【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 管理部服務(wù) 管理部的工作以客戶(hù)服務(wù)為主，其中包括有償服務(wù)，主要的管理范圍包括：A] 總臺(tái)服務(wù)。B] 信件投遞服務(wù)。C] 清潔/綠化服務(wù)。D] 投訴處理服務(wù)。E] 事務(wù)處理服務(wù)。 行政人事管理運(yùn)作制度 行政人事的日常管理1. 員工入職管理制度從通知員工正式錄用開(kāi)始依次辦理員工報(bào)到手續(xù)，收取員工身份證、學(xué)歷證明崗位資格證、崗位操作證、駕駛執(zhí)照、勞動(dòng)手冊(cè)（下崗、待業(yè)證明）、養(yǎng)老保險(xiǎn)關(guān)系轉(zhuǎn)移單、獨(dú)生子女證等，有關(guān)證件、資料復(fù)印后原件應(yīng)歸還員工，然后發(fā)制服、員工手冊(cè)管理規(guī)定、職員卡、更衣柜鑰匙等，并要求員工在物料卡上簽名后存檔，接著安排入職培訓(xùn)，完成后到各自部門(mén)崗位上報(bào)到。2. 員工規(guī)章制度物業(yè)管理公司運(yùn)作等程序的管理，是以規(guī)章制度形式等予以貫徹執(zhí)行的。公司為不同性質(zhì)的內(nèi)容的崗位，制定各級(jí)崗位責(zé)任制。有關(guān)員工紀(jì)律管理的日常規(guī)章制度一般包括在《員工手冊(cè)》中。介紹公司的各種章程和規(guī)定，尤其對(duì)必須遵守的紀(jì)律管理和種規(guī)章制度。《員工手冊(cè)》內(nèi)容應(yīng)包括員工守則、勞動(dòng)條例、員工福利、安全守則、獎(jiǎng)懲條例。3. 員工投訴處理員工投訴是指員工對(duì)公司的管理政策、制度的執(zhí)行情況，對(duì)公司的作風(fēng)，對(duì)所受懲處等因素不滿(mǎn)所進(jìn)行的申訴。行政人事部門(mén)正確處理好員工的投訴，涉及協(xié)調(diào)人事關(guān)系，促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部溝通，關(guān)系員工士氣與情緒的一個(gè)重要人事管理環(huán)節(jié)。4. 員工調(diào)職管理行政人事部門(mén)應(yīng)協(xié)同員工所在部門(mén)，對(duì)員工進(jìn)行升職（或調(diào)職）的評(píng)估。由員工所在部門(mén)的主管填寫(xiě)升職/調(diào)職申請(qǐng)表。經(jīng)行政人事部門(mén)、總經(jīng)理等必要的審批手續(xù)后，同意升職或調(diào)職，并按新職位的試用期標(biāo)準(zhǔn)考驗(yàn)。一般在三個(gè)月后確定新職位，進(jìn)行晉級(jí)調(diào)薪。5. 員工檔案管理員工檔案一般由員工的人事檔案、工作檔案和培訓(xùn)檔案第三個(gè)主要內(nèi)容組合而成，人事統(tǒng)計(jì)的主要內(nèi)容包括：?jiǎn)T工人人數(shù)及其變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)，員工出事情況統(tǒng)計(jì)，員工獎(jiǎng)懲情況統(tǒng)計(jì)，員工接受培訓(xùn)情況統(tǒng)計(jì)，員工結(jié)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，即關(guān)于員工性別、年齡、文化程度、政治狀況、工作年限、專(zhuān)業(yè)技能、其它方面的統(tǒng)計(jì)。人事統(tǒng)計(jì)的工作步驟是：對(duì)統(tǒng)計(jì)的調(diào)查與懼，以統(tǒng)計(jì)資料的系統(tǒng)加工與綜合，對(duì)統(tǒng)計(jì)資料的計(jì)算與分析。6. 員工辭職程序由員工本人向部門(mén)經(jīng)理提出書(shū)面辭職請(qǐng)求—由員工所在部門(mén)經(jīng)理向行政人事部門(mén)及有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)提出報(bào)告—經(jīng)審批后轉(zhuǎn)行政人事部門(mén)、財(cái)務(wù)部門(mén)備案。行政人事部門(mén)開(kāi)具離職還物表—員工在結(jié)束工作后，歸還發(fā)紀(jì)念品的全部物品，并經(jīng)各有關(guān)部門(mén)會(huì)簽—由財(cái)務(wù)部門(mén)結(jié)清員工工資及其它帳目—在行政人事部門(mén)辦理離職手續(xù)。7. 辭退員工程序部門(mén)經(jīng)理提出辭退員工的報(bào)告—經(jīng)由最高管理部門(mén)或總經(jīng)理批準(zhǔn)后轉(zhuǎn)入行政人事部門(mén)、財(cái)務(wù)部門(mén)等備案—員工歸帶發(fā)給的全部物品—財(cái)務(wù)部門(mén)結(jié)清有關(guān)帳目—行政人事部門(mén)辦理退工手續(xù)—通知保安部門(mén)以后禁止放行被辭退員工進(jìn)入公司。8. 勞動(dòng)報(bào)酬管理建立一個(gè)有效的勞動(dòng)報(bào)酬制度，一般來(lái)說(shuō)，必須考慮下面三個(gè)方面的主要問(wèn)題： 確定工資水平 在確定工資水平時(shí)，應(yīng)考慮以下幾個(gè)因素：A） 要建立具有競(jìng)爭(zhēng)性的工資比率。B） 物價(jià)上漲、生活費(fèi)用提高會(huì)影響到工資水平。C） 生產(chǎn)效益問(wèn)題。 工資和工資結(jié)構(gòu) 一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)企業(yè)公司的工資結(jié)構(gòu)都有是由本公司的最高管理 人員和少量職工組成的專(zhuān)門(mén)委員會(huì)，在對(duì)每一個(gè)具體工作進(jìn)行分 析、比較的基礎(chǔ)上制定的。 工作分級(jí)和考核制度 工作分級(jí)，就是將物業(yè)管理公司中所有崗位，按勞動(dòng)的技術(shù)繁簡(jiǎn)、 責(zé)任大小、強(qiáng)度高低、條件好壞等因素，劃分為若干個(gè)相對(duì)等級(jí)。 考核制度，實(shí)際上就是對(duì)員工工作數(shù)量和質(zhì)量考核的具體內(nèi)容和 要求的規(guī)定。這兩項(xiàng)工作的好壞，將直接關(guān)系到勞動(dòng)報(bào)酬分配的 合理與否。9. 培訓(xùn)工作的內(nèi)容和任務(wù) 培訓(xùn)內(nèi)容（a）新員工入職培訓(xùn)。安排在報(bào)到后的前2天或延續(xù)至半個(gè)月視工種 崗位而定。課程內(nèi)容包括辦理報(bào)到人事手續(xù)，介紹公司的背景、 提供的服務(wù)項(xiàng)目、經(jīng)營(yíng)范圍、運(yùn)作方式、以及用工制度、福利待 遇、工資結(jié)構(gòu)、發(fā)薪日、加班工資；物業(yè)管理人員的基本要求， 教育上崗前的儀容儀表，平時(shí)的禮貌禮節(jié)要求；安全工作常識(shí)， 物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)，《員工手冊(cè)》、《規(guī)章制度》的學(xué)習(xí)。培訓(xùn)方式 以講解、并配合簡(jiǎn)單的考核以鞏固有關(guān)知識(shí)。（b）專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)課程。這是對(duì)不同的訓(xùn)練要求開(kāi)展的，如保安人員在入 職前要進(jìn)行軍訓(xùn)、政訓(xùn)，由保安部門(mén)制定具體計(jì)劃，行政人事部 門(mén)組織協(xié)調(diào)，外請(qǐng)武警部隊(duì)官兵進(jìn)行列隊(duì)、擒拿格斗等專(zhuān)題培訓(xùn)， 最后由所有賞討論、交流學(xué)習(xí)心得、并撰寫(xiě)培訓(xùn)小結(jié)。（c）部門(mén)實(shí)務(wù)培訓(xùn)。公司內(nèi)經(jīng)常開(kāi)展部門(mén)崗位培訓(xùn)，由行政人事部門(mén) 配合各業(yè)務(wù)部門(mén)做好計(jì)劃安排。 培訓(xùn)中主要職能和任務(wù)A] 制訂并執(zhí)行公司的年度培訓(xùn)計(jì)劃。B] 制訂年度培訓(xùn)預(yù)算計(jì)劃，定期向上級(jí)匯報(bào)培訓(xùn)費(fèi)用開(kāi)支情況。C] 確定各級(jí)人員的培訓(xùn)要求，并聽(tīng)取各部門(mén)的培訓(xùn)需求，制訂相應(yīng)的訓(xùn)練計(jì)劃。D] 組織實(shí)施各種培訓(xùn)課程與活動(dòng)。E] 做好員工的培訓(xùn)檔案管理工作。F] 做好培訓(xùn)資料，編制符合公司經(jīng)營(yíng)管理特點(diǎn)的基礎(chǔ)教材。G] 維護(hù)培訓(xùn)設(shè)備與場(chǎng)地，充分開(kāi)發(fā)與利用各類(lèi)培訓(xùn)資源。10. 物資采購(gòu) 物資采購(gòu)的作用A] 是物業(yè)正常運(yùn)營(yíng)的物資保障。B] 是物業(yè)經(jīng)營(yíng)成本控制的重要環(huán)節(jié)。C] 采購(gòu)工作質(zhì)量關(guān)系到物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。 物資采購(gòu)領(lǐng)用的程序A] 各部門(mén)所需物資都需填寫(xiě)購(gòu)物申請(qǐng)單，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可購(gòu)買(mǎi)。B] 采購(gòu)人員根據(jù)購(gòu)物申請(qǐng)單上規(guī)格、單價(jià)、數(shù)量購(gòu)買(mǎi)物品。C] 采購(gòu)回的物品需經(jīng)保管人員簽收無(wú)誤后，入帳。D] 建立領(lǐng)用物料登記表，所有物品都須登記并簽字后方可領(lǐng)用。E] 物資保管人員應(yīng)建立物資的物料帳。 財(cái)務(wù)管理運(yùn)作制度 財(cái)務(wù)管理是物業(yè)管理中最重要的內(nèi)容之一，物業(yè)管理收入的主要來(lái)源是用 戶(hù)按月繳納的固定數(shù)目的管理費(fèi)和其他各種管理收費(fèi)（車(chē)輛的停車(chē)管理 費(fèi)、信件收發(fā)費(fèi)等）。 財(cái)務(wù)監(jiān)控物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)監(jiān)控包括財(cái)務(wù)收監(jiān)控，財(cái)務(wù)支出監(jiān)控，財(cái)務(wù)日常工作監(jiān)控。1 財(cái)務(wù)收入監(jiān)控物業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)收有管理費(fèi)收及其他收。A] 管理費(fèi)收取的監(jiān)控應(yīng)做到及時(shí)把收費(fèi)通知單發(fā)放到用戶(hù)手中，讓用戶(hù)能在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)把款項(xiàng)交齊，在月底及時(shí)上報(bào)用戶(hù)欠款情況，并發(fā)放催款單。B] 其他收入對(duì)其他收入的監(jiān)控主要有票據(jù)管理及收款時(shí)間管理，一般來(lái)說(shuō)票據(jù)是采用領(lǐng)用管理，用完一本領(lǐng)一本，收款時(shí)間定為一天收一次款，并每日出具日?qǐng)?bào)表，反映發(fā)票使用和收入情況。2 財(cái)務(wù)支出監(jiān)控物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)支出包括人工支出/行政辦公費(fèi)支出/清潔費(fèi)用/綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)及公共設(shè)施日常維修費(fèi)等。A] 支出的監(jiān)控要做到人盡其才、物盡其用。B] 做好申購(gòu)及保管理管理。C] 清潔費(fèi)用的支出監(jiān)控。D] 綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)的監(jiān)控。E] 公共設(shè)施日常維修費(fèi)，要做到“經(jīng)濟(jì)、合理、安全、實(shí)用”，合理使用人力、物力和財(cái)力，盡量做到少花錢(qián)多維護(hù)。 3 財(cái)務(wù)日常工作監(jiān)控 財(cái)務(wù)日常工作監(jiān)控包括制定預(yù)算方案，財(cái)務(wù)登記、編制報(bào)表。A] 制定預(yù)算方案，有效控制日常開(kāi)支。B] 財(cái)務(wù)登記，設(shè)立專(zhuān)用帳戶(hù)，保證收支安全完整合理。C] 編制報(bào)表，按時(shí)報(bào)稅，編制欠費(fèi)統(tǒng)計(jì)表及水電費(fèi)匯總表等。 物業(yè)管理收費(fèi)項(xiàng)目1 審圖費(fèi)在客戶(hù)申請(qǐng)裝修工程時(shí)，他們需要向管理處申請(qǐng)，需要付審圖費(fèi)，用于圖紙的審批。 2 裝修押金客戶(hù)在申請(qǐng)裝修前，須在管理處先付指定的裝修押金，目的是用以押扣任何在裝修時(shí)所受的損失。 3 水電周轉(zhuǎn)金每個(gè)月租戶(hù)須付該單位應(yīng)付的水電費(fèi)，因?yàn)樗姷氖褂檬鞘潞笥?jì)算所以管理處要求租戶(hù)開(kāi)業(yè)前先付水電周轉(zhuǎn)金。 4 工作證押金及工本費(fèi)工作證的目的是給大廈員工或臨時(shí)工有出入的證明，管理處會(huì)收取應(yīng)付的押金及工本費(fèi)。 5 水費(fèi)管理處會(huì)按單位大小來(lái)收取各單位的水費(fèi)，公共地方的水費(fèi)以單位面積比例來(lái)分?jǐn)偂?6 電費(fèi)用戶(hù)內(nèi)部用電按電表讀數(shù)交費(fèi)。公共地方的電費(fèi)以實(shí)際用電量按面積分?jǐn)偂?7 空調(diào)費(fèi)空調(diào)費(fèi)以實(shí)際用電量按面積分?jǐn)偂?8 停車(chē)費(fèi)每輛車(chē)按月租或按當(dāng)月來(lái)收費(fèi)。 管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)與使用1 通常根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容來(lái)確定管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)包括以下服務(wù)的范圍：A] 清潔綠化管理的收費(fèi)。B] 保安管理的收費(fèi)。C] 交通車(chē)輛管理收費(fèi)。D] 機(jī)電、消防設(shè)備維修保養(yǎng)的收費(fèi)。E] 水、電供給的收費(fèi)。F] 處理公共事務(wù)的行政收費(fèi)。G] 用戶(hù)投訴處理收費(fèi)。2 管理費(fèi)的支出項(xiàng)目A] 管理處員工的工資和福利。B] 機(jī)電設(shè)備、消防系統(tǒng)的維修保養(yǎng)。C] 清潔綠化費(fèi)用。D] 空調(diào)費(fèi)和水電費(fèi)。E] 保安費(fèi)用。F] 行政辦公費(fèi)用。G] 保險(xiǎn)費(fèi)及國(guó)家規(guī)定的有關(guān)稅收。 管理費(fèi)的收繳與管理1