【正文】 暫未推出 隆泰新港灣 8090 202 100128 22 — — 224 翡翠華庭 7099 70 102133 110 — — 180 紫金名門(mén) 8599 80 101125 320 — — 400 四房暫未推出 合計(jì) 7099 753 100133 850 0 0 1603 目前市場(chǎng)在推產(chǎn)品以三房為絕對(duì)主力產(chǎn)品，且市場(chǎng)供給量相對(duì)較大。 約 萬(wàn) 老城區(qū)人文社區(qū)，全多層 地段較好 世紀(jì)明珠 洋河南大街 125 畝 約 11 萬(wàn) 現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)格，中高檔社區(qū) 洋河首個(gè)花園洋房項(xiàng)目，地段好 隆泰新港灣 南大街北側(cè)、酒家南路西側(cè) 98 畝 約 7 萬(wàn) 劃算多層住宅 全多層住宅 翡翠華平安路 1號(hào) 約 86畝 約 8 萬(wàn) 老城區(qū)人文社區(qū) 地段較好 庭 紫金名門(mén) 洋二路南側(cè) 165 畝 約 14 萬(wàn) 中高檔歐式社區(qū) 歐式建筑風(fēng)格，洋河首個(gè)高層項(xiàng)目 華夏國(guó)際酒都 洋河路南大街 717 畝 約 62 萬(wàn) 全國(guó)酒產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)， 集休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)、美食、居住、辦公為一體的大型商業(yè)社區(qū) 別墅式商鋪，商貿(mào)城 在推項(xiàng)目銷(xiāo)售情況（主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目） 在推主要項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)在 2020 元 /平方米左右，各項(xiàng)目銷(xiāo)售情況較好 項(xiàng)目名稱(chēng) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 銷(xiāo)售均價(jià)（元/m178。所以，在該鎮(zhèn)，小面積的房屋反而無(wú)人問(wèn)津。 調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，這是因?yàn)楸炬?zhèn)人一來(lái)住在自建的寬敞的房子里早已習(xí)慣，通常幾代人全部住在一起，面積小了不夠住，而且，在他們的意識(shí)里，一輩子就買(mǎi)這一套房子，要買(mǎi)就干脆買(mǎi)大些的。但本鎮(zhèn)自由職業(yè)者和務(wù)農(nóng)者月收入偏低，在 1000 元左右，經(jīng)濟(jì)承受能力有限， 購(gòu)房要獲得家人的部分援助，但對(duì)面積的需求仍不低于 100 平米。 個(gè)體老板基本上都是本鎮(zhèn)村民，其購(gòu)買(mǎi)力比較強(qiáng)，商鋪的購(gòu)買(mǎi)欲望亦比普通居民強(qiáng)烈。 六、 洋河鎮(zhèn)域群眾隨機(jī)走訪(fǎng)調(diào)查 洋河鎮(zhèn)消費(fèi)群體市場(chǎng)調(diào)研表（一） 客戶(hù) 類(lèi)別 性別 年齡 行 業(yè) 月收入（元） 住 宅 商 業(yè) 備注 需求面積范圍（ ㎡ ） 可接受價(jià)格范圍（元 /㎡ ） 需求戶(hù)型 需求面積范圍（ ㎡ ） 可接受價(jià)格范圍（元 /㎡ ） 現(xiàn)有租金水平（元 /月 /㎡ ） 個(gè) 體 老 板 女 60 洋河酒經(jīng)銷(xiāo)商 保密 100120 16001800 三室二廳 6080 50006000 40 男 40 奧古斯都專(zhuān)賣(mài) 保密 120140 16002300 四室二廳 已購(gòu)買(mǎi) 900010000 50 女 35 海信電器專(zhuān)賣(mài) 保密 100120 16002020 三室二廳 100 10000 45 女 30 內(nèi)衣店 2020 120140 15001800 三室二廳 1520 800010000 30 男 45 鞋店 1500 100120 15001800 三室二廳 40 60007000 40 女 22 化妝品專(zhuān)賣(mài) 1800 120140 16001800 四室二廳 60008000 40 資金不足暫不考慮購(gòu)買(mǎi) 男 30 美發(fā)店 5000 100 18002020 三室二廳 60009000 30 資金不足暫不考慮購(gòu)買(mǎi) 女 45 服裝店 2500 100 16001800 三室二廳 40 60009000 25 男 40 餐館老板 40006000 120130 2020 四室二廳 100 50006000 15 洋河鎮(zhèn)消費(fèi)群體市場(chǎng)調(diào)研表（二） 序號(hào) 性別 年齡 行 業(yè) 月收入（元） 住 宅 備注 需求面積范圍（ ㎡ ） 可接受價(jià)格范圍（元 /㎡ ） 需求戶(hù)型 10 自由職業(yè)者 女 20 酒店服務(wù)員 800 120 15001800 三室二廳 11 女 25 華聯(lián)服飾店員 8001000 100 15002020 三室二廳 12 男 28 發(fā)型師 20203000 110130 16002020 三室二廳 13 男 35 銀行保安 1000 100120 17002020 三室二廳 14 當(dāng)?shù)剞r(nóng)民 男 60 務(wù)農(nóng)兼流動(dòng)攤販 1000 100140 1500 三室二廳 15 金融 女 24 建行職員 2020 120140 17002020 四室二廳 16 男 35 中行職員 2500 120140 17002020 四室二廳 17 事業(yè)單位 男 45 公務(wù)員 2800 120140 17002020 四室二廳 18 男 40 公務(wù)員 3500 120140 17002020 四室二廳 19 企業(yè)員工 男 40 洋河酒廠(chǎng)職工 2500 120140 17002020 四室二廳 20 男 30 包裝廠(chǎng)職工 1800 120140 17002020 四室二廳 調(diào)查小結(jié)： 從調(diào)查的情況來(lái)看，洋河鎮(zhèn)上的居民幾乎都是當(dāng)?shù)厝?，外?lái)人口非常少。 老城區(qū)板塊 —— 魅力依然，體量縮減 老城區(qū)的 文化底蘊(yùn)和生活方式依然延續(xù)著洋河人的購(gòu)房情結(jié)。 隨著鎮(zhèn)區(qū)主力開(kāi)發(fā)方向向南發(fā)展，配套設(shè)施日漸完 善， 新城區(qū)板塊越來(lái)越吸引著眾多開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的目光。購(gòu)房者大多以居住為主，且首次置業(yè)者居多，本鎮(zhèn)買(mǎi)房者半數(shù)以上來(lái)自農(nóng)村，因?yàn)椴疬w，做生意，孩子上學(xué)等因 素，在本鎮(zhèn)上購(gòu)房已迫在眉捷。 （ 2）中大戶(hù)型受捧 由于洋河房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，但房?jī)r(jià)逐年上漲較快，由于老百姓收入穩(wěn)定且豐厚故大戶(hù)型受歡迎，小戶(hù)型受到冷落。為解決拆遷的安置問(wèn)題， 2020年，我們啟動(dòng)了安置小區(qū)建設(shè)工程，建成了南街康居示范村等安置小區(qū)，總建筑面積達(dá) 6萬(wàn)平方米。 洋河樓市運(yùn)行特點(diǎn) （ 1）商品房供不應(yīng)求 2020年，洋河鎮(zhèn)簽約開(kāi)發(fā)小區(qū)面積達(dá) 600畝，建筑面積超 70萬(wàn)平方米。市場(chǎng)上樓盤(pán)逐漸增多且供應(yīng)量大，特別在商品房投資、新開(kāi)工面積、及施工面積等各項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)新高。 洋河房地產(chǎn)市場(chǎng)歷年運(yùn)行情況 （ 1）土地供應(yīng)情況 從 2020 年開(kāi)始，全鎮(zhèn)商品房住宅價(jià)格逐年攀升，房?jī)r(jià)呈平穩(wěn)直線(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的升溫，市場(chǎng)對(duì)土地的需求也日漸旺盛，外地開(kāi)發(fā)商紛紛搶灘洋河。共建住宅 13 棟、商業(yè) 2 棟。此樓盤(pán)開(kāi)工時(shí)間 2020 年 5月份開(kāi)工，銷(xiāo)售均價(jià) 1200元 /平米。此樓盤(pán)屬于政府主導(dǎo)開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房，其中大部分用于安置，銷(xiāo)售均價(jià) 1000 元左右。 2020 年房地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)階段，從 2020 年起實(shí)施小區(qū)開(kāi)發(fā)工程 。 四、 洋河房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r 洋河房地產(chǎn)業(yè)歷史發(fā)展概述 洋河房地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的時(shí)間較短，經(jīng)過(guò)這兩年的發(fā)展，市場(chǎng)已初步形成。 近期，至 2020 年，洋河片區(qū)規(guī)劃面積達(dá) 30 平方公里，建成區(qū)面積 15 平方公里，總?cè)丝诎l(fā)展到 13 萬(wàn)，其中城鎮(zhèn)人口 9 萬(wàn)，城鎮(zhèn)化水平達(dá) 38%。針對(duì)新宿新高速公路、宿宿淮鐵路建設(shè)，為了更好地引導(dǎo)洋河鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)，近期洋河鎮(zhèn)政府又對(duì)該鎮(zhèn) 10 平方公里范圍編制控制性詳細(xì)規(guī)劃。 宏觀政策不斷調(diào)整將使房地產(chǎn)業(yè)形成一個(gè)更加健康穩(wěn)定的發(fā)展環(huán)境 三、 洋河城市發(fā)展規(guī)劃 洋河城市建設(shè)現(xiàn)狀 洋河鎮(zhèn)有近千年歷史，而最讓人聞名遐邇的當(dāng)數(shù)洋河酒，以往的市政建設(shè)都是圍繞著酒廠(chǎng)而建，最繁華 的當(dāng)屬酒家路兩側(cè)，隨著洋河鎮(zhèn)劃歸宿城區(qū)，洋河酒廠(chǎng)成功上市，鎮(zhèn)域面積急需擴(kuò)張，沿南大街以南以西的新城區(qū)正在積極建設(shè)中 。而土地增值稅稅率采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率。、 （ 5）土地增值稅的實(shí)施。該法規(guī)定了建設(shè)用地使用權(quán)的最高期限：居住用地７０年；工業(yè)用地５０年；商業(yè)用地４０年；綜合用地５０年。五年期以下（含五年）從 ％調(diào)整為 ％，五年期以上從 ％調(diào)整為 ％ （ 3）從 2020 年 3 月 18 日起，銀行存貸款利率上調(diào)％。 宏觀政策環(huán)境 （ 1） 90 平米以上住宅占商品房總量的 70% （ 2） 從 2020 年 3 月 18