【正文】 深圳市物業(yè)管理注意事項100問二00五年三月目 錄內(nèi)容 頁碼第一章 項目前期籌備階段 3物業(yè)管理 3財務管理 5政策法規(guī) 9第二章 項目接管驗收階段 10工程 10物業(yè)管理 17行政人事管理 21財務管理 22政策法規(guī) 23第三章 項目交付使用階段 24物業(yè)管理 24行政人事管理 33財務管理 37法律責任 45第一章 項目前期籌備階段熱點問題20問l 物業(yè)管理1. 物業(yè)管理公司應何時介入 物業(yè)管理公司應在規(guī)劃設計階段介入。2. 開盤銷售時，需公示的有關物業(yè)管理方面的管理文件《臨時業(yè)主公約》、《臨時業(yè)主公約》、物業(yè)管理公司的《營業(yè)執(zhí)照》、《資質(zhì)證書》、《前期物業(yè)管理合同》等。3. 深圳市管理公約與香港大廈公契的異同簽署方不同。深圳《管理公約》由全體業(yè)主簽署。而《香港大廈公契》則由發(fā)展商、管理公司及第一位完成買賣業(yè)主簽署。4. 現(xiàn)有的管理公約之起草、審批的程序、內(nèi)容及不足之處 程序： 送區(qū)住宅局備案確版印刷業(yè)主大會審核通過業(yè)主委員會起草公約公約 內(nèi)容： 1) 業(yè)主的權利、義務；2) 業(yè)主大會和業(yè)主委員會；3) 物業(yè)公司的管理範圍；4) 物業(yè)公司服務的內(nèi)容；5) 物業(yè)公司的管理職責；6) 其他約定之事；7) 違約責任；不足之處：1) 現(xiàn)時管理公約約定是以當?shù)胤ㄒ?guī)為準，國內(nèi)法規(guī)并不完善。2) 管理公約要經(jīng)過業(yè)委會不斷修改，才可完善。5. 管理份額與不可分割分數(shù)的異同現(xiàn)時國內(nèi)之法規(guī)並沒有不可分割分數(shù)之表述。國內(nèi)部分樓盤之管理公約引用管理份額，管理分額指發(fā)展商為使各業(yè)主分攤及交納管理費而分配給各單元的份額，有關各單元的管理份額，按建築面積計算。6. 公共部分是否計算業(yè)權，怎樣計算（例如停車場、會所等）國內(nèi)法規(guī)沒有明確業(yè)權分額之表述。7. 裝修指南中應注意之事項使裝修指南一般需要包含幾項內(nèi)容：A、 申報裝修及驗收退押金流程。B、 房屋結(jié)構及需特別明示的管線分佈、防水處理層、空調(diào)主機和防盜網(wǎng)安裝位置。C、 涉及系統(tǒng)設施（寫字樓居多）的改建規(guī)定，如中央空調(diào)、消防煙感 噴淋、資訊網(wǎng)路、煤氣管道等。D、 施工隊伍須遵守的管理規(guī)定和防火規(guī)定。E、 業(yè)主及施工單位遵守本指南規(guī)定的承諾書。l 財務管理 1. 管理處開辦費用之明細管理處開辦期發(fā)生之常見費用明細：1) 設備物資購置，包括辦公設備/用品支出、保安設備、工程維修器具、清潔工具、員工制服、員工宿舍設備2) 員工開支：包括招聘員工費用、籌備期員工工資及福利支出、員工培訓費3) 開荒清潔費4) 管理處辦公室裝修費2．深圳市物業(yè)管理服務收費之標準及上浮幅度物業(yè)管理服務收費實行政府控制價。市物價局會同市住宅局根據(jù)物業(yè)管理服務社會平均成本、費用和住（用）戶的經(jīng)濟承受能力，廣泛徵求企業(yè)和市民意見後，向社會公佈指導價格，由物業(yè)管理單位根據(jù)資質(zhì)等級及提供的服務項目、服務質(zhì)量、服務深度在政府指導價格範圍內(nèi)提出具體收費標準，報業(yè)主管理委員會審核，經(jīng)業(yè)主大會通過後執(zhí)行；但最終確認的收費標準應與物業(yè)管理所達到的收費等級相符。在住宅區(qū)、高層商住樓（住宅樓）、寫字樓和工業(yè)區(qū)內(nèi)為商業(yè)用途的物業(yè)，可在該物業(yè)管理服務收費標準的基礎上上浮，但最高不得超過150%；在住宅區(qū)、高層商住樓（住宅樓）、工業(yè)區(qū)辦公的（不包括工業(yè)廠房中生產(chǎn)管理辦公），可在該物業(yè)管理服務收費標準的基礎上上浮，但最高不得超過100%。為體現(xiàn)“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”的原則，凡已獲得市級“安全文明標兵小區(qū)”、物業(yè)管理優(yōu)秀住宅區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）“稱號的小區(qū)，收費標準可上浮5%；獲得省級優(yōu)秀管理單位稱號的可以上浮10%；獲得國家級優(yōu)秀物業(yè)管理單位稱號可以上浮20%。以上稱號以最高稱號為準。，是否包含在管理費中原則上，物業(yè)交付使用前的銷售推廣費用應由發(fā)展商負責，若物業(yè)交付使用後，商場管理費中應已包含商場推廣費用。4. 深圳市物業(yè)管理企業(yè)是否可預收物業(yè)管理費（三個月管理費周轉(zhuǎn)金）物業(yè)管理收費應按月收取，經(jīng)雙方協(xié)商約定可以預收，但預收期限不得超過3個月。5. 售樓時，是否可贈送管理費不能贈送管理費,但發(fā)展商可承諾向業(yè)主贈送管理費，所承諾贈送的管理費應由發(fā)展商支付予管理公司。6. 深圳市空置房的管理服務收費辦法《物業(yè)管理條例》規(guī)定：已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。、水費、管道煤氣費計算方法。水、電、煤氣表如何抄表計量 深圳市電費計算分，,由供電部門抄表到戶.水費按用水量計算: 用水量25 25≤用水量30 30≤用水量 高層住宅每噸水的加壓費是在單價的基礎上調(diào)20%,8．公共水電的攤分方法一般大廈或小區(qū)這部份費用是在管理費中全包的，如業(yè)主買房時購房合同中沒有約定管理費是包括亮部份費用時，具體的分攤辦法根據(jù)業(yè)戶的購房面積來進行分攤。9．物業(yè)未經(jīng)綜合驗收之管理費收取情況未通過接管驗收的空置房：其管理由有關責任單位負責，由於設計原因造成的，由規(guī)劃設計處代表我局負責；由於施工質(zhì)量原因造成的，由施工管理處代表我局負責。有關責任單位可委託物業(yè)管理單位代管，但需交納全額管理服務費。l 政策法規(guī)1．購房入戶口的問題深圳市已停止購房入戶政策2．售樓時，發(fā)展商關於規(guī)劃設計的承諾應注意的問題這涉及到售樓廣告中的承諾及相關責任問題。分兩種情況分析：1) 純粹以宣傳引誘購房者與其簽訂買賣合同為目的，如商品房銷售廣告可以是向購房者虛擬居住環(huán)境理想居所、置業(yè)首選等等，是為要約邀請。作為要約邀請的廣告不具法律約束力。2) 如宣傳廣告中包含明確、清楚的承諾，如銷售廣告中承諾有會所等，事後開發(fā)商和購房人在要約、承諾直致達成書面購房合同的過程中不再重新約定，其性質(zhì)從本質(zhì)上已構成象懸賞廣告一樣的特殊要約。其以購房者完成簽訂購房合同的行為為對價和承諾，具有不可撤回性，發(fā)展商不得隨意撤銷或變更承諾，一旦購房者與之簽訂買賣合同，開發(fā)商應履行廣告承諾的義務。 第二章 項目接管驗收階段熱點問題30問l 工程1．物業(yè)竣工驗收與接管驗收的異同 1．竣工驗收：主要目的：達到設計和施工規(guī)定要求。 2．條件：全部施工完畢，設備全部到位開通。 3．交接物件：施工承包單位向開發(fā)商移交。4．接管驗收：1）主要目的：主體結(jié)構安全滿足使用功能。 2）條件：竣工驗收合格設備全部正常使用。 3）交接物件：開發(fā)商向物業(yè)管理單位移交。2．接管驗收前的準備工作1．物業(yè)管理公司。2．主要管理人員。3．交樓標準和權屬界限。4．管理公約、住戶手冊、裝修指南。5．交接方案、交接計畫、培訓計畫。6．驗收記錄表格。7．接管人員。8．管理程序和規(guī)定。9．保修單位及範圍。10．維修保養(yǎng)及操作培訓。11．崗位培訓。12．規(guī)定和法規(guī)。13．工具和材料。14．運作表格。15．籌建。3．接管驗收的條件1．竣工驗收合格。2．設備和設施正常使用。3．有關部門確認。4．道路通行車輛。5．無建築垃圾和施工設施。6．在建工程隔離措施。4．接管驗收需接收的資料1．產(chǎn)權資料：項目批準文件、用地批準文件、建築執(zhí)照、小業(yè)主資料、拆遷安置等其他資料。2．住宅銷售及收樓“一證三書”：建委簽發(fā)的《建設項目竣工綜合驗收合格證書》、《商品住宅質(zhì)量保證書》、《商品住宅使用說明書》、《商品住宅交樓書》。3．政府文件 ：驗收證明書、驗收備案表、消防、供用電、衛(wèi)星、電視、電梯、供用水、其他驗收批準文件。4．主要技術資料：竣工設計圖紙、地質(zhì)勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預決算、工程驗收及試驗記錄和簽證、主要材料質(zhì)量保證書、新材料、新配件的鑒定合格證書、機電設備檢驗合格證書、說明書、訂購合同、機電設備調(diào)試記錄、其他竣工資料。5．接管驗收的標準1．符合設計規(guī)範和要求；2．符合施工規(guī)範和要求；3．符合合同的要求、4．符合運行要求、5．符合使用要求6．無遺留、無缺陷、無手尾、7．正常、合格、達標。6．接管驗收中交接雙方的責任建設單位：交驗準備、檢查及自檢；接管單位：審核接管資料、組織驗收人員；人