【正文】 08000 40 資金不足暫不考慮購買 男 30 美發(fā)店 5000 100 18002020 三室二廳 60009000 30 資金不足暫不考慮購買 女 45 服裝店 2500 100 16001800 三室二廳 40 60009000 25 男 40 餐館老板 40006000 120130 2020 四室二廳 100 50006000 15 洋河鎮(zhèn)消費(fèi)群體市場調(diào)研表（二） 序號(hào) 性別 年齡 行 業(yè) 月收入（元） 住 宅 備注 需求面積范圍（ ㎡ ） 可接受價(jià)格范圍（元 /㎡ ） 需求戶型 10 自由職業(yè)者 女 20 酒店服務(wù)員 800 120 15001800 三室二廳 11 女 25 華聯(lián)服飾店員 8001000 100 15002020 三室二廳 12 男 28 發(fā)型師 20203000 110130 16002020 三室二廳 13 男 35 銀行保安 1000 100120 17002020 三室二廳 14 當(dāng)?shù)剞r(nóng)民 男 60 務(wù)農(nóng)兼流動(dòng)攤販 1000 100140 1500 三室二廳 15 金融 女 24 建行職員 2020 120140 17002020 四室二廳 16 男 35 中行職員 2500 120140 17002020 四室二廳 17 事業(yè)單位 男 45 公務(wù)員 2800 120140 17002020 四室二廳 18 男 40 公務(wù)員 3500 120140 17002020 四室二廳 19 企業(yè)員工 男 40 洋河酒廠職工 2500 120140 17002020 四室二廳 20 男 30 包裝廠職工 1800 120140 17002020 四室二廳 調(diào)查小結(jié)： 從調(diào)查的情況來看，洋河鎮(zhèn)上的居民幾乎都是當(dāng)?shù)厝?，外來人口非常少。但本?zhèn)自由職業(yè)者和務(wù)農(nóng)者月收入偏低，在 1000 元左右，經(jīng)濟(jì)承受能力有限， 購房要獲得家人的部分援助，但對面積的需求仍不低于 100 平米。所以，在該鎮(zhèn)，小面積的房屋反而無人問津。 在推項(xiàng)目戶型情況（主要競爭項(xiàng)目） 本區(qū)域各項(xiàng)目主要在推部分戶型以三房居多，占 50%左右；面積在 100135 ㎡ 的居多，二房約占 40%、四房及其他戶型約占 10%（以下面積數(shù)據(jù)以建筑面積計(jì)，單位：㎡ ） 項(xiàng)目 兩房 三房 四房 小計(jì) 備注 面積 戶數(shù) 面積 戶數(shù) 面積 戶數(shù) 平安家園 8090 220 110120 20 — — 240 世紀(jì)明珠 8499 181 102128 378 — — 559 四房暫未推出 隆泰新港灣 8090 202 100128 22 — — 224 翡翠華庭 7099 70 102133 110 — — 180 紫金名門 8599 80 101125 320 — — 400 四房暫未推出 合計(jì) 7099 753 100133 850 0 0 1603 目前市場在推產(chǎn)品以三房為絕對主力產(chǎn)品，且市場供給量相對較大。 二期 11 幢多層，三期規(guī)劃中 世紀(jì)明珠（后期） 洋河南大街 約40畝 約 3萬 m178。 （ 3）交通狀況及環(huán)境 洋河鎮(zhèn)區(qū)主力開發(fā)方向，地段優(yōu)越，交通相對便捷。地塊位于南大街，鎮(zhèn)區(qū)主力開發(fā)方向，地塊受關(guān)注程度較高； 商業(yè)價(jià)值高。 （ 2）項(xiàng)目劣勢（ W）分析 新開發(fā)地段，交通尚不完善； 項(xiàng)目所在區(qū)域人氣不足 。 綜合而言， 本案在地段、項(xiàng)目規(guī)劃上均有一定優(yōu)勢，且項(xiàng)目地處鎮(zhèn)區(qū)主力開發(fā)地段（南大街）認(rèn)知度高，具備中高端社區(qū)的基礎(chǔ)氛圍。 一期、二期現(xiàn)房 紫金名門 14 萬m178。社區(qū) 新城區(qū)開發(fā)地段 全多層住宅 全明戶型設(shè)計(jì) 分兩期開發(fā)，廣告投入較少 一期封頂，二期未動(dòng)工 水岸豪庭 規(guī)劃中 規(guī)劃中 規(guī)劃中 凈地、規(guī)劃中 綜上所述，本區(qū)域部分項(xiàng)目在建筑及整體規(guī)劃方面具有較強(qiáng)的競爭力，就本案未來的推廣及市場的壓力而言，需進(jìn)一步提升產(chǎn)品的價(jià)值。 在現(xiàn)有環(huán)境下，本案應(yīng)在完善周邊配套、產(chǎn)品品質(zhì) 及內(nèi)部環(huán)境塑造方面提升項(xiàng)目價(jià)值，同時(shí)應(yīng)當(dāng)保證一定的價(jià)格優(yōu)勢。 （ 3） 建筑風(fēng)格規(guī)劃 充分迎合潛在消費(fèi)者的需求，在建筑風(fēng)格方面建議采用美式或歐式的現(xiàn)代建筑風(fēng)格； 建筑色調(diào)方面注重與周邊自然環(huán)境的融合； 建筑形態(tài)方面以多層建筑為主，部分高層及花園洋房； 立面設(shè)計(jì)方面力求以簡約的手法體現(xiàn)建筑本身所具有的美感。左右，一層 精裝修 沙盤、戶型頁、海報(bào)、折頁 接待區(qū)、洽談區(qū)、辦公區(qū)、產(chǎn)品展示區(qū)、儲(chǔ)存室 現(xiàn)代簡樸 紫金名門 租用、裝修 250m178。 （二）地塊 B 地塊屬性 （ 1） 位置：本案地段位于洋河鎮(zhèn)徐淮路，項(xiàng)目占地面積約 60 畝； （ 2） 地塊現(xiàn)狀：待拆遷廠房及少量住宅，地塊相對平整 、易于規(guī)劃； （ 3） 交通出行：緊鄰徐淮路與酒家路，來往車輛較多，交通便捷； （ 4） 周邊配套：本案毗鄰洋河中心小學(xué)、洋河中學(xué)、洋河醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場、超市、銀行等，配套設(shè)施齊全； （ 5） 配套環(huán)境：目前周邊商業(yè)配套檔次不高，缺乏大型商業(yè)市場； （ 6） 人文環(huán)境：本案毗鄰洋河中心小學(xué)、中學(xué)、為客戶子女就學(xué)帶來極大方便。 項(xiàng)目定位建議 項(xiàng)目價(jià)值分析 通過本案周邊環(huán)境的分析，可以體現(xiàn)本案價(jià)值在于： 老鎮(zhèn)區(qū)域地段；洋河酒廠的新發(fā)展基地核心位置； 老城區(qū)悠久歷史文化底蘊(yùn)； 項(xiàng)目緊鄰國道（徐淮路）且鄰街面較長，商業(yè)價(jià)值較大。社區(qū) 老城區(qū)人文社區(qū) 現(xiàn)代建筑風(fēng)格 多層住宅項(xiàng)目、部分兩期開發(fā)，廣告投入一般。 社區(qū)配套規(guī)劃 智能社區(qū) —— 智能化社區(qū)安防系統(tǒng)、家居智能系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)真正意義的家居智能社區(qū)規(guī)劃； 居家社區(qū) —— 通過社區(qū)外部良好配套設(shè)施，社區(qū)規(guī)劃及配套的綜合價(jià)值提升； 理財(cái)社區(qū) —— 通過社區(qū)的商鋪和住宅的合理布局引導(dǎo)居家、經(jīng)商兩不誤的全新理財(cái)社區(qū)概念。形成簡約時(shí)尚的社區(qū)氛圍。 出入小區(qū)便捷即可。 （ 10） 小區(qū)智能化規(guī)劃 電子門禁管理系統(tǒng)； 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)； 呼叫管理中心； 停車場管理系統(tǒng)； 智能巡邏管理電子系統(tǒng) 項(xiàng)目價(jià)格建議 住宅 2300元 /平方米均價(jià)，商鋪 6000元 /平方米均價(jià)。 本次市調(diào)時(shí)間短，任務(wù)重，報(bào)告?zhèn)}促偏頗之處望領(lǐng)導(dǎo)給與指正！ 2010年3月10日 。 為了使售樓部功能規(guī)劃應(yīng)盡量齊全，包括：接待區(qū)、洽談區(qū)、辦公區(qū)、展示區(qū)、休息區(qū)、儲(chǔ)藏室、衛(wèi)生間等。 （ 8） 建筑風(fēng)格規(guī)劃 充分迎合潛在消費(fèi)者的需求，在建筑風(fēng)格方面建議采用時(shí)尚簡約的現(xiàn)代建筑風(fēng)格； 建筑色調(diào)方面以暖色調(diào)為宜； 建筑形態(tài)方面以多層建筑為主，部分小高層及商業(yè)鋪面； 立面設(shè)計(jì)方面力求以簡約的手法體現(xiàn)建筑本身所具有的美感。 商 鋪 —— 沿街做 2 層可分割商鋪，底層建議挑高 5米以上，另外布局上辟出可以供大商業(yè)入駐的場地，并充分考慮停車及倉儲(chǔ)。 （ 6） 置業(yè)類型 —— 以經(jīng)商加自住型消費(fèi)為主； （ 7） 職業(yè)類型 —— 私營業(yè)主、公司職員以及百姓群體； （ 8） 消費(fèi)特征 —— 看重區(qū)位地段及周邊有潛力的商業(yè)價(jià)值。商鋪 分商業(yè)，二期規(guī)劃別墅及高層。 項(xiàng)目價(jià)值提升建議 重點(diǎn)競爭個(gè)案競爭態(tài)勢分析 項(xiàng)目 項(xiàng)目綜合素質(zhì)層面 產(chǎn)品層面 營銷推廣層面 其他 平安家園 洋河第二批開發(fā)的住宅小區(qū) 周邊配套及交通較好 全多層住宅 全明戶型 設(shè)計(jì) 項(xiàng)目規(guī)模較小，基本無廣告投入。 （ 3）項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)（ O）分析 項(xiàng)目位于老城區(qū)，周邊在售樓盤不多，競爭壓力相對較?。? 緊鄰洋河街中心，有利于項(xiàng)目的營銷推廣； 西側(cè)即為洋河酒廠的新廠區(qū)，人流、物流、財(cái)富流將大大