【導(dǎo)讀】任務(wù)書中規(guī)定的內(nèi)容，不弄虛作假，不抄襲別人的工作內(nèi)容。貢獻(xiàn)的個(gè)人和集體均已在文中注明。本人承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。4．本人完全了解學(xué)校關(guān)于保存、使用畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）的規(guī)定，校保留畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）的復(fù)印件和電子版本，允許被查閱和借閱；以公布其中的全部或部分內(nèi)容。界范圍內(nèi)迅速發(fā)展。我國(guó)住房抵押貸款證券化起步較晚，且一直處于理論研究階。本文首先介紹住房抵押貸款證券化的理論知識(shí)，然后分?？钭C券化存在的問題以及結(jié)合美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)提出相關(guān)政策建議。

　　

【正文】 證券化產(chǎn)品給予了 過高的評(píng)級(jí)，出現(xiàn)了明顯的道德風(fēng)險(xiǎn)，給投資者提供了錯(cuò)誤的信息。隨著我國(guó)住房抵押貸款證券化的發(fā)展，長(zhǎng)春理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 18 要實(shí)行全程監(jiān)管。第一，監(jiān)管當(dāng)局要通過各種市場(chǎng)化手段在不同產(chǎn)品和服務(wù)間設(shè)置不同層次的風(fēng)險(xiǎn)隔離帶，降低風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)性或降低傳導(dǎo)力度。第二，監(jiān)管當(dāng)局應(yīng)要求證券化的參與主體進(jìn)行充分及時(shí)的信息披露。第三，盡快設(shè)計(jì)出一套有效的激勵(lì)機(jī)制以約束信貸市場(chǎng)中金融創(chuàng)新可能伴隨的道德風(fēng)險(xiǎn)。 設(shè)立 SPV 注重“破產(chǎn)隔離”的本質(zhì) SPV 接受發(fā)起機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)，并以該資產(chǎn)為基礎(chǔ)發(fā)行證券化產(chǎn)品，其本質(zhì)要求“破 產(chǎn)隔離”，即 SPV 能與自身引起的風(fēng) 險(xiǎn)以及與原始權(quán)益人的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)相隔離，從理論上講 SPV 業(yè)務(wù)活動(dòng)僅限于購(gòu)買基礎(chǔ)資產(chǎn)以及發(fā)行由此支持的證券。 次級(jí)債危機(jī)的一個(gè)重要原因就是“兩房”大量購(gòu)買其他機(jī)構(gòu)發(fā)行的 MBS并對(duì)其進(jìn)行結(jié)構(gòu)化衍生，在自身證券化業(yè)務(wù)以外承擔(dān)了極大的風(fēng)險(xiǎn)。即“兩房”在住房抵押貸款證券化中作為 SPV， 并沒有真正做到與自身引起的風(fēng)險(xiǎn)以及原始權(quán)益人的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)相隔離。鑒于此，我國(guó)在實(shí)施住房抵押貸款證券化過程中，設(shè)立 SPV 時(shí)要注重其“破產(chǎn)隔離”的本質(zhì)要求。 選取有效手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng) 目前發(fā)放的住房抵押貸款都是可調(diào)整利率貸款，因此， 央行在使用利率杠桿調(diào)控房 地產(chǎn)市場(chǎng)的過程中需要格外小心，以免造成由貨幣政策引發(fā)的金融風(fēng)暴。我國(guó)自 20xx 年以來逐漸調(diào)高房地產(chǎn)貸款利率來控制房?jī)r(jià)快速上漲，結(jié)果房?jī)r(jià)不僅沒有回落，反而小步快跑。這是由于我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，仍然具有半壟斷性特征，當(dāng)利率上調(diào)時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商不會(huì)或很少通過降低房?jī)r(jià)來擴(kuò)大銷售，反而有部分開發(fā)商囤積住房，以等購(gòu)買力恢復(fù)后再漲價(jià)出售。所以，緊縮性貨幣政策在抑制住房需求方面起到效果不明顯。因此，監(jiān)管當(dāng)局應(yīng)從根本上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題，要完善土地出讓制度，提高土地管理機(jī)關(guān)、房地產(chǎn) 交易管理機(jī)關(guān)的透明度，減少商業(yè)腐敗等。這樣才能從制度上保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。 長(zhǎng)春理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 19 第 5 章 促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款證券化的建議 結(jié)合美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，本章將對(duì)前文提出的問題進(jìn)行一一地解決，更加完善我國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款證券化的發(fā)展。 規(guī)范住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng) ， 逐步擴(kuò)大證券化市場(chǎng)規(guī)模 目前我國(guó)的債券市場(chǎng)還不夠成熟，市場(chǎng)規(guī)模較小，需要豐富投資品種，為住房抵押貸款證券化二級(jí)市場(chǎng)最好準(zhǔn)備。 首先，制定住房抵押貸款運(yùn)作的標(biāo)準(zhǔn)化條款。標(biāo)準(zhǔn)化是住房抵押貸款流動(dòng)的一個(gè)前提，在其具體操作中 ， 只有將一 組具有相似貸款特征的貸款組合在一起 ，才易于把握住房抵押貸款的規(guī)律。其次，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，豐富貸款產(chǎn)品。我國(guó)住房抵押貸款需求很大，當(dāng)前的問題主要是銀行的有效供給不足。因此， 如 果商業(yè)銀行能根據(jù)購(gòu)房者的年齡、職業(yè)、收入、家庭狀況、地區(qū)分布等的不同情況，市場(chǎng)為導(dǎo)向，對(duì)不同情況制定出具有差異性的貸款組群，推 出 個(gè)性化服務(wù)，將形成更大的住房抵押貸款消費(fèi)組群和多樣化的一級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)品。最后，建立完善的個(gè)人信用制度。住房抵押貸款是以個(gè)人作為銀行客戶，其信用狀況直接影響貸款質(zhì)量和貸款銀行回收貸款的風(fēng)險(xiǎn)。 建立、健全住房抵押貸款 證券化的法律法規(guī)體系 完善的法律法規(guī)體系是建立和發(fā)展我國(guó) MBS 的基本保證。有了健全的法律法規(guī) ， 對(duì)從業(yè)者的組織形態(tài)、資產(chǎn)組合、收益來源都做出明確的規(guī)定 ， 使住房抵押貸款證券化運(yùn)行真正實(shí)現(xiàn) “ 資本大眾化、產(chǎn)權(quán)證券化、經(jīng)營(yíng)專業(yè)化 ” 。首先應(yīng)該制定《 住房抵押貸款法》 、 《住房抵押貸款保險(xiǎn)法》等來保障貸款機(jī)構(gòu)利益。其次制定《房地產(chǎn)證券交易法》、《住房抵押貸款證券化指導(dǎo)辦法》 ， 規(guī)范住房抵押貸款證券化運(yùn)行。再此要制定《投資基金管理法》、《房地產(chǎn)信托法》、《收益證券管理辦法》等來培養(yǎng)和規(guī)范住房抵押貸款證券的機(jī)構(gòu)投資者。同時(shí)加緊確定 相應(yīng)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和制定優(yōu)惠的稅收政策 ,在證券化實(shí)施初期 ， 政府可考慮減免交易稅、印花稅和所得稅 ， 以扶持開展住房抵押貸款證券化。 成立信用擔(dān)保機(jī)構(gòu) ， 健全信用擔(dān)保機(jī)制 在抵押債券的交易結(jié)構(gòu)中 ， 最重要一個(gè)環(huán)節(jié)是 SPV。 SPV 是一個(gè)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體 ， 日常管理由一個(gè)股份信托機(jī)構(gòu)托管。 SPV 是債券的發(fā)行者 ， 并保證投資者的收益不 受 資產(chǎn)創(chuàng)造者經(jīng)營(yíng)狀況的影響 ， 在一定的法律范圍內(nèi)監(jiān)管這些資產(chǎn)。在整個(gè)的交易結(jié)構(gòu)中 ， 還需要第三方進(jìn)行信用擔(dān)保 ， 保證證券收益的按期支付。結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況以及住房市場(chǎng)在一國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位 ， 可考慮由 政府出面設(shè)立一個(gè)全國(guó)性的信用擔(dān)保機(jī)構(gòu) ， 對(duì) SPV 發(fā)行的 MBS 進(jìn)行信用強(qiáng)化。通過國(guó)家信用的支撐 ， 使其在二級(jí)市場(chǎng)上有充分的流動(dòng)性 ， 增加對(duì)廣大機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資者的吸引力。 另外， 政府應(yīng)鼓勵(lì)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)介入商業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù) ， 由政府機(jī)構(gòu)擔(dān)保長(zhǎng)春理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 20 與民間保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)相配合 ， 為住房抵押貸款的發(fā)放和住房抵押貸款證券提供擔(dān)保 。 建立合理的信用評(píng)級(jí)體系，規(guī)范信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu) 在美國(guó)，至少還有一套針對(duì)借款人的征信體系，而中國(guó)似乎很難有一套完整的個(gè)人 借款人信用審查體系。所以， 中國(guó)應(yīng)該盡快建立和完善一整套個(gè)人信用評(píng)估體系， 制定全國(guó)統(tǒng)一的信用評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，提高 評(píng)級(jí)活動(dòng)的規(guī)范性。同時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，要求評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定期跟蹤評(píng)級(jí)，并在評(píng)級(jí)結(jié)果變更時(shí)作出詳細(xì)的變更說明；建立問責(zé)制，取消造假評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)資格，并對(duì)相關(guān)人員進(jìn)行處罰。此外，我國(guó)還應(yīng)該培育具有較高的公信力和獨(dú)立性的評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)。目前，我國(guó)可以嘗試通過兼并、聯(lián)合等多種形式，對(duì)我國(guó)現(xiàn)有的評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)進(jìn)行有效整合，扶植培育幾家全國(guó)性、獨(dú)立、公正、公信力高的大型本土評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，增強(qiáng)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)在資信評(píng)估方面的話語(yǔ)權(quán)，以解決評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、評(píng)估機(jī)構(gòu)雜亂、評(píng)級(jí)質(zhì)量低下等問題。此外，還要通過法律禁止評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)充當(dāng)投資銀行 或財(cái)務(wù)顧問的角色，在評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)和投行之間設(shè)立防火墻，確保評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的中立性。 完善資本市場(chǎng)，擴(kuò)大機(jī)構(gòu)投資者范圍 住房抵押證券化的發(fā)展離不開資本市場(chǎng)的支撐。目前我國(guó)的債券市場(chǎng)還不夠成熟，市場(chǎng)規(guī)模較小，需要豐富投資品種，積極培育金融衍生品市場(chǎng)，充分發(fā)揮其風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)的職能。同時(shí)，需要逐步推進(jìn)利率市場(chǎng)化改革，讓資金的借貸成本由市場(chǎng)決定，與證券的信用質(zhì)量掛鉤，使風(fēng)險(xiǎn)與收益相對(duì)稱，使住房抵押貸款證券的價(jià)格能真實(shí)反映出風(fēng)險(xiǎn)大小以及市場(chǎng)資金供求關(guān)系。此外，大力培育成熟的機(jī)構(gòu)投資者是為我國(guó)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)提供穩(wěn)定、充 沛的長(zhǎng)期資金，增強(qiáng)市場(chǎng)流動(dòng)性的重要手段。我國(guó)應(yīng)該為機(jī)構(gòu)投資者掃清市場(chǎng)準(zhǔn)入障礙，擴(kuò)大投資主體范圍，逐步地、有計(jì)劃地允許養(yǎng)老基金、醫(yī)療基金等社會(huì)資金進(jìn)入資產(chǎn)證券化市場(chǎng)，并在適當(dāng)情況下允許符合條件的境外投資者投資住房抵押貸款證券。 長(zhǎng)春理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 21 結(jié) 束 語(yǔ) 本文基于住房抵押貸款證券化的基本理論，在說明了 我國(guó) 房地產(chǎn)抵押貸款證券化的 發(fā)展現(xiàn)狀 ，認(rèn)為我國(guó)有必要發(fā)展房地產(chǎn)抵押貸款證券化。雖然我國(guó) 進(jìn)行了三次試點(diǎn) ， 但 尚未成熟，存在二級(jí)市場(chǎng)交易量低 、 流動(dòng)性差 ； 信息披露不夠及時(shí)、準(zhǔn)確、完整；信用増級(jí)方式單一等問題，但鑒于我 國(guó)目前宏觀經(jīng)濟(jì)低迷且商業(yè)銀行資金面趨緊，我國(guó)目前基本具備繼續(xù)推行住房抵押貸款證券化的條件。 通過 美國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)抵押貸款證券化 的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)， 我國(guó)應(yīng)采取以下的措施： 一要規(guī)范住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng) ， 逐步擴(kuò)大證券化市場(chǎng)規(guī)模 ；二要建立、健全住房抵押貸款證券化的法律法規(guī)體系；三要政府成立信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)；四要建立合理的信用評(píng)級(jí)體系，規(guī)范信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)；五要完善資本市場(chǎng)，擴(kuò)大機(jī)構(gòu)投資者范圍 。 雖然我國(guó)住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)尚處于起步階段，還存在著許多不足之處，但這一市場(chǎng)的潛力很大，在我國(guó)還有很大的發(fā)展空間。對(duì)這項(xiàng)浩大而復(fù)雜的金融工程， 只有立足于我國(guó)國(guó)情，將理論與實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)相結(jié)合，才能找到適合我國(guó)的住房抵押貸款證券化的發(fā)展模式。 長(zhǎng)春理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 22 參考文獻(xiàn) [1]涂永紅，劉柏榮 .銀行信貸資產(chǎn)證券化 [M].上海：中國(guó)金融出版社， 20xx. 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New York: Prentice Hall,20xx. 長(zhǎng)春理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 23 致 謝 光陰荏苒 ，歲月如歌，本科生生活即將結(jié)束?；厥走@四年的生活，我覺得自己收獲很多。當(dāng)然我的進(jìn)步離不開那些教導(dǎo)過我的老師、幫助我的同學(xué)和支持我的家人。對(duì)于你們，我充滿了感激之情。 首先我一定要感謝我的導(dǎo)師張偉偉老師，從開始選定論題到最后定稿，張老師都給予了我很大的幫助。在學(xué)術(shù)研究上，張老師治學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，是我學(xué)習(xí)的榜樣 。在生活上，關(guān)心學(xué)生，讓人感念至深。同時(shí)我也要感謝那些教導(dǎo)過、關(guān)心過我的老師。 然后我還要感謝幫助過我的同學(xué)和支持我的朋友和我的室友，感謝你們的鼓勵(lì)和支持。四年來，我們分享彼此的快樂，建立了深厚的友誼，這將是我一 生的財(cái)富！ 最后需要特別感謝的是我的家人，父母我求學(xué)路上的堅(jiān)強(qiáng)后盾，他們對(duì)我的照顧和關(guān)愛是我積極向上的動(dòng)力源泉。