【文章內(nèi)容簡介】 度的要求，適時安排對冷凍機組和其它冷凍設(shè)備的計劃維修，使設(shè)備始終處于良好的工作狀態(tài)。 建立并管理好技術(shù)檔案，做好維修保養(yǎng)和零配件更換記錄。 做好班組人員考勤，按時向工程師上報。 職 位：空調(diào) /給排水技工 崗位職責(zé)： 嚴(yán)格遵守操作程序，保證冷凍機 組及其它制冷設(shè)備、空調(diào)設(shè)備的正常運行。 按照主管領(lǐng)班的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的要求，按時、按質(zhì)、按量對空調(diào)設(shè)備、冷凍機組和其它制冷設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)。 嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制及安全責(zé)任制，確保人身和設(shè)備安全。 堅守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準(zhǔn)確記錄各種運行數(shù)據(jù)，填好運行表格上報。 發(fā)生事故時，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，事故未排除時不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報告，交工程師審閱。 接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報工程師，并盡快回到值班地點 。 按要求開閉設(shè)備，不私自調(diào)整設(shè)備的運行控制參數(shù)、狀態(tài)、運行方式、設(shè)定值及管線走向。 嚴(yán)格執(zhí)行《員工手冊》和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確?？照{(diào)系統(tǒng)的正常運行。 做好設(shè)備運行和巡視檢查記錄，發(fā)現(xiàn)異常，及時報告。 職 位：弱電工程師 崗位職責(zé)： 負(fù)責(zé)電視、音響、樓宇自控室及電話機房各種設(shè)備的保養(yǎng)維修，確保其正常運行。檢查各弱電系統(tǒng)的運行狀況，發(fā)現(xiàn)異常立即處理。 編排電視、音響節(jié)目表，經(jīng)總經(jīng)理審批后播放，不得隨意更改播放內(nèi)容和時間。 負(fù)責(zé)物業(yè)重大活動的攝像、音響工作，并分類歸 檔保存。 提出設(shè)備系統(tǒng)維修保養(yǎng)計劃和備品備件購買計劃，每月定期上報工程部總工程師 /副總工程師審定，并負(fù)責(zé)組織實施。 熟悉和掌握所有設(shè)備的性能，當(dāng)設(shè)備系統(tǒng)出現(xiàn)故障時，要及時組織人力進(jìn)行維修或聯(lián)系外判廠商修理，以最短的時間恢復(fù)其正常運行。 貫徹執(zhí)行崗位責(zé)任制和設(shè)備維修保養(yǎng)制度，帶領(lǐng)并督促檢查下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程及員工守則，保證弱電機房的干凈整潔。 做好下屬員工的技術(shù)培訓(xùn)和考核工作。 做好技術(shù)檔案的建立、管理和設(shè)備維修、檢查、保養(yǎng)的記錄，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，逐步用新技術(shù)、新工藝進(jìn)行改造，使設(shè)備系統(tǒng)更加 完善。 提交每周 /每月弱電系統(tǒng)運行報告，編寫停止系統(tǒng)運行的特別通告。 協(xié)助總工程師進(jìn)行工作： 計算年度開支預(yù)算 重大設(shè)備維修保養(yǎng)外判標(biāo)書的制定及報價單的審核 監(jiān)管承判商在物業(yè)內(nèi)進(jìn)行之工程，以確保其安裝水平合乎工程部標(biāo)準(zhǔn) 工程結(jié)束后的驗收 職 位：弱電領(lǐng)班 崗位職責(zé)： 負(fù)責(zé)物業(yè)樓宇自動控制系統(tǒng) (樓宇自控室 )、電話機房的維護(hù)和保養(yǎng)，確保通訊系統(tǒng)、音響設(shè)備系統(tǒng)、電視接收及播放系統(tǒng)暢通無阻。 負(fù)責(zé)業(yè)戶單元和各功能室以及辦公室的電話拆裝和維修。 與電訊局保持聯(lián)系。 保持電話機房的 清潔整齊。 每天檢查電話系統(tǒng)、音響、電視系統(tǒng)的巡檢記錄，并對整個系統(tǒng)進(jìn)行巡視，發(fā)現(xiàn)問題立即處理。 對物業(yè)內(nèi)電話系統(tǒng)資源及分配情況作出完整詳盡的記錄。 培訓(xùn)下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別棘手事件立即匯報。 管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。 按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，提出對樓宇自動控制系統(tǒng)、音響電視設(shè)備系統(tǒng)的維修保養(yǎng)計劃，每月定期上報工程部，并負(fù)責(zé)組織實施。 熟悉掌握系統(tǒng)設(shè)備性能，當(dāng)設(shè)備系統(tǒng)出現(xiàn)故障，要及時組織人力進(jìn)行搶修，以最短的時間恢復(fù)其使 用功能，不能維修的應(yīng)立即聯(lián)系設(shè)備廠家解決。 貫徹執(zhí)行崗位責(zé)任制、安全責(zé)任制、督促檢查下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，確保設(shè)備及人員不發(fā)生安全事故。 職 位：弱電技工 崗位職責(zé)： 嚴(yán)密監(jiān)控樓宇自動控制系統(tǒng)設(shè)備的運行情況并做好記錄。 服從領(lǐng)班的工作安排，并按時按質(zhì)按量完成各系統(tǒng)的檢測維修任務(wù)。 熟悉線路布置，清楚電話資源的分布，能順利完成線路的維修改造工作。 堅守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準(zhǔn)確記錄各種運行數(shù)據(jù)，填好運行表格上報。 發(fā)生事故時，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī) 程及時排除故障，事故未排除時不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報告，交工程師審閱。 嚴(yán)格執(zhí)行《員工手冊》和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保電話系統(tǒng)的正常運行。 熟悉系統(tǒng)的工作原理、線路連接，一旦出現(xiàn)故障，馬上進(jìn)行搶修。在盡可能短的時間內(nèi)恢復(fù)所有功能。 嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制和安全責(zé)任制，確保人身和設(shè)備安全。 前期管理 規(guī)劃設(shè)計的參與 物業(yè)開發(fā)，是指針對土地和房屋建筑進(jìn)行當(dāng)項或多項建設(shè)活動。管理處在前期參與物業(yè)開發(fā)，是創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)工程的重要保證。 管理處參與物業(yè)規(guī)劃設(shè)計 管理處參與物業(yè)規(guī)劃設(shè)計，可以以咨詢報告的形式，陳述實施物業(yè)管理的必要條件，以及以往管理實踐和用戶在生活中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計問題或缺陷，使這些問題在規(guī)劃設(shè)計時能夠予以避免。具體涉及的方面有： 配套設(shè)施： 配套設(shè)施，是指配合主體物業(yè)使用的，為主體物業(yè)服務(wù)的設(shè)施。如辦公樓綜合項目的規(guī)劃設(shè)計必須考慮到商場、餐飲、娛樂、康體、停車場、銀行、郵政等配合狀況；公寓和別墅項目則應(yīng)該考慮到學(xué)校、幼兒園、商場、體育鍛煉及活動場所，甚至飲食、郵政、儲蓄、美發(fā)美容等設(shè)施。 水電供應(yīng)： 規(guī)劃設(shè)計時，要充分考慮到地域特點和發(fā)展的需要， 水電供應(yīng)容量應(yīng)留有余地，不能硬套國家標(biāo)準(zhǔn)，避免無法正常使用或帶險使用水電。 安全保衛(wèi)： 在節(jié)約成本的前提下，盡可能設(shè)計防盜報警系統(tǒng)，為用戶創(chuàng)造安全的居家辦公環(huán)境。 垃圾處理： 根據(jù)各地氣溫的不同，采用適宜的垃圾處理方式。 消防方面： 要特別注意各種消防死角的消防設(shè)施。 建筑材料： 管理處應(yīng)根據(jù)自己在實踐中掌握的有關(guān)建材情況，向設(shè)計單位提交一份各品牌、型號建材的使用情況報告，以便設(shè)計單位擇優(yōu)選用。 其他： 如房屋使用功能、結(jié)構(gòu)等。 總之，管理處應(yīng)從用戶立場出發(fā)，盡可能全面細(xì)致地考慮到各種可能的使 用問題，提請設(shè)計單位注意。 物業(yè)施工的參與 工程施工是建筑產(chǎn)品原生產(chǎn)階段，建筑產(chǎn)品的質(zhì)量如何正直接取決于建設(shè)工程質(zhì)量，為保證建設(shè)工程質(zhì)量就必須要有符合標(biāo)準(zhǔn)的工程設(shè)計、合格、充足的材料設(shè)備供應(yīng)，優(yōu)良的施工能力和施工技術(shù)。由于我國長期以來建筑工程質(zhì)量的合格率和優(yōu)良品率不高，房屋建筑工程質(zhì)量問題尤為嚴(yán)重，如屋面，外墻面，滲漏、管道堵塞，地墻面及頂棚空鼓開裂，門窗制作、安裝粗糙，開啟不靈等。因此國家建設(shè)部已明文規(guī)定，我國的施工建設(shè)要迅速向建設(shè)監(jiān)理制過渡，向國際慣例靠攏。一批工程監(jiān)理公司業(yè)已應(yīng)運而生，其中 管理處參與物業(yè)監(jiān)理更具有重要意義。如果物業(yè)在施工建設(shè)一開始就馬虎從事，得過且過，不能嚴(yán)格把好質(zhì)量關(guān)，物業(yè)建成，物業(yè)管理公約一旦宣生效，管理處就可能遭受損失。因為，管理處必須履行合同中規(guī)定的義務(wù)和責(zé)任。所以，管理處要選派各種類專業(yè)人員參與施工監(jiān)理。 物業(yè)監(jiān)理的參與 管理處參與物業(yè)監(jiān)理的必要性 目前我國施工建設(shè)實行建設(shè)監(jiān)理制，管理處介入施工監(jiān)理具有特殊意義。 管理處擁有物業(yè)管理使用情況的第一手資料。管理處不僅接管新建的樓字，還管理著使用較長時間的物業(yè)，因此對樓宇使用過程中暴露出的各種工程質(zhì)量問題 都了如指掌，諸如衛(wèi)生間、廚房等處的漏水問題及其成因；水電管線如何走才有利于安全和便于管理；什么樣的墻體會滲水等等。這些問題如有管理處做現(xiàn)場指導(dǎo)和監(jiān)督，就會在施工中予以解決而不致遺留后患，成為日后使用和管理中難以克服的障礙。因此管理處應(yīng)積極參與工作，為以后的管理打下堅實的基礎(chǔ)，同時也盡到服務(wù)業(yè)主的義務(wù)。 物業(yè)管理本身需要掌握物業(yè)的全部情況。如果管理處對所管理的物業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)，管線布置，甚至所用建材的性能知之甚少或毫不了解，就很難管理好物業(yè)，甚至無法管理。而開發(fā)商及施工單位在完成一個項目的開發(fā)后就會趕赴新的工地， 不再理會該建筑的使用情況 (除一年保修期外 )。在此后長達(dá)幾十年的使用過程中，只有業(yè)主和管理公司來應(yīng)付各種可能出現(xiàn)的問題。所以，管理處有必要先派相應(yīng)專業(yè)的管理人員參與施工監(jiān)理，熟悉該物業(yè)的各個部分，做到清楚明白，這樣物業(yè)管理工作才有可靠的基礎(chǔ)。 管理處參與施工監(jiān)理有益于良性開發(fā)。對開發(fā)商來講，管理處參與施工監(jiān)理，加強了監(jiān)理力量，使工程質(zhì)量多一份保證，同時又能保證建筑移交和日后管理的連續(xù)性，為開發(fā)商節(jié)省了時間，有利于提高工程質(zhì)量、工期及售后服務(wù)諸方面的信譽。 物業(yè)施工監(jiān)理的基本內(nèi)容 對物業(yè)施工企業(yè)資質(zhì)的監(jiān)督 為保證物業(yè)施工質(zhì)量，物業(yè)施工企業(yè)必須具備以下基本條件： 有獨立組織生產(chǎn)和進(jìn)行經(jīng)營管理的組織機構(gòu)； 有與承擔(dān)施工任務(wù)相適應(yīng)的技術(shù)人員、管理人員和生產(chǎn)技術(shù)工人； 有與承擔(dān)施工任務(wù)相適應(yīng)的生產(chǎn)機具和流動資金； 有健全的會計制度和經(jīng)濟(jì)核算辦法，能獨立進(jìn)行經(jīng)濟(jì)核算； 有保證工程質(zhì)量和施工工期的手段和設(shè)施。 物業(yè)施工企業(yè)具備了上述條件，還要有法人資格，國家對施工企業(yè)實行資質(zhì)年檢。管理處參與物業(yè)施工監(jiān)理可以即時發(fā)現(xiàn)物業(yè)施工企業(yè)單位或個人偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣和復(fù)印《資質(zhì)等級證書》或《資質(zhì)審查證書》等非法 行為，防止施工企業(yè)無照施工，越級承包，層層轉(zhuǎn)包的現(xiàn)象發(fā)生。對施工企業(yè)資質(zhì)監(jiān)督管理的著眼點，就是保證施工企業(yè)所承包的建設(shè)項目工程與企業(yè)自身具備的施工能力相適應(yīng)，確保工程施工質(zhì)量。 對建筑工程質(zhì)量技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行情況的監(jiān)督 在工程建設(shè)中推行標(biāo)準(zhǔn)化，是我國的一項長期而重要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)政策。目前，我國在工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)工作中，已形成了一套比較完整的、適合我國基本建設(shè)實際需要的管理體系和工作體系，為種類工程的建設(shè)，提供了 1875 項標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程，尚有一批列入計劃的標(biāo)準(zhǔn)制定項目，正在不斷地起草和修改之中。 工程項目標(biāo)準(zhǔn)是 以工程建設(shè)各環(huán)節(jié)中的專業(yè)技術(shù)為對象而制定的，每一項標(biāo)準(zhǔn)都有其特定的適應(yīng)范圍。因此，客觀上工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)可以劃分為基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)；質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；安全、衛(wèi)生、環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)；試驗、檢驗、評定標(biāo)準(zhǔn)等四類。管理處參與物業(yè)施工監(jiān)理，有助于強化工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的實施與監(jiān)督。 對建設(shè)工程質(zhì)量的監(jiān)督 物業(yè)管理應(yīng)監(jiān)督施工企業(yè)根據(jù)設(shè)計單位提供的施工圖〈施工圖要附有材料表〉編制施工圖預(yù)算〈包括材料設(shè)備預(yù)算〉和施工組織設(shè)計；施工中嚴(yán)格按照施工圖紙施工，如需變動必須取得設(shè)計單位同意；按照施工順序合理組織施工；地下工程和隱蔽工程，特別是基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵部 位，一定要經(jīng)過檢驗合格，并做好原始記錄，才能進(jìn)行下一道工序。 管理處參與施工監(jiān)理的方法 管理處可以選派各類專業(yè)人員參與施工建設(shè)監(jiān)理。在監(jiān)理過程中，有關(guān)人員應(yīng)盡可能全面地收集該建筑的各種資料，同時熟悉各個部分，為以后的管理作好充分準(zhǔn)備，并應(yīng)從組織上明確參與監(jiān)理人員的工作責(zé)任，以免發(fā)生舞弊受賄或瀆職行為。 竣工接管驗收 竣工驗收與接管驗收 當(dāng)一個建筑工程項目經(jīng)過建筑施工和設(shè)備安裝之后，達(dá)到了該工程項目設(shè)計文件所規(guī)定的要求，具備了使用的條件，我們稱之為竣工。工程項目竣工以后，施工單位需向建設(shè)單位辦理 交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時需經(jīng)建設(shè)單位或?qū)ｉT組織的驗收委員會對竣工項目進(jìn)行查驗，在認(rèn)為工程合格后辦理工程接收手續(xù)，把產(chǎn)品移交給建設(shè)單位，這一交接過程稱為竣工驗收。 竣工驗收是工程項目由建設(shè)投入使用的標(biāo)志，也是對工程項目的設(shè)計質(zhì)量和施工質(zhì)量的檢驗。凡新建、改建、擴建的工程項目，按批準(zhǔn)的設(shè)計文件所規(guī)定的內(nèi)容施工完畢，具備使用條件時，都必須經(jīng)過驗收并及時辦理交付手續(xù)。 接管驗收是指管理處接管開發(fā)公司、建設(shè)單位或個人托管的新建房屋或原有房屋時，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。 在完成接管驗 收后，整個物業(yè)連同設(shè)備就應(yīng)移交給物業(yè)管理 公司。之所以履行這一程序，是因為物業(yè)在完成驗收后，就進(jìn)入了使用階段，而使用管理是由物件業(yè)管理公司來進(jìn)行的，加上管理處參與了前期設(shè)計和施工，只有它才對各種情況十分清楚，而且早已為投入使用作了各種準(zhǔn)備，包括制定管理規(guī)章，組織人員進(jìn)行崗位培訓(xùn)等。另外，在房屋產(chǎn)權(quán)分散的情況下，也只有由管理處代為接管驗收，才能保證全體業(yè)主的權(quán)益不受侵犯。當(dāng)管理處向業(yè)主移交時，移交過程中還有許多與管理有關(guān)的程序需要完成，如簽訂管理公約、預(yù)交水電費押金、領(lǐng)取《用戶手冊》等。 接管驗收和作用 接管驗收是物業(yè)管理過程中重要的一個環(huán)節(jié)。如果管理處在接管驗收是馬虎從事，放寬標(biāo)準(zhǔn)，最后可能自食其果。因為一但接管合同生效，管理處就必須承擔(dān)合同中規(guī)定的義務(wù)和責(zé)任。而且物業(yè)能夠長期使用，在日后使用中出現(xiàn)的問題必須由管理處和業(yè)主來應(yīng)付。因此，管理處應(yīng)充分利用自己在工程驗收中的權(quán)力和爭取質(zhì)量補償?shù)臋?quán)力。一方面考慮質(zhì)量問題對自己日后管理的影響，另一方面還應(yīng)站在業(yè)主的立場上，充分維護(hù)業(yè)主的權(quán)益。接管驗收的作用主要體現(xiàn)在： 明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。通過接管驗收和接管合同的簽訂，實現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的轉(zhuǎn)移，在法律上界定 清楚各自的義務(wù)和權(quán)利。 確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)自身和業(yè)主的利益。通過管理處的