【正文】 長(zhǎng)春理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 II Abstract Mortgagebacked securitization (MBS), as one of the most important innovations in financial fields originated from 1970s. MBS was first practiced by the American financial institutions, which was recognized all around the world, and developed rapidly worldwide, because of its advantages in raising the rate of capital utilization and reducing the bank risks. The MBS in our country started relatively late, and has been in the stage of theoretical research, it only started to enter the pilot stage in 20xx. So it is necessary to study the mortgagebacked securitization of real estate in china. This article explains the development of the MBS in China by introducing the MBS in detail and puts forward some relevant policy suggestions according to the problems in the development of mortgagebacked securitization in our country and the experiences about the America. Keywords: Mortgag。Real estate finance 長(zhǎng)春理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 III 目 錄 摘 要 .............................................................. I Abstract........................................................... II 目 錄 ............................................................ III 引 言 .............................................................. 1 第 1 章 房地產(chǎn)抵押貸款證券化概述 .................................... 2 房地產(chǎn)抵押貸款證券化的涵義 ................................... 2 房地產(chǎn)抵押貸款證券化的參與主體 ............................... 2 房地產(chǎn)抵押貸款證券化的功能 ................................... 3 中國(guó)實(shí)行房地產(chǎn)抵押貸款證券化的客觀條件分析 ................... 4 第 2 章 中國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款證券化的 歷程和現(xiàn)狀分析 .................... 7 中國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款證券化的發(fā)展歷程 ........................... 7 中國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款證券化試點(diǎn)運(yùn)行分析 ......................... 8 第 3 章 中國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款證券化存在的問(wèn)題 及 原因 ................... 12 抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)不完善 ...................................... 12 相關(guān)法律及配套制度不健全 .................................... 12 擔(dān)保和保險(xiǎn)機(jī)制匱乏 .......................................... 13 信用評(píng)級(jí)體系不規(guī)范 .......................................... 13 機(jī)構(gòu)投資主體單一 ............................................ 14 第 4 章 美國(guó) 房地產(chǎn)抵押貸款證券化 的經(jīng)驗(yàn)借鑒 ......................... 15 美國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款證券化的發(fā)展歷史 .......................... 15 美國(guó)住房抵押貸款證券化的經(jīng)驗(yàn)分析 ............................ 16 美國(guó)次貸危機(jī)對(duì)中國(guó)的啟示 .................................... 17 第 5 章 促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款證券化的建議 ......................... 19 規(guī)范住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)，逐步擴(kuò)大證券化市場(chǎng)規(guī)模 ............ 19 建立、健全住房抵押貸款證券化的法律法規(guī)體系 .................. 19 成立信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)，健全信用擔(dān)保機(jī)制 .......................... 19 建立合理的信用評(píng)級(jí)體系，規(guī)范信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu) .................... 20 完善資本市場(chǎng)，擴(kuò)大機(jī)構(gòu)投資者范圍 ............................ 20 結(jié) 束 語(yǔ) ........................................................... 21 參考文獻(xiàn) ........................................................... 22 致 謝 ............................................................. 23 長(zhǎng)春理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 1 引 言 經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展， 國(guó)外對(duì)住房抵押貸款證券化的研究在各方面都已相對(duì)成熟 ， 而我國(guó)對(duì)住房抵押貸 款證券化的研究在本世紀(jì)初才剛剛開(kāi)始，目前主要停留在 試點(diǎn)實(shí)驗(yàn) 階段 。另外，房地產(chǎn)抵押貸款證券化 有利于企業(yè)融資制度的創(chuàng)新 ， 盤(pán)活 企業(yè) 資產(chǎn)，提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 。所以我國(guó)非常有必要發(fā)展房地產(chǎn)抵押貸款證券化。 但是 住房抵押貸款證券化能否順利在我國(guó)發(fā)展的關(guān)鍵是政府能否根據(jù)我國(guó)的國(guó)情制定有效措施。本章介紹了房地產(chǎn)抵押貸款證券的涵義， 參與主體以及其功能 ，說(shuō)明了 我國(guó)有條件發(fā)展房地產(chǎn)抵押貸款證券化。這一過(guò)程將原先不易被出售給投資者的缺乏流動(dòng)性但能夠產(chǎn)生可預(yù)見(jiàn)性現(xiàn)金流入的資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成可以在市場(chǎng)上流動(dòng)的證券，使得住房抵 押貸款的風(fēng)險(xiǎn)由大量的投資者分擔(dān)。由于 它 的基礎(chǔ)資產(chǎn)是房地產(chǎn)抵押貸款，它本質(zhì)上是再次分配房地產(chǎn)抵押貸款的利 潤(rùn)。 （ 2） 房地產(chǎn)抵押貸款證券化具有較高的交易成本。 （ 3） 房地產(chǎn)抵押貸款證券化的交易費(fèi)用具有不可轉(zhuǎn)嫁性。但是房地產(chǎn)抵押貸款證券的交易費(fèi)用 不能轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，只能由自身承擔(dān) ， 因此其原有的利潤(rùn)必然減少。 典型的住房抵押貸款證券化交易結(jié)構(gòu)如圖 ： 圖 11 住房抵押貸款證券化交易結(jié)構(gòu) 從圖 1 可以看出： （ 1） 房地產(chǎn)抵 押貸款的 發(fā)起 人，通常是發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)，如商業(yè)銀行； （ 2） 發(fā)行人 主要有特殊目的機(jī)構(gòu)（ Special Purpose 評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu) 原始權(quán)益 人 原始 債務(wù) 人 特殊目的載體（ SPV） 服務(wù)機(jī)構(gòu) 受 托管理人 投資人 信用增級(jí)機(jī)構(gòu) 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 資信評(píng)級(jí) 信用增級(jí) 轉(zhuǎn)讓收入 發(fā)行 MBS 發(fā)行收入 本息償還 本息償還 本息償還 長(zhǎng)春理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 3 Vehicle， SPV）。特殊目的機(jī)構(gòu)通常有獨(dú)立的法律地位，在法律上應(yīng)不再與發(fā)起人的信用相聯(lián)系 ，因此，特殊目的機(jī)構(gòu)隔離了發(fā)起人自身的資信與證券化的風(fēng)險(xiǎn)和收益； （ 3） 服務(wù)人是負(fù)責(zé)房地產(chǎn)抵押貸款回收服務(wù)的機(jī)構(gòu)，通常由發(fā)起人充當(dāng)。通過(guò)信用增級(jí)機(jī)構(gòu)的擔(dān)?；蛘弑ｋU(xiǎn)行為，能夠提高房地產(chǎn)抵押貸款證券的信用級(jí)別， 有利于發(fā)行人對(duì)其定價(jià)； （ 5） 信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)通常由第三方機(jī)構(gòu) 擔(dān)當(dāng)，且應(yīng)處于中立地位并具有良好的信譽(yù)，為住房抵押貸款評(píng)定等級(jí) ；（ 6） 受托人是受發(fā)行人和投資者的委托，通常持有發(fā)行人以房地產(chǎn)抵押貸款或者其他資產(chǎn)充當(dāng)?shù)膿?dān)保品。 房 地產(chǎn)抵押貸款證券化的功能 房地產(chǎn)抵押貸款證券化可以有效地控制商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，提高其盈利能力，加強(qiáng)了政府對(duì)于商業(yè)銀行的資本管理，中央銀行可以更好地進(jìn)行宏觀金融調(diào)控， 同時(shí)推動(dòng)了我國(guó)資本市場(chǎng)的發(fā)展。一方面實(shí)行住房抵押貸款證券化，可以為資本市場(chǎng)提供投資風(fēng)險(xiǎn)小、現(xiàn)金收入穩(wěn)定的新型投資品種和融資工具，促進(jìn)儲(chǔ)蓄向投資的轉(zhuǎn)化，實(shí)現(xiàn)貨幣市場(chǎng)與資本市場(chǎng)的對(duì)接；另一方面，由于房地產(chǎn)抵押貸款證券 化是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，涉及銀行、特設(shè)信托機(jī)構(gòu)、信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、證券公司、資產(chǎn)管理公司以及投資者諸多方面，其成功運(yùn)用不僅要有以上眾多參與主體的協(xié)調(diào)配合，而且要有相應(yīng)的政策環(huán)境和法規(guī)體系 [2]。 完善中央銀行的宏觀金融調(diào)控 公開(kāi)市場(chǎng)業(yè)務(wù)是中央銀行調(diào)控貨幣供應(yīng)量的基本工具之一。隨著我國(guó)資本市場(chǎng)的完善和住房抵押 二級(jí)市場(chǎng)的擴(kuò)大，中央銀行通過(guò)在金融市場(chǎng)買賣住房抵押貸款債券，擴(kuò)大了交易對(duì)象、加大了操作力度，從而可以在廣度、深度上對(duì)商業(yè)銀行的流動(dòng)性進(jìn)行適時(shí)調(diào)節(jié)，進(jìn)而有效調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量。而資本充足比率偏低則一直是影響我國(guó)商業(yè)銀行改革與發(fā)展的一個(gè)突出問(wèn)題。 提高商業(yè)銀行的盈利能力 ，并 降低 其 風(fēng)險(xiǎn) 商業(yè)銀行對(duì)已證券化的抵押貸款仍可保留服務(wù)職能，并收取服務(wù)費(fèi)，同時(shí)，銀行還可以作為證券包銷商，提供服務(wù)時(shí)收取手續(xù)費(fèi)， 另外，銀行有權(quán)參與對(duì)剩余現(xiàn)金流量的分配。 房地產(chǎn)抵押貸款證券化也降低了商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，通 過(guò)房地產(chǎn)抵押貸款證券化，將低流動(dòng)性的貸款轉(zhuǎn)化為高流動(dòng)性的證券，將集中在銀行的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、分散給不同 偏好的投資者，從而實(shí)現(xiàn)銀行風(fēng)險(xiǎn)的社會(huì)化 ，規(guī)避了銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn) 。我國(guó)個(gè)人住房貸款逐年增加，尤其在 20xx 年以后，增幅迅速擴(kuò)大。 20xx 年，我國(guó)個(gè)人購(gòu)房貸款增長(zhǎng)率高達(dá) 43%，新建房貸款和再交易房貸款增速分別達(dá)到 40%和 79%。 01234567820xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %4 0 . 0 0 %4 5 . 0 0 %5 0 . 0 0 %購(gòu)房貸款余額（萬(wàn)億元） 增長(zhǎng)率（%） 圖 12 20xx~20xx 年個(gè)人住房貸款余額及增長(zhǎng)率 數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)房地產(chǎn)金融報(bào)告整理所得 長(zhǎng)春理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 5 目前來(lái)說(shuō)，我國(guó)金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)存在了很大的資金缺口，大部分銀行的存貸比已經(jīng)觸及監(jiān)管示警紅線，個(gè)人住房抵押貸款的迅猛發(fā)展給我國(guó)商業(yè)銀行造成了極大的流動(dòng)性壓力， 20xx 年 8 月末，金融機(jī)構(gòu)人民幣存款余額為 萬(wàn)億元，貸款余額達(dá)到 萬(wàn)億元，銀行業(yè)的存量貸款規(guī)模龐大，面臨著較大的貸存比壓力 [6]。從住房抵押貸款本身來(lái)看，由于住房抵押貸款在我國(guó)是