！ 業(yè)績 作為美國最優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司， Pulte Homes公司保持了 53年的持續(xù)盈利，在近 十年間保持了兩倍于市場的銷售增長，銷售規(guī)模從 1992年的 長到 2023年的 。 美國的房地產(chǎn)行業(yè)是長期投資型的，基本屬于全民投資型的產(chǎn)業(yè)，追求股東權益的最大化，由于利潤被民眾攤平，所以開發(fā)商難以斂聚暴利，也就不會出現(xiàn)危害行業(yè)健康的行為。 在美國，融資方式除銀行提供貸款外，還依靠退休基金、不動產(chǎn)信貸等多種金融工具，只有 15％左右是銀行資金， 70％是社會大眾的資金，其中 35％是退休基金， 35％是不動產(chǎn)基金。專業(yè)化程度越高，社會化大生產(chǎn)的效率也就越高，同時也是充分市場化的明證。 — 高度專業(yè)化。 理論上講，在 1990年代初日本地產(chǎn)泡沫最大的時候，東京賣掉可以買下整個美國，由此可知日本地價之高，美國地價之低。其原因在于美國的土地資源幾乎無限供應。 在這種模式下，房地產(chǎn)的核心是金融運作而非開發(fā)營建，房地產(chǎn)基金 或者投資商成為房地產(chǎn)市場的主導者，地產(chǎn)建造商或中介商只不過是圍繞房地產(chǎn)基金的配套環(huán)節(jié)。 80年代以來，香港房地產(chǎn)業(yè)已逐漸為大集團所壟斷， 長江實業(yè) 、 新鴻基地產(chǎn) 、 新世界發(fā)展 、 恒基兆業(yè) 、 合和 、 太古 、 九龍倉 等最大的 10家地產(chǎn)集團的市值約占地產(chǎn)建筑類上市公司總市值的七成，開發(fā)量約占總開發(fā)量的 80%左右，市場集中度相當高。這一階段主要影響因素有如下三個方面： （ 1）市區(qū)舊樓重建基本完成，小幅地皮大大減少； （ 2）工業(yè)樓宇的興建需要申請比較大幅的土地，加上香港當局批租住宅用地呈現(xiàn)大型化發(fā)展趨勢，競投需要付巨款， （ 3）新建樓宇造價不斷提高，超過了小型地產(chǎn)公司的承受能力 26 — 第三階段： 大型地產(chǎn)公司通過資本運作開始加強其優(yōu)勢地位。 香港模式的背景和特點 （續(xù)） 25 香港房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展經(jīng)歷四個階段 — 第一階段： 50、 60年代，市場分散，魚龍混雜。 — 期房預售制。 即開發(fā)商利用大量銀行資金拿地、蓋房、銷售、物管一條龍式的斂財滾動開發(fā)模式，可稱作“全能開發(fā)商”。 政府高度壟斷土地，大開發(fā)商高度壟斷市場，房地產(chǎn)發(fā)展商占有了最具稀缺性的土地資源后，其它行業(yè)和社會財富自動聚攏而來。二戰(zhàn)至今，香港房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了五次盛衰，雖然幾經(jīng)起伏，但房地產(chǎn)業(yè)一直是香港經(jīng)濟的支柱之一，占 GDP的比重在 20%以上，是香港經(jīng)濟的“晴雨表”。 — 長期作為支柱產(chǎn)業(yè)。 香港擁有 660萬人口，卻只是 1070平方公里的彈丸之地，而作為中國人口高密度最高的上海， 1700萬人卻擁有 6340平方公里。 香港模式的一個顯著特點房地產(chǎn)開發(fā)商更多依賴于銀行提供資金。 香港房地產(chǎn)開發(fā)商以相對廉價的資金取得土地為經(jīng)營導向。 – 進行異地擴張，有可能實現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn) 和規(guī)模在較短時期內(nèi)的高速增長， 從而增強企業(yè)抗拒市場風險的能力， 成為具有全國性影響的房地產(chǎn)企業(yè) 固守戰(zhàn)略 – 利用企業(yè)在本地市場多年經(jīng)營的優(yōu)勢，增加土地儲備，確保企業(yè)在未來 35年內(nèi)可以在本地市場保持足夠的開發(fā)量，鞏固企業(yè)的市場地位，也增強與外來競爭者進行對抗的籌碼。企業(yè)在綜合權衡資源和能力的情況下，進入哪個區(qū)域、哪個城市，已成為一項重要的戰(zhàn)略選擇。 17 ◇ 金融投資型價值鏈 開發(fā)控制 財務監(jiān)控 投資 收回 擬投資項目研究 投資決策 投資洽商 簽訂契約 投資分析階段 投資確定階段 投資管理階段 金融投資型價值鏈的特點是投資于房地產(chǎn)項目，只派出有限的管理人員（如財務人員等），著眼于獲取投資收益的盈利模式，這種模式大大節(jié)省組織資源， 從資本角度涉足于房地產(chǎn)開發(fā)，通過開發(fā)外包與經(jīng)營管理外包實現(xiàn)增值，注重資產(chǎn)增值與現(xiàn)金回收；其盈利來源貫穿房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)，既有短期參與開發(fā)銷售回收投資，也有長期租金收入，總體盈利豐厚；主價值鏈上的投資分析、投資決策和投資管理等各個價值鏈環(huán)節(jié)都是關鍵環(huán)節(jié)，都需要企業(yè)具備相應能力；這種價值鏈是國外房地產(chǎn)運營的主要模式之一，國內(nèi)隨市場發(fā)展未來前景寬闊。 5 ? 價值鏈分拆模式 定位于分拆后價值鏈中的最優(yōu)環(huán)節(jié) 案例：微軟切入 IBM一體化 PC價值鏈 ? 價值鏈擠壓模式 將價值鏈的某個片段外包出去 案例 :耐克運動鞋的制造環(huán)節(jié)外包 ? 價值鏈修補模式 改善那些阻礙企業(yè)創(chuàng)造價值的業(yè)績不良的上下游企業(yè) 案例：豐田通過培育供應商實現(xiàn)即時上線模式 ? 價值鏈重新整合模式 重新整合價值鏈，控制系統(tǒng)中的盈利點 案例：可口可樂從經(jīng)營價值鏈的 20%（原漿和廣告）發(fā)展到經(jīng)營價值鏈 的 80%（從原料到分銷） ★ 價值鏈模式 6 ? 利潤轉移模式 利潤從所有客戶分布變成大部分客戶沒有盈利 案例：銀行對不同客戶采用差別定價、差別服務和差別投資 ? 微型分割模式 客戶得到的產(chǎn)品或服務由相同到不同，再
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