【正文】 本次市調(diào)時間短，任務(wù)重，報告?zhèn)}促偏頗之處望領(lǐng)導(dǎo)給與指正！ 2010年3月10日 。 為了使售樓部功能規(guī)劃應(yīng)盡量齊全，包括：接待區(qū)、洽談區(qū)、辦公區(qū)、展示區(qū)、休息區(qū)、儲藏室、衛(wèi)生間等。 （ 10） 小區(qū)智能化規(guī)劃 電子門禁管理系統(tǒng)； 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)； 呼叫管理中心； 停車場管理系統(tǒng)； 智能巡邏管理電子系統(tǒng) 項目價格建議 住宅 2300元 /平方米均價，商鋪 6000元 /平方米均價。 （ 8） 建筑風(fēng)格規(guī)劃 充分迎合潛在消費者的需求，在建筑風(fēng)格方面建議采用時尚簡約的現(xiàn)代建筑風(fēng)格； 建筑色調(diào)方面以暖色調(diào)為宜； 建筑形態(tài)方面以多層建筑為主，部分小高層及商業(yè)鋪面； 立面設(shè)計方面力求以簡約的手法體現(xiàn)建筑本身所具有的美感。 出入小區(qū)便捷即可。 商 鋪 —— 沿街做 2 層可分割商鋪，底層建議挑高 5米以上，另外布局上辟出可以供大商業(yè)入駐的場地，并充分考慮停車及倉儲。形成簡約時尚的社區(qū)氛圍。 （ 6） 置業(yè)類型 —— 以經(jīng)商加自住型消費為主； （ 7） 職業(yè)類型 —— 私營業(yè)主、公司職員以及百姓群體； （ 8） 消費特征 —— 看重區(qū)位地段及周邊有潛力的商業(yè)價值。 社區(qū)配套規(guī)劃 智能社區(qū) —— 智能化社區(qū)安防系統(tǒng)、家居智能系統(tǒng)，實現(xiàn)真正意義的家居智能社區(qū)規(guī)劃； 居家社區(qū) —— 通過社區(qū)外部良好配套設(shè)施，社區(qū)規(guī)劃及配套的綜合價值提升； 理財社區(qū) —— 通過社區(qū)的商鋪和住宅的合理布局引導(dǎo)居家、經(jīng)商兩不誤的全新理財社區(qū)概念。商鋪 分商業(yè)，二期規(guī)劃別墅及高層。社區(qū) 老城區(qū)人文社區(qū) 現(xiàn)代建筑風(fēng)格 多層住宅項目、部分兩期開發(fā)，廣告投入一般。 項目價值提升建議 重點競爭個案競爭態(tài)勢分析 項目 項目綜合素質(zhì)層面 產(chǎn)品層面 營銷推廣層面 其他 平安家園 洋河第二批開發(fā)的住宅小區(qū) 周邊配套及交通較好 全多層住宅 全明戶型 設(shè)計 項目規(guī)模較小，基本無廣告投入。 項目定位建議 項目價值分析 通過本案周邊環(huán)境的分析，可以體現(xiàn)本案價值在于： 老鎮(zhèn)區(qū)域地段；洋河酒廠的新發(fā)展基地核心位置； 老城區(qū)悠久歷史文化底蘊； 項目緊鄰國道（徐淮路）且鄰街面較長，商業(yè)價值較大。 （ 3）項目機會點（ O）分析 項目位于老城區(qū)，周邊在售樓盤不多，競爭壓力相對較?。? 緊鄰洋河街中心，有利于項目的營銷推廣； 西側(cè)即為洋河酒廠的新廠區(qū)，人流、物流、財富流將大大提升該地塊商鋪的價值。 （二）地塊 B 地塊屬性 （ 1） 位置：本案地段位于洋河鎮(zhèn)徐淮路，項目占地面積約 60 畝； （ 2） 地塊現(xiàn)狀：待拆遷廠房及少量住宅，地塊相對平整 、易于規(guī)劃； （ 3） 交通出行：緊鄰徐淮路與酒家路，來往車輛較多，交通便捷； （ 4） 周邊配套：本案毗鄰洋河中心小學(xué)、洋河中學(xué)、洋河醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場、超市、銀行等，配套設(shè)施齊全； （ 5） 配套環(huán)境：目前周邊商業(yè)配套檔次不高，缺乏大型商業(yè)市場； （ 6） 人文環(huán)境：本案毗鄰洋河中心小學(xué)、中學(xué)、為客戶子女就學(xué)帶來極大方便。左右，一層 普通裝修 沙盤、戶型頁、海報 接待區(qū)、洽談區(qū)、辦公區(qū)、儲存室 現(xiàn)代簡樸 （ 2） 本案售樓部規(guī)模、功能及風(fēng)格建議 鑒于本案規(guī)模， 建議本案售樓處的規(guī)模做到寬敞、大方 ，有 利于展示項目的自身形象、有助于提升項目的價值以及有利于售樓部內(nèi)部功能的完善和劃分； 為了使售樓部得到最大利用率，建議本案的售樓部功能規(guī)劃應(yīng)盡量齊全，包括：接待區(qū)、洽談區(qū)、辦公區(qū)、展示區(qū)、休息區(qū)、儲藏室、衛(wèi)生間等。左右，一層 精裝修 沙盤、戶型頁、海報、折頁 接待區(qū)、洽談區(qū)、辦公區(qū)、產(chǎn)品展示區(qū)、儲存室 現(xiàn)代簡樸 紫金名門 租用、裝修 250m178。 （ 5） 小區(qū)智能化規(guī)劃 電子門禁管理系統(tǒng)； 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)； 呼叫管理中心； 停車場管理系統(tǒng)； 智能巡邏管理電子系統(tǒng) 項目價格建議 鑒于項目的持續(xù)性及洋河經(jīng)濟的發(fā)展和洋河居民收入的增加，周邊項目的銷售情況，以及項目的銷售周期及難度，本案住宅的銷售價格預(yù)計按年平均 10％的幅度增長，至 2020 年本案住宅的銷售均價約為 2500 元 /平方米 。 （ 3） 建筑風(fēng)格規(guī)劃 充分迎合潛在消費者的需求，在建筑風(fēng)格方面建議采用美式或歐式的現(xiàn)代建筑風(fēng)格； 建筑色調(diào)方面注重與周邊自然環(huán)境的融合； 建筑形態(tài)方面以多層建筑為主，部分高層及花園洋房； 立面設(shè)計方面力求以簡約的手法體現(xiàn)建筑本身所具有的美感。 規(guī)劃布局建議 （ 1） 主入口建議設(shè)在洋河南大街 利于展示小區(qū)形象； 出入小區(qū)便捷。 在現(xiàn)有環(huán)境下，本案應(yīng)在完善周邊配套、產(chǎn)品品質(zhì) 及內(nèi)部環(huán)境塑造方面提升項目價值，同時應(yīng)當(dāng)保證一定的價格優(yōu)勢。 （ 2） 社區(qū)配套規(guī)劃 生態(tài)社區(qū) —— 社區(qū)生態(tài)的優(yōu)化，通過建筑材料選擇、人車分流系統(tǒng)等與社區(qū) 園林綜合實現(xiàn)； 智能社區(qū) —— 智能化社區(qū)安防系統(tǒng)、家居智能系統(tǒng)，實現(xiàn)真正意義的家居智能社區(qū)規(guī)劃； 居家社區(qū) —— 通過社區(qū)外部良好配套設(shè)施，社區(qū)規(guī)劃及配套的綜合價值提升； 文化社區(qū) —— 通過社區(qū)會所文化性設(shè)施及社區(qū)內(nèi)部的幼兒園實現(xiàn)。社區(qū) 新城區(qū)開發(fā)地段 全多層住宅 全明戶型設(shè)計 分兩期開發(fā)，廣告投入較少 一期封頂，二期未動工 水岸豪庭 規(guī)劃中 規(guī)劃中 規(guī)劃中 凈地、規(guī)劃中 綜上所述，本區(qū)域部分項目在建筑及整體規(guī)劃方面具有較強的競爭力，就本案未來的推廣及市場的壓力而言，需進一步提升產(chǎn)品的價值。公園景觀大道 500 米長紫金生活廣項目規(guī)模大，分期開發(fā)，廣告投入較大，包裝檔次較高。 一期、二期現(xiàn)房 紫金名門 14 萬m178。 項目價值提升建議 （ 1） 重點競爭個案競爭態(tài)勢分析 項目 項目綜 產(chǎn)品層面 營銷推廣 其他 合素質(zhì)層面 層面 世紀(jì)明珠 11 萬m178。 綜合而言， 本案在地段、項目規(guī)劃上均有一定優(yōu)勢，且項目地處鎮(zhèn)區(qū)主力開發(fā)地段（南大街）認(rèn)知度高，具備中高端社區(qū)的基礎(chǔ)氛圍。如紫金名門、世紀(jì)明珠后期、隆泰新港灣后期、水岸豪庭（待開發(fā)） 等項目的推出，將對本案的銷售造成一定的壓力； 價格的定位，將給本案 未來的定價 帶來一定的影響； 國家宏觀打壓性政策，將給本案在銷售過程中帶來不確定的風(fēng)險。 （ 2）項目劣勢（ W）分析 新開發(fā)地段，交通尚不完善； 項目所在區(qū)域人氣不足 。地塊周邊為一些成熟的居住小區(qū)，整體形象較好； 教育配套。地塊位于南大街，鎮(zhèn)區(qū)主力開發(fā)方向，地塊受關(guān)注程度較高； 商業(yè)價值高。項目周邊為一些有比較成熟的社區(qū)，生活起居較方便，居住環(huán)境相對較好； 配套設(shè)施 好。 （ 3）交通狀況及環(huán)境 洋河鎮(zhèn)區(qū)主力開發(fā)方向，地段優(yōu)越，交通相對便捷。 地塊周邊環(huán)境分析 （ 1）地塊內(nèi)部 地塊為凈地，比較平整。 二期 11 幢多層，三期規(guī)劃中 世紀(jì)明珠（后期） 洋河南大街 約40畝 約 3萬 m178。 6 幢高層（ 16F）， 41幢多層，一期待推 3 幢高層， 20 幢多層 新城區(qū)中高檔社區(qū) 翡翠華庭（二期） 平安路1 號 約65畝 約萬 m178。 在推項目戶型情況（主要競爭項目） 本區(qū)域各項目主要在推部分戶型以三房居多，占 50%左右；面積在 100135 ㎡ 的居多，二房約占 40%、四房及其他戶型約占 10%（以下面積數(shù)據(jù)以建筑面積計，單位：㎡ ） 項目 兩房 三房 四房 小計 備注 面積 戶數(shù) 面積 戶數(shù) 面積 戶數(shù) 平安家園 8090 220 110120 20 — — 240 世紀(jì)明珠 8499 181 102128 378 — — 559 四房