【導(dǎo)讀】空氣中的酒精顆粒能殺死病菌。。。。。。一幅幅藍(lán)圖變?yōu)檎鎸?shí)！祝愿在不遠(yuǎn)的將來洋河撤鎮(zhèn)劃?；窗灿谐輩^(qū)，宿遷為什么就不能有洋河區(qū)呢？在這樣的趨勢下，我們堅(jiān)持認(rèn)為：洋河的。市、泗洪縣交界處。是宿城區(qū)的重鎮(zhèn)，明清時(shí)期，有“東臨淮郡，西障彭城”字樣。陽縣轄，2020年劃歸宿城區(qū)轄。人口狀況——2020年年末全鎮(zhèn)總?cè)丝?．28萬，其中鎮(zhèn)區(qū)人口3．6萬。洋河的鼎盛在很大程度上得益。譽(yù)，并被列為皇室貢品。千年古鎮(zhèn)洋河鎮(zhèn)，坐落在地級宿遷市東南部。改革開放，給古鎮(zhèn)洋河注入了活力，以酒為。洋河鎮(zhèn)區(qū)位優(yōu)勢明顯，資源十分。高速公路洋河出口，可直達(dá)京滬。2級鐵路將在洋河建二級客貨混合車站。人平分配631元，上交稅金是全縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)上交稅收總額的2／3，2020年該鎮(zhèn)全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值億元，同。人均可支配收入約9980元，同比增長%。洋河鎮(zhèn)人均GDP近年來呈明顯上升趨勢。15609元，同比增長%。世界銀行關(guān)于人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展階段關(guān)系中認(rèn)為，

　　

【正文】 規(guī)劃 電子門禁管理系統(tǒng)； 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)； 呼叫管理中心； 停車場管理系統(tǒng)； 智能巡邏管理電子系統(tǒng) 項(xiàng)目價(jià)格建議 鑒于項(xiàng)目的持續(xù)性及洋河經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和洋河居民收入的增加，周邊項(xiàng)目的銷售情況，以及項(xiàng)目的銷售周期及難度，本案住宅的銷售價(jià)格預(yù)計(jì)按年平均 10％的幅度增長，至 2020 年本案住宅的銷售均價(jià)約為 2500 元 /平方米 。 售樓部規(guī)模、功能及風(fēng)格建議 （ 1） 在推項(xiàng)目售樓部簡介（主要競爭項(xiàng)目） 項(xiàng)目名稱 售樓處 形式 規(guī)模 裝修程度 內(nèi)部設(shè)置 功能區(qū)分 風(fēng)格 世紀(jì)明珠 自身店面 400m178。左右，一層 精裝修 沙盤、戶型頁、海報(bào)、折頁 接待區(qū)、洽談區(qū)、辦公區(qū)、產(chǎn)品展示區(qū)、儲(chǔ)存室 現(xiàn)代簡樸 紫金名門 租用、裝修 250m178。左右，一層 精裝修 沙盤、戶型頁、海報(bào)、折頁、樓書 接待區(qū)、洽談區(qū)、辦公區(qū)、儲(chǔ)存室 歐式 隆泰新港灣 租用、裝修 150m178。左右，一層 普通裝修 沙盤、戶型頁、海報(bào) 接待區(qū)、洽談區(qū)、辦公區(qū)、儲(chǔ)存室 現(xiàn)代簡樸 （ 2） 本案售樓部規(guī)模、功能及風(fēng)格建議 鑒于本案規(guī)模， 建議本案售樓處的規(guī)模做到寬敞、大方 ，有 利于展示項(xiàng)目的自身形象、有助于提升項(xiàng)目的價(jià)值以及有利于售樓部內(nèi)部功能的完善和劃分； 為了使售樓部得到最大利用率，建議本案的售樓部功能規(guī)劃應(yīng)盡量齊全，包括：接待區(qū)、洽談區(qū)、辦公區(qū)、展示區(qū)、休息區(qū)、儲(chǔ)藏室、衛(wèi)生間等。 鑒于本案的市場定位及形象定位以及本案的建筑風(fēng)格，建議本案的售樓部采用現(xiàn)代簡約主義風(fēng)格 建議本案在售樓部的裝修上盡量融入比較多的與當(dāng)?shù)叵嗥ヅ涞奈幕?。 （二）地塊 B 地塊屬性 （ 1） 位置：本案地段位于洋河鎮(zhèn)徐淮路，項(xiàng)目占地面積約 60 畝； （ 2） 地塊現(xiàn)狀：待拆遷廠房及少量住宅，地塊相對平整 、易于規(guī)劃； （ 3） 交通出行：緊鄰徐淮路與酒家路，來往車輛較多，交通便捷； （ 4） 周邊配套：本案毗鄰洋河中心小學(xué)、洋河中學(xué)、洋河醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場、超市、銀行等，配套設(shè)施齊全； （ 5） 配套環(huán)境：目前周邊商業(yè)配套檔次不高，缺乏大型商業(yè)市場； （ 6） 人文環(huán)境：本案毗鄰洋河中心小學(xué)、中學(xué)、為客戶子女就學(xué)帶來極大方便。 區(qū)域分析 （ 1）項(xiàng)目區(qū)域客戶群： 一次置業(yè)客戶為區(qū)域主要客戶群體； 農(nóng)村客戶為住宅購房中堅(jiān)力量；鎮(zhèn)區(qū)居民為商業(yè)物業(yè)的購買主力； 居家型客戶與投資型客戶并重； 片區(qū)商業(yè)資源較為豐富，但是具有高形象的商鋪資源 缺乏； 項(xiàng)目 SWOT 分析 （ 1）項(xiàng)目優(yōu)勢（ S）分析 地處老城區(qū)、區(qū)位優(yōu)勢明顯； 項(xiàng)目周邊有醫(yī)院、學(xué)校、銀行、超市等配套，配套設(shè)施齊全； 項(xiàng)目緊臨徐淮路與酒家路，人流量相對較大，有利于商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)，商業(yè)價(jià)值相對較高； 周邊有成熟的居住小區(qū)，人氣旺、整體形象較好； （ 2）項(xiàng)目劣勢（ W）分析 地塊為待拆遷地，開發(fā)成本相對較高； 資源景觀一般，僅徐淮路簡單的植栽綠化； 地塊為拆遷地，將給本案的工程進(jìn)度帶來一定的影響。 （ 3）項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)（ O）分析 項(xiàng)目位于老城區(qū)，周邊在售樓盤不多，競爭壓力相對較??； 緊鄰洋河街中心，有利于項(xiàng)目的營銷推廣； 西側(cè)即為洋河酒廠的新廠區(qū)，人流、物流、財(cái)富流將大大提升該地塊商鋪的價(jià)值。 （ 4）項(xiàng)目隱憂點(diǎn)（ T）分析 鎮(zhèn)區(qū)主力方向向南發(fā)展， 將會(huì)給本案的市場消費(fèi)帶來一定的影響； 本案預(yù)期推廣價(jià)格可能相對較高，未來銷售可能帶來一定的消費(fèi)抗性； 國家打壓性政策的影響，將給本案在銷售過程中帶來不確定的風(fēng)險(xiǎn)。 項(xiàng)目定位建議 項(xiàng)目價(jià)值分析 通過本案周邊環(huán)境的分析，可以體現(xiàn)本案價(jià)值在于： 老鎮(zhèn)區(qū)域地段；洋河酒廠的新發(fā)展基地核心位置； 老城區(qū)悠久歷史文化底蘊(yùn)； 項(xiàng)目緊鄰國道（徐淮路）且鄰街面較長，商業(yè)價(jià)值較大。 項(xiàng)目整體定位建議 根據(jù)本區(qū)域的規(guī)劃、周邊的環(huán)境、建議以一次置業(yè)客戶為主要參照系，并且最大化項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值；將本案定位為綜合商住項(xiàng)目。 項(xiàng)目價(jià)值提升建議 重點(diǎn)競爭個(gè)案競爭態(tài)勢分析 項(xiàng)目 項(xiàng)目綜合素質(zhì)層面 產(chǎn)品層面 營銷推廣層面 其他 平安家園 洋河第二批開發(fā)的住宅小區(qū) 周邊配套及交通較好 全多層住宅 全明戶型 設(shè)計(jì) 項(xiàng)目規(guī)模較小，基本無廣告投入。 現(xiàn)房 翡翠華庭 8 萬 m178。社區(qū) 老城區(qū)人文社區(qū) 現(xiàn)代建筑風(fēng)格 多層住宅項(xiàng)目、部分兩期開發(fā)，廣告投入一般。 一期現(xiàn)房，二期未動(dòng)工 綜合配套較好 萬m178。商鋪 分商業(yè)，二期規(guī)劃別墅及高層。 綜上所述，本區(qū)域部分項(xiàng)目在建筑及整體規(guī)劃方面整體檔次不高，未形成較好的居住氛圍，商業(yè)雖緊鄰國道，但事實(shí)求是的講并未真正形成較好的商業(yè)氛圍，業(yè)態(tài)分布也未達(dá)到合理的布局，就本案未來的推廣及市場的壓力而言，需進(jìn)一步提升產(chǎn)品的規(guī) 劃品味，營造良好的居住理念，在商業(yè)上以品牌連鎖型大商業(yè)入駐為引爆點(diǎn)，提升商鋪的附加值，激發(fā)市場的購買動(dòng)因。 社區(qū)配套規(guī)劃 智能社區(qū) —— 智能化社區(qū)安防系統(tǒng)、家居智能系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)真正意義的家居智能社區(qū)規(guī)劃； 居家社區(qū) —— 通過社區(qū)外部良好配套設(shè)施，社區(qū)規(guī)劃及配套的綜合價(jià)值提升； 理財(cái)社區(qū) —— 通過社區(qū)的商鋪和住宅的合理布局引導(dǎo)居家、經(jīng)商兩不誤的全新理財(cái)社區(qū)概念。 項(xiàng)目客群定位建議 （ 5） 來源地 —— 本鎮(zhèn)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，收入固定家庭及部分投資客；洋河酒廠的職工。 （ 6） 置業(yè)類型 —— 以經(jīng)商加自住型消費(fèi)為主； （ 7） 職業(yè)類型 —— 私營業(yè)主、公司職員以及百姓群體； （ 8） 消費(fèi)特征 —— 看重區(qū)位地段及周邊有潛力的商業(yè)價(jià)值。 項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議 建議將本案定位為：多層建筑 +部分小高層 +超值商鋪 多 層 —— 強(qiáng)調(diào)戶型的多樣性及合理性，在得房率上盡量做到低公攤；外立面有強(qiáng)烈的視覺沖擊力。形成簡約時(shí)尚的社區(qū)氛圍。 小高層 —— 結(jié)合多層的建筑立面風(fēng)格、強(qiáng)調(diào)建筑的結(jié)構(gòu)與質(zhì)量。 商 鋪 —— 沿街做 2 層可分割商鋪，底層建議挑高 5米以上，另外布局上辟出可以供大商業(yè)入駐的場地，并充分考慮停車及倉儲(chǔ)。 規(guī)劃布局建議 （ 6） 主入口不建議設(shè)在徐淮路上，適當(dāng)考慮 其他位置設(shè)立小區(qū)主入口； 因?yàn)樯虡I(yè)面積會(huì)受影響。 出入小區(qū)便捷即可。 （ 7） 道路和交通規(guī)則 社區(qū)內(nèi)實(shí)行人車分流交通體系； 人車流線遵循“車走環(huán)道，人走直線”原則，避免人車干憂。 （ 8） 建筑風(fēng)格規(guī)劃 充分迎合潛在消費(fèi)者的需求，在建筑風(fēng)格方面建議采用時(shí)尚簡約的現(xiàn)代建筑風(fēng)格； 建筑色調(diào)方面以暖色調(diào)為宜； 建筑形態(tài)方面以多層建筑為主，部分小高層及商業(yè)鋪面； 立面設(shè)計(jì)方面力求以簡約的手法體現(xiàn)建筑本身所具有的美感。 （ 9） 景觀與綠化規(guī)劃 建議需有園林水景景觀； 為提高項(xiàng)目的檔次可植栽各種 具有不同風(fēng)格植被； 水景設(shè)置：考慮自身?xiàng)l件， 適當(dāng)考慮。 （ 10） 小區(qū)智能化規(guī)劃 電子門禁管理系統(tǒng)； 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)； 呼叫管理中心； 停車場管理系統(tǒng)； 智能巡邏管理電子系統(tǒng) 項(xiàng)目價(jià)格建議 住宅 2300元 /平方米均價(jià)，商鋪 6000元 /平方米均價(jià)。 售樓部規(guī)模、功能及風(fēng)格建議 本案售樓部規(guī)模、功能及風(fēng)格建議 建議在現(xiàn)有待拆遷的樓房中保留一棟供售樓部及開發(fā)辦公使用，鑒于本案規(guī)模， 建議本案售樓處的規(guī)模做到寬敞、大方 ，有利于展示項(xiàng)目的自身形象、有助于提升項(xiàng)目的價(jià)值以及有利于售樓部內(nèi)部功能的 完善和劃分；。 為了使售樓部功能規(guī)劃應(yīng)盡量齊全，包括：接待區(qū)、洽談區(qū)、辦公區(qū)、展示區(qū)、休息區(qū)、儲(chǔ)藏室、衛(wèi)生間等。 C 地塊項(xiàng)目分析暫略。 本次市調(diào)時(shí)間短，任務(wù)重，報(bào)告?zhèn)}促偏頗之處望領(lǐng)導(dǎo)給與指正！ 2010年3月10日