【正文】 裝修人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償；屬于裝飾裝修企業(yè)責(zé)任的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償。 物業(yè)管理 1． 聯(lián)名業(yè)主如何收樓 收樓需出示購房合同及合同種購房者本人身份證原件辦理。 2． 境外人士如何收樓 用投遞《收樓通知書》及電話預(yù)約方式約好收樓時(shí)間，說明對(duì)方要帶齊的證件及收樓時(shí)需要交納費(fèi)用的金額及幣種。 6． 開荒清潔如何外判 詢價(jià)比較或者可通過招投標(biāo)的形式外判 7． 建立保安隊(duì)之 條件 和程 序 1) 建立保安隊(duì)可有兩種形式： A) 聘請(qǐng)深圳市公安局屬下之保安服務(wù)組織 ， 具體資料如下： － 深圳市保安服務(wù)公司 － 深圳市福田區(qū)保安服務(wù)公司 － 深圳市羅湖區(qū)保安服務(wù)公司 － 深圳市南山區(qū)蛇口保安服務(wù)公司 － 深圳市西部港口保安服務(wù)公司 － 深圳市鹽田區(qū)保安服務(wù)公司 － 深圳市寶安區(qū)保安服務(wù)公司 － 深圳市機(jī)場(chǎng)保安服務(wù)公司 － 深圳市龍崗區(qū)保安服務(wù)公司 － 深圳市大工業(yè)區(qū)保安服務(wù)公司 B) 自建保安組織 ? 設(shè)立內(nèi)部保安組織，應(yīng)當(dāng)具備下列條件： － 有專職的管理人員； － 應(yīng)當(dāng)有１０名以上持《資格 證》的保安員，管理人員應(yīng)當(dāng) 具有相應(yīng)的法律知識(shí)和保安管理工作經(jīng)驗(yàn)，無刑事處罰記 錄。 － 向公眾開放的營業(yè)性歌舞廳、大型網(wǎng)吧、桑拿按摩、洗浴 場(chǎng)所以及賓館、酒店等附設(shè)的娛樂服務(wù)場(chǎng)所，應(yīng)當(dāng)從保安 服務(wù)公司聘請(qǐng)保安員，不得自建內(nèi)部保安組織。作出批準(zhǔn)決定的，報(bào)上一級(jí)公安機(jī)關(guān)備案。如不按公安部要求執(zhí)行，可向公安部申請(qǐng)。 9. 監(jiān)控中心設(shè)備的選購配置 背景音樂系統(tǒng)、智 能 化監(jiān)控系統(tǒng) 、 保安監(jiān)控系統(tǒng)與消防監(jiān)控系統(tǒng)。 業(yè)主如開通上述項(xiàng)目，可讓物業(yè)管理為之代辦，業(yè)主可帶齊開戶資料到相應(yīng)之單位自行辦理。 財(cái)務(wù)管理 1． 業(yè)主入伙時(shí)應(yīng)交納哪些費(fèi)用 居民入住時(shí)要交納水、電周轉(zhuǎn)金（多層住宅 200 元 /戶；高層住宅 400 元 /戶；裝修押金，其中多層住 宅 800 元 /戶，高層住宅 1500 元 /戶；裝修垃圾余泥清運(yùn)費(fèi)，如果需由物業(yè)公司清運(yùn)的，按實(shí)際發(fā)生費(fèi)用收??；公共設(shè)施費(fèi)用，如公用防盜門費(fèi)用根據(jù)實(shí)際的開支分?jǐn)偂?因?yàn)楣芾砉居跇I(yè)主收樓時(shí)已開始投入運(yùn)作，已為業(yè)主提供管理服務(wù)，因此不能減免管理費(fèi)。 其他有關(guān)代維修、代收費(fèi)項(xiàng)目，均由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主自愿協(xié)商確定服務(wù)內(nèi)容與收費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn)。 政策法規(guī) 1. 深圳市接管驗(yàn)收依據(jù)的規(guī)定和法規(guī) 詳見 《 深圳市物業(yè)管理發(fā)展研究報(bào)告 》 .第四十八頁序號(hào) 31 2. 深圳市家居裝修管理規(guī)定 詳 見《 深圳市物業(yè)管理發(fā)展研究報(bào)告》第四十八頁序號(hào) 28 第三章 項(xiàng)目交付使用階段 熱點(diǎn)問題 50 問 物業(yè)管理 1． 物業(yè)管理企業(yè)之經(jīng)營模式采用包干制及酬金制 包干制： 指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。 物業(yè)管理公司能否整體外判 物業(yè)管理項(xiàng)目可采取整體外判的方式，包括保安，工程，綠化等項(xiàng)目的外判，但此方式不利于整體的管理，現(xiàn)時(shí)較少采用，一般采用部分項(xiàng)目外判的經(jīng)營方式（如清潔的外判），因?yàn)榇朔绞奖阌诠芾砉ぷ鞯拈_展及加強(qiáng)對(duì)工作人員的管理。 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理 《物業(yè)管理?xiàng)l例》中明確規(guī)定： “ 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。業(yè)主大會(huì)作出選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)、制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī) 則、專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán) 2/3 以上通過。樓宇天臺(tái)不應(yīng)屬于某個(gè)或某部分業(yè)主所有，而應(yīng)該屬于整棟樓宇全體所有權(quán)人或使用人共同所有和使用。 社區(qū)活動(dòng)之指標(biāo) 社區(qū)活動(dòng)指標(biāo)包括：社區(qū)活動(dòng)項(xiàng)目，社區(qū)活動(dòng)范圍，參與人 數(shù) ，活動(dòng)的影響 社區(qū)活動(dòng)的經(jīng)費(fèi)來源 物業(yè)管理公司可從以下方式為社區(qū)活動(dòng)籌集資 金： 1. 從管理經(jīng)費(fèi)中按一定的比例提取資金，用于社區(qū)活動(dòng)； 2. 尋求企事業(yè)單位和個(gè)人的贊助： 3. 由社區(qū)文化活動(dòng)的直接受益者出資，如組織旅游，資金的主要來源是向參與者籌集； 4. 從一些經(jīng)營性活動(dòng)的收入中提取費(fèi)用。而且會(huì)所外包給專業(yè)的，有經(jīng)驗(yàn)的公司經(jīng)營，將會(huì)帶來更為可觀的經(jīng)濟(jì)效益。 現(xiàn)有的室內(nèi)停車位是有限的，但如果樓層高度適度的話，空間是可以開發(fā)利用的。上層車位可以是固定車主的車位，下層也可定為臨時(shí)車位。建立體停車場(chǎng)，如資金不足，可以采取合作經(jīng)營的方式。技術(shù)高、經(jīng)驗(yàn)多，劃線的設(shè)備專用，各種車輛分區(qū)劃線，車位的大小合理，交通標(biāo)識(shí) 設(shè)置得當(dāng)，所以利于疏導(dǎo)，所劃出的線規(guī)范合理，增加了可用車位的數(shù)量。 3) 停車場(chǎng)向地下發(fā)展。多層立體地下停車庫可采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)筑造立體停車庫，升降電梯運(yùn)送車輛，實(shí)行封閉式管理，并由專業(yè)工作人員負(fù)責(zé)通道車輛，不但能解決停車難的問題，又可解決車輛被盜的問題。 5) 室外停車場(chǎng)的空間利用。只有把問題解決在建筑工程的初期，才能有效解決停車難的問題。 1深圳市停車場(chǎng)車輛之保管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 停車場(chǎng)類型 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 車類 一類（含多層住宅區(qū)、高層商住樓、住宅樓） 二類（含工業(yè)小區(qū)、寫字樓、商業(yè)大廈、賓館、酒家、碼頭等） 多層住宅區(qū) 高層商住樓（住宅樓） 臨時(shí)保管 月保管 臨時(shí)保管 月保管 臨時(shí)保管 月保管 露天 室內(nèi) 露天 室內(nèi) 露天 室內(nèi) 露天 室內(nèi) 露天 室內(nèi) 露天 室內(nèi) 小型汽車含 2噸以下人貨車、 19座以下旅行車各類小型客車、小轎車 5元 /次 首兩小時(shí) 5元第 3小時(shí)起 3元 /小時(shí) 120 200 5元 /次 首兩小時(shí) 5元第 3小時(shí)起 3元 /小時(shí) 250 400 5元 /次 首兩小時(shí) 5元第 3小時(shí)起 3元 /小時(shí) 300 500 中型汽車含 25噸貨車 2040座旅行車、客車 10元 /次 250 10元 /次 500 10元 /次 600 大型汽車含 5噸以上貨車、拖車、平板車、集裝箱車 15元 /次 360 15元 /次 750 15元 /次 900 說明： 本表所稱的各類汽車含柴油車和改用的液化氣為燃料的車輛。 月保管的車輛，在本場(chǎng)臨時(shí)進(jìn)出不得另行收費(fèi)。 1物業(yè)單元與車位之配置比例 現(xiàn)時(shí)深圳市有關(guān)物業(yè)單元與車位之配置比例 法規(guī) 還不夠完善。 機(jī)動(dòng)車停車位配置標(biāo)準(zhǔn)表 序號(hào) 類別 單位 配建標(biāo)準(zhǔn) 1 高中檔旅館（賓館、招待所） 車位 /100m178。建筑面積 3 飯店、酒家 車位 /100m178。建筑面積 5 普通辦公樓 車位 /100m178。建筑面積 9 住宅 車位 /100m178。建筑面積 1業(yè)主委員會(huì)成立之時(shí)間 《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定： “ 住宅區(qū)已入住率達(dá)到百分之五十以上時(shí)或自第一個(gè)業(yè)主入伙之日起滿兩年的，開發(fā)建設(shè)單位或其委托的單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知區(qū)住宅主管部門，區(qū)住宅管理部門應(yīng)在接到告知之日起六個(gè)月內(nèi)召集第一次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。 ” 具體實(shí)施辦法由省、自治區(qū)、直轄市自行制定而不同。 ” 故并非一定要成立業(yè)主委員會(huì)。 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力，且具有完全民事行為能力 的 業(yè)主擔(dān)任。設(shè)主任 1 名，副主任 1 名，由業(yè)主委員會(huì)委員選舉產(chǎn)生 。 1業(yè)主大會(huì)組成之職責(zé) 《物業(yè)管理?xiàng)l例》中業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)： 1. 制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； 2. 選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作； 3. 選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)； 4. 決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施； 5. 制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； 6. 法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé) 。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立健全印章管理制度，業(yè)主大會(huì)印章、業(yè)主大會(huì)財(cái)務(wù)專用章和業(yè)主委員會(huì)印章應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)確定的專人保管，并按印章管理制度使用。 2. 針對(duì)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)逐條對(duì)所管物業(yè)進(jìn)行自評(píng)，將發(fā)現(xiàn)的問題匯總整理。 4. 組織成員到已獲得示范稱號(hào)的物業(yè)參觀學(xué)習(xí)并請(qǐng)專家現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)。 2如何引入 ISO9000 的認(rèn)證體系 具體認(rèn)證工作可分為如下階段： 第一階段：前期準(zhǔn)備階段，主要工作包括： ① 召開全體員工大會(huì)進(jìn)行動(dòng)員工作，向員工灌輸 ISO9000 知識(shí)； ② 任命一名管理者全面負(fù)責(zé)認(rèn)證各項(xiàng)工作； ③成立 文件 編寫小組； ④ 由顧問或?qū)＜覍?duì) 文件 編寫小組進(jìn)行認(rèn)證知識(shí)培訓(xùn) 第二階段： 文件 準(zhǔn)備階段，主要工作包括： ① 建立質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)； ② 確定管理職責(zé)； ③ 整理現(xiàn)有種類 文件 和表格； ④ 按 ISO9000 要求，全面建立公司質(zhì)量體系 文件 第三階段： ISO9000 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)試運(yùn)行階段，主要工作有： ① 將初步建立的質(zhì)量體系文件 在公司各部門全面試運(yùn)行 。 第四階段：認(rèn)證前準(zhǔn)備階段，包括：