【文章內容簡介】 用，盈餘或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。 酬金制：指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其餘全部用於物業(yè)服務合同約定的支出，結餘或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。 物業(yè)管理公司能否整體外判 物業(yè)管理項目可採取整體外判的方式，包括保安，工程，綠化等項目的外判，但此方式不利於整體的管理，現(xiàn)時較少採用，一般採用部分項目外判的經(jīng)營方式（如清潔的外判），因為此方式便於管理工作的開展及加強對工作人員的管理。 物業(yè)管理區(qū) 域的劃分，倘若一個項目分四期，怎樣區(qū)分其物業(yè)管理區(qū)域 物業(yè)管理區(qū)域的劃分，除了可從建築物外觀上區(qū)分外，還可在不同的區(qū)域設立標識牌，種植不同的綠化品種作為區(qū)分區(qū)域的方式， 也 可對不同區(qū)域實行封閉式管理 ， 在不同期的管理區(qū)域內設立管理處， 安排工作人員 專職負責該區(qū)域的物業(yè)管理工作 。 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理 《物業(yè)管理條例》中明確規(guī)定：“一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。” 一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會作出選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)、制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會 議事規(guī)則、專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權 2/3 以上通過。 發(fā)展商能否送樓頂予業(yè)主“天臺花園” 發(fā)展商不能送樓頂予業(yè)主天臺花園。 樓宇天臺不應屬於某個或某部分業(yè)主所有，而應該屬於整棟樓宇全體所有權人或使用人共同所有和使用。商品房的開發(fā)商若將其贈送給個別購房者，構成了對其他購房者天臺使用權的侵害，其贈送行為應屬無效。 社區(qū)活動之指標 社區(qū)活動指標包括：社區(qū)活動項目，社區(qū)活動範圍，參與人 數(shù) ，活動的影響 社區(qū)活動的經(jīng)費來源 物業(yè)管理公司可從以下方式為社區(qū)活動 籌集資金： 1. 從管理經(jīng)費中按一定的比例提取資金，用於社區(qū)活動； 2. 尋求企事業(yè)單位和個人的贊助： 3. 由社區(qū)文化活動的直接受益者出資，如組織旅遊，資金的主要來源是 向參與者籌集； 4. 從一些經(jīng)營性活動的收入中提取費用。 深圳市會所經(jīng)營：自營還是外包 深圳市會所經(jīng)營以外包方式較多，此方式可減少人員和物資的投入，降低經(jīng)營的風險，並能給物業(yè)公司帶來較穩(wěn)定的收入。而且會所外包給專業(yè)的，有經(jīng)驗的公司經(jīng)營，將會帶來更為可觀的經(jīng)濟效益。 管理公司如何處理車場車位數(shù)量不足 管理公司處理車場車位數(shù)量不足，可以考慮 如下方法： 1) 運用現(xiàn)有車位，合理分配。 現(xiàn)有的室內停車位是有限的，但如果樓層高度適度的話，空間是可以開發(fā)利用的。比如每個車位可以改造成上下雙層車位，利用升降裝置把車輛升起。上層車位可以是固定車主的車位，下層也可定為臨時車位。工程設計可採取中心通道停車、升起後向兩側停放車輛的方法，設備可統(tǒng)一也可獨立城一個橫跨整體，合理地運用好空間。建立體停車場，如資金不足，可以採取合作經(jīng)營的方式。 2) 車位的合理分佈、設計及劃線都直接影響到車位數(shù)量。技術高、經(jīng)驗多，劃線的設備專用，各種車輛分區(qū)劃線，車位的大小合理，交通標識設置得當，所以利於疏導，所劃出的線規(guī)範合理，增加了可 用車位的數(shù)量。有條件的可以請示交通管理部門在車道上劃停車線解決。 3) 停車場向地下發(fā)展。 開發(fā)利用室外停車場地下空間，向地下發(fā)展開拓使用車位。多層立體地下停車庫可採用鋼筋混凝土結構築造立體停車庫，升降電梯運送車輛，實行封閉式管理，並由專業(yè)工作人員負責通道車輛，不但能解決停車難的問題，又可解決車輛被盜的問題。 4) 加強車場（車庫）的管理。 5) 室外停車場的空間利用。 不過，解決停車難的問題，靠業(yè)主和物業(yè)管理公司只是屬於 “ 治 標 ” ，在寸土寸金的土地開發(fā)利用中，工程前期就應充分考慮到停車庫的問題。只有把問題解決在建築工程的初期，才能有效解決停車難的問題。 停車場服務內容 停車場 是指供機動車停放的各種室內或者室外場所 ， 其 服務內容包括： 1. 禁止亂停放車輛，在道路兩旁及出入口等重點位置設立禁放標誌牌； ，鋪設減速板，確保行人安全； ，對機動車出入進行登記，設專人指揮車輛進出物業(yè)區(qū)域並在規(guī)定區(qū)域整齊停放； ，檢查有無消防安全隱患，保證車輛安全； ，每天清掃車場 ，並定期清洗車場 。 1深圳市停車場車輛之保管收費標準 停車場類型 收費標準 車類 一類（含多層住宅區(qū)、高層商住樓、住宅樓） 二類（含工業(yè)小區(qū)、寫字樓、商業(yè)大廈、賓館、酒家、碼頭等） 多層住宅區(qū) 高層商住樓（住宅樓） 臨時保管 月保管 臨時保管 月保管 臨時保管 月保管 露天 室內 露天 室內 露天 室內 露天 室內 露天 室內 露天 室內 小型汽車含 2噸以下人貨車、 19座以下旅行車各類小型客車、小轎車 5元 /次 首兩小時 5元第 3小時起 3元 /小時 120 200 5元 /次 首兩小時 5元第 3小時起 3元 /小時 250 400 5元 /次 首兩小時 5元第 3小時起 3元 /小時 300 500 中型汽車含 25噸貨車 2040座旅行車、客車 10元 /次 250 10元 /次 500 10元 /次 600 大型汽車含 5噸以上貨車、拖車、平板車、集裝箱車 15元 /次 360 15元 /次 750 15元 /次 900 說明： 本表所稱的各類汽車含柴油車和改用的液化氣為燃料的車輛。臨時保管每次收費以當天為計費單位，計時（室內）收費每天最高不得超過：一類停車場為 20元；二類停車場為 30元。月保管的車輛，在本場臨時進出不得另行收費。 室內停車場是指永久性的混磚結構或框架結構建築；用鐵皮等搭建的室內停車場收費不得超過露天停車場的 50%； 車輛臨時進出停車場在規(guī)定時間內免收費，免收費時間：一類停車場半小時內；二類停車場 10分鐘內； 摩托車保管收費標準不分停車場類型統(tǒng)一按以下標準執(zhí)行：臨時停車每次露天 1元室內 2元；月卡露天 30元，室內 60 元。 1物業(yè)單元與車位之配置比例 現(xiàn)時深圳市有關物業(yè)單元與車位之配置比例 法規(guī) 還不夠完善。車位之配置可參考深圳市城市規(guī)劃委員會公佈之 深圳市鹽田 0302 號片區(qū) [小梅沙地區(qū) ]法定圖則 之 機動車停車位配置標準表 。 機動車停車位配置標準表 序號 類別 單位 配建標準 1 高中檔旅館（賓館、招待所） 車位 /100m178。建築面積 2 普通旅館（招待所） 車位 /100m178。建築面積 3 飯店、酒家 車位 /100m178。建築面積 4 商業(yè)區(qū) 車位 /100m178。建築面積 5 普通辦公樓 車位 /100m178。建築面積 6 旅遊區(qū)、度假村 車位 /1公頃建築面 積 7 特種公園 車位 /1公頃建築面 積 1015 8 文化娛樂 車位 /100m178。建築面積 9 住宅 車位 /100m178。建築面積 10 幼稚園 車位 /100m178。建築面積 1業(yè)主委員會成立之時間 《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》規(guī)定：“住宅區(qū)已入住率達到百分之五十以上時或自第一個業(yè)主入夥之日起滿兩年的，開發(fā) 建設單位或其委託的單位應當及時告知區(qū)住宅主管部門，區(qū)住宅管理部門應在接到告知之日起六個月內召集第一次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。” 1召開業(yè)主大會的時間要求 《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》規(guī)定：“業(yè)主大會由業(yè)主委員會負責召集，並每年至少召開一次?！? 具體實施辦法由省、自治區(qū)、直轄市自行制定而不同。 1是否必須成立業(yè)主委員會 《物業(yè)管理條例》規(guī)定：“只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。”故並非一定 要成立業(yè)主委員會。 1業(yè)主委員會委員之條件及人數(shù) 成為業(yè)主委員會委員的前提條件是：必須是小區(qū)的業(yè)主，使用人不能成為業(yè)主委員會委員 。 業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力，且具有完全民事行為能力 的 業(yè)主擔任。業(yè)主委員根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模由 515 名委員單數(shù)組成。設主任 1 名，副主任 1名，由業(yè)主委員會委員選舉產(chǎn)生 。 1業(yè)主委員會之職責 《物業(yè)管理條例》規(guī)定：業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，履行下列職責： ，報告物業(yè)管理的實施情況； 業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同； 、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同； ； 。 1業(yè)主大會組成之職責 《物業(yè)管理條例》中業(yè)主大會履行下列職責： 1. 制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則； 2. 選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； 3. 選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)； 4. 決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，並監(jiān)督實施； 5. 制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和 環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度； 6. 法律、