【正文】 第一太平戴維斯物業(yè)（廣州）有限公司工程部運(yùn)作手冊(cè) 工程部運(yùn)作手冊(cè) 第一太平戴維斯物業(yè)顧問(wèn)（廣州）有限公司 二零零七年六月 （參考版本） 目 錄 工程部的作用 職責(zé) 21.1 工程部主要職責(zé) 工程各班組職責(zé)范圍 部門(mén)架構(gòu) 崗位職責(zé) 總工程師崗位職責(zé) 副總工程師崗位職責(zé) 工程文員崗位職責(zé) 強(qiáng)電工程師崗位職責(zé) 強(qiáng)電領(lǐng)班崗位職責(zé) 強(qiáng)電高 級(jí)技工崗位職責(zé) 強(qiáng)電技工崗位職責(zé) 空調(diào)工程師崗位職責(zé) 空調(diào)領(lǐng)班崗位職責(zé) 空調(diào)高級(jí)技工崗位職責(zé) 空調(diào)技工崗位職責(zé) 給排水工程師崗位職責(zé) 給排水領(lǐng)班崗位職責(zé) 給排水高級(jí)技工崗位職責(zé) 給排水技工崗位職責(zé) 弱電工程師崗位職責(zé) 弱電領(lǐng)班崗位職責(zé) 弱電高級(jí)技工崗位職責(zé) 弱電技工崗位職責(zé) 前期管理 規(guī)劃設(shè)計(jì)的參與 物業(yè)施工的參與 物業(yè)監(jiān)理的參與 竣工接管驗(yàn)收 物業(yè)移交 交樓流程 二次裝修程序 基礎(chǔ)管理 用戶(hù)報(bào)修及投訴處理 緊急應(yīng)急措施 月報(bào)告、周報(bào)告制度 能源管理 設(shè)備技術(shù)檔案管理 新增、改裝及報(bào)廢設(shè)備管理制度 零件、耗材采購(gòu) 工具管理 人員管理 外包招標(biāo)制度 報(bào)告制度 設(shè)備運(yùn)行管理 工具安全 安全用電制度 防火制度 值班及交接班制度 機(jī)房管理制度 設(shè)備故障處理 運(yùn)行事故分析 設(shè)備維修管理 設(shè)備的維修管理 維修方式與 RCM 修理類(lèi)別 設(shè)備修理計(jì)劃的編制 設(shè)備維修制度的實(shí)施 設(shè)備維修計(jì)劃的變更、檢查與考核 影響正常營(yíng)業(yè)時(shí)的施工及設(shè)備維修保養(yǎng) 公共部位巡檢制度 年度維修計(jì)劃 工程部的作用 物業(yè)管理是一種以提供服務(wù)為主的業(yè)務(wù)，宗旨是要在適當(dāng)?shù)某杀疽詢(xún)?nèi)，盡可能獲取用戶(hù)和客人的最大滿(mǎn)意。而現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)提供的最新樓宇設(shè)備，成為物業(yè)提供一流服務(wù)的物質(zhì)基礎(chǔ)。工程部直接運(yùn)行和管理這些設(shè)備，通過(guò)設(shè)備、設(shè)施為用戶(hù)服務(wù)；是提供給客人空調(diào)、照明、冷熱水、通訊、衛(wèi)星電視接收和消防設(shè)施等“服務(wù)產(chǎn)品”的部門(mén)。所以，工程部是為客人的舒適、安全和方便，直接給客人留下服務(wù)形象的部門(mén)。工程部本身的工作及工程部與物業(yè)部，保安部等的橫向聯(lián)系與 配合，對(duì)提高物業(yè)的整體服務(wù)質(zhì)量至關(guān)重要。 同時(shí)，物業(yè)管理費(fèi)用的工程設(shè)備維修費(fèi)用及能源消耗是最重要的開(kāi)支項(xiàng)目；工程設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用的節(jié)約，直接令成本降低，提高整體管理效益。 在物業(yè)管理范疇中，工程管理是技術(shù)最復(fù)雜和管理難度比較高的一項(xiàng)工作。其主要職責(zé)是負(fù)責(zé)前期的設(shè)備和建筑驗(yàn)收、二次裝修的協(xié)調(diào)、樓宇設(shè)備的管理、運(yùn)行、維修和能源控制等。工程部的工作牽涉到十幾個(gè)技術(shù)工種，工種與工種之間，班組與班組之間，分工與合作，交叉與配合等等構(gòu)成一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，組織得不好，往往會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，因此管理這支隊(duì)伍要負(fù)出比其他部門(mén)更 大的努力。所以，大多數(shù)物業(yè)的工程部，從部門(mén)經(jīng)理到工人，待遇都要比別的部門(mén)高，這也體現(xiàn)了對(duì)工程管理的重視。 提到工程設(shè)備管理的困難度和重要性，也必須正確地處理工程部與其他部門(mén)的關(guān)系。說(shuō)工程部相對(duì)比較重要，這只是問(wèn)題的一個(gè)方面，從相互工作關(guān)系的處理來(lái)說(shuō)，工程部還有一個(gè)服務(wù)并服從于其他部門(mén)工作的特殊要求。這是因?yàn)椋环矫娓鞣N設(shè)備的運(yùn)行不僅僅是為用戶(hù)，同時(shí)也是為其他部門(mén)服務(wù)的；另一方面有些部門(mén)，尤其是銷(xiāo)售、服務(wù)等“一線”部門(mén)，他們直接面向用戶(hù)，用戶(hù)的要求、意見(jiàn)常常通過(guò)他們傳達(dá)到管理公司門(mén)。因此根據(jù)“一線”部門(mén)的意 見(jiàn)和要求，處理并安排設(shè)備工作的事項(xiàng)，成為工程部工作的一個(gè)特點(diǎn)。認(rèn)識(shí)這一點(diǎn)非常重要，否則，有的工程部人員常常以老大哥自居，甚至要求別的部門(mén)服從他們的需要。如果是這樣，那就會(huì)極大地影響服務(wù)質(zhì)量和相互關(guān)系的處理。我們常常把設(shè)備、總務(wù)等稱(chēng)作“二線”，“二線”服從“一線”，這是物業(yè)管理工作的一條原則，務(wù)必把這一條原則認(rèn)真地貫徹在工程管理的整個(gè)過(guò)程中。 職責(zé) 工程部的主要職責(zé) 工程部負(fù)責(zé)： 對(duì)物業(yè)的土建及所有機(jī)電設(shè)施（電氣、電梯、空調(diào)、給排水、通訊、保安消防等系統(tǒng)）的維修保養(yǎng) 日常運(yùn)行管 理 對(duì)業(yè)主、租戶(hù)開(kāi)展有償服務(wù) 對(duì)裝修工程進(jìn)行監(jiān)督管理 對(duì)物業(yè)設(shè)施提出完善、整改方案 具體包括以下內(nèi)容： 在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行物業(yè)的經(jīng)營(yíng)方針，制定物業(yè)設(shè)備管理工作的具體目標(biāo)和政策。 定期編寫(xiě)月、周報(bào)告、運(yùn)行報(bào)表等工作，積累有關(guān)資料和數(shù)據(jù)，為管理決策提供依據(jù)。 負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)備的規(guī)劃和實(shí)施，運(yùn)行和使用、維護(hù)和修理、改造和更新直到報(bào)廢全過(guò)程的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)管理。 負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)備的技術(shù)改造，引進(jìn)工作和更新工程的可行性研究，編制年度計(jì)劃經(jīng)報(bào)批后實(shí)施。 加強(qiáng)設(shè)備項(xiàng)目驗(yàn)收、運(yùn)行、維修的原始記錄資料；編制 物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)、大修計(jì)劃、預(yù)防性試驗(yàn)計(jì)劃（月計(jì)劃、年計(jì)劃）并負(fù)責(zé)組織計(jì)劃的完成，控制費(fèi)用，提高修理的經(jīng)濟(jì)效果。 根據(jù)物業(yè)設(shè)備基本折舊和大修理基金的提取情況，協(xié)同財(cái)務(wù)部門(mén)合理計(jì)劃和安排使用設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用、更新改造費(fèi)用、大修理費(fèi)用和備件流動(dòng)資金等。 制定物業(yè)設(shè)備管理維修的各項(xiàng)規(guī)章制度、技術(shù)規(guī)程和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行定額管理和經(jīng)濟(jì)核算，完成總經(jīng)理下達(dá)的各項(xiàng)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 根據(jù)實(shí)際需要和規(guī)定，確保各種設(shè)備（電梯、空調(diào)和照明等）的準(zhǔn)時(shí)開(kāi)啟和關(guān)閉，記錄詳實(shí)完整的運(yùn)行數(shù)據(jù)。恰當(dāng)?shù)匕才胖蛋?，其中，變配電室、冷凍機(jī)房、熱交換 室、鍋爐房、樓宇中央控制室等必須需要 24 小時(shí)值班；夜間值班從實(shí)際需要出發(fā)，由值班工程師帶領(lǐng)技術(shù)工人組成。 有計(jì)劃、有組織地開(kāi)展設(shè)備的更新和改造，提高物業(yè)設(shè)備的先進(jìn)性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持設(shè)備的現(xiàn)代化水平。 緊急事件總是會(huì)遇到的，應(yīng)急搶修是對(duì)工程部技術(shù)水平、組織水平和員工質(zhì)素的重要考驗(yàn)。所謂緊急事件是指突然發(fā)生的停電、停水、電梯停運(yùn)、漏水、污水外溢等影響大的設(shè)備故障。接到應(yīng)急報(bào)告，當(dāng)班人員應(yīng)立即通知總經(jīng)理、總工程師及專(zhuān)業(yè)工程師，并盡快趕到現(xiàn)場(chǎng)，采取應(yīng)急措施盡可能降低所發(fā)生的損失，恢復(fù)設(shè)備的正 常運(yùn)行。 推動(dòng)全員參加設(shè)備管理活動(dòng)，督促日常維護(hù)和保養(yǎng)，組織部門(mén)間的設(shè)備管理評(píng)比競(jìng)賽活動(dòng)和定期的設(shè)備普查工作，促進(jìn)全體員工關(guān)心和參與設(shè)備管理。 以“經(jīng)濟(jì)、舒適、安全、高效”為指導(dǎo)方針，負(fù)責(zé)保障經(jīng)營(yíng)所必需的水、電、蒸汽、冷氣和熱能供應(yīng)，做好能源分配和費(fèi)用核算的基礎(chǔ)工作，使每位員工樹(shù)立環(huán)保與節(jié)能意識(shí)，盡量減少能源的使用，積極推廣節(jié)能措施，做好能源使用的記錄及分析，達(dá)到環(huán)保和成本控制的效益。 負(fù)責(zé)設(shè)備安全管理，組織物業(yè)設(shè)備的事故分析和處理；制定安全防火、事故防范措施并督促落實(shí)執(zhí)行。 收集和編制設(shè)備有關(guān)技術(shù) 資料和維修圖紙，做好設(shè)備的技術(shù)檔案工作。 負(fù)責(zé)組織物業(yè)各種設(shè)備的備件訂制、訂貨和供應(yīng)。對(duì)備品、備件的儲(chǔ)存作出監(jiān)控記錄，以確保在搶修時(shí)有足夠材料應(yīng)用，達(dá)到成本控制的目的。 經(jīng)?？偨Y(jié)和推廣物業(yè)設(shè)備管理的經(jīng)驗(yàn)作法以及維修新技術(shù)應(yīng)用，提高維修技術(shù)水平。負(fù)責(zé)組織設(shè)備管理和技術(shù)人員的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，通過(guò)技術(shù)講座，知識(shí)問(wèn)答等各種形式，積極開(kāi)展?fàn)I業(yè)部門(mén)人員的設(shè)備管理基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)，不斷提高全員的設(shè)備管理意識(shí)和水平。 檢察和指引所有承判商在物業(yè)內(nèi)進(jìn)行的工程，以確保其依照管理處所定的規(guī)章和安全標(biāo)準(zhǔn)施工。 解答管理處一切有關(guān)工程 之問(wèn)題及查詢(xún)，處理物業(yè)內(nèi)住客之投訴，盡力為他們解決工程有關(guān)問(wèn)題。 制定各種運(yùn)行維修管理制度及表格，將各種運(yùn)行保養(yǎng)工作準(zhǔn)確記錄，達(dá)到管理的標(biāo)準(zhǔn)化、文件化、表格化，避免人為原因?qū)こ踢\(yùn)行造成影響。 外判維修保養(yǎng) 把重要設(shè)備及系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作，包括零、配件的存?zhèn)}，皆外判給合格的承造商。一方面可確保物業(yè)的重要資產(chǎn)得到妥善保養(yǎng)，使設(shè)備能暢順運(yùn)行，另一方面，可令設(shè)備的壽命得以延長(zhǎng)。可外判維修保養(yǎng)的設(shè)備有： 制冷機(jī)組 電 /扶梯 空調(diào)自控機(jī)組 電話交換主機(jī) 消防報(bào)警系統(tǒng) 保安技防系統(tǒng) 水處理系統(tǒng) 電腦系統(tǒng) 工程各班組職責(zé)范圍 強(qiáng)電系統(tǒng)職責(zé)范圍 負(fù)責(zé)整個(gè)電器系統(tǒng)的運(yùn)行和資料管理。 負(fù)責(zé)發(fā)電機(jī)的運(yùn)行管理。 負(fù)責(zé)所有高低壓配電柜、變壓器、發(fā)電機(jī)等設(shè)備的維修保養(yǎng)及故障修理。 負(fù)責(zé)空調(diào)、冷凍設(shè)備動(dòng)力電源供給。 負(fù)責(zé)水泵房等電器設(shè)備的維修保養(yǎng)及故障檢修。 負(fù)責(zé)物業(yè)公共范圍內(nèi)所有照明設(shè)備的保養(yǎng)和故障檢修。 負(fù)責(zé)物業(yè)臨時(shí)供電的安排和計(jì)劃。 對(duì)供電系統(tǒng)不完善的地方，提出整改方案及施工計(jì)劃。 負(fù)責(zé)燃油的儲(chǔ)存和發(fā)放。 配合管理處負(fù)責(zé)向業(yè)主、租戶(hù)提供有償服務(wù)。 詳列故障的各種現(xiàn)象，匯報(bào)上級(jí)取得總維修方案。 空調(diào)班 組職責(zé)范圍 熟悉空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備性能、運(yùn)行狀況、控制狀態(tài)，制定合理運(yùn)行方案，研究改進(jìn)措施，減低能耗。 制定月、年度維修保養(yǎng)計(jì)劃，做好日常運(yùn)行維修記錄及月、年度總結(jié)并上報(bào)。 做好空調(diào)系統(tǒng)日常維修保養(yǎng)工作，確保設(shè)備處于優(yōu)良技術(shù)狀態(tài)。 做好應(yīng)急搶修工作，當(dāng)班人員接到應(yīng)急報(bào)告應(yīng)立即奔趕現(xiàn)場(chǎng)，處理應(yīng)急事故。 班組員工積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)水平。 做好空調(diào)系統(tǒng)圖紙，資料、維修工具的保管，檢測(cè)儀表的不定期校正。 做好空調(diào)設(shè)備機(jī)房的清潔工作，做到無(wú)污跡，無(wú)灰塵，無(wú)垃圾。 做好不同工種的配合，努力 完成領(lǐng)導(dǎo)交給的各項(xiàng)任務(wù)。 給排水班組職責(zé)范圍 負(fù)責(zé)給排水設(shè)備及管路的維修，處理有關(guān)設(shè)備運(yùn)行時(shí)發(fā)生的設(shè)備維護(hù)技術(shù)事務(wù)，跟蹤給排水設(shè)備報(bào)修工作的具體落實(shí)，做好應(yīng)急的搶修工作及日常維護(hù)工作。 熟悉掌握給排水系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行狀況，定時(shí)巡視主要部位及主要設(shè)備工作情況，如有發(fā)現(xiàn)設(shè)備發(fā)生異常或故障，應(yīng)立即作出正確的判斷，采取有效的措施，避免造成損失。各設(shè)備的巡視記錄依照有關(guān)表格。 做好給排水設(shè)備運(yùn)行記錄，如有發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)處理。如果無(wú)法處理時(shí)，馬上報(bào)工程部總工程師 . 做好本班組設(shè)備運(yùn)行報(bào)表，對(duì)請(qǐng)修單進(jìn)行登記、編號(hào)，同時(shí) 記錄請(qǐng)修完成后的情況，掌握維修的進(jìn)展情況，保證各部門(mén)的維修需要。 積極處理日常遇到的技術(shù)難題，對(duì)于無(wú)法處理或重要問(wèn)題應(yīng)及時(shí)報(bào)告工程部總工程師，同時(shí)提出個(gè)人建議或解決措施。 做好水泵房的管理工作，嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員進(jìn)入，負(fù)責(zé)消防泵的日常清潔及試運(yùn)行工作，負(fù)責(zé)水箱的清洗。 認(rèn)真貫徹執(zhí)行工程部總工程師下達(dá)的維修、保養(yǎng)計(jì)劃，并認(rèn)真討論實(shí)施，確保安全生產(chǎn)。 積極配合其它班組工作，努力完成領(lǐng)導(dǎo)交給的各種任務(wù)。 積極參加業(yè)務(wù)和技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)水平。 弱電系統(tǒng)職責(zé)范圍 負(fù)責(zé)物業(yè)的保安，監(jiān)控設(shè)備，消防警報(bào)設(shè)備，電話設(shè)備， 公共廣播設(shè)備， 樓宇自動(dòng)管理設(shè)備，電視設(shè)備的運(yùn)行和資料管理。 負(fù)責(zé)所有以上設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)和運(yùn)行記錄。 詳列設(shè)備故障的種種現(xiàn)象，匯報(bào)給有關(guān)的專(zhuān)業(yè)維修承造商，使他們于最短時(shí)間內(nèi)，作出適當(dāng)檢修，使設(shè)備重新投入運(yùn)行。 配合物業(yè)管理組，負(fù)責(zé)向業(yè)主、租戶(hù)提供有償服務(wù)。 中央控制室職責(zé)范圍 熟悉電腦及打印機(jī)等部件的應(yīng)用，掌握系統(tǒng)軟件的操作。 熟悉系統(tǒng)的分類(lèi)、監(jiān)控設(shè)備的分布，掌握設(shè)施的參數(shù)及其操作方法。 嚴(yán)格執(zhí)行工程部規(guī)定的機(jī)電系統(tǒng)的運(yùn)行方案。 監(jiān)視設(shè)施狀況，探測(cè)報(bào)警，如發(fā)現(xiàn)不正常立即做出適當(dāng)?shù)姆磻?yīng)并作報(bào)告及提建設(shè)性意見(jiàn) 。 認(rèn)真完成配電間的值班任務(wù)，不得無(wú)故離崗。 做好電器設(shè)備及配電房的消防工作和衛(wèi)生工作。 實(shí)行 24 小時(shí)四班 /三班制不得擅離職崗，交接班之前做好各類(lèi)匯總并打印。 定期對(duì)各類(lèi)設(shè)備和工具做定期清潔、檢修、測(cè)試。 每周、每月總結(jié)運(yùn)行、故障、記錄。 積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)、復(fù)訓(xùn)，不斷提高自己的業(yè)務(wù)水平。 消控中心職責(zé)范圍 消控人員應(yīng)遵守值班制度，不得隨意調(diào)班，并按規(guī)定交接班。 應(yīng)積極鉆研業(yè)務(wù)，參加專(zhuān)業(yè)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，提高技能。 應(yīng)熟悉大樓的消防設(shè)備，保證設(shè)備的完好，正常運(yùn)作，并按規(guī)范定期檢查，試驗(yàn)消防報(bào) 警系統(tǒng)，滅火系統(tǒng)，作好設(shè)備的定期保養(yǎng)工作。 應(yīng)熟悉大樓的平面圖，設(shè)備所在位置，熟悉消防系統(tǒng)原理圖，及消防滅火控制流程圖，能應(yīng)付火警的事件。 做好設(shè)備的應(yīng)急搶修工作。 搞好各工種、各部門(mén)的配合，完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其它各項(xiàng)任務(wù)。 土木維修職責(zé)范圍 負(fù)責(zé)公共范圍內(nèi)和管理公司的家具、陳設(shè)的修理和翻新。 負(fù)責(zé)公共范圍內(nèi)的天花、玻璃窗、櫥窗、門(mén)鎖等的各種修理