【導(dǎo)讀】物業(yè)管理公司應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入。《前期物業(yè)管理合同》等。深圳《管理公約》由全體業(yè)主簽署。而《香港大廈公契》則由發(fā)。3)物業(yè)公司的管理范圍；1)現(xiàn)時(shí)管理公約約定是以當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)為準(zhǔn)，國(guó)內(nèi)法規(guī)并不完善。2)管理公約要經(jīng)過業(yè)委會(huì)不斷修改，才可完善?，F(xiàn)時(shí)國(guó)內(nèi)之法規(guī)并沒有不可分割分?jǐn)?shù)之表述。交納管理費(fèi)而分配給各單元的份額，有關(guān)各單元的管理份額，按建筑面積計(jì)算。國(guó)內(nèi)法規(guī)沒有明確業(yè)權(quán)分額之表述。E、業(yè)主及施工單位遵守本指南規(guī)定的承諾書。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府控制價(jià)。該物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上上浮，但最高不得超過100%。以上稱號(hào)以最高稱號(hào)為準(zhǔn)。商場(chǎng)管理費(fèi)中應(yīng)已包含商場(chǎng)推廣費(fèi)用。有關(guān)責(zé)任單位可委托物業(yè)管理單位代管，但需交納全額管理服務(wù)費(fèi)。要約邀請(qǐng)的廣告不具法律約束力。其以購(gòu)房者完成簽訂購(gòu)。承諾，一旦購(gòu)房者與之簽訂買賣合同，開發(fā)商應(yīng)履行廣告承諾的義務(wù)。2．主要管理人員。

　　

【正文】 交為對(duì)應(yīng)性前提的，是以管理費(fèi)能否滿足管理服務(wù)成本為基礎(chǔ)的，因此，結(jié)余只有進(jìn)行二次分配時(shí)才可變成利潤(rùn)，如不進(jìn)行二次分配直接結(jié)轉(zhuǎn)下年度的結(jié)余，是與利潤(rùn)的性質(zhì)有根 本區(qū)別的。 5. 倘若物業(yè)管理企業(yè)出現(xiàn)虧損，怎樣處理 由于市場(chǎng)變化，物價(jià)上 漲，自然災(zāi)害或計(jì)畫外維修，更新項(xiàng)目等方面的原因使管理費(fèi)出現(xiàn)虧損，應(yīng)區(qū)分不同情況，按保險(xiǎn)公司賠償、上年度結(jié)余填補(bǔ)、業(yè)主分?jǐn)偟确椒ㄟM(jìn)行處理。如果屬正常情況且持續(xù)性虧損，則應(yīng)考慮是否因?yàn)楣芾碣M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過低而提請(qǐng)?jiān)黾庸芾碣M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 6. 物業(yè)管理企業(yè)之酬金有否設(shè)上限 不得超過物業(yè)管理成本的百分之十。 7. 物業(yè)管理企業(yè)流轉(zhuǎn)稅征收規(guī)定 物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、維修基金、房租的行為，屬于營(yíng)業(yè)稅 “ 服務(wù)業(yè) ” 稅目中的 “ 代理 ” 業(yè)務(wù)，因此，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取的水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、維修基金、房租 不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，對(duì)其從事此項(xiàng)代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入應(yīng)當(dāng)征收營(yíng)業(yè)稅。 8. 物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)核算科目的設(shè)定 順序號(hào) 編號(hào) 科目名稱 順序號(hào) 編號(hào) 科目名稱 一、資產(chǎn)類 28 211 應(yīng)付工資 1 101 現(xiàn)金 29 214 應(yīng)付福利費(fèi) 2 102 銀行存款 30 221 應(yīng)交稅金 3 113 應(yīng)收帳款 31 231 預(yù)提費(fèi)用 4 114 壞帳 32 241 長(zhǎng)期借款 5 115 預(yù)付帳款 33 261 長(zhǎng)期應(yīng)付款 6 119 其他應(yīng)付款 34 281 代管基金 7 121 物資采購(gòu) 三、所有者權(quán)益 類 8 124 庫(kù)存材料 35 301 實(shí)收資本 9 15 庫(kù)存設(shè)備 36 311 資本公積金 10 129 低值易耗品 37 313 盈余公積金 11 131 材料成本差異 38 321 本年利潤(rùn) 12 133 委托加工材料 39 322 利潤(rùn)分配 13 135 開發(fā)產(chǎn)品 四、成本類 14 137 出租開發(fā)產(chǎn)品 40 401 開發(fā)成本 15 139 待攤費(fèi)用 41 407 開發(fā)間接費(fèi)用 16 141 長(zhǎng)期投資 42 411 物業(yè)工程 17 151 固定資產(chǎn) 五、損益表 18 155 累計(jì)折舊 43 501 經(jīng)營(yíng)收入 19 156 固定資產(chǎn)清理 44 502 經(jīng)營(yíng)成本 20 161 無形資產(chǎn) 45 504 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 21 171 遞延資產(chǎn) 46 511 其他業(yè)務(wù)收入 22 181 待處理財(cái)產(chǎn)損益 47 512 其他業(yè)務(wù)支出 二、負(fù)債表 48 521 管理費(fèi)用 23 201 短期借款 49 522 財(cái)務(wù)費(fèi)用 24 203 應(yīng)付賬款 50 531 投資收益 25 204 預(yù)收賬款 51 541 營(yíng)業(yè)外收入 26 205 代收款項(xiàng) 52 542 營(yíng)業(yè)外支出 27 209 其他應(yīng)付款 可查閱財(cái)會(huì)字（ 1999） 44 號(hào)文《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度有關(guān)問題通知》 9. 物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部管理制度 物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部管理制度是保證有關(guān)財(cái)力管理工作規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的一系列具體規(guī)定，可分為以下幾類制度： － 財(cái)務(wù)管理的機(jī)構(gòu)及職責(zé) －會(huì)計(jì)核算方法及憑證帳冊(cè)制度 －貨幣資金管理制度 － 費(fèi)用現(xiàn)金報(bào)銷制度 － 往來帳目清理制度 － 會(huì)計(jì)報(bào)表制度 － 固定資產(chǎn)管理制度 － 采購(gòu)控制制度 10. 財(cái)務(wù)帳目之公布制度 1． 住宅維修專用基金和本體房屋維修基金以及管理服務(wù)費(fèi)用的收支賬目，由管理處按季度 提交業(yè)主管理委員會(huì)，并確保每季至少?gòu)埌窆家淮危邮苡嘘P(guān)部門和業(yè)主的監(jiān)督、質(zhì)詢；管理處對(duì)收到的質(zhì)詢?cè)?7 日內(nèi)予以答復(fù)。 2． 對(duì)代收代支的水電費(fèi)等，采用公開收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，隨時(shí)接受用戶查詢的制度。 水電費(fèi)的收支歷來是用戶十分關(guān)心的敏感問題，為了讓用戶對(duì)水電費(fèi)的開支做到心中有數(shù)，物業(yè)管理公司應(yīng)做到： 1)水電費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公開，遇有調(diào)價(jià)也及時(shí)通知用戶。 在公開每月向用戶收取水電費(fèi)時(shí)，詳細(xì)列明水電費(fèi)的組成情況，盡量使用戶一目了然。 2) 在公開每月向用戶收取水電費(fèi)時(shí)，詳細(xì)列明水電費(fèi)的組成情況，盡量使用戶一目了然。 3) 在計(jì)費(fèi)通 知單上，附上查詢電話，隨時(shí)接受用戶的查詢，并保證向用戶提供耐心細(xì)致的解答 3． 于稅務(wù)、工商等部門收取的稅、費(fèi)以及物業(yè)管理公司按資質(zhì)等級(jí)收取的管理傭金由管理處按年度管理費(fèi)成本明細(xì)列支，張榜公告。 4． 管理處對(duì)外所有有償服務(wù)項(xiàng)目均明碼標(biāo)價(jià)，并接受市物價(jià)管理部門和市住宅主管部門的監(jiān)督和檢查。 5． 對(duì)于需請(qǐng)專業(yè)公司承擔(dān)小區(qū)的專項(xiàng)業(yè)務(wù)，主要通過公開招標(biāo)方式聘請(qǐng)。 6． 委托管理合同依法終止，或業(yè)主管委會(huì)主為有必要，可由管委會(huì)指定的會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)管理處在管理期間財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行審計(jì)。 11. 物業(yè)管理費(fèi)用催收程 序 制定 若業(yè)主逾期繳交管理費(fèi) ,一 般采取如下處理措施 : ” 付款通知書 ” 通知客戶于下月 17號(hào)繳納管理費(fèi) . ,如在三天內(nèi)仍未繳付 ,則會(huì)發(fā)出 “ 催款通知書 ” 通知其 7 天內(nèi)清繳，否則，會(huì)按租約或租戶守則采取必要措施。 20 日對(duì)尚未交本月甚至更早期應(yīng)付款的租戶，要發(fā)出 “ 最后繳款通知書 ” ，限期 7 天內(nèi)清繳，否則，會(huì)按管理處守則及租約對(duì)欠款租戶采取暫停服務(wù)措施。 ，管理處會(huì)過民事訴訟的法律途徑進(jìn)行解決 ,(普通民事訴訟期限為一年 ,如 屬押金民事訴訟期為兩年 ), 12. 公共停車場(chǎng)的收益歸誰 按規(guī)劃性產(chǎn)權(quán)歸屬確定 13. 物業(yè)管理維修基金的的監(jiān)管制度 現(xiàn)時(shí)，深圳市法規(guī)對(duì)公用設(shè)施維修基金并沒有形成一個(gè)完整的法律體系，只有本體基金的提法。 本體基金的收支項(xiàng)目，由物業(yè)管理處每三個(gè)月在各棟房屋的顯著位置公布一次。公布內(nèi)容應(yīng)列明本體基金使用的理由、用途、費(fèi)用支出及證明人、基金余額等，接受有關(guān)部門和業(yè)主的監(jiān)督和查詢。 對(duì)違反規(guī)定，擅自提高本體基金征收標(biāo)準(zhǔn)或隨意使用本體基金，不按規(guī)定公布帳目，或拒絕業(yè)主查詢的，業(yè)主可以拒繳，并有權(quán)向市、區(qū)物業(yè)管理主管部門和市、區(qū) 價(jià)格主管部門舉報(bào)，政府有關(guān)部門對(duì)群眾舉報(bào)的情況調(diào)查核實(shí)后，將依法處理。 14. 物業(yè)管理維修基金交納之標(biāo)準(zhǔn) 本體基金征收標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)物業(yè)的使用年限及新舊程度，維修養(yǎng)護(hù)實(shí)際需要，并考慮群眾的經(jīng)濟(jì)承受能力等因素制定。本體基金可按如下標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主征收（注：房屋保修期內(nèi)不得征收）： 多層住宅（不帶電梯）每月每平方米建筑面積 元 高層商住樓、住宅樓（含帶電梯的多層住宅）每月每平方米建筑面積 元。 其他房屋（含寫字樓、商業(yè)大廈、廠房等）的本體基金標(biāo)準(zhǔn)，參照上述規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，但經(jīng)業(yè)主管委會(huì)或多數(shù)業(yè)主 同意，征收標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)上浮，但最高上浮幅度不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的 50%。 《條例》實(shí)施前入住的業(yè)主，自《條例》實(shí)施之日起繳交住宅維修基金。 15. 項(xiàng)目維修基金的使用，何種情況下動(dòng)用維修基金 物業(yè)管理處必須嚴(yán)格按《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》和《實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，依法做好房屋本體共用部位和設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)工作。動(dòng)用本體基金，應(yīng)履行規(guī)定的程序和手續(xù)，其中：日常維護(hù)和零星小修金額在 1000 元以下的，由物業(yè)管理處負(fù)責(zé)人和本棟房屋樓長(zhǎng)共同簽字后支付；用于中修以上維護(hù)工程或維修金額 1001 元以上的，須經(jīng)本棟房屋占 60％以上業(yè)主同意后方可使用。 本體基金確實(shí)不夠支出時(shí)，經(jīng)占６０％以上的業(yè)主同意，可由該棟房屋的業(yè)主分?jǐn)偂? 法律責(zé)任 1． 如何處理物業(yè)管理收費(fèi)糾紛 1. 業(yè)主或使用人可向小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)反映，由管委會(huì)與物業(yè)管理 公司協(xié)商解決； 2. 不能協(xié)商解決的，有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)又是由物價(jià)部門核定的，業(yè)主、使 用人或管委會(huì)可提請(qǐng)物價(jià)部門重新核定，物價(jià)部門可依據(jù)物業(yè)管理 實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，結(jié)合其服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量、深度及用戶的意見重新 核定； 3. 物業(yè)管理公司認(rèn)為有關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)過低的，不得擅自 提價(jià)，一方面可 與管委會(huì)協(xié)商一致后提價(jià)，一方面可提請(qǐng)物價(jià)部門根據(jù)有關(guān)費(fèi)用的 變化情況調(diào)整其標(biāo)準(zhǔn)。 2． 管理公司可否有權(quán)停水、停電 無權(quán)。 物業(yè)公司無權(quán)停住戶的水、電、氣。在房屋買賣法律關(guān)系中，消費(fèi)者在購(gòu)房以后取得房屋所有權(quán)。而在物業(yè)管理法律關(guān)系中，業(yè)主承擔(dān)支付物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)，享有接受物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的權(quán)利。兩種法律關(guān)系不能混淆。 住戶未按期交納購(gòu)房款，是沒有履行房屋買賣關(guān)系中按時(shí)付款的義務(wù)，開發(fā)商可以按照購(gòu)房合同的規(guī)定，要求該業(yè)主承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。但如果住戶按期交納了物業(yè)管理費(fèi)等，那么他就應(yīng) 該得到完善的物業(yè)管理服務(wù)，包括水、電、氣、暖等設(shè)施設(shè)備的良好使用。此開發(fā)商的做法是對(duì)住戶行使合法權(quán)利的阻撓，而物業(yè)管理公司按照其要求對(duì)住戶停水、停電，則違背了其法定職責(zé)與義務(wù)。 3． 深圳市開發(fā)商與物業(yè)管理公司如何保障其物業(yè)管理權(quán) 開發(fā)商應(yīng)做好樓房的售后服務(wù)、物業(yè)管理公司應(yīng)提高企業(yè)營(yíng)運(yùn)效率、降低 經(jīng)營(yíng)成本，減輕業(yè)主或用戶的負(fù)擔(dān)，并處理好與業(yè)主的關(guān)系才能保障其物 業(yè)管理權(quán)。 4． 列舉物業(yè)管理企業(yè)法人代表應(yīng)承擔(dān)之法律責(zé)任（如消防責(zé)任） 根據(jù)《深圳特區(qū)消防條例》第七條 機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位的法定代表人是 本單位消防安全第一責(zé)任人。消防安全第一責(zé)任人依照消防法律、法規(guī)履行消防安全職責(zé)，對(duì)本單位的消防安全負(fù)全面責(zé)任。 5． 前期物業(yè)管理服務(wù)合同如何與業(yè)委會(huì)簽訂之委托合同銜接 物業(yè)管理服務(wù)合同如何訂立、變更、修改 由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司相互協(xié)商，雙方達(dá)成一致后可訂立合同或作出變更、修改。