【正文】 員同進(jìn)行接管驗(yàn)收；檢驗(yàn)符合要求：建設(shè)單位簽署文件交接管單位、接管單位簽署驗(yàn)收合格文件；驗(yàn)收不合格項(xiàng)目：建設(shè)單位返修至合格；建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修；建設(shè)單位拔付保修保證金；建設(shè)單位：使用後隱蔽性的重大質(zhì)量事故維修。7．接管驗(yàn)收應(yīng)遵循的原則100%到位原則、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)範(fàn)原則、業(yè)主和用戶角度原則、真實(shí)記錄原則、責(zé)權(quán)分明原則、及時(shí)解決原則、交接有序原則、帳庫(kù)分明原則。8．交樓標(biāo)準(zhǔn)及移交、接管方的權(quán)屬界限交樓標(biāo)準(zhǔn)是按照與建設(shè)單位簽定之合同規(guī)定的約定交付業(yè)主的面積、戶型及公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施等。移交、接管方的權(quán)屬界限：移交單位：交驗(yàn)準(zhǔn)備、檢查及自檢。接管單位：審核接管資料、組織驗(yàn)收人員。雙方共同進(jìn)行接管驗(yàn)收。檢驗(yàn)符合要求：移交單位簽署交接管單位。 接管單位簽署驗(yàn)收合格文件。驗(yàn)收不合格項(xiàng)目：移交單位返修至合格。移交單位負(fù)責(zé)保修。移交單位撥付保修保證金。移交單位：使用後隱蔽性的重大質(zhì)量事故維修。9．裝修前業(yè)主應(yīng)提交的資料1．業(yè)主需攜帶有關(guān)證件（權(quán)屬證明、身份證等）得出裝修申請(qǐng)，確定裝 修公司；2．業(yè)主需提交裝修設(shè)計(jì)圖紙。10．裝修前施工單位應(yīng)提交的資料1．施工單位應(yīng)提交施工資質(zhì)文件；2．施工人員的身份證及相片辦理臨時(shí)出入境證件；3．並與管理處簽定《裝修施工隊(duì)伍責(zé)任書》及交納有關(guān)費(fèi)用。禁止下列行為：：建築實(shí)體的結(jié)構(gòu)構(gòu)造 屋蓋、樓板、梁、柱 、基礎(chǔ)、支撐點(diǎn) 混凝土牆 降低節(jié)能效果嚴(yán)格控制下列行為：、構(gòu)築物，在非承重牆上開門窗 ：、下水道拋棄裝修垃圾及其它物品15. 違反裝修規(guī)定和業(yè)主（用戶）守則、環(huán)保及承重要求—應(yīng)委託專業(yè)公司裝修設(shè)計(jì)和施工均應(yīng)符合政府有關(guān)部門的規(guī)定和要求裝修項(xiàng)目必須符合物業(yè)管理公司要求和規(guī)定裝修設(shè)計(jì)圖紙和項(xiàng)目須經(jīng)物業(yè)管理公司批準(zhǔn)業(yè)主(用戶)應(yīng)在施工前，獲得所有當(dāng)?shù)卣块T的一切有關(guān)批準(zhǔn)裝修批準(zhǔn):管理公司應(yīng)簽發(fā):裝修許可證 裝修更改許可證 施工臨時(shí)出入證12．裝修的環(huán)境管理與質(zhì)量保修環(huán)境管理：、低污染建築材料和裝修材料： 工程地質(zhì)報(bào)告： 建築材料及裝修材料產(chǎn)品合格證 環(huán)境指針檢驗(yàn)報(bào)告、模擬測(cè)試報(bào)告、樣板間測(cè)試報(bào)告 材料進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收記錄、複檢報(bào)告 隱蔽工程驗(yàn)收記錄、施工記錄 、防潮處理劑、隔熱、吸聲材料、阻燃劑不得含有氨氣成分質(zhì)量保修：正常使用條件下，住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的最低保修期限為二年。有防水要求的廚房、為衛(wèi)生間和外牆面的防滲漏為五年。其他項(xiàng)目：由建設(shè)單位與施工單位約定裝修工程的保修期從室內(nèi)裝飾工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算13．保修單位責(zé)任範(fàn)圍因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，裝修人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償；屬於裝飾裝修企業(yè)責(zé)任的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償。裝飾裝修企業(yè)自行採(cǎi)購(gòu)或者向裝修人推薦使用不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的裝飾裝修材料，造成空氣污染超標(biāo)的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。l 物業(yè)管理1．聯(lián)名業(yè)主如何收樓 收樓需出示購(gòu)房合同及合同種購(gòu)房者本人身份證原件辦理。如只委派委託人辦理需出示本人及購(gòu)房者本人的身份證原件及出示委託書原件。2．境外人士如何收樓用投遞《收樓通知書》及電話預(yù)約方式約好收樓時(shí)間，說明對(duì)方要帶齊的證件及收樓時(shí)需要交納費(fèi)用的金額及幣種。3．管理處需要購(gòu)買那些保險(xiǎn)險(xiǎn)種1) 管理處應(yīng)購(gòu)買如下險(xiǎn)種：公眾責(zé)任險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)2) 可選擇購(gòu)買如下險(xiǎn)種：－ 機(jī)器設(shè)備損壞險(xiǎn)－ 停車場(chǎng)責(zé)任險(xiǎn)－ 現(xiàn)金險(xiǎn)－ 雇主責(zé)任險(xiǎn)－ 雇員忠誠(chéng)險(xiǎn)4．如何選聘合適的保險(xiǎn)方案可通過保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)公司選擇合適的保險(xiǎn)方案，其中，選擇合適之保險(xiǎn)方案應(yīng)注意： － 費(fèi)率 － 保險(xiǎn)公司過往業(yè)績(jī) － 險(xiǎn)種5．發(fā)生意外事件後，如何理賠 1. 第一時(shí)間通知保險(xiǎn)公司，並告之大概損失情況；2. 拍照或錄影取得證據(jù)；由保險(xiǎn)公司勘查現(xiàn)場(chǎng)；聯(lián)繫維修單位報(bào)價(jià)；3. 將具體損失通知保險(xiǎn)公司，對(duì)方確認(rèn)後展開維修；4. 將維修發(fā)票和“損失追討授權(quán)書”（視乎保險(xiǎn)公司需要）送給保險(xiǎn)公司。6．開荒清潔如何外判 詢價(jià)比較或者可通過招投標(biāo)的形式外判7．建立保安隊(duì)之條件和程序1) 建立保安隊(duì)可有兩種形式：A) 聘請(qǐng)深圳市公安局屬下之保安服務(wù)組織，具體資料如下：－ 深圳市保安服務(wù)公司－ 深圳市福田區(qū)保安服務(wù)公司－ 深圳市羅湖區(qū)保安服務(wù)公司－ 深圳市南山區(qū)蛇口保安服務(wù)公司－ 深圳市西部港口保安服務(wù)公司－ 深圳市鹽田區(qū)保安服務(wù)公司－ 深圳市寶安區(qū)保安服務(wù)公司－ 深圳市機(jī)場(chǎng)保安服務(wù)公司－ 深圳市龍崗區(qū)保安服務(wù)公司－ 深圳市大工業(yè)區(qū)保安服務(wù)公司B) 自建保安組織l 設(shè)立內(nèi)部保安組織，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：－ 有專職的管理人員；－ 應(yīng)當(dāng)有１０名以上持《資格證》的保安員，管理人員應(yīng)當(dāng) 具有相應(yīng)的法律知識(shí)和保安管理工作經(jīng)驗(yàn)，無刑事處罰記 錄。－ 有固定的辦公場(chǎng)所；　?。?有一定數(shù)量的保安員；－ 有健全的管理制度和福利制度。－ 向公眾開放的營(yíng)業(yè)性歌舞廳、大型網(wǎng)吧、桑拿按摩、洗浴 場(chǎng)所以及賓館、酒店等附設(shè)的娛樂服務(wù)場(chǎng)所，應(yīng)當(dāng)從保安 服務(wù)公司聘請(qǐng)保安員，不得自建內(nèi)部保安組織。l 設(shè)立內(nèi)部保安組織之程序?yàn)椋簯?yīng)當(dāng)以其獨(dú)立的安全守護(hù)區(qū)域?yàn)閱挝?，向所在地公安派出所提出申?qǐng)，公安派出所在７日內(nèi)提出意見，由所在地縣級(jí)以上公安機(jī)關(guān)在１５日內(nèi)作出批準(zhǔn)或不批準(zhǔn)的決定。作出批準(zhǔn)決定的，報(bào)上一級(jí)公安機(jī)關(guān)備案。 8．保安隊(duì)之服裝、配置設(shè)備要求按公安部要求，從2001年6月1日起，全國(guó)保安員統(tǒng)一穿著和佩戴公安部監(jiān)製的全國(guó)統(tǒng)一的保安服式與標(biāo)誌。如不按公安部要求執(zhí)行，可向公安部申請(qǐng)。保安之配置設(shè)備包括：統(tǒng)一服裝、統(tǒng)一皮鞋、統(tǒng)一帽子、皮帶、警棍、精神帶（可選）、手電筒、對(duì)講機(jī)。9. 監(jiān)控中心設(shè)備的選購(gòu)配置 背景音樂系統(tǒng)、智能化監(jiān)控系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)與消防監(jiān)控系統(tǒng)。10．如何開通水、電、煤氣、電話、有線電視、直飲水等公共設(shè)施以上項(xiàng)目的開通事宜，物業(yè)管理公司都可與各單位協(xié)商，各單位可授權(quán)物業(yè)管理公司為其代辦。業(yè)主如開通上述項(xiàng)目，可讓物業(yè)管理為之代辦，業(yè)主可帶齊開戶資料到相應(yīng)之單位自行辦理。l 行政人事管理1．管理處應(yīng)和哪些政府行政部門理順關(guān)係物業(yè)管理處應(yīng)與政府的工商行政管理局註冊(cè)分局、深圳市住宅局及區(qū)住宅局、深圳市國(guó)土資源管理局、深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)、深圳市勞動(dòng)部門、物價(jià)局、深圳市國(guó)稅及地稅局等保持良好關(guān)係。l 財(cái)務(wù)管理1．業(yè)主入夥時(shí)應(yīng)交納哪些費(fèi)用居民入住時(shí)要交納水、電周轉(zhuǎn)金（多層住宅200元/戶；高層住宅400元/戶；裝修押金，其中多層住宅800元/戶，高層住宅1500元/戶；裝修垃圾餘泥清運(yùn)費(fèi)，如果需由物業(yè)公司清運(yùn)的，按實(shí)際發(fā)生費(fèi)用收取；公共設(shè)施費(fèi)用，如公用防盜門費(fèi)用根據(jù)實(shí)際的開支分?jǐn)偂?．在裝修期間，是否可減免管理費(fèi)不能。因?yàn)楣芾砉居跇I(yè)主收樓時(shí)已開始投入運(yùn)作，已為業(yè)主提供管理服務(wù)，因此不能減免管理費(fèi)。3．裝修期間，需要繳納那些費(fèi)用裝修期間的垃圾應(yīng)由業(yè)主負(fù)責(zé)在規(guī)定的期限內(nèi)清運(yùn)，亦可委託物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一清運(yùn)，清運(yùn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商規(guī)定。其他有關(guān)代維修、代收費(fèi)項(xiàng)目，均由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主自願(yuàn)協(xié)商確定服務(wù)內(nèi)容與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。4．高層或多層住宅一樓應(yīng)否承擔(dān)電梯運(yùn)行費(fèi)一樓為電梯起始占的住戶不應(yīng)承擔(dān)電梯運(yùn)行費(fèi)，二樓以上的電梯運(yùn)行費(fèi)不進(jìn)行區(qū)分。l 政策法規(guī)1. 深圳市接管驗(yàn)收依據(jù)的規(guī)定和法規(guī)詳見《深圳市物業(yè)管理發(fā)展研究報(bào)告》.第四十八頁序號(hào)312. 深圳市家居裝修管理規(guī)定詳見《 深圳市物業(yè)管理發(fā)展研究報(bào)告》第四十八頁序號(hào)28 第三章 項(xiàng)目交付使用階段熱點(diǎn)問題50問l 物業(yè)管理1．物業(yè)管理企業(yè)之經(jīng)營(yíng)模式採(cǎi)用包乾制及酬金制包乾制：指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈餘或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制：指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其餘全部用於物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)餘或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。物業(yè)管理公司能否整體外判物業(yè)管理項(xiàng)目可採(cǎi)取整體外判的方式，包括保安，工程，綠化等項(xiàng)目的外判，但此方式不利於整體的管理，現(xiàn)時(shí)較少採(cǎi)用，一般採(cǎi)用部分項(xiàng)目外判的經(jīng)營(yíng)方式（如清潔的