【導讀】施細則以及國家、省、市物業(yè)管理有關(guān)法律法規(guī)；物業(yè)規(guī)模、地理位置、使用功能等相關(guān)資料；綠化率大于35%，配套有地下停車場約平方米，共個。居委會等多種配套設(shè)施。先進的智能化配套設(shè)施，使住戶盡。享高科技、高標準服務(wù)帶來的安全舒適的生活。管理上，我們將根據(jù)淺水灣的綜合情況，進行新的突破。常費用繳交、投訴處理均可在綜合服務(wù)中心一次性全部完成。二是對各級服務(wù)人員實行“首問責任制”，管理處規(guī)定：管理處任何人員，決或指引，否則責任均由第一個接到信息者負責。系統(tǒng)、可視樓宇對講系統(tǒng)、停車場智能管理系統(tǒng)和門禁“一卡通”等組成。把淺水灣建設(shè)成一個數(shù)字化社區(qū)，實施數(shù)字化管理。利用小區(qū)智能化設(shè)備、設(shè)施，管理處在淺水灣建立物業(yè)管理系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)，式和措施外，實施規(guī)范管理是基礎(chǔ)保障。安全管理質(zhì)量體系，讓淺水灣的業(yè)主享受更高檔次的服務(wù)管理。管理標準，并獲得有效證書。

　　

【正文】 。 B、供電： 高壓進線端、高壓柜、變壓器、低壓柜、電纜溝、電纜卡口、電纜掛牌、電纜井、各種計量電表、分戶表、層間插接箱、層間配電箱。 C、消防 消防值班室：消防主機、消防控制柜、監(jiān)控電腦、打印機、電腦桌、椅。 D、水系： 水泵、濕式報警閥、室內(nèi)處消防栓 、水泵接合器、噴淋系統(tǒng)、各類儀表、各類閥門、止回閥、壓力調(diào)節(jié)閥、管網(wǎng)、設(shè)備及管網(wǎng)支架。 E、電系： 弱電線網(wǎng)、消防各類模塊、各種報警按鈕、疏散批示、感溫、感煙控頭。 F、風系： 正壓風機、排風機、風井（管）、各類風閥、鋁合金風口百葉。 G、消防門系： 防火通道、防火門、 VCD、錄音機、錄像機、線路、層間揚聲器、消防電話、層間電話插孔、電梯消防電話、電話交換機。 H、發(fā)電機： 發(fā)電機、油箱、輸油管、排送風系統(tǒng)、電纜、環(huán)保隔音（消音端）、電瓶、充電器。 I、 CO2 系統(tǒng)： 氣瓶、氣瓶吊架、輸氣管、噴頭、 N2 啟動瓶 、 N2啟管系、報警器（箱）。 J、電梯： 牽引機、配電箱、控制柜、機座、鋼絲繩、轎廂、廳門、井道、進道照 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 28 頁，共 63 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 明、井底、排污泵、層間招喚器。 K、各類機房： 交換機房、電梯機房、水泵房、風機房、配電房、發(fā)電機房、 CO2 房、強電井、弱電井、管道井、消防中心等，墻、地、天花、電照、開關(guān)、門窗、門鎖、給排水系。 L、排水排污系： 水泵房、地下室、電梯基坑、排污井、排污泵、單向止回閥、控制箱、排水管網(wǎng)、閥門、出水口。 M、智能化系統(tǒng)： 寬帶局域網(wǎng)、家居智能化系統(tǒng)、閉路監(jiān)控、電子巡更系統(tǒng)、電梯運行監(jiān)控系統(tǒng)、可視樓宇對講系統(tǒng) 、停車場智能管理系統(tǒng)。 驗收注意事項：檢查設(shè)備、管道等是否安裝牢固、歪斜、設(shè)備外罩變形、脫 漆，各類支架固定防腐良好、設(shè)備試運行良好、配電柜（箱）內(nèi)各種螺栓緊 固，柜門開關(guān)自如、干凈無雜物，電纜溝不滲水、無雜物，機房墻、地面、 天花無污染、無孔洞、無殘渣、排污井內(nèi)無雜物。 分類驗收 — 工程組、事務(wù)組： ① 資料類： 竣工圖（土建、綠化）。 ② 驗收實體類： A、公共部分（工程組）： 消防通道、層間走廊、扶手、護攔、瓷磚、各種門、窗、強電井、弱電井、管道井、保潔間、天面平臺、排污井、化糞池、各種井體、井蓋、砂井 蓋、地面、墻體、天花、雨水管系、排污管系、地下管網(wǎng)、大堂、廣場、地下室、車道、停車場及停車水泥墩、停車標志、斑馬線、公共衛(wèi)生間、地下管理用戶、綠化水系、廣場涼亭、休閑椅、室外道路、公共電照、開關(guān)、避雷器系統(tǒng)。 B、住戶房內(nèi)部分（工程組、事務(wù)組）： 地面、墻體、天花、供水、供電、供氣設(shè)施、門、窗、陽臺、衛(wèi)生間、廚房、排水、空調(diào)孔、對講、門鎖、電照、開關(guān)、閥門。 ③ 注意事項： 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 29 頁，共 63 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 內(nèi)、外墻、天花不得有裂縫、空鼓、污染、清潔、門窗天關(guān)自如、瓷磚無空鼓、無破損、雨水井、污水井、化糞池內(nèi)無雜物、各種井蓋完好無損，停車場地 面平整等。 分類驗收 — 環(huán)衛(wèi)組： ① 資料類： 綠化圖紙、綠化水系圖紙。 ② 驗收實體類： 樹木、衛(wèi)生死角是否有建筑垃圾。 ③ 注意事項： 樹木垂直成蔭、草坪茂盛、綠化水系無滲漏、綠化地排水系良好、無衛(wèi)生死角、無建筑垃圾、休閑椅無脫漆，螺絲無缺件松動 二、入住辦理實施措施 （一） 入住辦理現(xiàn)場的布置 選址：入伙手續(xù)辦理點： 設(shè)計：繪出現(xiàn)場布置方案示意圖，作出工程預算和工期交籌備處匯總審 批后組織實施。 施工安排、人員、材料、工期、編制《施工計劃表》報籌備處審定。 （二） 入住手續(xù)辦理業(yè)務(wù)培訓 ： 熟 悉各種入住資料，熟悉掌握各崗位職責，能解答住戶提出的相關(guān)問題。 模擬入住手續(xù)辦理全過程，模擬業(yè)主提問、各崗位程序要清楚、操作要規(guī)范、口徑要統(tǒng)一。 驗房員應(yīng)熟悉各戶型房屋及戶內(nèi)設(shè)施、熟悉裝修管理方面的規(guī)定，并能按統(tǒng)一口徑向業(yè)主作出恰當?shù)慕忉?、熟悉抄錄水表、電表、氣表的技術(shù)要求和相關(guān)規(guī)定，按交房程序與業(yè)主進行驗房交接。 （三） 收費員由財務(wù)派人統(tǒng)一培訓，對裝修審批、辦證、收費崗人員及事務(wù)助理的稅務(wù)知識培訓，可邀請區(qū)地稅局工作人員進行 12 次專門培圳。 入住儀式策劃方案 入住儀式的策劃及方案流程圖，管 理規(guī)定等應(yīng)于 05 年 2 月 10 日前拿報籌備處審議。 入住資料袋，公示牌制作安裝到位。 入住資料印刷后組織分類裝入住戶資料袋，入住資料“上墻”展板公示牌的制作。 辦理流程 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 30 頁，共 63 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 宗旨：緊張有序、方便快捷、服務(wù)周到、住戶滿意 ① 環(huán)境氣氛營造 A、沿道懸掛大幅的慶賀條幅、裝點各色彩球、設(shè)置一些彩球拱門，渲染喜慶氣氛，搭建一個舞臺，邀請部份市府各級領(lǐng)導、公司主要領(lǐng)導和業(yè)主代表舉行一個剪彩儀式，營造祥和、溫馨的氛圍。 B、設(shè)立專門的入住辦理場所，場所的布置以美觀、簡潔、明快為基調(diào)，適當設(shè)置導視標志，方便住戶了解辦理流程 。內(nèi)設(shè)展板區(qū)、咨詢區(qū)、休息區(qū)、辦理區(qū)、表格填寫及資料復印區(qū)?，F(xiàn)場有若干名服務(wù)人員為住戶提供咨詢、導向、表格填寫指導、復印、禮品派送等服務(wù)，并在在休息區(qū)為客人準備一些糖果或點心、茶水、飲料、報刊等。 ② 入住現(xiàn)場布置圖 出口 出口 復 印 休 息 區(qū) 屋 收 房 驗 交 費 回 約 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 31 頁，共 63 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 入口 入口 驗證 表格 填寫 區(qū) 咨詢臺 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 32 頁，共 63 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) ③ 辦理流程圖 1． 業(yè)主需攜帶 : ①《入住通知單》 ②家庭成員身份證、戶口本復印件和吋照一張。 ③《購房合同》復印件。 2． 業(yè)主交驗《入住通知單》和身份證明。 3． 驗證后，管理處發(fā)放入住資料。 1． 業(yè)主填寫 《住戶 家庭情況登記卡 》 ，并粘好照片和身份證復印件。 2． 與管理處簽訂 《 前期管理協(xié)議 》 、《 業(yè)主公約 》及《 委托收款協(xié)議書 》 。 3． 將上述資料連同 《 購房合同 》 復印件、 《 入住通通單 》 交回管理處。 1． 按入住收費一覽表所列項目交費。 2． 所有收費標準已報物價部門審批。 1． 管理處人員陪同業(yè)主驗收房，填寫驗房表。 2． 如有問題，經(jīng)返修后，約定時間再驗。 3． 直至驗收合格，業(yè)主簽字收房。 1． 業(yè)主憑已簽字的驗房表領(lǐng)鑰匙，管理處開通水電。 2． 施工單位可能需進入室內(nèi)調(diào)試，務(wù)請業(yè)主留下聯(lián)系電話。 驗證及資料發(fā)放 資料回收簽約 銀行 現(xiàn)場收費 房屋 驗收 鑰匙發(fā)放 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 33 頁，共 63 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 說明： A、現(xiàn)場設(shè)流程展板、咨詢臺、為住戶提供導向服務(wù)。 B、住戶資料的驗證和發(fā)放入戶資料同時進行，由專人現(xiàn)場指導資料的填寫，并張?zhí)砀裉顚懙姆侗竟┳魠⒖肌? C、檢查住戶表格填寫是否規(guī)范，資料是否齊備，合格后裝袋歸檔，同時向住戶發(fā)放《繳費通知單》。 D、住戶憑《繳費通知單》到銀行收費臺繳費，銀行發(fā)出回執(zhí)。管理處憑回執(zhí)開具票據(jù)，并發(fā)放驗房表。 E、住戶憑驗房表到房屋所處樓宇大堂，由驗房員引領(lǐng)住戶驗房，抄錄水電氣表底數(shù)據(jù)，完畢后填寫驗房表并簽字確認，現(xiàn)場向住戶發(fā)放鑰匙， 要求： 整個流程 設(shè)置合理清晰，環(huán)環(huán)相扣，人員操作熟練快捷、服務(wù)熱情周到，考 慮收費環(huán)節(jié)的重要性，擬采用提供三家銀行備選托收和設(shè)計電子票據(jù)軟件的 方式縮短收款和開票的時間，提高效率。 （四）人員培訓 專人制定《淺水灣入住辦理人員專業(yè)培訓方案》，交籌備處審批后組織實施。 三 、裝修監(jiān)督實施措施 宗旨： 辦理手續(xù)簡便、全程嚴密監(jiān)管、違章處理及時合法、驗收認真負責。 選址： 入伙手續(xù)辦理點待定 裝修資料： 將裝修管理規(guī)定各項資料上報籌備處討論，定稿后交付印刷。 裝修材料及方案確認： 現(xiàn)場確認各種不同房型、不同陽 臺、門窗、制定出相應(yīng)的裝修管理規(guī)定和審批方案，并適時舉辦業(yè)務(wù)培訓，參加培訓人員為所有接管小組人員。 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 34 頁，共 63 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 裝修納稅專項培訓： 由公司財務(wù)負責邀請區(qū)地稅局稅務(wù)人員講授裝修納稅知識及相關(guān)納稅的手續(xù)辦理。參加人員：裝修監(jiān)管人員、事務(wù)助理、各部門負責人。 辦公場所： 專門設(shè)置裝修辦理場所，設(shè)置導視標志，方便住戶了解辦理流程。內(nèi)設(shè)展板區(qū)、技術(shù)咨詢區(qū)、辦理區(qū)、表格填寫及資料復印區(qū)。咨詢區(qū)設(shè)若干名專業(yè)人員為住戶提供專家式的咨詢、提供各種資料及疑難問題解答、表格填寫指導、復印等服務(wù)。 出口 入口 裝修規(guī)定： 根據(jù)建設(shè)部、省市有部門的相關(guān)法規(guī)、條例的規(guī)定內(nèi)容，綜合淺水灣的實際情況，制定了“一本通”式的《裝修管理規(guī)定》，內(nèi)容涵蓋了有關(guān)房屋裝修、空調(diào)安裝、施工管理等方面的要求和規(guī)定，住戶只要通讀規(guī)定即可了解如何合理合法的進行家居裝修。 裝修流程 (如圖 ) 業(yè)主、裝修隊填寫《裝修申請表》，并提供相關(guān)資料 裝修 隊營業(yè)執(zhí)照、承建資格證復印件 (加蓋公章 ) 裝修人員身份證復印件和一寸照片 2張 水、電等各類管線布線圖 申報登記 復印 表格 填寫 區(qū) 休 息 區(qū) 專家咨詢臺 交 費 理 修辦 裝 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 35 頁，共 63 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) (管理處兩天內(nèi)審批 ) YES NO (每周二、五 ) 說明： A、通過“一站式”專家指導辦理裝修手續(xù)、隨到隨辦，特別對防盜門安裝、空調(diào)安裝、室內(nèi)供水管道的鋪設(shè)、內(nèi)墻間隔材料、防水處理等難點問題給住戶予以提醒，提出合理建議，力求專業(yè)、高效、省時。 B、只收取裝修押金、裝修稅款押金、許可證與出入證工本費、垃圾清運費(自愿 )。 裝修 隊辦領(lǐng)《裝修許可證》和《出入證》 并繳納證件工本費及垃圾清運費等費用 業(yè)主和裝修隊分別交納裝修押金 1000元 /戶 1. 裝修隊將 《裝修許可證》貼在入戶門內(nèi)側(cè) 2. 裝修 隊文明施工，接受裝修管理 1． 裝修完工，向管理處申請驗收 2． 由管理處組織驗收，業(yè)主及施工負責人陪同 3． 驗收時，業(yè)主需攜帶 《裝修申請表》 交回出入證，退領(lǐng)裝修押金 如有違約行為，限期整改 辦證入場 完工驗收 押金交費 現(xiàn)場施工 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 36 頁，共 63 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) C、按棟設(shè)置裝修監(jiān)管人員，對所負責區(qū)域的裝修施工進行嚴密監(jiān)控，要求熟悉每戶的裝修方案，每天巡查兩次 /戶，對可能發(fā)生違章的裝修行為必須加強巡查力度，防范于未然。 D、對違章 的行為運用情理、經(jīng)濟、行政、法律等手段，動之以情，曉之以理，最終達到糾正違章的目的。 裝修監(jiān)管專業(yè)培訓： 其內(nèi)容包括：裝修申報、驗證、登記、審批、收費、辦證、監(jiān)管（巡查、整改）、驗收、退費等項目，參加培訓人員為裝修巡查員、事務(wù)助理、驗房員、部分保安員。 四、安全管理 保安工作是物業(yè)管理的一個重要方面。人們常說“安全第一”，保安工作具有第一位的意義，只有物業(yè)的安全有了切實的保證，租戶才能放心地在樓內(nèi)工作。因而安全管理也是物業(yè)管理的一切基礎(chǔ)性工作。門衛(wèi)、巡邏、消防以及停車場管理等工作都屬于安全管理的范疇。 治安管理 (1)、 治安工作的特點及主要任務(wù) 特點： A、 以預防為主。無論是治安也好，消防也好，都應(yīng)貫徹預防為主的指導思想。不出事故，不出案子，是保安工作的根本目的，也是衡量保安工作績效大小的主要