【文章內容簡介】 8 第三章 項目交付使用階段 熱點問題 50 問 『學習改變人生做成功物業(yè)管理人！』 第 21 頁，共 42 頁 中國物業(yè)服務教育網 物業(yè)管理 1． 物業(yè)管理企業(yè)之經營模式采用包干制及酬金制 包干制： 指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè) 服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。 酬金制： 指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。 物業(yè)管理公司能否整體外判 物業(yè)管理項目可采取整體外判的方式，包括保安，工程，綠化等項目的外判，但此方式不利于整體的管理，現時較少采用，一般采用部分項目外判的經營方式（如清潔的外判），因為此方式便于管理工作的開展及加強對工作人員的管理。 物業(yè)管理區(qū)域的劃分， 倘若一個項目分四期，怎樣區(qū)分其物業(yè)管理區(qū)域 物業(yè)管理區(qū)域的劃分，除了可從建筑物外觀上區(qū)分外，還可在不同的區(qū)域設立標識牌，種植不同的綠化品種作為區(qū)分區(qū)域的方式， 也 可對不同區(qū)域實行封閉式管理 ， 在不同期的管理區(qū)域內設立管理處， 安排工作人員 專職負責該區(qū)域的物業(yè)管理工作 。 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理 《物業(yè)管理條例》中明確規(guī)定： “ 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。 ” 一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會作出選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)、制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定必須經物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權 2/3 以上通過。 『學習改變人生做成功物業(yè)管理人！』 第 22 頁，共 42 頁 中國物業(yè)服務教育網 發(fā)展商能否送樓頂予業(yè)主 “ 天臺花園 ” 發(fā)展商不能送樓頂予業(yè)主天臺花園。樓宇天臺不應屬于某個或某部分業(yè)主所有，而應該屬于整棟樓宇全體所有權人或使用人共同所有和使用。商品房的開發(fā)商若將其贈送給個別購房者，構成了對其他購房者天臺使用權的侵害，其贈送行為應屬無效。 小區(qū)活動之指標 小區(qū)活動指標包括：小區(qū)活動項目，小區(qū)活動范圍，參與人 數 ，活動的影響 小區(qū)活動的經費來源 物業(yè)管理公司可從以下方式為小區(qū)活動籌集資金： 1. 從管理經費中按一定的比例提取資金，用于小區(qū)活動； 2. 尋求企事業(yè)單位和個人的贊助： 3. 由小區(qū)文化活動的直接受益者出資，如組織旅游，資金的主要來源是向參與者籌集； 4. 從一些經營性活動的收入中提取費用。 深圳市會所經營：自營還是外包 深圳市會所經營以外包方式較多，此方式可減少人員和物資的投入，降低經營的風險，并能給物業(yè)公司帶來較穩(wěn)定的收入。而且會所外包給專業(yè)的，有經驗的公司經營，將會帶來更為可觀的經濟效益。 管理公司如何處理車場車位數量不足 管理公司處理車場車位數量不足，可以考慮如下方法： 『學習改變人生做成功物業(yè)管理人！』 第 23 頁，共 42 頁 中國物業(yè)服務教育網 1) 運用現有車位，合理分配。 現有的室內停車位是有限的，但如果樓層高度適度的話，空間是可以開發(fā)利用的。比如每個車位可以改造成上下雙層車位，利用升降裝置把車輛升起。上層車位可以是固定車主的車位，下層也可定為臨時車位。工程設計可采取中心通道停車、升起后向兩側停放車輛的方法，設備可統(tǒng)一也可獨立成一個橫跨整體，合理地運用好空間。建立體停車場，如資金不足，可以采取合作經營的方式。 2) 車位的合理分布、設計及劃線都直接影響到車位數量。技術高、經驗多，劃線的設備專用，各種車輛分區(qū)劃線，車位的大小合理，交通標識設置 得當，所以利于疏導，所劃出的線規(guī)范合理，增加了可用車位的數量。有條件的可以請示交通管理部門在車道上劃停車線解決。 3) 停車場向地下發(fā)展。 開發(fā)利用室外停車場地下空間，向地下發(fā)展開拓使用車位。多層立體地下停車庫可采用鋼筋混凝土結構筑造立體停車庫，升降電梯運送車輛，實行封閉式管理，并由專業(yè)工作人員負責通道車輛，不但能解決停車難的問題，又可解決車輛被盜的問題。 4) 加強車場（車庫）的管理。 5) 室外停車場的空間利用。 不過，解決停車難的問題，靠業(yè)主和物業(yè)管理公司只是屬于“治標”，在寸土寸金的土地開發(fā)利用中，工程前期就應充分考慮到停車庫的問題。只有把問題解決在建筑工程的初期，才能有效解決停車難的問題。 停車場服務內容 停車場 是指供機動車停放的各種室內或者室外場所 ， 其 服務內容包括： 1. 禁止亂停放車輛，在道路兩旁及出入口等重點位置設立禁放標志牌； ，鋪設減速板，確保行人安全； ，對機動車出入進行登記，設專人指揮車輛進出物業(yè)區(qū)域并在規(guī)定區(qū)域整齊停放； ，檢查有無消防安全隱患，保證車輛安全； 『學習改變人生做成功物業(yè)管理人！』 第 24 頁，共 42 頁 中國物業(yè)服務教育網 ，每天清掃車場，并定期清 洗車場 。 『學習改變人生做成功物業(yè)管理人！』 第 25 頁，共 42 頁 中國物業(yè)服務教育網 1深圳市停車場車輛之保管收費標準 停車場類型 收費標準 車類 一類（含多層住宅區(qū)、高層商住樓、住宅樓） 二類（含工業(yè)小區(qū)、寫字樓、商業(yè)大廈、賓館、酒家、碼頭等） 多層住宅區(qū) 高層商住樓（住宅樓） 臨時保管 月保管 臨時保管 月保管 臨時保管 月保管 露天 室內 露天 室內 露天 室內 露天 室內 露天 室內 露天 室內 小型汽車含 2噸以下人貨車、 19座以下旅行車各類小型客車、小轎車 5元 /次 首兩小時 5元第 3小時起 3元 /小時 120 200 5元 /次 首兩小時 5元第 3小時起 3元 /小時 250 400 5元 /次 首兩小時 5元第 3小時起 3元 /小時 300 500 中型汽車含 25噸貨車 2040座旅行車、客車 10元 /次 250 10元 /次 500 10元 /次 600 大型汽車含 5噸以上貨車、拖車、平板車、集裝箱車 15元 /次 360 15元 /次 750 15元 /次 900 說明： 本表所稱的各類汽車含柴油車和改用的液化氣為燃料的車輛。臨時保管每次收費以當天為計費單位，計時（室內）收費每天最高不得超過：一類停車場為 20元； 二類停車場為 30元。 月保管的車輛，在本場臨時進出不得另行收費。 室內停車場是指永久性的混磚結構或框架結構建筑；用鐵皮等搭建的室內停車場收費不得超過露天停車場的 50%； 車輛臨時進出停車場在規(guī)定時間內免收費，免收費時間：一類停車場半小時內；二類停車場 10分鐘內； 摩托車保管收費標準不分停車場類型統(tǒng)一按以下標準執(zhí)行：臨時停車每次露天 1元室內 2元；月卡露天 30元，室內 60 元。 1物業(yè)單元與車位之配置比例 『學習改變人生做成功物業(yè)管理人！』 第 26 頁，共 42 頁 中國物業(yè)服務教育網 現時深圳市有關物業(yè)單元與車位之配置比例 法規(guī) 還不夠完善。車位之配置可參考深圳 市城市規(guī)劃委員會公布之 深圳市鹽田 0302 號片區(qū) [小梅沙地區(qū) ]法定圖則 之 機動車停車位配置標準表 。 機動車停車位配置標準表 序號 類別 單位 配建標準 1 高中檔旅館（賓館、招待所） 車位 /100m178。建筑面積 2 普通旅館（招待所） 車位 /100m178。建筑面積 3 飯店、酒家 車位 /100m178。建筑面積 4 商業(yè)區(qū) 車位 /100m178。建筑面積 5 普通辦公樓 車位 /100m178。建筑面積 6 旅游區(qū)、度假村 車位 /1公頃建筑面 積 7 特種公園 車位 /1公頃建筑面 積 1015 8 文化娛樂 車位 /100m178。建筑面積 9 住宅 車位 /100m178。建筑面積 10 幼兒園 車位 /100m178。建筑面積 1業(yè)主委員會成立之時間 《深圳經濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》規(guī)定： “ 住宅區(qū)已入住率達到百分之五十以上時或自第一個業(yè)主入伙之日起滿兩年的，開發(fā)建設單位或 『學習改變人生做成功物業(yè)管理人！』 第 27 頁，共 42 頁 中國物業(yè)服務教育網 其委托的單位應當及時告知區(qū)住宅主管部門，區(qū)住宅管理部門應在接到告知之日起六個月內召集第一次業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主委員會。 ” 1召開業(yè)主大會的時間要求 《深圳經濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》規(guī)定： “ 業(yè)主大會由業(yè)主委員會負責召集，并每年至少召開一次。 ” 具體實施辦法由省、自治區(qū)、直轄市自行制定而不同。 1是否必須成立業(yè)主委員會 《物業(yè)管理條例》規(guī)定： “ 只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數較少且經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。 ”故并非一定 要成立業(yè)主委員會。 1業(yè)主委員會委員之條件及人數 成為業(yè)主委員會委員的前提條件是：必須是小區(qū)的業(yè)主，使用人不能成為業(yè)主委員會 委員 。 業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力，且具有完全民事行為能力 的 業(yè)主擔任。業(yè)主委員根據物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模由 515 名委員單數組成。設主任 1 名，副主任 1名，由業(yè)主委員會委員選舉產生 。 1業(yè)主委員會之職責 《物業(yè)管理條例》規(guī)定：業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，履行下列職責： ，報告物業(yè)管理的實施情況； 業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同； 『學習改變人生做成功物業(yè)管理人！』 第 28 頁，共 42 頁 中國物業(yè)服務教育網 、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同； ； 。 1業(yè)主大會組成之職責 《物業(yè)管理條例》中業(yè)主大會履行下列職責： 1. 制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則； 2. 選舉、