【導(dǎo)讀】山水華府位于東莞樟木頭，天然的山林和湖泊使之成為一個(gè)原生態(tài)的住宅區(qū)。華府利用豐富的景觀資源特征，充分結(jié)合了嶺南氣候，是依山而建的住宅區(qū)。重分析項(xiàng)目的管理理念和服務(wù)的措施。我們將在傳統(tǒng)物業(yè)管理基礎(chǔ)上，高起點(diǎn)規(guī)劃的山。水華府物業(yè)管理工作，推出國(guó)際“一站式管家”結(jié)合健康而細(xì)微的物業(yè)管理服務(wù)模式，為業(yè)主身心著想，打造健康住宅的管理新理念。的高尚住宅區(qū)，建立和諧、安全之環(huán)境，并保持和提高物業(yè)的完好程度。時(shí)充分考慮人員配置安排和員工薪酬，員工激勵(lì)，培訓(xùn)等因素。業(yè)管理服務(wù)樹(shù)立山水華府的品牌形象，使物業(yè)開(kāi)發(fā)、管理處于良性循環(huán)。執(zhí)行山水華府項(xiàng)目為業(yè)主和住戶創(chuàng)造安。建立24小時(shí)值班制度，設(shè)立服務(wù)電話，

　　

【正文】 七、智能管理系統(tǒng) 停車場(chǎng)自動(dòng)管理系統(tǒng) 當(dāng)車輛進(jìn)入停車場(chǎng)，住戶只需將感應(yīng)卡在讀卡器前搖晃，電腦根據(jù)各種條件判斷此卡是帶有效，打開(kāi)閘門(mén)，同時(shí)拍攝進(jìn)入車輛的車牌照片，并保存在數(shù)據(jù)庫(kù)中。另外在停車場(chǎng)內(nèi)部設(shè)有攝像機(jī)，由保安管理中心對(duì)停車場(chǎng)內(nèi)部進(jìn)行監(jiān)視，以加強(qiáng)停車場(chǎng)整體的安全性。 富盈山水華府物業(yè)管理方案 第一太平戴維斯 50 “一卡通”管理系統(tǒng) “一卡通”系統(tǒng)采用非接觸式 IC卡，該卡片具有工作證、電子鑰匙、電子錢(qián)包、停車證等各種功能。“一卡通”，集中了門(mén)禁控制、停車場(chǎng)管理、 消費(fèi)管理等功能。 山水華府 擁有嚴(yán)密的安全管理。通過(guò)安全檢測(cè)。該 IC 卡還可以用于電子購(gòu)物、娛樂(lè)消費(fèi)或園區(qū)內(nèi)綜合財(cái)務(wù)結(jié)算。只要往卡內(nèi)存入一部分現(xiàn)金，每月您應(yīng)交的如：水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等，物業(yè)管理中心就可以從您 IC卡中劃取。 家居智能網(wǎng)絡(luò)終端 （ 1）家居安防功能：每戶設(shè)智能控制單元，安裝在單元門(mén)進(jìn)門(mén)處，在玻璃及玻 璃門(mén)處設(shè)幕簾式紅外探測(cè)器及窗磁。 （ 2）家居智能化控制功能：住戶可以根據(jù)需要和光線的變化來(lái)控制電器設(shè)備和照明燈光的開(kāi)啟和關(guān)閉，也可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)或電話線路遙控家里空調(diào)設(shè)備的啟停，并預(yù)留了廚 房電器及洗衣機(jī)的控制接口。 （ 3）多表遠(yuǎn)傳計(jì)費(fèi)功能：實(shí)時(shí)計(jì)量住戶的水、電、煤氣及熱能使用數(shù)據(jù)，實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)住戶的報(bào)警信息并記錄。準(zhǔn)確可靠的采集水表、電表、煤氣表及熱能表的讀數(shù)，并傳送給管理中心計(jì)算機(jī)；配合園區(qū)“一卡通”結(jié)算管理系統(tǒng)可實(shí)現(xiàn)自動(dòng)化收費(fèi)管理。 富盈山水華府物業(yè)管理方案 第一太平戴維斯 51 （ 4）社區(qū)雙向信息交流功能：雙向信息交流，將各類信息、通知發(fā)送到住戶家中。 八、社區(qū)安全防范系統(tǒng) 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 采用在國(guó)外主要用于警署、博物館及地鐵系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)監(jiān)控系統(tǒng)，具有視頻移動(dòng)探測(cè)報(bào)警的功能，可對(duì)被監(jiān)視的空間進(jìn)行針對(duì)性的視頻 移動(dòng)報(bào)警設(shè)置，無(wú)需設(shè)置防盜報(bào)警系統(tǒng)即可對(duì)重要場(chǎng)所進(jìn)行防盜報(bào)警的布防。 園區(qū)周界防范系統(tǒng) 在園區(qū)周界建立必要的圍欄，輔以前端探測(cè)器構(gòu)成園區(qū)外圍防線。 電子巡更管理系統(tǒng) 富盈山水華府物業(yè)管理方案 第一太平戴維斯 52 為了確保社區(qū)巡邏的嚴(yán)密，特設(shè)立電子巡更管理系統(tǒng)，該系統(tǒng)主要功能是通過(guò)保安人員按規(guī)定在建筑物上的巡更按鈕或讀卡器路線和時(shí)間進(jìn)行巡邏，讓巡邏路線、時(shí)間可以被掌握管理。中控室通過(guò)電腦及時(shí)了解巡邏人員的準(zhǔn)確位置，一但出現(xiàn)緊急情況，中控室可發(fā)揮第二層的把關(guān)功能，隨時(shí)調(diào)動(dòng)最近的保安人員進(jìn)行處理，確保社區(qū)安全，運(yùn)用科技達(dá)到周密負(fù)責(zé)的安全保障。 可視對(duì)講系統(tǒng) 針對(duì)外來(lái)訪問(wèn)進(jìn)行管理，將控制中心、住戶單元口緊密的聯(lián)系起來(lái)，有效的防范外來(lái)人員隨意進(jìn)入社區(qū)，訪客經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后方可進(jìn)入樓內(nèi)，降低事故發(fā)生，同時(shí)方便社區(qū)住戶的出入。 住宅門(mén)禁系統(tǒng) 對(duì)公建部分的大門(mén)實(shí)現(xiàn)自動(dòng)身份識(shí)別和控制。所有要求通過(guò)通道的住戶，必須交驗(yàn)其所持身份識(shí)別卡。門(mén)禁子系統(tǒng)中每一道受控的門(mén)（控制器）都能接受來(lái)自管理中心的指令而執(zhí)行開(kāi)鎖或閉鎖動(dòng)作（不須讀卡）。 富盈山水華府物業(yè)管理方案 第一太平戴維斯 53 九、社區(qū)網(wǎng)絡(luò)及通訊系統(tǒng) 微蜂窩手機(jī)信號(hào)放大系統(tǒng) 小區(qū)設(shè)有微蜂窩覆蓋系統(tǒng)（ GSM），移動(dòng)電話可以在 地下室等小區(qū)任何地方使用。 衛(wèi)星及有線電視系統(tǒng) 小區(qū)有很好的信息服務(wù)功能，每戶兩條電話線路，可直接撥打 IP 電話，網(wǎng)絡(luò)接入百兆到桌面， VOD視頻點(diǎn)播，衛(wèi)星電視 /有線電視系統(tǒng)等。 富盈山水華府物業(yè)管理方案 第一太平戴維斯 54 第五節(jié) 社區(qū)文化建設(shè) 敝司經(jīng)過(guò)多年的經(jīng)驗(yàn)積累，根據(jù) 山水華府 的地理環(huán)境和人文環(huán)境，擬從社區(qū)文化的硬件建設(shè)著手，發(fā)揮文化軟件的功效，精心設(shè)計(jì)高品味的社區(qū)文化藍(lán)圖。 一、 社區(qū)文化建設(shè)的新構(gòu)想 （一）軟件建設(shè)的構(gòu)想 軟件建設(shè)是社區(qū)文化活動(dòng)的核心，包括一系列的活動(dòng)計(jì)劃、管理制度、人員的配置和服務(wù)、各項(xiàng)活動(dòng)的籌備實(shí)施過(guò)程、 效果、業(yè)主的參與配合以及對(duì)公益活動(dòng)的熱心程度等。社區(qū)活動(dòng)源于生活，融于生活，立于生活，富有特色，才能顯示旺盛的生命力。通過(guò)精彩紛呈的社區(qū)文化活動(dòng)，促進(jìn)物業(yè)管理公司與業(yè)戶之間，以及業(yè)戶相互之間的正常溝通。 （二）制定健全的文件 編制《 山水華府 業(yè)主手冊(cè)》，詳細(xì)介紹物業(yè)管理公司的服務(wù)宗旨，企業(yè)精神以及管理處可以提供的服務(wù)項(xiàng)目，當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理的各項(xiàng)法規(guī)，業(yè)主須遵守的管理規(guī)定等。 二、 社區(qū)文化建設(shè)的總思路 （一）社區(qū)活動(dòng)的原則與要求 為了多角度深層次滿足住宅區(qū)業(yè)戶的文化需求，社區(qū)文化建設(shè)要建立三個(gè)“結(jié)合”兩 點(diǎn)“要求”的指導(dǎo)方針：堅(jiān)持大與小的結(jié)合，遠(yuǎn)與近的結(jié)合，雅與俗的結(jié)合，要求內(nèi)容豐富多彩，要求形式新穎獨(dú)特。 富盈山水華府物業(yè)管理方案 第一太平戴維斯 55 （二）活動(dòng)項(xiàng)目的設(shè)立 社區(qū)文化的弘揚(yáng)與深入，讓 山水華府 成為業(yè)戶休閑娛樂(lè)生活的理想場(chǎng)所，各種特色活動(dòng)與整潔明快的住宅區(qū)交相輝映，構(gòu)成耀眼的社區(qū)文化，使小區(qū)增添無(wú)限的生機(jī)和溫馨。社區(qū)文化活動(dòng)除開(kāi)展常規(guī)活動(dòng)外，還根據(jù)業(yè)主人口結(jié)構(gòu)、文化素質(zhì)和各種需求，開(kāi)展特色活動(dòng)如專題活動(dòng)、興趣活動(dòng)等調(diào)動(dòng)業(yè)主的參與社區(qū)文化活動(dòng)的熱情。 山水華府 將打造為休閑的健康生態(tài)住宅小區(qū)， 由于住宅小 區(qū)內(nèi)服務(wù)對(duì)象是個(gè)體，住戶年齡層次多樣化，有老人、年輕人和小孩，其需求和興趣愛(ài)好各異，故適宜有針對(duì)性地、有目標(biāo)群地開(kāi)展形式多樣、內(nèi)容豐富的各類文娛活動(dòng)、專題活動(dòng)、健身活動(dòng)等，滿足不同人群的需求。 具體可分為如下幾種方式： ? 專題講座、咨詢活動(dòng) 管理中心聘請(qǐng)某些醫(yī)院、教育機(jī)構(gòu)或單位，進(jìn)入社區(qū)為住戶提供各類專題講座和咨詢活動(dòng)，如養(yǎng)生保健、家庭育兒、插花養(yǎng)花、家庭綠化、盆栽盆景、美容、青少年自救自護(hù)等。 為提供更周到的服務(wù)，管理中心可邀請(qǐng)醫(yī)院進(jìn)駐小區(qū)，為住戶建立個(gè)人健康檔案，定期 舉辦義診、體檢、健康咨詢等活動(dòng)，并且提供優(yōu)惠卡，方便住戶看病就醫(yī)。 這些活動(dòng)可安排在晚上或周末舉辦。 ? 各類培訓(xùn)活動(dòng) 富盈山水華府物業(yè)管理方案 第一太平戴維斯 56 針對(duì)住戶的興趣愛(ài)好，管理中心邀請(qǐng)專業(yè)老師到小區(qū)內(nèi)開(kāi)展各類培訓(xùn)活動(dòng)，如電子琴、舞蹈、禮儀、繪畫(huà)、書(shū)法、合唱、武術(shù)、防身、游泳等培訓(xùn)活動(dòng)；并將其延伸，如在社區(qū)內(nèi)舉辦各類比賽活動(dòng)。 為提高青少年的綜合素養(yǎng)，管理中心可以在小區(qū)內(nèi)舉辦適合兒童成長(zhǎng)的活動(dòng)，如群體生活訓(xùn)練、夏令營(yíng)等活動(dòng)。 這些活動(dòng)時(shí)間針對(duì)參加人員年齡來(lái)具體安排。兒童活動(dòng) 一般安排在放學(xué)后或假期（暑假或寒假）。 ? 住戶自發(fā)組織的各類文娛、健身活動(dòng) 由興趣相同的住戶自發(fā)組織的各類活動(dòng)，如老年人晨練（劍舞、扇舞、太極拳、迪斯科、手絹舞等），老年合唱團(tuán)、老年戲曲興趣小組、健美、形體訓(xùn)練等活動(dòng)。管理處需為他們提供活動(dòng)場(chǎng)所，如社區(qū)活動(dòng)中心等。 ? 會(huì)所康體文化活動(dòng) 在會(huì)所內(nèi)設(shè)置多種功能室，如圖書(shū)室、各種球類活動(dòng)室等，滿足住戶們不同的活動(dòng)需求。 ? 歡慶節(jié)日舉辦的各類有主題的活動(dòng) 在每一年的節(jié)假日前后，管理中心視情況可組織較大的、有主 題的社區(qū)活動(dòng)。如春節(jié)、六一、中秋、國(guó)慶、元旦、圣誕節(jié)等。大型活動(dòng)可以聘請(qǐng)活動(dòng)公司策劃。 ? 珍稀水果嘉年華 根據(jù) 山水華府 的天然配套設(shè)施， 山水華府 管理中心將在水果盛產(chǎn)的不 富盈山水華府物業(yè)管理方案 第一太平戴維斯 57 同季節(jié)組織住戶進(jìn)行水果嘉年華會(huì)，品嘗盛產(chǎn)的時(shí)令水果。 ? 建立親子樂(lè)園 管理中心將建立一個(gè)小農(nóng)莊，每個(gè)住戶可以在小農(nóng)莊內(nèi)認(rèn)種屬于自己的植物，與家人共同開(kāi)墾種植自己所選的植物。 ? 配合開(kāi)發(fā)商開(kāi)展各類銷售活動(dòng) 一般情況下，開(kāi)發(fā)商在銷售過(guò)程中都會(huì)聘請(qǐng)廣告活動(dòng)公司在小區(qū)內(nèi)開(kāi)展銷售活動(dòng)，這也是社區(qū)文化活動(dòng)的組成部分，管理公司需積極配合。 ? 宣傳 管理中心通過(guò)電子版、宣傳告示欄、海報(bào)等傳媒，及時(shí)將社區(qū)內(nèi)的活動(dòng)消息、生活資訊、管理工作動(dòng)態(tài)等信息傳達(dá)給住戶，有利于管理工作的開(kāi)展，有利于企業(yè)品牌的宣傳。 （三）他山之石，可以攻玉 加強(qiáng)與周邊別墅區(qū)及小區(qū)的聯(lián)誼，密切與兄弟管理處之間的交流，取長(zhǎng)補(bǔ)短，開(kāi)拓思路。 （四）公益活動(dòng) 聯(lián)系醫(yī)療單位建立 山水華府 醫(yī)療中心， 開(kāi)展預(yù)防接種和普及醫(yī)療教育等工作。如可 建立業(yè)主醫(yī)療私人保健檔案，及時(shí)向住戶提供家庭保健服務(wù)，定期對(duì)住戶開(kāi)展預(yù)防性的保健宣傳和常規(guī)性檢查，并給與專業(yè)性的保健醫(yī)療建議。 富盈山水華府物業(yè)管理方案 第一太平戴維斯 58 （五）發(fā)展公共關(guān)系 建立與市和區(qū)兩級(jí)的物業(yè)管理部門(mén)、工商、稅務(wù)、公安、水電管理和 山水華府 業(yè)委會(huì)等行政業(yè)務(wù)主管部門(mén)的公共關(guān)系，隨時(shí)掌握這些部門(mén)的各種政策、法規(guī)信息，以便管理。 三、 社區(qū)文化建設(shè)的效果評(píng)估 社區(qū)文化建設(shè)是一項(xiàng)極有意義的工作，物業(yè)管理公司應(yīng)該堅(jiān)持不懈、志在長(zhǎng)遠(yuǎn)，建立評(píng)估反饋機(jī)制，不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，調(diào)整思路和計(jì)劃，確保 社區(qū)文化活動(dòng)的實(shí)施效果，要從內(nèi)部和外部分別建立科學(xué)的評(píng)估體系。 （一）內(nèi)部評(píng)估 活動(dòng)內(nèi)容是否受業(yè)主歡迎，參加是否踴躍； 活動(dòng)的銜接是否良好，不使業(yè)主等候時(shí)間過(guò)長(zhǎng)； 活動(dòng)時(shí)間安排是否恰當(dāng)，是否與業(yè)主想要參加的其它活動(dòng)相沖突； 天氣是否影響了活動(dòng)的效果； 安全工作是否周全，交通安排有無(wú)疏漏 ,有沒(méi)有暴露出不足； 活動(dòng)是否影響了其他業(yè)主的正常辦公或生活； 活動(dòng)器材是否攜帶齊全，有無(wú)遺漏； 對(duì)不同年齡、性別的人參加的活動(dòng)，活動(dòng)量是否適當(dāng)； 活動(dòng)經(jīng)費(fèi)是否超支，獎(jiǎng)品發(fā)放是否合理。 （二）外部評(píng)估 是否令業(yè)主輕松快樂(lè)，心情愉快； 業(yè)主在活動(dòng)中是否對(duì)管理處的工作提出意見(jiàn)和建議，是否對(duì)管理處的工作有所了解，與管理處的溝通有無(wú)加強(qiáng)； 富盈山水華府物業(yè)管理方案 第一太平戴維斯 59 業(yè)主之間是否彼此加深了解和溝通； 是否達(dá)到了良好的宣傳效果 ,社會(huì)各界反響如何。 富盈山水華府物業(yè)管理方案 第一太平戴維斯 60 第六節(jié) 財(cái)務(wù)管理措施 1. 山水華府 物業(yè)管理公司之財(cái)務(wù)管理及賬務(wù)處理，該等帳目可每年進(jìn)行財(cái)務(wù)公開(kāi)并在個(gè)別業(yè)主在事先合理要求下可提供其參閱； 2. 財(cái)務(wù)管理包括物業(yè)管理公司編制每年之管理 山水華府 預(yù)算以及當(dāng)業(yè)主通過(guò) 其預(yù)算后，盡可能使 山水華府 之運(yùn)作控制在此預(yù)算范圍內(nèi)。具體財(cái)務(wù)管理按管理中心實(shí)際運(yùn)作情況的有關(guān)物業(yè)管理財(cái)務(wù)制度具體執(zhí)行。 3. 物業(yè)管理公司收取物業(yè)管理費(fèi)用遵循“公平、公開(kāi)、公正”的原則，做到“取之于戶，用之于戶”。其財(cái)務(wù)管理具有以下特點(diǎn)： 公平 ：具體體現(xiàn)在“誰(shuí)使用，誰(shuí)付費(fèi)，誰(shuí)受益，誰(shuí)付費(fèi)”，物業(yè)管理公司向全體住戶收取物業(yè)管理費(fèi)，并對(duì)所有住戶實(shí)行公平收費(fèi)； 公正 ：物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)制定，不但符合相關(guān)法規(guī)的要求，而且還符合業(yè)主及用戶的實(shí)際需要； 合理 ：物業(yè)管理公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)管理水平相適應(yīng)，根 據(jù)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)質(zhì)量和管理水平，制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，合理收取管理服務(wù)費(fèi)用； 公開(kāi) ：物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼實(shí)價(jià)，收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)辦法，在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或收費(fèi)地點(diǎn)公布，物業(yè)公司定期向住戶公布物業(yè)管理費(fèi)用的收入和支出賬目，讓每位住戶清楚了解管理費(fèi)用的收支情況。 第七節(jié) 設(shè)備 維修養(yǎng)護(hù)管理措施 富盈山水華府物業(yè)管理方案 第一太平戴維斯 61 完善的物業(yè)維修養(yǎng)護(hù) ,不僅可以充分發(fā)揮物業(yè)的使用功能 ,而且還可以保值、增值物業(yè)。要使物業(yè)的使用功能得到充分的發(fā)揮，就要針對(duì)物業(yè)管理的特點(diǎn)，制定出整個(gè)物業(yè)系統(tǒng)細(xì)致而又嚴(yán)密的維修保養(yǎng)計(jì)劃和實(shí)施方案。因此，建立一套完整精細(xì)而又行之有效的維護(hù)，將有利于物業(yè)的保值、增值，使住戶的居住環(huán)境更為完善、舒適。 1. 制定物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃 1) 消防系統(tǒng)的定期維護(hù)、日常維修計(jì)劃、方案、標(biāo)準(zhǔn) 2) 電力系統(tǒng)的年度維修計(jì)劃 3) 公共機(jī)電設(shè)施維護(hù)檢查表 4) 照明系統(tǒng)維護(hù)計(jì)劃 5) 給排水系統(tǒng)年度維護(hù)計(jì)劃 6) 公用設(shè)施維護(hù)項(xiàng)目總表