【正文】 較為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，投資風(fēng)險(xiǎn)較小，能夠有效的激發(fā)投資者的投資意識(shí)，使得投資者比較容易接受以住房抵押貸款為基礎(chǔ)的證券化產(chǎn)品。 具備良好的微觀和宏觀環(huán)境 從微觀層面來說，由于我國商業(yè)銀行必須逐漸成為自主經(jīng)營、自負(fù)盈 虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，因此，它們有著強(qiáng)烈的消除不良貸款、增強(qiáng)現(xiàn)金流流動(dòng)性、盤活存量資產(chǎn)的欲望和推動(dòng)力。在通過增資擴(kuò)股和發(fā)行金融債補(bǔ)充資本規(guī)模有限的情況下，商業(yè)銀行通過信貸資產(chǎn)證券化可以將自身的存量資金轉(zhuǎn)變?yōu)榭捎觅Y金，既滿足了監(jiān)管要求又兼顧了流動(dòng)性和盈利性的目標(biāo)。 從宏觀層面來說，我國社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)的總體目標(biāo)是建立有中國特色的社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)，奠定了我國金融體制改革的深化和進(jìn)行國民經(jīng)濟(jì)的市場化的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。這些都是有利于住房抵押貸款證券化發(fā)展的基礎(chǔ) [8]。我國已具備較為成熟的債權(quán)發(fā)行和交易的資本市場體系，為住房抵押貸款證券化提供了場所，同時(shí)也為房地產(chǎn)融資提供了多樣化的選擇 [9]。 證券公司業(yè)務(wù)范圍繼續(xù)擴(kuò)大，產(chǎn)品類型不斷豐富 ， 創(chuàng)新業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)規(guī)模繼續(xù)大 幅增長 。同時(shí)，行業(yè)的合規(guī)管理和風(fēng)險(xiǎn)控制水平有所提升，為行業(yè)的持續(xù)發(fā)展保駕護(hù)航 [10]。本章主要介紹了我國房地產(chǎn)抵押貸款證券化的發(fā)展歷史，并分 析了試點(diǎn)中的變化和問題。為了加快房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的步伐，隨后在國務(wù)院和中國人民銀行的支持下，加快了對(duì)住房抵押貸款證券化的研究，并開始了長時(shí)間的醞釀和摸索，一步一步走向全面的證券化之路。 表 21 我國住房抵押貸款證券化發(fā)展大事記 1992 年 海南首推 “ 地產(chǎn)投資券 ” ，這是我國住房貸款證券化 的首次嘗試。 1998 年 中國人民銀行牽頭組織 “ 住宅抵押貸款證券化研究 ” ，表明中央銀行已開始關(guān)注這項(xiàng)業(yè)務(wù)。 20xx 年 中國人民銀行正式批準(zhǔn)中國建設(shè)銀行、中國工商銀行為住房貸款證券化試點(diǎn)單位。截止目前，兩家銀行已連續(xù)多次向中 國人民銀行及國務(wù)院上報(bào)住房貸款證券化試點(diǎn)方案。建設(shè)銀行與德國施豪銀行簽署了合資合同等文件，籌建合資住房儲(chǔ)蓄銀行。 20xx 年 中國人民銀行發(fā)布《 20xx 年中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》，首次在報(bào)告中提出 “ 積極推進(jìn)住房貸款證券化 ” ，這標(biāo)志著我國探索了近 10 年的住房貸款證券化有望進(jìn)入啟動(dòng)階段。 20xx 年 央行允許資產(chǎn)支持證券進(jìn)行質(zhì)押式回購交易，以緩解當(dāng)前信貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品流動(dòng)性不足的問題。 20xx 年 央行、財(cái)政部以及銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步擴(kuò)大信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的通知》，標(biāo)志著因美國次貸危機(jī)而停滯多年的信貸 資產(chǎn)證券化重新獲批啟動(dòng) 。 ” 資料來源：根據(jù)公開資料整理 在這個(gè)發(fā)展歷程中，房地產(chǎn)抵押貸款證券化的規(guī)模也不斷擴(kuò)大，由 20xx 年72 億元的資產(chǎn)規(guī)模到 20xx 年 320 億元，表明我國對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款證券化的需求不斷提高。 20xx 年金融危機(jī)， 出于對(duì)可能存在 風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂和審慎考慮等原因，我國信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)工作進(jìn)入停滯階段，其后的三年多里沒有發(fā)行過任何一單信貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品 。 圖 23 20xx~20xx 年中國房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券化發(fā)行額 數(shù)據(jù)來源：根據(jù)新浪財(cái)經(jīng)資訊整理所得 中國 房地產(chǎn)抵押貸款證券化試點(diǎn)運(yùn)行分析 “ 建元 20xx1 個(gè)人住房抵押貸款支持證券 ” 試點(diǎn)運(yùn)行 分析 20xx 年 3 月 21 日，國家開發(fā)銀行和中國建設(shè)銀行作為試點(diǎn)單位，將分別進(jìn)行信貸資產(chǎn)證券化和住 房抵押貸款證券化的試點(diǎn) [13]。在整個(gè)證券化過程中，建元 20xx1 以中國建設(shè)銀行股份有限公司為發(fā)起機(jī)構(gòu)、委托人、安排人、貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)和次級(jí)資產(chǎn)支持證券持有人；以中信信托有限責(zé) 任公司（原名為“中信信托投資有限責(zé)任公司”） 為發(fā)行人和受托機(jī)構(gòu)； 以匯豐銀行（中國）有限公司北京分行（原名為“香港上海匯豐銀行有限公司北京分行”）為交易管理機(jī)構(gòu)；以中國工商 銀行股份有限公司為資金保管機(jī)構(gòu)。 如表 2 所示： 長春理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 9 表 22 建元 20xx1 個(gè)人住房抵押貸款證券化信托受托機(jī)構(gòu)和證券化服務(wù)機(jī)構(gòu) 受托機(jī)構(gòu)、發(fā)行人 中信信托投資有限責(zé)任公司 發(fā)起機(jī)構(gòu)、貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)及安排人 中國建設(shè)銀行股份有限公司 財(cái)務(wù)顧問 渣打銀行（香港）有限公司 聯(lián)合簿記管理人 中國建設(shè)銀行股份有限公司、中國國際金融有限公司 交易管理機(jī)構(gòu) 香 港上海匯豐銀行有限公司北京分行 資金保管機(jī)構(gòu) 中國工商銀行股份有限公司 登記機(jī)構(gòu)、支付代理機(jī)構(gòu) 中央國債登記結(jié)算有限責(zé)任公司 安排人、發(fā)起機(jī)構(gòu)、貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)、交易管理機(jī)構(gòu)、資金保管機(jī)構(gòu)和聯(lián)合簿記管理人法律顧問 金杜律師事務(wù)所 受托機(jī)構(gòu)法律顧問 競天公誠律師事務(wù)所 信用增級(jí)機(jī)構(gòu) 北京穆迪投資者服務(wù)有限公司 信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu) 中誠信國際信用評(píng)級(jí)有限責(zé)任公司 數(shù)據(jù)來源：建元 20xx1 個(gè)人住房抵押貸款證券化信托發(fā)行說明書 建元 20xx1 初始發(fā)行時(shí)的總實(shí)收金額約為人民幣 億元，在銀行債券市場發(fā)行 公開發(fā)行的優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持債券為人民幣 億元，其中按本息支付順序先后分為 A、 B、 C 三檔，向發(fā)起機(jī)構(gòu)定向的次級(jí)資產(chǎn)支持債券人民幣 億元 [14]，如表 3 所示： 表 23 建元 20xx1 個(gè)人住房抵押貸款支持證券發(fā)行情況 發(fā)行金額 （人民幣） 發(fā)行利率 法定最終到期日 評(píng)級(jí)（中誠信國際） A 級(jí)資產(chǎn)支持證券 2,669,764,500 浮動(dòng)利率 2037 年 11 月 26 日 AAA B 級(jí)資產(chǎn)支持證券 203,626,100 浮動(dòng)利率 2037 年 11 月 26 日 A C 級(jí)資產(chǎn)支持證券 52,791,900 浮動(dòng)利率 2037 年 11 月 26 日 BBB 次級(jí)資產(chǎn)支持證券 90,500,638 — 2037 年 11 月 26 日 — 數(shù)據(jù)來源：建元 20xx1 個(gè)人住房抵押貸款證券化信托發(fā)行說明書 以上是對(duì) 建元 20xx1 的參與機(jī)構(gòu)和發(fā)行情況進(jìn)行了介紹，以下是 其運(yùn)作的具體流程 （如圖 3） ： 第一步，中國建設(shè)銀行從上海、江蘇無錫、福建福州、泉州四家分行發(fā)放的個(gè)人住房貸款中挑選 億元進(jìn)入資產(chǎn)池。根據(jù)穆迪和中誠信兩家公司的評(píng)測， A 類貸款 億元，信用為 AAA 級(jí)； B 類貸款 億元，信用為 A 級(jí)； C 類貸款 億元，信用為 BBB； S 級(jí)由建行持有，所以不參與評(píng)級(jí)，為 億元 [15]。 第三步，由建行公布的 51 家證券承銷機(jī)構(gòu)在銀行間債券市場發(fā)售信托受益憑證，其中 21 家為商業(yè)銀行。 第五步，資金保管機(jī)構(gòu)中國工商銀行受中信信托的委托托管資金賬戶，定期提供托管月報(bào)并定期對(duì)投資者還本付息。 該債名稱為 20xx 年第一期開元信貸資產(chǎn)支持證券，法定到期日為 2018 年 1 月 12 日，劃分為三個(gè)層次，優(yōu)先 A檔、優(yōu)先 B 檔、次級(jí)檔證券。 不過，從產(chǎn)品設(shè)計(jì)上看，國泰君安證券研報(bào)指出，與以前產(chǎn)品相比，突破并不明顯，依然存在資產(chǎn)品種單一、風(fēng)險(xiǎn)偏好保守、發(fā)行市場局限于銀行間等問題 [16]。（ 1） 進(jìn)一步豐富了基礎(chǔ)資產(chǎn)種類。（ 2）進(jìn)一步擴(kuò)大了發(fā)起機(jī)構(gòu) 借款人 1 借款人 2 登記機(jī)構(gòu) /支付代理機(jī)構(gòu) 中介機(jī)構(gòu)：律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu) 全國銀行間債券市場 還款 貸款本息 貸款服務(wù)機(jī)構(gòu) 資產(chǎn)支持證券本息 下達(dá)證券本息分配指令 資金托管機(jī)構(gòu)（信托賬戶） 交易機(jī)構(gòu)管理 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià) 資產(chǎn)支持證券本息 現(xiàn)金 現(xiàn)金 發(fā)行資產(chǎn)支持證券 受托機(jī)構(gòu)（發(fā)行人） 承銷資產(chǎn)支持證券 承銷團(tuán) 投資機(jī)構(gòu) 貸款 資產(chǎn)池資產(chǎn) 信托 發(fā)起機(jī)構(gòu) 長春理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 11 范圍。 此次擴(kuò)大試點(diǎn)階段《關(guān)于進(jìn)一步擴(kuò)大信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的通知》中明確規(guī)定，鼓勵(lì)更多經(jīng)審核符合條件的金融機(jī)構(gòu)參與信貸資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。（ 3）進(jìn)一步增強(qiáng)了風(fēng)險(xiǎn)防控。要求聘請(qǐng)兩家具有評(píng)級(jí)資質(zhì)的資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)進(jìn)行持續(xù)信用評(píng)級(jí)。二是增加風(fēng)險(xiǎn)自留要求，防范發(fā)起機(jī)構(gòu)的道德風(fēng)險(xiǎn)。 長春理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 12 第 3 章 中國 房地產(chǎn)抵押貸款證券化存在的問題 及 原因 由于我國開展房地產(chǎn)抵押貸款證券化業(yè)務(wù)時(shí)間尚晚，許多方面的條件尚不完善，這使得我國房地產(chǎn)抵押貸款證券化項(xiàng)目還存在一些問題。要想推廣并發(fā) 展個(gè)人住房抵押貸款證券化，個(gè)人住房抵押貸款一級(jí)市場必須發(fā)育相對(duì)成熟。更嚴(yán)重的問題是，目前我國各商業(yè)銀行、甚至同一家商業(yè)銀行的不同分支行，對(duì)住房抵押貸款的發(fā)放、評(píng)估、擔(dān)保和保險(xiǎn)等事項(xiàng)管理方法各有不同，缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，在全國沒有形成標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的住房抵押貸款市場。 相關(guān)法律及配套制度不健全 住房抵押資產(chǎn)證券化是一項(xiàng)結(jié)構(gòu)極其復(fù)雜、參與主體眾多的金融創(chuàng)新，其中蘊(yùn)含著很多潛在風(fēng)險(xiǎn)，正因如此，住房抵押貸款證券化的實(shí)施需要一套與之相配套完善的法律、會(huì)計(jì)及稅收體系作為制度性保障，以明確參與各方的職責(zé)、權(quán)利，規(guī)范資產(chǎn)證券化行為，最大限度地降低不確定性?？v觀我國現(xiàn)行的法律、會(huì)計(jì)、稅收、擔(dān)保、信托等制度，我們不難發(fā)現(xiàn)相應(yīng)法律法規(guī)的缺位給我國資產(chǎn)證券化的實(shí)行造成了很多障礙。 (2) 在實(shí)行住房抵押貸款證券化的過程中需要涉及到很多中介機(jī)構(gòu) ， 如資信評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、擔(dān)保與保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、公證機(jī)構(gòu)等以及 這些中介機(jī)構(gòu)彼此之間關(guān)系的協(xié)調(diào)、職責(zé)的分配等問題 ， 目前還沒有法律做出明確的規(guī)定。 長春理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 13 擔(dān)保和保險(xiǎn)機(jī)制匱乏 在擔(dān)保方面，我國住房抵押貸款證券化不能由政府提供信用擔(dān)保。 “ 中國建設(shè) 銀行的建元一 元 住房抵押貸款證券化就是由中國建設(shè)銀行作為發(fā)起機(jī)構(gòu) ， 委托中信信托在銀行間債券市場發(fā)行的。 在保險(xiǎn)方面，我國雖然在上海、成都等地試行了抵押貸款保險(xiǎn)制度 ， 但是卻存在著很多不足：首先，保險(xiǎn)范圍有限；我國的保險(xiǎn)是以一個(gè)城市作為單位，這樣使住房貸款保險(xiǎn)大大折扣，而且保險(xiǎn)的功能是分散風(fēng)險(xiǎn) ,并不能徹底消除風(fēng)險(xiǎn)。政府的信用等級(jí)是最高的 ， 如將住房抵押貸款由政府提供擔(dān)?；蚴潜ｋU(xiǎn) ， 將能充分發(fā)揮住房抵押貸款 的作用。借款人要無緣無故承擔(dān)保險(xiǎn)費(fèi)繳納，出現(xiàn)收入與支出不對(duì)等的情況 ， 從而加重了借款人的負(fù)擔(dān)。 信用評(píng)級(jí)體系 不規(guī)范 信用評(píng)級(jí)規(guī)則體系不完善 資信評(píng)級(jí)行業(yè)在我國還屬于新興行業(yè)，缺乏一套完整而嚴(yán)密的法律規(guī)范框架，尚未形成科學(xué)、統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)信用評(píng)估體系。同時(shí)，由于我國開展住房抵押貸款業(yè)務(wù)的時(shí)間很短，尚未經(jīng)歷完整的經(jīng)濟(jì)周期檢驗(yàn)，沒有可供參考的利率及信用風(fēng)險(xiǎn)曲線，導(dǎo)致數(shù)據(jù)不完整，很難估算平均違約概率和早償風(fēng)險(xiǎn)，這也給信用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估帶來了很大的難度。 缺乏規(guī)范的、具有社會(huì)公信力的評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu) 由于信用評(píng)級(jí)是由被評(píng)級(jí)方付費(fèi)，極易產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)，因此，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)是否具有社 會(huì)公 信力、能否獨(dú)立、客觀、公正地給出評(píng)級(jí)結(jié)果 ， 對(duì)于資產(chǎn)證券化的發(fā)展至關(guān)重要。總體上來說，我國評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)缺乏具有社會(huì)公信力的評(píng)級(jí)方法，獨(dú)立性不強(qiáng)，影響力不夠且透明度較低，很難保證獨(dú)立客觀的評(píng)估。這些問題使得我國信用長春理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 14 評(píng)級(jí)體系發(fā)展緩慢。 一般情況下，住房抵押貸款證券的主要投資者主要是共同基金、商業(yè)銀行以及保險(xiǎn)基金和養(yǎng)老基金等。顯而易見，“銀行俱樂部”現(xiàn)象不利于銀行信用風(fēng)險(xiǎn)的分散，也難以達(dá)到降低商業(yè)銀行資本壓力的目標(biāo)。 產(chǎn)生“銀行俱樂部”現(xiàn)象的原因是多方面 的。其次，與其他投資品種相比，目前我國資產(chǎn)證券化產(chǎn)品收益率很低，流動(dòng)性差，可選擇的品種少。住房抵押貸款證券二級(jí)市場的持續(xù)低迷直接束縛了住房抵押貸款證券的發(fā)展進(jìn)程。本章介紹了美國房地產(chǎn)抵押貸款證券化的發(fā)展歷史， 總結(jié)了其經(jīng)驗(yàn)與次貸危機(jī)對(duì)我國的啟示 ，為促進(jìn)中國房地產(chǎn)抵押貸款證券化的建議做好準(zhǔn)備。當(dāng)時(shí)美國經(jīng)濟(jì)正陷入第二次世界大戰(zhàn)后最嚴(yán)重的衰退，國內(nèi)資金匱乏