【正文】 ，通脹嚴重，市場利率不斷走高，資金來源日趨緊張。為了緩解其流動性危機，相關(guān)金融機構(gòu)希望能夠通過金融創(chuàng)新來回避監(jiān)管，獲得來源穩(wěn)定且成本較低的資金 —— 這也是住房抵押貸款證券化興起的源動力 [18]。隨后，由聯(lián)邦發(fā)起的兩大抵押貸款公司 —— 聯(lián)邦國民抵押協(xié)會（ Federal National Mortgage Association， FNMA 或 Fannie Mae，簡稱“房利美”）和聯(lián)邦住房抵押貸款公司（ Federal Home Loan Mortgage Corporation，F(xiàn)HLMC 或 Freddie Mac，簡稱“福利美”）紛紛仿效，分別于 1971 年和 1981年以其持有的住房抵押貸款為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行住房抵押貸款證券。 最近二十多年，美國資產(chǎn)證券化規(guī)模增長迅速，其增長速度遠遠超出其他固定收益證券的增長速度。截止 20xx年 12 月 31 日，美國抵押支持證券發(fā)行額達到 萬億美元，未清償余額 萬億美元，而同期美國國債市場余額為 萬億美元，公司債市場余額為 萬億美元，可見住房抵押貸款證券產(chǎn)品的市場規(guī)模已遠遠超過公司債和國債的市場規(guī)模 [19]。 美國住房抵押貸款 證券化 的經(jīng)驗 分析 政府的大力支持 美國住房抵押貸款證券化的成功離不開美國政府的大力扶持，具體的支持主要體現(xiàn)在以下幾個方面： （ 1） 建立政府的或以政府為最終支持的抵押貸款機構(gòu)充當 SPV，以此達到提升 MBS 信用等級，吸引投資者的目的。三家機構(gòu)中， GNMA作為政府部門，其所做出的擔保直接代表美國國家信用，而 FNMA 和 FHLMC作為政府發(fā)起的實體，雖然是私營公司，但具有強烈的政府背景，對于投資者從心理上或?qū)嵸|(zhì)上都 有增強信用的作用。 （ 2） 為抵押貸款證券化創(chuàng)建完備的法律體系。 （ 3） 成立政府機構(gòu)，為中低收入者提供擔保，促進抵押貸款需求，確保住房抵押貸款一級市場的發(fā)展。 發(fā)達的住房抵押貸款一級市場和完善的市場化體系 美國擁有全世界最發(fā)達的住房抵押貸款市場，分為一級市場和二級市場。擁有龐大的住房抵押貸款規(guī)模是抵押貸款證券化的基礎(chǔ)。 標準化的貸款條約和信用風險管理制度 在美國，由于三家具有政府背景的機構(gòu)主導了整個抵押貸款二級市場，而三家機構(gòu)僅對符合其標 準的抵押貸款進行收購或提供擔保，因此通過這種方式的引導，使銀行等貸款機構(gòu)自覺按其設(shè)定的標準發(fā)放貸款。標準化的貸款減少了貸款的風險，降低了管理成本，并且利于打包捆綁，增強了流動性。另外，金融機構(gòu)可根據(jù)市場的變化，及時調(diào)整貸款的結(jié)構(gòu)，如貸款的成數(shù)、期限、利率結(jié)構(gòu)等因素，有效地降低了貸款的違約風險。美國是 世界各國中機構(gòu)投資者規(guī)模最大，運作最成熟的國家，截止 1998 年底，美國機構(gòu)投資者的金融資產(chǎn)達 18 萬億美元，特別是人壽保險公司，其資產(chǎn)總額達 萬億美元 ， 養(yǎng)老基金資產(chǎn)規(guī)模也于當年達 6880 億美元，投資基金發(fā)展也非常迅速 ， 1990～ 1998 年間美國投資基金以年均 20%的速度增長， 1998 年 資產(chǎn)總額達到當年 GDP 的60%。這些機構(gòu)的進入也極大的促進了抵押貸款二級市場的發(fā)展 [21]。它是一場發(fā)生在美國，因次級抵押貸款機構(gòu)破產(chǎn)、投資基金被迫關(guān)閉、股市劇烈震蕩引起的金融風暴。我國從美國次貸危機中得到以下幾點啟示： 加強住房抵押貸款的信用風險管理 金 融創(chuàng)新不僅僅是對高收益的單純追求，嚴謹有效的風險管理同樣重要。金融創(chuàng)新并沒有最終消滅風險，只是轉(zhuǎn)移、分散和緩釋風險。 在美國，至少還有一套針對借款人的征信體系，而中國似乎很難有一套完整的個人借款人信用審查體系。這樣，可以在最大限度上克服銀行在發(fā)放個人住房抵押貸款前由于信息不對稱所導致的逆向選擇問題和貸款發(fā)放后的道德風險問題。 強化住房抵押貸款證券化的全程監(jiān)管 美國次級債危機中，住房抵押貸款證券化從最初貸款的發(fā)放到最后證券化產(chǎn)品的銷售，在這一過程缺少一個具有監(jiān)測系統(tǒng)性風險的權(quán)威監(jiān)管機構(gòu)。其次，對住房抵押貸款證券化過程中充當 SPV 角色的“兩房”監(jiān)管不力，使得風險在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)化衍生中進一步傳遞和放大。隨著我國住房抵押貸款證券化的發(fā)展，長春理工大學本科畢業(yè)論文 18 要實行全程監(jiān)管。第二，監(jiān)管當局應(yīng)要求證券化的參與主體進行充分及時的信息披露。 設(shè)立 SPV 注重“破產(chǎn)隔離”的本質(zhì) SPV 接受發(fā)起機構(gòu)轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)，并以該資產(chǎn)為基礎(chǔ)發(fā)行證券化產(chǎn)品，其本質(zhì)要求“破 產(chǎn)隔離”，即 SPV 能與自身引起的風 險以及與原始權(quán)益人的破產(chǎn)風險相隔離，從理論上講 SPV 業(yè)務(wù)活動僅限于購買基礎(chǔ)資產(chǎn)以及發(fā)行由此支持的證券。即“兩房”在住房抵押貸款證券化中作為 SPV， 并沒有真正做到與自身引起的風險以及原始權(quán)益人的破產(chǎn)風險相隔離。 選取有效手段調(diào)控房地產(chǎn)市場 目前發(fā)放的住房抵押貸款都是可調(diào)整利率貸款，因此， 央行在使用利率杠桿調(diào)控房 地產(chǎn)市場的過程中需要格外小心，以免造成由貨幣政策引發(fā)的金融風暴。這是由于我國的房地產(chǎn)市場是一個不完全競爭市場，仍然具有半壟斷性特征，當利率上調(diào)時，房地產(chǎn)開發(fā)商不會或很少通過降低房價來擴大銷售，反而有部分開發(fā)商囤積住房，以等購買力恢復后再漲價出售。因此，監(jiān)管當局應(yīng)從根本上解決房地產(chǎn)市場的問題，要完善土地出讓制度，提高土地管理機關(guān)、房地產(chǎn) 交易管理機關(guān)的透明度，減少商業(yè)腐敗等。 長春理工大學本科畢業(yè)論文 19 第 5 章 促進中國房地產(chǎn)抵押貸款證券化的建議 結(jié)合美國的經(jīng)驗與教訓，本章將對前文提出的問題進行一一地解決，更加完善我國房地產(chǎn)抵押貸款證券化的發(fā)展。 首先，制定住房抵押貸款運作的標準化條款。其次，以市場為導向，豐富貸款產(chǎn)品。因此， 如 果商業(yè)銀行能根據(jù)購房者的年齡、職業(yè)、收入、家庭狀況、地區(qū)分布等的不同情況，市場為導向，對不同情況制定出具有差異性的貸款組群，推 出 個性化服務(wù)，將形成更大的住房抵押貸款消費組群和多樣化的一級市場產(chǎn)品。住房抵押貸款是以個人作為銀行客戶，其信用狀況直接影響貸款質(zhì)量和貸款銀行回收貸款的風險。有了健全的法律法規(guī) ， 對從業(yè)者的組織形態(tài)、資產(chǎn)組合、收益來源都做出明確的規(guī)定 ， 使住房抵押貸款證券化運行真正實現(xiàn) “ 資本大眾化、產(chǎn)權(quán)證券化、經(jīng)營專業(yè)化 ” 。其次制定《房地產(chǎn)證券交易法》、《住房抵押貸款證券化指導辦法》 ， 規(guī)范住房抵押貸款證券化運行。同時加緊確定 相應(yīng)的會計準則和制定優(yōu)惠的稅收政策 ,在證券化實施初期 ， 政府可考慮減免交易稅、印花稅和所得稅 ， 以扶持開展住房抵押貸款證券化。 SPV 是一個獨立的經(jīng)濟實體 ， 日常管理由一個股份信托機構(gòu)托管。在整個的交易結(jié)構(gòu)中 ， 還需要第三方進行信用擔保 ， 保證證券收益的按期支付。通過國家信用的支撐 ， 使其在二級市場上有充分的流動性 ， 增加對廣大機構(gòu)和個人投資者的吸引力。 建立合理的信用評級體系，規(guī)范信用評級機構(gòu) 在美國，至少還有一套針對借款人的征信體系，而中國似乎很難有一套完整的個人 借款人信用審查體系。同時，要加強對評級機構(gòu)的監(jiān)管，要求評級機構(gòu)對項目進行定期跟蹤評級，并在評級結(jié)果變更時作出詳細的變更說明；建立問責制，取消造假評級機構(gòu)的執(zhí)業(yè)資格，并對相關(guān)人員進行處罰。目前，我國可以嘗試通過兼并、聯(lián)合等多種形式，對我國現(xiàn)有的評級機構(gòu)進行有效整合，扶植培育幾家全國性、獨立、公正、公信力高的大型本土評級機構(gòu)，增強評級機構(gòu)在資信評估方面的話語權(quán)，以解決評級標準不統(tǒng)一、評估機構(gòu)雜亂、評級質(zhì)量低下等問題。 完善資本市場，擴大機構(gòu)投資者范圍 住房抵押證券化的發(fā)展離不開資本市場的支撐。同時，需要逐步推進利率市場化改革，讓資金的借貸成本由市場決定，與證券的信用質(zhì)量掛鉤，使風險與收益相對稱，使住房抵押貸款證券的價格能真實反映出風險大小以及市場資金供求關(guān)系。我國應(yīng)該為機構(gòu)投資者掃清市場準入障礙，擴大投資主體范圍，逐步地、有計劃地允許養(yǎng)老基金、醫(yī)療基金等社會資金進入資產(chǎn)證券化市場，并在適當情況下允許符合條件的境外投資者投資住房抵押貸款證券。雖然我國 進行了三次試點 ， 但 尚未成熟，存在二級市場交易量低 、 流動性差 ； 信息披露不夠及時、準確、完整；信用増級方式單一等問題，但鑒于我 國目前宏觀經(jīng)濟低迷且商業(yè)銀行資金面趨緊，我國目前基本具備繼續(xù)推行住房抵押貸款證券化的條件。 雖然我國住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)尚處于起步階段，還存在著許多不足之處，但這一市場的潛力很大，在我國還有很大的發(fā)展空間。 長春理工大學本科畢業(yè)論文 22 參考文獻 [1]涂永紅，劉柏榮 .銀行信貸資產(chǎn)證券化 [M].上海：中國金融出版社， 20xx. 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