【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 8 第三章 項(xiàng)目交付使用階段 熱點(diǎn)問(wèn)題 50 問(wèn) 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 21 頁(yè)，共 42 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 物業(yè)管理 1． 物業(yè)管理企業(yè)之經(jīng)營(yíng)模式采用包干制及酬金制 包干制： 指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè) 服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。 酬金制： 指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。 物業(yè)管理公司能否整體外判 物業(yè)管理項(xiàng)目可采取整體外判的方式，包括保安，工程，綠化等項(xiàng)目的外判，但此方式不利于整體的管理，現(xiàn)時(shí)較少采用，一般采用部分項(xiàng)目外判的經(jīng)營(yíng)方式（如清潔的外判），因?yàn)榇朔绞奖阌诠芾砉ぷ鞯拈_(kāi)展及加強(qiáng)對(duì)工作人員的管理。 物業(yè)管理區(qū)域的劃分， 倘若一個(gè)項(xiàng)目分四期，怎樣區(qū)分其物業(yè)管理區(qū)域 物業(yè)管理區(qū)域的劃分，除了可從建筑物外觀上區(qū)分外，還可在不同的區(qū)域設(shè)立標(biāo)識(shí)牌，種植不同的綠化品種作為區(qū)分區(qū)域的方式， 也 可對(duì)不同區(qū)域?qū)嵭蟹忾]式管理 ， 在不同期的管理區(qū)域內(nèi)設(shè)立管理處， 安排工作人員 專職負(fù)責(zé)該區(qū)域的物業(yè)管理工作 。 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理 《物業(yè)管理?xiàng)l例》中明確規(guī)定： “ 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。 ” 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)作出選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)、制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán) 2/3 以上通過(guò)。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 22 頁(yè)，共 42 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 發(fā)展商能否送樓頂予業(yè)主 “ 天臺(tái)花園 ” 發(fā)展商不能送樓頂予業(yè)主天臺(tái)花園。樓宇天臺(tái)不應(yīng)屬于某個(gè)或某部分業(yè)主所有，而應(yīng)該屬于整棟樓宇全體所有權(quán)人或使用人共同所有和使用。商品房的開(kāi)發(fā)商若將其贈(zèng)送給個(gè)別購(gòu)房者，構(gòu)成了對(duì)其他購(gòu)房者天臺(tái)使用權(quán)的侵害，其贈(zèng)送行為應(yīng)屬無(wú)效。 小區(qū)活動(dòng)之指標(biāo) 小區(qū)活動(dòng)指標(biāo)包括：小區(qū)活動(dòng)項(xiàng)目，小區(qū)活動(dòng)范圍，參與人 數(shù) ，活動(dòng)的影響 小區(qū)活動(dòng)的經(jīng)費(fèi)來(lái)源 物業(yè)管理公司可從以下方式為小區(qū)活動(dòng)籌集資金： 1. 從管理經(jīng)費(fèi)中按一定的比例提取資金，用于小區(qū)活動(dòng)； 2. 尋求企事業(yè)單位和個(gè)人的贊助： 3. 由小區(qū)文化活動(dòng)的直接受益者出資，如組織旅游，資金的主要來(lái)源是向參與者籌集； 4. 從一些經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的收入中提取費(fèi)用。 深圳市會(huì)所經(jīng)營(yíng)：自營(yíng)還是外包 深圳市會(huì)所經(jīng)營(yíng)以外包方式較多，此方式可減少人員和物資的投入，降低經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，并能給物業(yè)公司帶來(lái)較穩(wěn)定的收入。而且會(huì)所外包給專業(yè)的，有經(jīng)驗(yàn)的公司經(jīng)營(yíng)，將會(huì)帶來(lái)更為可觀的經(jīng)濟(jì)效益。 管理公司如何處理車場(chǎng)車位數(shù)量不足 管理公司處理車場(chǎng)車位數(shù)量不足，可以考慮如下方法： 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 23 頁(yè)，共 42 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 1) 運(yùn)用現(xiàn)有車位，合理分配。 現(xiàn)有的室內(nèi)停車位是有限的，但如果樓層高度適度的話，空間是可以開(kāi)發(fā)利用的。比如每個(gè)車位可以改造成上下雙層車位，利用升降裝置把車輛升起。上層車位可以是固定車主的車位，下層也可定為臨時(shí)車位。工程設(shè)計(jì)可采取中心通道停車、升起后向兩側(cè)停放車輛的方法，設(shè)備可統(tǒng)一也可獨(dú)立成一個(gè)橫跨整體，合理地運(yùn)用好空間。建立體停車場(chǎng)，如資金不足，可以采取合作經(jīng)營(yíng)的方式。 2) 車位的合理分布、設(shè)計(jì)及劃線都直接影響到車位數(shù)量。技術(shù)高、經(jīng)驗(yàn)多，劃線的設(shè)備專用，各種車輛分區(qū)劃線，車位的大小合理，交通標(biāo)識(shí)設(shè)置 得當(dāng)，所以利于疏導(dǎo)，所劃出的線規(guī)范合理，增加了可用車位的數(shù)量。有條件的可以請(qǐng)示交通管理部門在車道上劃停車線解決。 3) 停車場(chǎng)向地下發(fā)展。 開(kāi)發(fā)利用室外停車場(chǎng)地下空間，向地下發(fā)展開(kāi)拓使用車位。多層立體地下停車庫(kù)可采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)筑造立體停車庫(kù)，升降電梯運(yùn)送車輛，實(shí)行封閉式管理，并由專業(yè)工作人員負(fù)責(zé)通道車輛，不但能解決停車難的問(wèn)題，又可解決車輛被盜的問(wèn)題。 4) 加強(qiáng)車場(chǎng)（車庫(kù)）的管理。 5) 室外停車場(chǎng)的空間利用。 不過(guò)，解決停車難的問(wèn)題，靠業(yè)主和物業(yè)管理公司只是屬于“治標(biāo)”，在寸土寸金的土地開(kāi)發(fā)利用中，工程前期就應(yīng)充分考慮到停車庫(kù)的問(wèn)題。只有把問(wèn)題解決在建筑工程的初期，才能有效解決停車難的問(wèn)題。 停車場(chǎng)服務(wù)內(nèi)容 停車場(chǎng) 是指供機(jī)動(dòng)車停放的各種室內(nèi)或者室外場(chǎng)所 ， 其 服務(wù)內(nèi)容包括： 1. 禁止亂停放車輛，在道路兩旁及出入口等重點(diǎn)位置設(shè)立禁放標(biāo)志牌； ，鋪設(shè)減速板，確保行人安全； ，對(duì)機(jī)動(dòng)車出入進(jìn)行登記，設(shè)專人指揮車輛進(jìn)出物業(yè)區(qū)域并在規(guī)定區(qū)域整齊停放； ，檢查有無(wú)消防安全隱患，保證車輛安全； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 24 頁(yè)，共 42 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) ，每天清掃車場(chǎng)，并定期清 洗車場(chǎng) 。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 25 頁(yè)，共 42 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 1深圳市停車場(chǎng)車輛之保管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 停車場(chǎng)類型 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 車類 一類（含多層住宅區(qū)、高層商住樓、住宅樓） 二類（含工業(yè)小區(qū)、寫字樓、商業(yè)大廈、賓館、酒家、碼頭等） 多層住宅區(qū) 高層商住樓（住宅樓） 臨時(shí)保管 月保管 臨時(shí)保管 月保管 臨時(shí)保管 月保管 露天 室內(nèi) 露天 室內(nèi) 露天 室內(nèi) 露天 室內(nèi) 露天 室內(nèi) 露天 室內(nèi) 小型汽車含 2噸以下人貨車、 19座以下旅行車各類小型客車、小轎車 5元 /次 首兩小時(shí) 5元第 3小時(shí)起 3元 /小時(shí) 120 200 5元 /次 首兩小時(shí) 5元第 3小時(shí)起 3元 /小時(shí) 250 400 5元 /次 首兩小時(shí) 5元第 3小時(shí)起 3元 /小時(shí) 300 500 中型汽車含 25噸貨車 2040座旅行車、客車 10元 /次 250 10元 /次 500 10元 /次 600 大型汽車含 5噸以上貨車、拖車、平板車、集裝箱車 15元 /次 360 15元 /次 750 15元 /次 900 說(shuō)明： 本表所稱的各類汽車含柴油車和改用的液化氣為燃料的車輛。臨時(shí)保管每次收費(fèi)以當(dāng)天為計(jì)費(fèi)單位，計(jì)時(shí)（室內(nèi)）收費(fèi)每天最高不得超過(guò)：一類停車場(chǎng)為 20元； 二類停車場(chǎng)為 30元。 月保管的車輛，在本場(chǎng)臨時(shí)進(jìn)出不得另行收費(fèi)。 室內(nèi)停車場(chǎng)是指永久性的混磚結(jié)構(gòu)或框架結(jié)構(gòu)建筑；用鐵皮等搭建的室內(nèi)停車場(chǎng)收費(fèi)不得超過(guò)露天停車場(chǎng)的 50%； 車輛臨時(shí)進(jìn)出停車場(chǎng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)免收費(fèi)，免收費(fèi)時(shí)間：一類停車場(chǎng)半小時(shí)內(nèi)；二類停車場(chǎng) 10分鐘內(nèi)； 摩托車保管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不分停車場(chǎng)類型統(tǒng)一按以下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：臨時(shí)停車每次露天 1元室內(nèi) 2元；月卡露天 30元，室內(nèi) 60 元。 1物業(yè)單元與車位之配置比例 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 26 頁(yè)，共 42 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 現(xiàn)時(shí)深圳市有關(guān)物業(yè)單元與車位之配置比例 法規(guī) 還不夠完善。車位之配置可參考深圳 市城市規(guī)劃委員會(huì)公布之 深圳市鹽田 0302 號(hào)片區(qū) [小梅沙地區(qū) ]法定圖則 之 機(jī)動(dòng)車停車位配置標(biāo)準(zhǔn)表 。 機(jī)動(dòng)車停車位配置標(biāo)準(zhǔn)表 序號(hào) 類別 單位 配建標(biāo)準(zhǔn) 1 高中檔旅館（賓館、招待所） 車位 /100m178。建筑面積 2 普通旅館（招待所） 車位 /100m178。建筑面積 3 飯店、酒家 車位 /100m178。建筑面積 4 商業(yè)區(qū) 車位 /100m178。建筑面積 5 普通辦公樓 車位 /100m178。建筑面積 6 旅游區(qū)、度假村 車位 /1公頃建筑面 積 7 特種公園 車位 /1公頃建筑面 積 1015 8 文化娛樂(lè) 車位 /100m178。建筑面積 9 住宅 車位 /100m178。建筑面積 10 幼兒園 車位 /100m178。建筑面積 1業(yè)主委員會(huì)成立之時(shí)間 《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定： “ 住宅區(qū)已入住率達(dá)到百分之五十以上時(shí)或自第一個(gè)業(yè)主入伙之日起滿兩年的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 27 頁(yè)，共 42 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 其委托的單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知區(qū)住宅主管部門，區(qū)住宅管理部門應(yīng)在接到告知之日起六個(gè)月內(nèi)召集第一次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。 ” 1召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的時(shí)間要求 《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定： “ 業(yè)主大會(huì)由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集，并每年至少召開(kāi)一次。 ” 具體實(shí)施辦法由省、自治區(qū)、直轄市自行制定而不同。 1是否必須成立業(yè)主委員會(huì) 《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定： “ 只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。 ”故并非一定 要成立業(yè)主委員會(huì)。 1業(yè)主委員會(huì)委員之條件及人數(shù) 成為業(yè)主委員會(huì)委員的前提條件是：必須是小區(qū)的業(yè)主，使用人不能成為業(yè)主委員會(huì) 委員 。 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力，且具有完全民事行為能力 的 業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模由 515 名委員單數(shù)組成。設(shè)主任 1 名，副主任 1名，由業(yè)主委員會(huì)委員選舉產(chǎn)生 。 1業(yè)主委員會(huì)之職責(zé) 《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)： ，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況； 業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 28 頁(yè)，共 42 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； ； 。 1業(yè)主大會(huì)組成之職責(zé) 《物業(yè)管理?xiàng)l例》中業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)： 1. 制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； 2. 選舉、