【導(dǎo)讀】山水華府位于東莞樟木頭，天然的山林和湖泊使之成為一個原生態(tài)的住宅區(qū)。華府利用豐富的景觀資源特征，充分結(jié)合了嶺南氣候，是依山而建的住宅區(qū)。重分析項目的管理理念和服務(wù)的措施。我們將在傳統(tǒng)物業(yè)管理基礎(chǔ)上，高起點規(guī)劃的山。水華府物業(yè)管理工作，推出國際“一站式管家”結(jié)合健康而細微的物業(yè)管理服務(wù)模式，為業(yè)主身心著想，打造健康住宅的管理新理念。的高尚住宅區(qū)，建立和諧、安全之環(huán)境，并保持和提高物業(yè)的完好程度。時充分考慮人員配置安排和員工薪酬，員工激勵，培訓(xùn)等因素。業(yè)管理服務(wù)樹立山水華府的品牌形象，使物業(yè)開發(fā)、管理處于良性循環(huán)。執(zhí)行山水華府項目為業(yè)主和住戶創(chuàng)造安。建立24小時值班制度，設(shè)立服務(wù)電話，

　　

【正文】 七、智能管理系統(tǒng) 停車場自動管理系統(tǒng) 當(dāng)車輛進入停車場，住戶只需將感應(yīng)卡在讀卡器前搖晃，電腦根據(jù)各種條件判斷此卡是帶有效，打開閘門，同時拍攝進入車輛的車牌照片，并保存在數(shù)據(jù)庫中。另外在停車場內(nèi)部設(shè)有攝像機，由保安管理中心對停車場內(nèi)部進行監(jiān)視，以加強停車場整體的安全性。 富盈山水華府物業(yè)管理方案 第一太平戴維斯 50 “一卡通”管理系統(tǒng) “一卡通”系統(tǒng)采用非接觸式 IC卡，該卡片具有工作證、電子鑰匙、電子錢包、停車證等各種功能。“一卡通”，集中了門禁控制、停車場管理、 消費管理等功能。 山水華府 擁有嚴密的安全管理。通過安全檢測。該 IC 卡還可以用于電子購物、娛樂消費或園區(qū)內(nèi)綜合財務(wù)結(jié)算。只要往卡內(nèi)存入一部分現(xiàn)金，每月您應(yīng)交的如：水費、電費、煤氣費、物業(yè)管理費等，物業(yè)管理中心就可以從您 IC卡中劃取。 家居智能網(wǎng)絡(luò)終端 （ 1）家居安防功能：每戶設(shè)智能控制單元，安裝在單元門進門處，在玻璃及玻 璃門處設(shè)幕簾式紅外探測器及窗磁。 （ 2）家居智能化控制功能：住戶可以根據(jù)需要和光線的變化來控制電器設(shè)備和照明燈光的開啟和關(guān)閉，也可以通過網(wǎng)絡(luò)或電話線路遙控家里空調(diào)設(shè)備的啟停，并預(yù)留了廚 房電器及洗衣機的控制接口。 （ 3）多表遠傳計費功能：實時計量住戶的水、電、煤氣及熱能使用數(shù)據(jù)，實時監(jiān)測住戶的報警信息并記錄。準確可靠的采集水表、電表、煤氣表及熱能表的讀數(shù)，并傳送給管理中心計算機；配合園區(qū)“一卡通”結(jié)算管理系統(tǒng)可實現(xiàn)自動化收費管理。 富盈山水華府物業(yè)管理方案 第一太平戴維斯 51 （ 4）社區(qū)雙向信息交流功能：雙向信息交流，將各類信息、通知發(fā)送到住戶家中。 八、社區(qū)安全防范系統(tǒng) 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 采用在國外主要用于警署、博物館及地鐵系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)監(jiān)控系統(tǒng)，具有視頻移動探測報警的功能，可對被監(jiān)視的空間進行針對性的視頻 移動報警設(shè)置，無需設(shè)置防盜報警系統(tǒng)即可對重要場所進行防盜報警的布防。 園區(qū)周界防范系統(tǒng) 在園區(qū)周界建立必要的圍欄，輔以前端探測器構(gòu)成園區(qū)外圍防線。 電子巡更管理系統(tǒng) 富盈山水華府物業(yè)管理方案 第一太平戴維斯 52 為了確保社區(qū)巡邏的嚴密，特設(shè)立電子巡更管理系統(tǒng)，該系統(tǒng)主要功能是通過保安人員按規(guī)定在建筑物上的巡更按鈕或讀卡器路線和時間進行巡邏，讓巡邏路線、時間可以被掌握管理。中控室通過電腦及時了解巡邏人員的準確位置，一但出現(xiàn)緊急情況，中控室可發(fā)揮第二層的把關(guān)功能，隨時調(diào)動最近的保安人員進行處理，確保社區(qū)安全，運用科技達到周密負責(zé)的安全保障。 可視對講系統(tǒng) 針對外來訪問進行管理，將控制中心、住戶單元口緊密的聯(lián)系起來，有效的防范外來人員隨意進入社區(qū)，訪客經(jīng)業(yè)主確認后方可進入樓內(nèi)，降低事故發(fā)生，同時方便社區(qū)住戶的出入。 住宅門禁系統(tǒng) 對公建部分的大門實現(xiàn)自動身份識別和控制。所有要求通過通道的住戶，必須交驗其所持身份識別卡。門禁子系統(tǒng)中每一道受控的門（控制器）都能接受來自管理中心的指令而執(zhí)行開鎖或閉鎖動作（不須讀卡）。 富盈山水華府物業(yè)管理方案 第一太平戴維斯 53 九、社區(qū)網(wǎng)絡(luò)及通訊系統(tǒng) 微蜂窩手機信號放大系統(tǒng) 小區(qū)設(shè)有微蜂窩覆蓋系統(tǒng)（ GSM），移動電話可以在 地下室等小區(qū)任何地方使用。 衛(wèi)星及有線電視系統(tǒng) 小區(qū)有很好的信息服務(wù)功能，每戶兩條電話線路，可直接撥打 IP 電話，網(wǎng)絡(luò)接入百兆到桌面， VOD視頻點播，衛(wèi)星電視 /有線電視系統(tǒng)等。 富盈山水華府物業(yè)管理方案 第一太平戴維斯 54 第五節(jié) 社區(qū)文化建設(shè) 敝司經(jīng)過多年的經(jīng)驗積累，根據(jù) 山水華府 的地理環(huán)境和人文環(huán)境，擬從社區(qū)文化的硬件建設(shè)著手，發(fā)揮文化軟件的功效，精心設(shè)計高品味的社區(qū)文化藍圖。 一、 社區(qū)文化建設(shè)的新構(gòu)想 （一）軟件建設(shè)的構(gòu)想 軟件建設(shè)是社區(qū)文化活動的核心，包括一系列的活動計劃、管理制度、人員的配置和服務(wù)、各項活動的籌備實施過程、 效果、業(yè)主的參與配合以及對公益活動的熱心程度等。社區(qū)活動源于生活，融于生活，立于生活，富有特色，才能顯示旺盛的生命力。通過精彩紛呈的社區(qū)文化活動，促進物業(yè)管理公司與業(yè)戶之間，以及業(yè)戶相互之間的正常溝通。 （二）制定健全的文件 編制《 山水華府 業(yè)主手冊》，詳細介紹物業(yè)管理公司的服務(wù)宗旨，企業(yè)精神以及管理處可以提供的服務(wù)項目，當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理的各項法規(guī)，業(yè)主須遵守的管理規(guī)定等。 二、 社區(qū)文化建設(shè)的總思路 （一）社區(qū)活動的原則與要求 為了多角度深層次滿足住宅區(qū)業(yè)戶的文化需求，社區(qū)文化建設(shè)要建立三個“結(jié)合”兩 點“要求”的指導(dǎo)方針：堅持大與小的結(jié)合，遠與近的結(jié)合，雅與俗的結(jié)合，要求內(nèi)容豐富多彩，要求形式新穎獨特。 富盈山水華府物業(yè)管理方案 第一太平戴維斯 55 （二）活動項目的設(shè)立 社區(qū)文化的弘揚與深入，讓 山水華府 成為業(yè)戶休閑娛樂生活的理想場所，各種特色活動與整潔明快的住宅區(qū)交相輝映，構(gòu)成耀眼的社區(qū)文化，使小區(qū)增添無限的生機和溫馨。社區(qū)文化活動除開展常規(guī)活動外，還根據(jù)業(yè)主人口結(jié)構(gòu)、文化素質(zhì)和各種需求，開展特色活動如專題活動、興趣活動等調(diào)動業(yè)主的參與社區(qū)文化活動的熱情。 山水華府 將打造為休閑的健康生態(tài)住宅小區(qū)， 由于住宅小 區(qū)內(nèi)服務(wù)對象是個體，住戶年齡層次多樣化，有老人、年輕人和小孩，其需求和興趣愛好各異，故適宜有針對性地、有目標群地開展形式多樣、內(nèi)容豐富的各類文娛活動、專題活動、健身活動等，滿足不同人群的需求。 具體可分為如下幾種方式： ? 專題講座、咨詢活動 管理中心聘請某些醫(yī)院、教育機構(gòu)或單位，進入社區(qū)為住戶提供各類專題講座和咨詢活動，如養(yǎng)生保健、家庭育兒、插花養(yǎng)花、家庭綠化、盆栽盆景、美容、青少年自救自護等。 為提供更周到的服務(wù)，管理中心可邀請醫(yī)院進駐小區(qū)，為住戶建立個人健康檔案，定期 舉辦義診、體檢、健康咨詢等活動，并且提供優(yōu)惠卡，方便住戶看病就醫(yī)。 這些活動可安排在晚上或周末舉辦。 ? 各類培訓(xùn)活動 富盈山水華府物業(yè)管理方案 第一太平戴維斯 56 針對住戶的興趣愛好，管理中心邀請專業(yè)老師到小區(qū)內(nèi)開展各類培訓(xùn)活動，如電子琴、舞蹈、禮儀、繪畫、書法、合唱、武術(shù)、防身、游泳等培訓(xùn)活動；并將其延伸，如在社區(qū)內(nèi)舉辦各類比賽活動。 為提高青少年的綜合素養(yǎng)，管理中心可以在小區(qū)內(nèi)舉辦適合兒童成長的活動，如群體生活訓(xùn)練、夏令營等活動。 這些活動時間針對參加人員年齡來具體安排。兒童活動 一般安排在放學(xué)后或假期（暑假或寒假）。 ? 住戶自發(fā)組織的各類文娛、健身活動 由興趣相同的住戶自發(fā)組織的各類活動，如老年人晨練（劍舞、扇舞、太極拳、迪斯科、手絹舞等），老年合唱團、老年戲曲興趣小組、健美、形體訓(xùn)練等活動。管理處需為他們提供活動場所，如社區(qū)活動中心等。 ? 會所康體文化活動 在會所內(nèi)設(shè)置多種功能室，如圖書室、各種球類活動室等，滿足住戶們不同的活動需求。 ? 歡慶節(jié)日舉辦的各類有主題的活動 在每一年的節(jié)假日前后，管理中心視情況可組織較大的、有主 題的社區(qū)活動。如春節(jié)、六一、中秋、國慶、元旦、圣誕節(jié)等。大型活動可以聘請活動公司策劃。 ? 珍稀水果嘉年華 根據(jù) 山水華府 的天然配套設(shè)施， 山水華府 管理中心將在水果盛產(chǎn)的不 富盈山水華府物業(yè)管理方案 第一太平戴維斯 57 同季節(jié)組織住戶進行水果嘉年華會，品嘗盛產(chǎn)的時令水果。 ? 建立親子樂園 管理中心將建立一個小農(nóng)莊，每個住戶可以在小農(nóng)莊內(nèi)認種屬于自己的植物，與家人共同開墾種植自己所選的植物。 ? 配合開發(fā)商開展各類銷售活動 一般情況下，開發(fā)商在銷售過程中都會聘請廣告活動公司在小區(qū)內(nèi)開展銷售活動，這也是社區(qū)文化活動的組成部分，管理公司需積極配合。 ? 宣傳 管理中心通過電子版、宣傳告示欄、海報等傳媒，及時將社區(qū)內(nèi)的活動消息、生活資訊、管理工作動態(tài)等信息傳達給住戶，有利于管理工作的開展，有利于企業(yè)品牌的宣傳。 （三）他山之石，可以攻玉 加強與周邊別墅區(qū)及小區(qū)的聯(lián)誼，密切與兄弟管理處之間的交流，取長補短，開拓思路。 （四）公益活動 聯(lián)系醫(yī)療單位建立 山水華府 醫(yī)療中心， 開展預(yù)防接種和普及醫(yī)療教育等工作。如可 建立業(yè)主醫(yī)療私人保健檔案，及時向住戶提供家庭保健服務(wù)，定期對住戶開展預(yù)防性的保健宣傳和常規(guī)性檢查，并給與專業(yè)性的保健醫(yī)療建議。 富盈山水華府物業(yè)管理方案 第一太平戴維斯 58 （五）發(fā)展公共關(guān)系 建立與市和區(qū)兩級的物業(yè)管理部門、工商、稅務(wù)、公安、水電管理和 山水華府 業(yè)委會等行政業(yè)務(wù)主管部門的公共關(guān)系，隨時掌握這些部門的各種政策、法規(guī)信息，以便管理。 三、 社區(qū)文化建設(shè)的效果評估 社區(qū)文化建設(shè)是一項極有意義的工作，物業(yè)管理公司應(yīng)該堅持不懈、志在長遠，建立評估反饋機制，不斷總結(jié)經(jīng)驗，調(diào)整思路和計劃，確保 社區(qū)文化活動的實施效果，要從內(nèi)部和外部分別建立科學(xué)的評估體系。 （一）內(nèi)部評估 活動內(nèi)容是否受業(yè)主歡迎，參加是否踴躍； 活動的銜接是否良好，不使業(yè)主等候時間過長； 活動時間安排是否恰當(dāng)，是否與業(yè)主想要參加的其它活動相沖突； 天氣是否影響了活動的效果； 安全工作是否周全，交通安排有無疏漏 ,有沒有暴露出不足； 活動是否影響了其他業(yè)主的正常辦公或生活； 活動器材是否攜帶齊全，有無遺漏； 對不同年齡、性別的人參加的活動，活動量是否適當(dāng)； 活動經(jīng)費是否超支，獎品發(fā)放是否合理。 （二）外部評估 是否令業(yè)主輕松快樂，心情愉快； 業(yè)主在活動中是否對管理處的工作提出意見和建議，是否對管理處的工作有所了解，與管理處的溝通有無加強； 富盈山水華府物業(yè)管理方案 第一太平戴維斯 59 業(yè)主之間是否彼此加深了解和溝通； 是否達到了良好的宣傳效果 ,社會各界反響如何。 富盈山水華府物業(yè)管理方案 第一太平戴維斯 60 第六節(jié) 財務(wù)管理措施 1. 山水華府 物業(yè)管理公司之財務(wù)管理及賬務(wù)處理，該等帳目可每年進行財務(wù)公開并在個別業(yè)主在事先合理要求下可提供其參閱； 2. 財務(wù)管理包括物業(yè)管理公司編制每年之管理 山水華府 預(yù)算以及當(dāng)業(yè)主通過 其預(yù)算后，盡可能使 山水華府 之運作控制在此預(yù)算范圍內(nèi)。具體財務(wù)管理按管理中心實際運作情況的有關(guān)物業(yè)管理財務(wù)制度具體執(zhí)行。 3. 物業(yè)管理公司收取物業(yè)管理費用遵循“公平、公開、公正”的原則，做到“取之于戶，用之于戶”。其財務(wù)管理具有以下特點： 公平 ：具體體現(xiàn)在“誰使用，誰付費，誰受益，誰付費”，物業(yè)管理公司向全體住戶收取物業(yè)管理費，并對所有住戶實行公平收費； 公正 ：物業(yè)管理收費標準根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)制定，不但符合相關(guān)法規(guī)的要求，而且還符合業(yè)主及用戶的實際需要； 合理 ：物業(yè)管理公司收費標準與服務(wù)管理水平相適應(yīng)，根 據(jù)服務(wù)項目、服務(wù)質(zhì)量和管理水平，制定收費標準，合理收取管理服務(wù)費用； 公開 ：物業(yè)管理服務(wù)收費實行明碼實價，收費項目和標準以及收費辦法，在經(jīng)營場所或收費地點公布，物業(yè)公司定期向住戶公布物業(yè)管理費用的收入和支出賬目，讓每位住戶清楚了解管理費用的收支情況。 第七節(jié) 設(shè)備 維修養(yǎng)護管理措施 富盈山水華府物業(yè)管理方案 第一太平戴維斯 61 完善的物業(yè)維修養(yǎng)護 ,不僅可以充分發(fā)揮物業(yè)的使用功能 ,而且還可以保值、增值物業(yè)。要使物業(yè)的使用功能得到充分的發(fā)揮，就要針對物業(yè)管理的特點，制定出整個物業(yè)系統(tǒng)細致而又嚴密的維修保養(yǎng)計劃和實施方案。因此，建立一套完整精細而又行之有效的維護，將有利于物業(yè)的保值、增值，使住戶的居住環(huán)境更為完善、舒適。 1. 制定物業(yè)維修養(yǎng)護計劃 1) 消防系統(tǒng)的定期維護、日常維修計劃、方案、標準 2) 電力系統(tǒng)的年度維修計劃 3) 公共機電設(shè)施維護檢查表 4) 照明系統(tǒng)維護計劃 5) 給排水系統(tǒng)年度維護計劃 6) 公用設(shè)施維護項目總表