【文章內(nèi)容簡介】 0 5 消防云梯 1 套 1500 1500 6 推車式 1211 滅火器 2 套 1000 2021 7 消防斧頭 2 把 50 100 8 專用消防扳手 2 把 30 60 9 防毒面具 20 套 120 2400 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 10 頁，共 63 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 10 鋼盔 20 套 100 2021 11 消防靴 20 套 80 1600 12 手提式 1211 滅火器 200 支 200 40000 13 訓(xùn)練器材 1 套 10000 10000 小計 103460 物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)及相關(guān)測算 第九節(jié) WUYEGUANLIJINGFEIJIXIANGGUANCESUAN 一、淺水灣物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收費(fèi)原則： 嚴(yán)格按照鐵嶺市物業(yè)管理行業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收?。? 按照管理費(fèi)“收支平衡、略有節(jié)余”原則收取； 定期公布管理費(fèi)收支狀況，接受業(yè)主監(jiān)督。 二、淺水灣物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)來源： 管理服務(wù)費(fèi)、智能化維護(hù)費(fèi)、公用設(shè)施專用基金、住宅維修基金（本體基金）、商業(yè)用房租金、物業(yè)管理有償經(jīng)營收入等。 管理服務(wù)費(fèi) 在對淺水灣實行“數(shù)字化社區(qū)、零距離服務(wù)”，保障服務(wù)質(zhì)量的情況下，淺水灣物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，具體標(biāo)準(zhǔn)暫擬為： 多層住宅物業(yè)： 元 /平方米月 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 11 頁，共 63 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 高層住宅物業(yè)： 元 /平方米月 商業(yè)物業(yè)： 元 /平方米月 別墅物業(yè)： 元 /平方米月 公用設(shè)施專用基金 按照《條例》及其實施細(xì)則以及市住宅相關(guān)規(guī)定，發(fā)展商在淺水灣物業(yè)移交時，應(yīng)一次性向業(yè)主委員會劃撥專用基金。 基金標(biāo)準(zhǔn)為：開發(fā)物業(yè)除地價以外的建設(shè)總投資的 2%。 此基金由區(qū)住宅局設(shè)立專帳管理，?？顚Ｓ糜谧≌瑓^(qū)內(nèi)重大設(shè)施改造。需使用時，由物業(yè)公司申請，經(jīng)業(yè)主管理委員會核準(zhǔn)后執(zhí)行。 （具體執(zhí)行及相關(guān)細(xì)節(jié)均遵照以上政府文件及法規(guī)） 房屋本體維修基 金 按照《條例》及其實施細(xì)則規(guī)定，此項收費(fèi)在物業(yè)入住一年后（即保修期滿后），由管理處向業(yè)主收取。 標(biāo)準(zhǔn)為： 元 /㎡月 。 車輛保管費(fèi)、車輛場地使用費(fèi) 按《條例》規(guī)定，停車場按照產(chǎn)權(quán)分離的原則，即由物業(yè)管理公司對轄區(qū)停車場進(jìn)行管理，同時按照相關(guān)規(guī)定收取車輛停放費(fèi)用，所得收入計入管理經(jīng)費(fèi)，用于管理開支。按照深圳市住宅區(qū)車輛停放費(fèi)用收取最新規(guī)定，收取標(biāo)準(zhǔn)為： 地下車庫： 100 元 /年 .車 ； 向業(yè)主 (住戶 )提供多種有償便民服務(wù)費(fèi)及其它政策規(guī)定應(yīng)收取的費(fèi)用。 三、管理虧損的解決方法 在保持本方 案優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)水準(zhǔn)的情況下，根據(jù)目前測算，淺水灣每月管理費(fèi)用總收入為 萬元，總支出為 萬元，每月實際虧損約 萬元。 為解決管理虧損，保持淺水灣高水準(zhǔn)物業(yè)管理良性循環(huán)，擬提出如下解決方法： 管理單位強(qiáng)化內(nèi)部管理，采取增效節(jié)能措施，降低管理成本。 按《條例》規(guī)定，切實保證“兩房、一金”落實到位。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 12 頁，共 63 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 四、淺水灣管理費(fèi)用測算表 淺水灣管理費(fèi)用測算匯總表 序號 項 目 月費(fèi)用 (萬元 ) 數(shù)據(jù)來源 (附后 ) 1 總收入 《收入測算表》 2 總支出 =(1)+? +(10) (1) 人員工資 《人員工資測算表》 (2) 辦公費(fèi)用 《辦公費(fèi)用測算表》 (3) 公共設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)費(fèi) 《公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)測算表》 (4) 清潔衛(wèi)生費(fèi) 《清潔衛(wèi)生費(fèi)測算表》 (5) 綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi) 《綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)測算表》 (6) 公共秩序管理費(fèi) 《公共秩序管理費(fèi) 測算表》 (7) 公用電費(fèi) 《公用電費(fèi)及其它 費(fèi)用測算表》 (8) 其它費(fèi)用 《公用電費(fèi)及其它 費(fèi) 用測算表》 (9) 物業(yè)管理傭金 《公用電費(fèi)及其它 費(fèi)用測算表》 (10) 稅收 《公用電費(fèi)及其它 費(fèi)用測算表》 3 結(jié)余 負(fù) =總收入 總支出 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 13 頁，共 63 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 收入測算表 類別：收入（ 萬元 /月 )） 序號 項目 測算依據(jù) 測算式 測算結(jié)果 占總 % 備注 1 住宅管理費(fèi) 面積 2,每平米 元 ,入住率 96% 元96% 2 住宅空置管理費(fèi) 面積 2, 每平米60%元 ,空置率 4% 元4% 元 60% 3 商業(yè)用房管理費(fèi) 面積 3600M2,每平米 元 3600 元 元上浮150% 4 管理處商鋪租賃費(fèi) 總建筑面積 2‰ =,每平米租金 65 元 65 元 5 停車位費(fèi) 總車位 306 個 ,每個車位 200 元 ,收費(fèi)率 80% 1180250 元 85% 6 臨時停車位 30 位 /天 305 元 30 天 7 戲水池經(jīng)營 綜合測算 9000 元 /月 9000元 8 有償服務(wù) 綜合測算 700 元 /月 700元 總收入 1+??+8 注：空置房管理服務(wù)費(fèi)是根據(jù)深住 [1997]16號《關(guān)于住宅區(qū)物業(yè)管理接收程序和管理收費(fèi)有關(guān)事項的通知》第六條第 (二 )項制定。 商業(yè)用房管理服務(wù)費(fèi)是根椐深物價 [1997]141 號《關(guān)于下達(dá)我市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)的通知》第七項。 根據(jù)《鐵嶺市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》第二十條，高層住宅區(qū)總建筑面積的千分之二的比例 提供部分商業(yè)用房 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 14 頁，共 63 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 人員工資測算表 類別：支出（ 萬元 /月 ） 序號 項目 測算依據(jù) 測算式 測算結(jié)果 占總 % 備注 1 主任、副主任 主任 1 人 ,副主任 1 人 ,每人月總工資 5000 元 5000 元 2 2 物業(yè)助理 1 名助理 ,每人月總工資1800 元 1800 元 1 3 房管員 名事務(wù)員 ,1 名出納 ,每人月總工資 1800 元 1800 元 1 4 機(jī)電運(yùn)行技術(shù)員 2 名 ,每人月工資 1500元 1500 元 2 5 維修工 2 名 ,每人月工資 1500 元 1500 元 2 6 炊事員 2 名 ,每人月總工資 1300元 1300 元 2 7 清潔綠化人員 9 名 ,每人月總工資 900 元 900 元 9 8 保安人員 正副隊長 2 名 ,每人月工資2500元 ,保安 24名 ,每人月工資 1100 元 2500元 2+1100元 24 9 工資附加費(fèi) 人員工資總額的 40%=社保%+福利基金 14%+工會2%+教育 %+加班 2% 萬元 38% 一、 人員工資 小計 （其中網(wǎng)絡(luò)人員，設(shè)備維護(hù)技術(shù)員工資已算在相關(guān)的維護(hù)費(fèi)中，此處不計） 注：工資標(biāo)準(zhǔn)按行業(yè)從業(yè)人員中等水平測定。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 15 頁，共 63 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 辦公費(fèi)用測算表 類別：支出 (萬元 /月 ) 序號 項目 測算依據(jù) 測算式 測算結(jié)果 占總 % 備注 1 交通通訊 交通車 1 部 2500 元 /月 ,電話 6部 ,每部 400 元 /月 ,傳真機(jī) 500元 /月 ,差旅費(fèi)、通信費(fèi)人均 50元 ,共 30 人 2500 元 1+400 元6+500 元 1+50 元30 2 低值易耗 ,辦公 ,水電 ,業(yè)務(wù)費(fèi) ,培 訓(xùn)費(fèi) 綜合測算名管理人員人均月消耗 220 元 220 元 30 僅統(tǒng)計管 理層 3 服裝費(fèi) 名管理人員冬、夏裝綜合測算 2021 元 /人年 2021 元 30247。12 4 廣告 ,宣傳 ,書報 ,標(biāo)識標(biāo)牌 ,社區(qū)文化 綜合測算 5500 元 /月 5500元 5 辦公自動化維護(hù)費(fèi) 管理處的辦公局域網(wǎng)絡(luò)、計算機(jī)硬件和軟件維護(hù)費(fèi)綜合測算 1000 元 /月 1000 元 6 開辦費(fèi)及辦公固定資產(chǎn)折舊 交通車 10 萬 ,辦公設(shè)施及物品 萬 ,裝修 20 萬 ,入住資料印刷 4 萬 ,標(biāo)識牌 5 萬 ,籌備期人員工資 10 萬 ,宿舍及食堂裝修 10 萬 ,入住現(xiàn)場 5 萬 ,不可預(yù)見費(fèi) 萬共分5 年折舊 共計 萬 萬 247。(512) 二、 辦公費(fèi)用 小計 1+??+6 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 16 頁，共 63 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)測算表 類別：支出（萬 /月） 序號 項目 測算依據(jù) 測算式 測算結(jié)果 占總 % 備注 1 電梯維修保養(yǎng)、年檢費(fèi) 每臺維護(hù)費(fèi)每月 500元 , 年檢費(fèi)每臺 800 元 ,共 20 臺 (500+800247。12)20 2 供配電系統(tǒng) 低壓配電柜檢修費(fèi) 元 /K VA月 ,共 1250KVA 1250 3 柴油發(fā)電機(jī) 維護(hù)費(fèi)每臺 1200元，共 1 臺 1200 4 公共照明系統(tǒng) 日光燈管 9 元 /支 ,日光燈 800 根 ,半年換一次 ,整流器 15元 /只 ,共 800 只 ,2 年換一次 ,日光燈架 25元 /個 ,共 500 只 ,4 年換一次 ,節(jié)能燈泡 3 元 /個 ,約 2021 個，半年換一次 ,燈頭 2 元 /個 ,約 2021個， 2 年換一次 ,應(yīng)急標(biāo)志燈， 250 元 /盞 ,共盞 ,每年更換 15%. 6 消防系 統(tǒng) 消火栓 1 元 /臺 月 400 臺 ,防排煙風(fēng)機(jī) 5 元 /臺 月 ,13 臺，風(fēng)閥 1 元 /個月 ,158 個 ,噴淋頭 元 /個 月 ,1800 個 ,防火卷簾門 10 元 /臺 月 ,2 臺 ,煙溫感每年更換 5%,每個 800 元 ,共 1500 個 ,模塊每年更換 15%,每個 250 元 ,共 200 個 11501+385+4001+5000+7610+40005% 800247。12+6005%250247。12 7 供水系統(tǒng) 生活、消防泵檢修費(fèi) 40 元 /臺月 ,共 4 臺 ,管道油漆 元 /米 ,每年一次 ,6000 米 ,閥門 每年更換14 個 ,平均每個 300 元 ,水池清洗 ,1856 方， 12 元/方年 ,水池檢驗費(fèi) 1200 元 /個 年 ,共 4 個。 4010+(15000+30030)247。12+159812247。12+120015247。12 8 排水系統(tǒng) 排水泵檢修費(fèi) 10 元 /臺月 ,共 30 臺 ,排水管、下水道每年更換 10%,每米 6 元 ,共 3500 米 . 3010+(350010%6)247。12 9 公共道路、雨 污水井蓋 詳細(xì)數(shù)據(jù)不明，綜合測算暫定為 600 元 /月 600 10 戲水 池 綜合測算每年租金、維護(hù)保養(yǎng) ,水電費(fèi)、藥費(fèi)和人員 (季節(jié)工 ),60000 元 /年 6247。12 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 17 頁，共 63 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 11 社區(qū)雕塑小品 綜合測算每月 350 350 三、 公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)小計 1+??+11 注：設(shè)施設(shè)備明細(xì)詳見附表三《淺水灣公共設(shè)備設(shè)施明細(xì)表》 清潔衛(wèi)生費(fèi)測算表 類別：支出 (萬元 /月 ) 序號 項目 測算依據(jù) 測算式 測算結(jié)果 占總 % 備注 1 服裝費(fèi) 冬裝 100 元 /套 442，夏裝 90 元 /套 44 2 (100442+90442)247。12 2 工具費(fèi) 垃圾塑料桶 50 元 158 個 ,2 年折舊 ,垃圾袋每天每層 1 個 元 (158 層 ),垃圾車， 3 部 ,1000 元 /部 ,5 年折舊 ,每部維護(hù)費(fèi)月 50 元 ,機(jī)動噴務(wù)器， 1 臺 ,每臺 2021 元 ,3 年折舊 ,月維護(hù)費(fèi)用 50元 15850247。2247。12+1589130+(31000247。5247。12+350)+(2021247。3247。12+50) 3 消殺費(fèi) 綜合測算每戶每月 元 631 4 化糞池清理 每年清