【導讀】及國家、省、市物業(yè)管理有關法律法規(guī)；地理位置、使用功能等相關資料；綠化率大于35%，配套有地下停車場約平方米，共個車位；有幼兒。園、會所、社區(qū)健康服務中心文化動站、老年活動中心、居委會等多種配套設施。先進的智能化配套設施，使住戶盡享高科技、高標準服務帶來的安全舒。據淺水灣的綜合情況，進行新的突破。交、投訴處理均可在綜合服務中心一次性全部完成。任均由第一個接到信息者負責。對講系統(tǒng)、停車場智能管理系統(tǒng)和門禁“一卡通”等組成。數字化社區(qū)的前提條件，管理處將利用現有的硬件條件，把淺水灣建設成一個數字化社區(qū)，用具有住戶身份識別、車輛進出識別、門禁開啟、社區(qū)消費功能的小區(qū)“一卡通”，外，實施規(guī)范管理是基礎保障。我公司的管理體系已相當科學、完善，在淺水灣的日常管。除此之外我們將在淺水灣實施更多的特色服務：車輛管理采取人車。在管理合同期內把淺水灣管理成“安全、文明、優(yōu)美、舒適”的住宅區(qū)。建立回訪制度和回訪記錄。

　　

【正文】 、無孔洞、無殘渣、排污井內無雜物。 分類驗收 — 工程組、事務組： ① 資料類： 竣工圖（土建、綠化）。 ② 驗收實體類： A、公共部分（工程組）： 消防通道、層間走廊、扶手、護攔、瓷磚、各種門、窗、強電井、弱電井、管道井、保潔間、天面平臺、排污井、化糞池、各種井體、井蓋、砂井 蓋、地面、墻體、天花、雨水管系、排污管系、地下管網、大堂、廣場、地下室、車道、停車場及停車水泥墩、停車標志、斑馬線、公共衛(wèi)生間、地下管理用戶、綠化水系、廣場涼亭、休閑椅、室外道路、公共電照、開關、避雷器系統(tǒng)。 B、住戶房內部分（工程組、事務組）： 地面、墻體、天花、供水、供電、供氣設施、門、窗、陽臺、衛(wèi)生間、廚房、排水、空調孔、對講、門鎖、電照、開關、閥門。 ③ 注意事項： 內、外墻、天花不得有裂縫、空鼓、污染、清潔、門窗天關自如、瓷磚無空鼓、無破損、雨水井、污水井、化糞池內無雜物、各種井蓋完好無損，停車場地 面平整等。 分類驗收 — 環(huán)衛(wèi)組： ① 資料類： 綠化圖紙、綠化水系圖紙。 ② 驗收實體類： 樹木、衛(wèi)生死角是否有建筑垃圾。 房地產 E 網 房地產與物業(yè)管理實用資料庫 第 28 頁 共 60 頁 ③ 注意事項： 樹木垂直成蔭、草坪茂盛、綠化水系無滲漏、綠化地排水系良好、無衛(wèi)生死角、無建筑垃圾、休閑椅無脫漆，螺絲無缺件松動 二、入住辦理實施措施 （一） 入住辦理現場的布置 選址：入伙手續(xù)辦理點： 設計：繪出現場布置方案示意圖，作出工程預算和工期交籌備處匯總審 批后組織實施。 施工安排、人員、材料、工期、編制《施工計劃表》報籌備處審定。 （二） 入住手續(xù)辦理業(yè)務培訓 ： 熟 悉各種入住資料，熟悉掌握各崗位職責，能解答住戶提出的相關問題。 模擬入住手續(xù)辦理全過程，模擬業(yè)主提問、各崗位程序要清楚、操作要規(guī)范、口徑要統(tǒng)一。 驗房員應熟悉各戶型房屋及戶內設施、熟悉裝修管理方面的規(guī)定，并能按統(tǒng)一口徑向業(yè)主作出恰當的解釋、熟悉抄錄水表、電表、氣表的技術要求和相關規(guī)定，按交房程序與業(yè)主進行驗房交接。 （三） 收費員由財務派人統(tǒng)一培訓，對裝修審批、辦證、收費崗人員及事務助理的稅務知識培訓，可邀請區(qū)地稅局工作人員進行 12 次專門培圳。 入住儀式策劃方案 入住儀式的策劃及方案流程圖，管 理規(guī)定等應于 05 年 2 月 10 日前拿報籌備處審議。 入住資料袋，公示牌制作安裝到位。 入住資料印刷后組織分類裝入住戶資料袋，入住資料“上墻”展板公示牌的制作。 辦理流程 宗旨：緊張有序、方便快捷、服務周到、住戶滿意 ① 環(huán)境氣氛營造 A、沿道懸掛大幅的慶賀條幅、裝點各色彩球、設置一些彩球拱門，渲染喜慶氣氛，搭建一個舞臺，邀請部份市府各級領導、公司主要領導和業(yè)主代表舉行一個剪彩儀式，營造祥和、溫馨的氛圍。 B、設立專門的入住辦理場所，場所的布置以美觀、簡潔、明快為基調，房地產 E 網 房地產與物業(yè)管理實用資料庫 第 29 頁 共 60 頁 適當設置導視標志，方便住戶了解辦理流程 。內設展板區(qū)、咨詢區(qū)、休息區(qū)、辦理區(qū)、表格填寫及資料復印區(qū)?，F場有若干名服務人員為住戶提供咨詢、導向、表格填寫指導、復印、禮品派送等服務，并在在休息區(qū)為客人準備一些糖果或點心、茶水、飲料、報刊等。 ② 入住現場布置圖 出口 出口 驗證 復印 表格 填寫 區(qū) 休 息 區(qū) 咨詢臺 屋 收 房 驗 交 費 回 約料 簽 資 收 房地產 E 網 房地產與物業(yè)管理實用資料庫 第 30 頁 共 60 頁 入口 入口 房地產 E 網 房地產與物業(yè)管理實用資料庫 第 31 頁 共 60 頁 ③ 辦理流程圖 1． 業(yè)主需攜帶 : ①《入住通知單》 ②家庭成員身份證、戶口本復印件和吋照一張。 ③《購房合同》復印件。 2． 業(yè)主交驗《入住通知單》和身份證明。 3． 驗證后，管理處發(fā)放入住資料。 1． 業(yè)主填寫 《住戶 家庭情況登記卡 》 ，并粘好照片和身份 證復印件。 2． 與管理處簽訂 《 前期管理協議 》 、《 業(yè)主公約 》及《 委托收款協議書 》 。 3． 將上述資料連同 《 購房合同 》 復印件、 《 入住通通單 》 交回管理處。 1． 按入住收費一覽表所列項目交費。 2． 所有收費標準已報物價部門審批。 1． 管理處人員陪同業(yè)主驗收房，填寫驗房表。 2． 如有問題，經返修后，約定時間再驗。 3． 直至驗收合格，業(yè)主簽字收房。 1． 業(yè)主憑已簽字的驗房表領鑰匙，管理處開通水電。 2． 施工單位可能需進入室內調試，務請業(yè)主留下聯系電話。 驗證及資料發(fā)放 資料回收簽約 銀行現場收費 房屋 驗收 鑰匙發(fā)放 房地產 E 網 房地產與物業(yè)管理實用資料庫 第 32 頁 共 60 頁 說明： A、現場設流程展板、咨詢臺、為住戶提供導向服務。 B、住戶資料的驗證和發(fā)放入戶資料同時進行，由專人現場指導資料的填寫，并張?zhí)砀裉顚懙姆侗竟┳魠⒖肌? C、檢查住戶表格填寫是否規(guī)范，資料是否齊備，合格后裝袋歸檔，同時向住戶發(fā)放《繳費通知單》。 D、住戶憑《繳費通知單》到銀行收費臺繳費，銀行發(fā)出回執(zhí)。管理處憑回執(zhí)開具票據，并發(fā)放驗房表。 E、住戶憑驗房表到房屋所處樓宇大堂，由驗房員引領住戶驗房，抄錄水電氣表底數據，完畢后填寫驗房表并簽字確認，現場向住戶發(fā)放鑰匙， 要求： 整個流程 設置合理清晰，環(huán)環(huán)相扣，人員操作熟練快捷、服務熱情周到，考 慮收費環(huán)節(jié)的重要性，擬采用提供三家銀行備選托收和設計電子票據軟件的 方式縮短收款和開票的時間，提高效率。 （四）人員培訓 專人制定《淺水灣入住辦理人員專業(yè)培訓方案》，交籌備處審批后組織實施。 三 、裝修監(jiān)督實施措施 宗旨： 辦理手續(xù)簡便、全程嚴密監(jiān)管、違章處理及時合法、驗收認真負責。 選址： 入伙手續(xù)辦理點待定 裝修資料： 將裝修管理規(guī)定各項資料上報籌備處討論，定稿后交付印刷。 裝修材料及方案確認： 現場確認各種不同房型、不同陽 臺、門窗、制定出相應的裝修管理規(guī)定房地產 E 網 房地產與物業(yè)管理實用資料庫 第 33 頁 共 60 頁 和審批方案，并適時舉辦業(yè)務培訓，參加培訓人員為所有接管小組人員。 裝修納稅專項培訓： 由公司財務負責邀請區(qū)地稅局稅務人員講授裝修納稅知識及相關納稅的手續(xù)辦理。參加人員：裝修監(jiān)管人員、事務助理、各部門負責人。 辦公場所： 專門設置裝修辦理場所，設置導視標志，方便住戶了解辦理流程。內設展板區(qū)、技術咨詢區(qū)、辦理區(qū)、表格填寫及資料復印區(qū)。咨詢區(qū)設若干名專業(yè)人員為住戶提供專家式的咨詢、提供各種資料及疑難問題解答、表格填寫指導、復印等服務。 出口 入口 裝修規(guī)定： 根據建設部、省市有部門的相關法規(guī)、條例的規(guī)定內容，綜合淺水灣的實際情況，制定了“一本通”式的《裝修管理規(guī)定》，內容涵蓋了有關房屋裝修、空調安裝、施工管理等方面的要求和規(guī)定，住戶只要通讀規(guī)定即可了解如何合理合法的進行家居裝修。 裝修流程 (如圖 ) 業(yè)主、裝修隊填寫《裝修申請表》，并提供相關資料 裝修隊營業(yè)執(zhí)照、承建資格證復印件 (加蓋公章 ) 裝修人員身份證復印件和一寸照片 2張 水、電等各類管線布線圖 申報登記 復印 表 格 填寫 區(qū) 休 息 區(qū) 專家咨詢臺 交 費 理 修辦 裝 房地產 E 網 房地產與物業(yè)管理實用資料庫 第 34 頁 共 60 頁 (管理處兩天內審批 ) YES NO (每周二、五 ) 說明： A、通過“一站式”專家指導辦理裝修手續(xù)、隨到隨辦，特別對防盜門安裝、空調安裝、室內供水管道的鋪設、內墻間隔材料、防水處理等難點問題給住戶予以提醒，提出合理建議，力求專業(yè)、高效、省時。 B、只收取裝修押金、裝修稅款押金、許可證與出入證工本費、垃圾清運費 (自愿 )。 C、按棟設置裝修監(jiān)管人員，對所負責區(qū)域的裝修施工進行嚴密監(jiān)控，要求熟悉每戶的裝修方案，每天巡查兩次 /戶，對可能發(fā)生違章的裝修行為裝修 隊辦領《裝修許可證》和《出入證》 并繳納證件工本費及垃圾清運費等費用 業(yè)主和裝修隊分別交納裝修押金 1000元 /戶 1. 裝修隊將 《裝修許可證》貼在入戶門內側 2. 裝修 隊文明施工，接受裝修管理 1． 裝修完工，向管理處申請驗收 2． 由管理處組織驗收，業(yè)主及施工負責人陪 同 3． 驗收時，業(yè)主需攜帶 《裝修申請表》 交回出入證，退領裝修押金 如有違約行為，限期整改 辦證入場 完工驗收 押金交費 現場施工 房地產 E 網 房地產與物業(yè)管理實用資料庫 第 35 頁 共 60 頁 必須加強巡查力度，防范于未然。 D、對違章 的行為運用情理、經濟、行政、法律等手段，動之以情，曉之以理，最終達到糾正違章的目的。 裝修監(jiān)管專業(yè)培訓： 其內容包括：裝修申報、驗證、登記、審批、收費、辦證、監(jiān)管（巡查、整改）、驗收、退費等項目，參加培訓人員為裝修巡查員、事務助理、驗房員、部分保安員。 四、安全管理 保安工作是物業(yè)管理的一個重要方面。人們常說“安全第一”，保安工作具有第一位的意義，只有物業(yè)的安全有了切實的保證，租戶才能放心地在樓內工作。因而安全管理也是物業(yè)管理的一切基礎性工作。門衛(wèi)、巡邏、消防以及停車場管理等工作都屬于安全管理的范疇。 治安管理 (1)、 治安工作的特點及主要任務 特點： A、 以預防為主。無論是治安也好，消防也好，都應貫徹預防為主的指導思想。不出事故，不出案子，是保安工作的根本目的，也是衡量保安工作績效大小的主要標準。 B、 物業(yè)保安與社會治安緊密聯系。一個樓宇的安全狀況是整個社會治安工作的一部分，因此物業(yè)的保安工作離不開社會，離不開政府公安部門，這是保安工作最明顯的一個特點。 C、 服務性強。從本質上看，保安就是服務，即提供保安服務。作為保安人員，要樹立“服務第一、用戶至上”的思想，既要保持公安人員的警惕性，又要有服務人員的和顏悅色；既要堅持原則 ，按制度辦事，又要文明禮貌，樂于助人。 D、 軟件與硬件同時抓。一個物業(yè)保安工作的好壞，既要靠軟件也要靠硬件，我們一方面要不斷提高保安隊伍的素質，另一方面要抓好保安設施的建設，建立完善的保安系統(tǒng)和消防報警系統(tǒng)。 主要任務： A、 固定崗工作。著裝整齊，維持秩序，疏導交通車輛，為客人咨詢指引方位及提送行李等，同時應注意防范進出人員中的犯罪分子，防止各類案件的發(fā)生。 B、 安全巡檢。定時和不定時地對物業(yè)內外各個部位進行巡視檢查，發(fā)現不安全的因房地產 E 網 房地產與物業(yè)管理實用資料庫 第 36 頁 共 60 頁 素及時進行解決。 C、 停車場管理。疏導車輛進出，檢查停車證件，收取臨時停車費，進行停車場 消防和安全管理。 D、 案件處理。對物業(yè)內發(fā)生的偷盜、行兇、破壞等各種治安案件進行立案偵查，并按有關規(guī)定上報公安機關處理。 E、 消防工作。消防控制室值班檢查，消防設備，配備專職消防人員，建立義務消防組織，進行消防訓練。 F、 與其他部門搞好配合工作。 相應的治安防范措施 （ 1）保安部的組織結構 物業(yè)物業(yè)管理處保安部的班組設置與樓宇規(guī)模有關，物業(yè)面積越大，配套設施越多，班組設置也就也多，越復雜。保安部一般的班組設置如下： （ 2）合理安排治安崗 A. 智能監(jiān)控中心三班倒 24小時值班 B. 地下車庫入口三班倒 24小時值班 C. 物業(yè)巡邏崗三班倒 24小時值班 D. 業(yè)入口大門三班倒 24小時值班 E. 保安隊長總體協調管理。（保安人員共計 16人，前臺及門童共計 4 人） （ 3）加強非辦公時間門崗的監(jiān)控力度 保安部 固定崗 中控值班崗