【正文】 A、 申報(bào)裝修及驗(yàn)收退押金流程。 國(guó)內(nèi)部分樓盤之管理公約引用管理份額 ， 管理分額指發(fā)展商為使各業(yè)主分?jǐn)偧敖患{管理費(fèi)而分配給各單元的份額，有關(guān)各單元的管理份額，按建築面積計(jì)算。 2) 管理公約 要經(jīng)過(guò)業(yè)委會(huì)不斷修改，才可完善。而《 香港大廈公契》則由發(fā)展商、管理公司及第一位完成買賣業(yè)主簽署。 3. 深圳市管理公約與香港 大廈公契的異同 簽署方不同。 深圳市物業(yè)管理 注意事項(xiàng) 100 問 二 00 五年 三 月 目 錄 內(nèi)容 頁(yè)碼 第一章 項(xiàng)目前期籌備階段 3 物業(yè)管理 3 財(cái)務(wù)管理 5 政策法規(guī) 9 第二章 項(xiàng)目接管驗(yàn)收階段 10 工程 10 物業(yè)管理 17 行政人事管理 21 財(cái)務(wù)管理 22 政策法規(guī) 23 第三章 項(xiàng)目交付使用階段 24 物業(yè)管理 24 行政人事管理 33 財(cái)務(wù)管理 37 法律責(zé)任 45 第一章 項(xiàng)目前期籌備階段 熱點(diǎn)問題 20 問 物業(yè)管理 1. 物業(yè)管理公司應(yīng)何時(shí)介入 物業(yè)管理公司應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入。 2. 開盤銷售時(shí)，需公示的有關(guān)物業(yè)管理方面的管理文件 《臨時(shí)業(yè)主公約》、《臨時(shí) 業(yè)主 公約》、物業(yè)管理公司的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《資質(zhì)證書》、《前期物業(yè)管理合同》等。深圳《管理公約》由 全體 業(yè)主簽署。 4. 現(xiàn)有的管理公約之起草、審批的 程序 、內(nèi)容及不足之處 程 序 ： 業(yè)主委員會(huì)起草公約 公約 業(yè)主大會(huì)審核通過(guò) 確版印刷 送 區(qū) 住宅局備案 內(nèi)容： 1) 業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)； 2) 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)； 3) 物業(yè)公司的管理範(fàn)圍； 4) 物業(yè)公司服務(wù)的內(nèi)容； 5) 物業(yè)公司的管理職責(zé)； 6) 其他約定之事； 7) 違約責(zé)任； 不足之處： 1) 現(xiàn)時(shí)管理公約約定 是 以當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)為準(zhǔn) ，國(guó)內(nèi)法規(guī)并不完善。 5. 管理份額與不可分割分?jǐn)?shù)的異 同 現(xiàn)時(shí)國(guó)內(nèi)之法規(guī)並沒有不可分割分?jǐn)?shù)之表述。 6. 公共部分是否計(jì)算業(yè)權(quán)，怎樣計(jì)算（例如停車場(chǎng)、會(huì)所等） 國(guó)內(nèi)法規(guī)沒有明確業(yè)權(quán)分額之表述。 B、 房屋結(jié)構(gòu)及需特別明示的管線分佈、防水處理層、空調(diào)主機(jī)和防盜 網(wǎng)安裝位置。 D、 施工隊(duì)伍須遵守的管理規(guī)定和防火規(guī)定。 財(cái)務(wù)管理 1. 管理處開辦費(fèi)用之明細(xì) 管理處開辦期發(fā)生之常見費(fèi)用明細(xì)： 1) 設(shè)備物資購(gòu)置，包括辦公設(shè)備 /用品支出、保安設(shè)備、工程維修器具、清潔工具、員工制服、員工宿舍設(shè)備 2) 員工開支：包括招聘員工費(fèi)用、籌備期員工工資及福利支出、員工培訓(xùn)費(fèi) 3) 開荒清潔費(fèi) 4) 管理處辦公室裝修費(fèi) 2．深圳市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)之標(biāo)準(zhǔn)及上浮幅度 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府控制價(jià)。 在住宅區(qū)、高層商住樓（住宅樓）、寫字樓和工業(yè)區(qū)內(nèi)為商業(yè)用途的物業(yè)，可在該物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上上浮，但最高不得超過(guò) 150%；在住宅區(qū)、高層商住樓（住宅樓）、工業(yè)區(qū)辦公的（不包括工業(yè)廠房中生產(chǎn)管理辦公），可在該物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的 基礎(chǔ)上上浮，但最高不得超過(guò) 100%。以上稱號(hào)以最高稱號(hào)為準(zhǔn)。 4. 深圳市物業(yè)管理企業(yè)是否可預(yù)收物業(yè)管理費(fèi)（三個(gè)月管理費(fèi)周轉(zhuǎn) 金） 物業(yè)管理收費(fèi)應(yīng)按月收取，經(jīng)雙方協(xié)商約定可以預(yù)收，但預(yù)收期限不得超過(guò) 3 個(gè)月。 6. 深圳市空置房的管理服務(wù)收費(fèi)辦法 《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。水、電、煤氣表如何抄表計(jì)量 深圳市電費(fèi)計(jì)算分，住宅 元 /度 ,商業(yè) 元 /度 ,由供電部門抄表到戶 . 水費(fèi)按用水 量計(jì)算 : 用水量 25 元 /噸 25≤ 用水量 30 元 /噸 30≤ 用水量 元 /噸 高層住宅每噸水的加壓費(fèi)是在單價(jià)的基礎(chǔ)上調(diào) 20%,另外每噸水加排汙費(fèi) 元 /噸 . 8．公共水電的攤分方法 一般大廈或小區(qū)這部份費(fèi)用是在管理費(fèi)中全包的，如業(yè)主買房時(shí)購(gòu)房合同中沒有約定管理費(fèi)是包括亮部份費(fèi)用時(shí)，具體的分?jǐn)傓k法根據(jù)業(yè)戶的購(gòu)房面積來(lái)進(jìn)行分?jǐn)偂Ｓ嘘P(guān)責(zé)任單位可委託物業(yè)管理單位代管，但需交納全額管理服務(wù)費(fèi)。 分兩種情況分析： 1) 純粹以宣傳引誘購(gòu)房者與其簽訂買賣合同為目的 ，如 商品房銷售廣告可以是向購(gòu)房者虛擬居住環(huán)境 理想居所 、 置業(yè)首選 等等，是為要約邀請(qǐng)。 2) 如宣傳廣告中包含明確、清楚的承諾，如銷售廣 告中承諾有會(huì)所等，事後開發(fā)商和購(gòu)房人在要約、承諾直致達(dá)成書面購(gòu)房合同的過(guò)程中不再重新約定，其性質(zhì)從本質(zhì)上已構(gòu)成象懸賞廣告一樣的特殊要約。 第二章 項(xiàng)目接管驗(yàn)收階段 熱點(diǎn)問題 30 問 工程 1．物業(yè)竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的異同 1．竣工驗(yàn)收：主要目的：達(dá)到設(shè)計(jì)和施工規(guī)定要求。 3．交接物件：施工承 包單位向開發(fā)商移交。 2）條件：竣工驗(yàn)收合格設(shè)備全部正常使用。 2．接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作 1．物業(yè)管理公司。 3．交樓標(biāo)準(zhǔn)和權(quán)屬界限。 5．交接方案、交接計(jì)畫、培訓(xùn)計(jì)畫。 7．接管人員。 9．保修單位及範(fàn)圍。 11．崗位培訓(xùn)。 13．工具和材料。 15．籌建。 2．設(shè)備和設(shè)施正常使用。 4．道路通行車輛。 6．在建工程隔離措施。 2．住宅銷售及收樓“一證三書”：建委簽發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證書》、《商品住宅質(zhì)量保證書》、《商品住宅使用說(shuō)明書》、《商品住宅交樓書》。 4．主要技術(shù)資料：竣工設(shè)計(jì)圖紙、地質(zhì)勘察報(bào)告、工程合同及開、竣工報(bào)告、工程預(yù)決算、工程驗(yàn)收及試驗(yàn)記錄和簽證、主要材料質(zhì)量保證書、新材料、新配件的鑒定合格證書、機(jī)電設(shè)備檢驗(yàn)合格證書、說(shuō)明書、訂購(gòu)合同、機(jī)電設(shè)備調(diào)試記錄、其他竣工資料。 6．接管驗(yàn)收中交接雙方的責(zé)任 建設(shè)單位：交驗(yàn)準(zhǔn)備、檢查 及自檢；接管單位：審核接管資料、組織驗(yàn)收人員；人員同進(jìn)行接管驗(yàn)收；檢驗(yàn)符合要求：建設(shè)單位簽署 文件 交接管單位、接管單位簽署驗(yàn)收合格 文件 ；驗(yàn)收不合格項(xiàng)目：建設(shè)單位返修至合格；建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修；建設(shè)單位拔付保修保證金；建設(shè)單位：使用後隱蔽性的重大質(zhì)量事故維修。 8．交樓標(biāo)準(zhǔn)及移交、接管方的權(quán)屬界限 交樓標(biāo)準(zhǔn)是按照與建設(shè)單位簽定之合同規(guī)定的約定交付業(yè)主的面積、戶 型及公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施等。 接管單位：審核接管資料、組織驗(yàn)收人員。 檢驗(yàn)符合要求：移交單位簽署交接管單位。 驗(yàn)收不合格項(xiàng)目：移交單位返修至合格。 移交單位撥付保修保證金。 9．裝修前業(yè)主應(yīng)提交的資料 1．業(yè)主需攜帶有關(guān)證件（權(quán)屬證明、身份證等）得出裝修申請(qǐng)，確定裝 修公司； 2．業(yè)主需提交裝修設(shè)計(jì)圖紙 。 禁止下列行為 ： ：建築實(shí)體的結(jié)構(gòu)構(gòu)造 屋蓋 、 樓板 、 梁 、 柱 、 基礎(chǔ) 、 支撐點(diǎn) 混凝土牆 降低節(jié)能效果 嚴(yán)格控制 下列行為 ： 、構(gòu)築物 ，在非承重牆上開門窗 ： 、下水道拋棄裝修垃圾及其它物品 15. 違反裝修規(guī)定和業(yè)主（用戶）守則 消防、環(huán)保及承重要求 — 應(yīng)委託專業(yè)公司 裝修設(shè)計(jì)和施工均應(yīng)符合政府有關(guān)部門的規(guī)定和要求 裝修項(xiàng)目必須符合物業(yè)管理公司要求和規(guī)定 裝修設(shè)計(jì)圖紙和項(xiàng)目須經(jīng)物業(yè)管理公司批準(zhǔn) 業(yè)主 (用戶 )應(yīng)在施工前，獲得所有當(dāng)?shù)卣块T的一切有關(guān)批準(zhǔn) 裝修批準(zhǔn) : 管理公司應(yīng)簽發(fā) :裝修許可證 裝修更改許可證 施工臨時(shí)出入證 12．裝修的環(huán)境管理與質(zhì)量保修 環(huán)境管理： 、低污 染建築材料和裝修材料 ： 工程地質(zhì)報(bào)告： 建築材料及裝修材料產(chǎn)品合格證 環(huán)境指針檢驗(yàn)報(bào)告 、 模擬測(cè)試報(bào)告 、 樣板間測(cè)試報(bào)告 材料進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收記錄 、 複檢報(bào)告 隱蔽工程驗(yàn)收記錄 、 施工記錄 、防潮處理劑 、隔熱、吸聲材料 、阻燃劑不得含有氨氣成分 質(zhì)量保修： 正常使用條件下，住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的最低保修期限為二年。 其他項(xiàng)目：由建設(shè)單位與施工單位約定 裝修工程的保修期從室內(nèi)裝飾工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算 13．保修單位責(zé)任範(fàn)圍 因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，裝修人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償；屬於裝飾裝修企業(yè)責(zé)任的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償。