【正文】 險公司賠償、上年度結(jié)餘填補、業(yè)主分攤等方法進行處理。如果屬正常情況且持續(xù)性虧損，則應(yīng)考慮是否因為管理費標準過低而提請增加管理費標準。6. 物業(yè)管理企業(yè)之酬金有否設(shè)上限不得超過物業(yè)管理成本的百分之十。7. 物業(yè)管理企業(yè)流轉(zhuǎn)稅徵收規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租的行為，屬於營業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，因此，對物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取的水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租不計征營業(yè)稅，對其從事此項代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費收入應(yīng)當徵收營業(yè)稅。8. 物業(yè)管理企業(yè)會計核算科目的設(shè)定順序號編號科目名稱順序號編號科目名稱一、資產(chǎn)類28211應(yīng)付工資1101現(xiàn)金29214應(yīng)付福利費2102銀行存款30221應(yīng)交稅金3113應(yīng)收帳款31231預(yù)提費用4114壞帳32241長期借款5115預(yù)付帳款33261長期應(yīng)付款6119其他應(yīng)付款34281代管基金7121物資採購三、所有者權(quán)益類8124庫存材料35301實收資本915庫存設(shè)備36311資本公積金10129低值易耗品37313盈餘公積金11131材料成本差異38321本年利潤12133委託加工材料39322利潤分配13135開發(fā)產(chǎn)品四、成本類14137出租開發(fā)產(chǎn)品40401開發(fā)成本15139待攤費用41407開發(fā)間接費用16141長期投資42411物業(yè)工程17151固定資產(chǎn)五、損益表18155累計折舊43501經(jīng)營收入19156固定資產(chǎn)清理44502經(jīng)營成本20161無形資產(chǎn)45504經(jīng)營稅金及附加21171遞延資產(chǎn)46511其他業(yè)務(wù)收入22181待處理財產(chǎn)損益47512其他業(yè)務(wù)支出二、負債表48521管理費用23201短期借款49522財務(wù)費用24203應(yīng)付賬款50531投資收益25204預(yù)收賬款51541營業(yè)外收入26205代收款項52542營業(yè)外支出27209其他應(yīng)付款可查閱財會字（1999）44號文《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度有關(guān)問題通知》9. 物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)內(nèi)部管理制度物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)內(nèi)部管理制度是保證有關(guān)財力管理工作規(guī)範化、標準化的一系列具體規(guī)定，可分為以下幾類制度：－ 財務(wù)管理的機構(gòu)及職責(zé)－會計核算方法及憑證帳冊制度－貨幣資金管理制度－ 費用現(xiàn)金報銷制度－ 往來帳目清理制度－ 會計報表制度－ 固定資產(chǎn)管理制度－ 採購控制制度10. 財務(wù)帳目之公佈制度1． 住宅維修專用基金和本體房屋維修基金以及管理服務(wù)費用的收支賬目，由管理處按季度提交業(yè)主管理委員會，並確保每季至少張榜公佈一次，接受有關(guān)部門和業(yè)主的監(jiān)督、質(zhì)詢；管理處對收到的質(zhì)詢在7日內(nèi)予以答復(fù)。2． 對代收代支的水電費等，採用公開收費標準，隨時接受用戶查詢的制度。水電費的收支歷來是用戶十分關(guān)心的敏感問題，為了讓用戶對水電費的開支做到心中有數(shù)，物業(yè)管理公司應(yīng)做到：1)水電費收費標準公開，遇有調(diào)價也及時通知用戶。在公開每月向用戶收取水電費時，詳細列明水電費的組成情況，儘量使用戶一目了然。2) 在公開每月向用戶收取水電費時，詳細列明水電費的組成情況，儘量使用戶一目了然。3) 在計費通知單上，附上查詢電話，隨時接受用戶的查詢，並保證向用戶提供耐心細緻的解答3． 於稅務(wù)、工商等部門收取的稅、費以及物業(yè)管理公司按資質(zhì)等級收取的管理傭金由管理處按年度管理費成本明細列支，張榜公告。4． 管理處對外所有有償服務(wù)項目均明碼標價，並接受市物價管理部門和市住宅主管部門的監(jiān)督和檢查。5． 對於需請專業(yè)公司承擔(dān)小區(qū)的專項業(yè)務(wù)，主要通過公開招標方式聘請。6． 委託管理合同依法終止，或業(yè)主管委會主為有必要，可由管委會指定的會計師事務(wù)所對管理處在管理期間財務(wù)活動進行審計。11. 物業(yè)管理費用催收程序制定若業(yè)主逾期繳交管理費,一般採取如下處理措施:”付款通知書”通知客戶于下月17號繳納管理費.,如在三天內(nèi)仍未繳付,則會發(fā)出“催款通知書”通知其7天內(nèi)清繳，否則，會按租約或租戶守則採取必要措施。，要發(fā)出“最後繳款通知書”，限期7天內(nèi)清繳，否則，會按管理處守則及租約對欠款租戶採取暫停服務(wù)措施。，管理處會過民事訴訟的法律途徑進行解決,(普通民事訴訟期限為一年,如屬押金民事訴訟期為兩年),12. 公共停車場的收益歸誰按規(guī)劃性產(chǎn)權(quán)歸屬確定13. 物業(yè)管理維修基金的的監(jiān)管制度現(xiàn)時，深圳市法規(guī)對公用設(shè)施維修基金並沒有形成一個完整的法律體系，只有本體基金的提法。本體基金的收支項目，由物業(yè)管理處每三個月在各棟房屋的顯著位置公佈一次。公佈內(nèi)容應(yīng)列明本體基金使用的理由、用途、費用支出及證明人、基金餘額等，接受有關(guān)部門和業(yè)主的監(jiān)督和查詢。對違反規(guī)定，擅自提高本體基金徵收標準或隨意使用本體基金，不按規(guī)定公佈帳目，或拒絕業(yè)主查詢的，業(yè)主可以拒繳，並有權(quán)向市、區(qū)物業(yè)管理主管部門和市、區(qū)價格主管部門舉報，政府有關(guān)部門對群眾舉報的情況調(diào)查核實後，將依法處理。14. 物業(yè)管理維修基金交納之標準本體基金徵收標準應(yīng)根據(jù)物業(yè)的使用年限及新舊程度，維修養(yǎng)護實際需要，並考慮群眾的經(jīng)濟承受能力等因素制定。本體基金可按如下標準向業(yè)主徵收（注：房屋保修期內(nèi)不得徵收）： 多層住宅（不帶電梯） 高層商住樓、住宅樓（含帶電梯的多層住宅）每月每平方米建築面積?！∑渌课荩ê瑢懽謽?、商業(yè)大廈、廠房等）的本體基金標準，參照上述規(guī)定標準執(zhí)行，但經(jīng)業(yè)主管委會或多數(shù)業(yè)主同意，徵收標準可適當上浮，但最高上浮幅度不得超過上述標準的50%。《條例》實施前入住的業(yè)主，自《條例》實施之日起繳交住宅維修基金。15. 項目維修基金的使用，何種情況下動用維修基金物業(yè)管理處必須嚴格按《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》和《實施細則》的規(guī)定，依法做好房屋本體共用部位和設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護工作。動用本體基金，應(yīng)履行規(guī)定的程序和手續(xù)，其中：日常維護和零星小修金額在1000元以下的，由物業(yè)管理處負責(zé)人和本棟房屋樓長共同簽字後支付；用於中修以上維護工程或維修金額1001元以上的，須經(jīng)本棟房屋占60％以上業(yè)主同意後方可使用。本體基金確實不夠支出時，經(jīng)占６０％以上的業(yè)主同意，可由該棟房屋的業(yè)主分攤。l 法律責(zé)任1．如何處理物業(yè)管理收費糾紛1. 業(yè)主或使用人可向小區(qū)物業(yè)管理委員會反映，由管委會與物業(yè)管理 公司協(xié)商解決； 2. 不能協(xié)商解決的，有關(guān)收費標準又是由物價部門核定的，業(yè)主、使 用人或管委會可提請物價部門重新核定，物價部門可依據(jù)物業(yè)管理 實際發(fā)生的費用，結(jié)合其服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量、深度及用戶的意見重新 核定； 3. 物業(yè)管理公司認為有關(guān)費用標準過低的，不得擅自提價，一方面可 與管委會協(xié)商一致後提價，一方面可提請物價部門根據(jù)有關(guān)費用的 變化情況調(diào)整其標準。2．管理公司可否有權(quán)停水、停電無權(quán)。物業(yè)公司無權(quán)停住戶的水、電、氣。在房屋買賣法律關(guān)係中，消費者在購房以後取得房屋所有權(quán)。而在物業(yè)管理法律關(guān)係中，業(yè)主承擔(dān)支付物業(yè)管理費的義務(wù)，享有接受物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的權(quán)利。兩種法律關(guān)係不能混淆。 住戶未按期交納購房款，是沒有履行房屋買賣關(guān)係中按時付款的義務(wù)，開發(fā)商可以按照購房合同的規(guī)定，要求該業(yè)主承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。但如果住戶按期交納了物業(yè)管理費等，那麼他就應(yīng)該得到完善的物業(yè)管理服務(wù)，包括水、電、氣、暖等設(shè)施設(shè)備的良好使用。此開發(fā)商的做法是對住戶行使合法權(quán)利的阻撓，而物業(yè)管理公司按照其要求對住戶停水、停電，則違背了其法定職責(zé)與義務(wù)。3．深圳市開發(fā)商與物業(yè)管理公司如何保障其物業(yè)管理權(quán) 開發(fā)商應(yīng)做好樓房的售後服務(wù)、物業(yè)管理公司應(yīng)提高企業(yè)營運效率、降低 經(jīng)營成本，減輕業(yè)主或用戶的負擔(dān)，並處理好與業(yè)主的關(guān)係才能保障其物 業(yè)管理權(quán)。4．列舉物業(yè)管理企業(yè)法人代表應(yīng)承擔(dān)之法律責(zé)任（如消防責(zé)任）根據(jù)《深圳特區(qū)消防條例》第七條　機關(guān)、團體、企業(yè)、事業(yè)單位的法定代表人是本單位消防安全第一責(zé)任人。消防安全第一責(zé)任人依照消防法律、法規(guī)履行消防安全職責(zé)，對本單位的消防安全負全面責(zé)任。5．前期物業(yè)管理服務(wù)合同如何與業(yè)委會簽訂之委託合同銜接物業(yè)管理服務(wù)合同如何訂立、變更、修改由業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司相互協(xié)商，雙方達成一致後可訂立合同或作出變更、修改。42 / 4