【正文】 算: 用水量25 25≤用水量30 30≤用水量 高層住宅每噸水的加壓費(fèi)是在單價(jià)的基礎(chǔ)上調(diào)20%,8．公共水電的攤分方法一般大廈或小區(qū)這部份費(fèi)用是在管理費(fèi)中全包的，如業(yè)主買房時(shí)購(gòu)房合同中沒(méi)有約定管理費(fèi)是包括亮部份費(fèi)用時(shí)，具體的分?jǐn)傓k法根據(jù)業(yè)戶的購(gòu)房面積來(lái)進(jìn)行分?jǐn)偂?. 深圳市物業(yè)管理企業(yè)是否可預(yù)收物業(yè)管理費(fèi)（三個(gè)月管理費(fèi)周轉(zhuǎn)金）物業(yè)管理收費(fèi)應(yīng)按月收取，經(jīng)雙方協(xié)商約定可以預(yù)收，但預(yù)收期限不得超過(guò)3個(gè)月。在住宅區(qū)、高層商住樓（住宅樓）、寫字樓和工業(yè)區(qū)內(nèi)為商業(yè)用途的物業(yè)，可在該物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上上浮，但最高不得超過(guò)150%；在住宅區(qū)、高層商住樓（住宅樓）、工業(yè)區(qū)辦公的（不包括工業(yè)廠房中生產(chǎn)管理辦公），可在該物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上上浮，但最高不得超過(guò)100%。D、 施工隊(duì)伍須遵守的管理規(guī)定和防火規(guī)定。6. 公共部分是否計(jì)算業(yè)權(quán)，怎樣計(jì)算（例如停車場(chǎng)、會(huì)所等）國(guó)內(nèi)法規(guī)沒(méi)有明確業(yè)權(quán)分額之表述。4. 現(xiàn)有的管理公約之起草、審批的程序、內(nèi)容及不足之處 程序： 送區(qū)住宅局備案確版印刷業(yè)主大會(huì)審核通過(guò)業(yè)主委員會(huì)起草公約公約 內(nèi)容： 1) 業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)；2) 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)；3) 物業(yè)公司的管理範(fàn)圍；4) 物業(yè)公司服務(wù)的內(nèi)容；5) 物業(yè)公司的管理職責(zé)；6) 其他約定之事；7) 違約責(zé)任；不足之處：1) 現(xiàn)時(shí)管理公約約定是以當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)為準(zhǔn)，國(guó)內(nèi)法規(guī)并不完善。2. 開盤銷售時(shí)，需公示的有關(guān)物業(yè)管理方面的管理文件《臨時(shí)業(yè)主公約》、《臨時(shí)業(yè)主公約》、物業(yè)管理公司的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《資質(zhì)證書》、《前期物業(yè)管理合同》等。3. 深圳市管理公約與香港大廈公契的異同簽署方不同。2) 管理公約要經(jīng)過(guò)業(yè)委會(huì)不斷修改，才可完善。7. 裝修指南中應(yīng)注意之事項(xiàng)使裝修指南一般需要包含幾項(xiàng)內(nèi)容：A、 申報(bào)裝修及驗(yàn)收退押金流程。E、 業(yè)主及施工單位遵守本指南規(guī)定的承諾書。為體現(xiàn)“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的原則，凡已獲得市級(jí)“安全文明標(biāo)兵小區(qū)”、物業(yè)管理優(yōu)秀住宅區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）“稱號(hào)的小區(qū)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可上浮5%；獲得省級(jí)優(yōu)秀管理單位稱號(hào)的可以上浮10%；獲得國(guó)家級(jí)優(yōu)秀物業(yè)管理單位稱號(hào)可以上浮20%。5. 售樓時(shí)，是否可贈(zèng)送管理費(fèi)不能贈(zèng)送管理費(fèi),但發(fā)展商可承諾向業(yè)主贈(zèng)送管理費(fèi)，所承諾贈(zèng)送的管理費(fèi)應(yīng)由發(fā)展商支付予管理公司。9．物業(yè)未經(jīng)綜合驗(yàn)收之管理費(fèi)收取情況未通過(guò)接管驗(yàn)收的空置房：其管理由有關(guān)責(zé)任單位負(fù)責(zé)，由於設(shè)計(jì)原因造成的，由規(guī)劃設(shè)計(jì)處代表我局負(fù)責(zé)；由於施工質(zhì)量原因造成的，由施工管理處代表我局負(fù)責(zé)。作為要約邀請(qǐng)的廣告不具法律約束力。 2．條件：全部施工完畢，設(shè)備全部到位開通。 3）交接物件：開發(fā)商向物業(yè)管理單位移交。4．管理公約、住戶手冊(cè)、裝修指南。8．管理程序和規(guī)定。12．規(guī)定和法規(guī)。3．接管驗(yàn)收的條件1．竣工驗(yàn)收合格。5．無(wú)建築垃圾和施工設(shè)施。3．政府文件 ：驗(yàn)收證明書、驗(yàn)收備案表、消防、供用電、衛(wèi)星、電視、電梯、供用水、其他驗(yàn)收批準(zhǔn)文件。7．接管驗(yàn)收應(yīng)遵循的原則100%到位原則、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)範(fàn)原則、業(yè)主和用戶角度原則、真實(shí)記錄原則、責(zé)權(quán)分明原則、及時(shí)解決原則、交接有序原則、帳庫(kù)分明原則。雙方共同進(jìn)行接管驗(yàn)收。移交單位負(fù)責(zé)保修。10．裝修前施工單位應(yīng)提交的資料1．施工單位應(yīng)提交施工資質(zhì)文件；2．施工人員的身份證及相片辦理臨時(shí)出入境證件；3．並與管理處簽定《裝修施工隊(duì)伍責(zé)任書》及交納有關(guān)費(fèi)用。裝飾裝修企業(yè)自行採(cǎi)購(gòu)或者向裝修人推薦使用不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的裝飾裝修材料，造成空氣污染超標(biāo)的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。3．管理處需要購(gòu)買那些保險(xiǎn)險(xiǎn)種1) 管理處應(yīng)購(gòu)買如下險(xiǎn)種：公眾責(zé)任險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)2) 可選擇購(gòu)買如下險(xiǎn)種：－ 機(jī)器設(shè)備損壞險(xiǎn)－ 停車場(chǎng)責(zé)任險(xiǎn)－ 現(xiàn)金險(xiǎn)－ 雇主責(zé)任險(xiǎn)－ 雇員忠誠(chéng)險(xiǎn)4．如何選聘合適的保險(xiǎn)方案可通過(guò)保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)公司選擇合適的保險(xiǎn)方案，其中，選擇合適之保險(xiǎn)方案應(yīng)注意： － 費(fèi)率 － 保險(xiǎn)公司過(guò)往業(yè)績(jī) － 險(xiǎn)種5．發(fā)生意外事件後，如何理賠 1. 第一時(shí)間通知保險(xiǎn)公司，並告之大概損失情況；2. 拍照或錄影取得證據(jù)；由保險(xiǎn)公司勘查現(xiàn)場(chǎng)；聯(lián)繫維修單位報(bào)價(jià)；3. 將具體損失通知保險(xiǎn)公司，對(duì)方確認(rèn)後展開維修；4. 將維修發(fā)票和“損失追討授權(quán)書”（視乎保險(xiǎn)公司需要）送給保險(xiǎn)公司。l 設(shè)立內(nèi)部保安組織之程序?yàn)椋簯?yīng)當(dāng)以其獨(dú)立的安全守護(hù)區(qū)域?yàn)閱挝?，向所在地公安派出所提出申?qǐng)，公安派出所在７日內(nèi)提出意見，由所在地縣級(jí)以上公安機(jī)關(guān)在１５日內(nèi)作出批準(zhǔn)或不批準(zhǔn)的決定。保安之配置設(shè)備包括：統(tǒng)一服裝、統(tǒng)一皮鞋、統(tǒng)一帽子、皮帶、警棍、精神帶（可選）、手電筒、對(duì)講機(jī)。l 行政人事管理1．管理處應(yīng)和哪些政府行政部門理順關(guān)係物業(yè)管理處應(yīng)與政府的工商行政管理局註冊(cè)分局、深圳市住宅局及區(qū)住宅局、深圳市國(guó)土資源管理局、深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)、深圳市勞動(dòng)部門、物價(jià)局、深圳市國(guó)稅及地稅局等保持良好關(guān)係。3．裝修期間，需要繳納那些費(fèi)用裝修期間的垃圾應(yīng)由業(yè)主負(fù)責(zé)在規(guī)定的期限內(nèi)清運(yùn)，亦可委託物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一清運(yùn)，清運(yùn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商規(guī)定。酬金制：指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其餘全部用於物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)餘或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。” 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。商品房的開發(fā)商若將其贈(zèng)送給個(gè)別購(gòu)房者，構(gòu)成了對(duì)其他購(gòu)房者天臺(tái)使用權(quán)的侵害，其贈(zèng)送行為應(yīng)屬無(wú)效。管理公司如何處理車場(chǎng)車位數(shù)量不足 　 管理公司處理車場(chǎng)車位數(shù)量不足，可以考慮如下方法：1) 運(yùn)用現(xiàn)有車位，合理分配。工程設(shè)計(jì)可採(cǎi)取中心通道停車、升起後向兩側(cè)停放車輛的方法，設(shè)備可統(tǒng)一也可獨(dú)立城一個(gè)橫跨整體，合理地運(yùn)用好空間。有條件的可以請(qǐng)示交通管理部門在車道上劃停車線解決。 　　 4) 加強(qiáng)車場(chǎng)（車庫(kù)）的管理。 停車場(chǎng)服務(wù)內(nèi)容 停車場(chǎng)是指供機(jī)動(dòng)車停放的各種室內(nèi)或者室外場(chǎng)所，其服務(wù)內(nèi)容包括：1. 禁止亂停放車輛，在道路兩旁及出入口等重點(diǎn)位置設(shè)立禁放標(biāo)誌牌；，鋪設(shè)減速板，確保行人安全；，對(duì)機(jī)動(dòng)車出入進(jìn)行登記，設(shè)專人指揮車輛進(jìn)出物業(yè)區(qū)域並在規(guī)定區(qū)域整齊停放；，檢查有無(wú)消防安全隱患，保證車輛安全；，每天清掃車場(chǎng)，並定期清洗車場(chǎng)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)車類一類（含多層住宅區(qū)、高層商住樓、住宅樓）二類（含工業(yè)小區(qū)、寫字樓、商業(yè)大廈、賓館、酒家、碼頭等）多層住宅區(qū)高層商住樓（住宅樓）臨時(shí)保管月保管臨時(shí)保管月保管臨時(shí)保管月保管露天室內(nèi)露天室內(nèi)露天室內(nèi)露天室內(nèi)露天室內(nèi)露天室內(nèi)小型汽車含2噸以下人貨車、19座以下旅行車各類小型客車、小轎車5元/次首兩小時(shí)5元第3小時(shí)起3元/小時(shí)1202005元/次首兩小時(shí)5元第3小時(shí)起3元/小時(shí)2504005元/次首兩小時(shí)5元第3小時(shí)起3元/小時(shí)300500中型汽車含25噸貨車2040座旅行車、客車10元/次　250　10元/次　500　10元/次　600　大型汽車含5噸以上貨車、拖車、平板車、集裝箱車15元/次　360　15元/次　750　15元/次　900　說(shuō)明：本表所稱的各類汽車含柴油車和改用的液化氣為燃料的車輛。1物業(yè)單元與車位之配置比例現(xiàn)時(shí)深圳市有關(guān)物業(yè)單元與車位之配置比例法規(guī)還不夠完善。建築面積3飯店、酒家車位/100m178。建築面積9住宅車位/100m178?！?具體實(shí)施辦法由省、自治區(qū)、直轄市自行制定而不同。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力，且具有完全民事行為能力的業(yè)主擔(dān)任。1業(yè)主大會(huì)組成之職責(zé) 《物業(yè)管理?xiàng)l例》中業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：1. 制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；2. 選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；3. 選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；4. 決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，並監(jiān)督實(shí)施；5. 制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；6. 法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。2. 針對(duì)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)逐條對(duì)所管物業(yè)進(jìn)行自評(píng)，將發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題匯總整理。2如何引入ISO9000的認(rèn)證體系 具體認(rèn)證工作可分為如下階段： 第一階段：前期準(zhǔn)備階段，主要工作包括：①召開全體員工大會(huì)進(jìn)行動(dòng)員工作，