【正文】 發(fā)起人的信用相聯(lián)系 ，因此，特殊目的機(jī)構(gòu)隔離了發(fā)起人自身的資信與證券化的風(fēng)險(xiǎn)和收益； （ 3） 服務(wù)人是負(fù)責(zé)房地產(chǎn)抵押貸款回收服務(wù)的機(jī)構(gòu)，通常由發(fā)起人充當(dāng)。 房 地產(chǎn)抵押貸款證券化的功能 房地產(chǎn)抵押貸款證券化可以有效地控制商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，提高其盈利能力，加強(qiáng)了政府對于商業(yè)銀行的資本管理，中央銀行可以更好地進(jìn)行宏觀金融調(diào)控， 同時(shí)推動了我國資本市場的發(fā)展。 完善中央銀行的宏觀金融調(diào)控 公開市場業(yè)務(wù)是中央銀行調(diào)控貨幣供應(yīng)量的基本工具之一。而資本充足比率偏低則一直是影響我國商業(yè)銀行改革與發(fā)展的一個突出問題。 房地產(chǎn)抵押貸款證券化也降低了商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，通 過房地產(chǎn)抵押貸款證券化，將低流動性的貸款轉(zhuǎn)化為高流動性的證券，將集中在銀行的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、分散給不同 偏好的投資者，從而實(shí)現(xiàn)銀行風(fēng)險(xiǎn)的社會化 ，規(guī)避了銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn) 。 20xx 年，我國個人購房貸款增長率高達(dá) 43%，新建房貸款和再交易房貸款增速分別達(dá)到 40%和 79%。從住房抵押貸款本身來看，由于住房抵押貸款在我國是較為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，投資風(fēng)險(xiǎn)較小，能夠有效的激發(fā)投資者的投資意識，使得投資者比較容易接受以住房抵押貸款為基礎(chǔ)的證券化產(chǎn)品。在通過增資擴(kuò)股和發(fā)行金融債補(bǔ)充資本規(guī)模有限的情況下，商業(yè)銀行通過信貸資產(chǎn)證券化可以將自身的存量資金轉(zhuǎn)變?yōu)榭捎觅Y金，既滿足了監(jiān)管要求又兼顧了流動性和盈利性的目標(biāo)。這些都是有利于住房抵押貸款證券化發(fā)展的基礎(chǔ) [8]。 證券公司業(yè)務(wù)范圍繼續(xù)擴(kuò)大，產(chǎn)品類型不斷豐富 ， 創(chuàng)新業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)規(guī)模繼續(xù)大 幅增長 。本章主要介紹了我國房地產(chǎn)抵押貸款證券化的發(fā)展歷史，并分 析了試點(diǎn)中的變化和問題。 表 21 我國住房抵押貸款證券化發(fā)展大事記 1992 年 海南首推 “ 地產(chǎn)投資券 ” ，這是我國住房貸款證券化 的首次嘗試。 20xx 年 中國人民銀行正式批準(zhǔn)中國建設(shè)銀行、中國工商銀行為住房貸款證券化試點(diǎn)單位。建設(shè)銀行與德國施豪銀行簽署了合資合同等文件，籌建合資住房儲蓄銀行。 20xx 年 央行允許資產(chǎn)支持證券進(jìn)行質(zhì)押式回購交易，以緩解當(dāng)前信貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品流動性不足的問題。 ” 資料來源：根據(jù)公開資料整理 在這個發(fā)展歷程中，房地產(chǎn)抵押貸款證券化的規(guī)模也不斷擴(kuò)大，由 20xx 年72 億元的資產(chǎn)規(guī)模到 20xx 年 320 億元，表明我國對房地產(chǎn)抵押貸款證券化的需求不斷提高。 圖 23 20xx~20xx 年中國房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券化發(fā)行額 數(shù)據(jù)來源：根據(jù)新浪財(cái)經(jīng)資訊整理所得 中國 房地產(chǎn)抵押貸款證券化試點(diǎn)運(yùn)行分析 “ 建元 20xx1 個人住房抵押貸款支持證券 ” 試點(diǎn)運(yùn)行 分析 20xx 年 3 月 21 日，國家開發(fā)銀行和中國建設(shè)銀行作為試點(diǎn)單位，將分別進(jìn)行信貸資產(chǎn)證券化和住 房抵押貸款證券化的試點(diǎn) [13]。 如表 2 所示： 長春理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 9 表 22 建元 20xx1 個人住房抵押貸款證券化信托受托機(jī)構(gòu)和證券化服務(wù)機(jī)構(gòu) 受托機(jī)構(gòu)、發(fā)行人 中信信托投資有限責(zé)任公司 發(fā)起機(jī)構(gòu)、貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)及安排人 中國建設(shè)銀行股份有限公司 財(cái)務(wù)顧問 渣打銀行（香港）有限公司 聯(lián)合簿記管理人 中國建設(shè)銀行股份有限公司、中國國際金融有限公司 交易管理機(jī)構(gòu) 香 港上海匯豐銀行有限公司北京分行 資金保管機(jī)構(gòu) 中國工商銀行股份有限公司 登記機(jī)構(gòu)、支付代理機(jī)構(gòu) 中央國債登記結(jié)算有限責(zé)任公司 安排人、發(fā)起機(jī)構(gòu)、貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)、交易管理機(jī)構(gòu)、資金保管機(jī)構(gòu)和聯(lián)合簿記管理人法律顧問 金杜律師事務(wù)所 受托機(jī)構(gòu)法律顧問 競天公誠律師事務(wù)所 信用增級機(jī)構(gòu) 北京穆迪投資者服務(wù)有限公司 信用評級機(jī)構(gòu) 中誠信國際信用評級有限責(zé)任公司 數(shù)據(jù)來源：建元 20xx1 個人住房抵押貸款證券化信托發(fā)行說明書 建元 20xx1 初始發(fā)行時(shí)的總實(shí)收金額約為人民幣 億元，在銀行債券市場發(fā)行 公開發(fā)行的優(yōu)先級資產(chǎn)支持債券為人民幣 億元，其中按本息支付順序先后分為 A、 B、 C 三檔，向發(fā)起機(jī)構(gòu)定向的次級資產(chǎn)支持債券人民幣 億元 [14]，如表 3 所示： 表 23 建元 20xx1 個人住房抵押貸款支持證券發(fā)行情況 發(fā)行金額 （人民幣） 發(fā)行利率 法定最終到期日 評級（中誠信國際） A 級資產(chǎn)支持證券 2,669,764,500 浮動利率 2037 年 11 月 26 日 AAA B 級資產(chǎn)支持證券 203,626,100 浮動利率 2037 年 11 月 26 日 A C 級資產(chǎn)支持證券 52,791,900 浮動利率 2037 年 11 月 26 日 BBB 次級資產(chǎn)支持證券 90,500,638 — 2037 年 11 月 26 日 — 數(shù)據(jù)來源：建元 20xx1 個人住房抵押貸款證券化信托發(fā)行說明書 以上是對 建元 20xx1 的參與機(jī)構(gòu)和發(fā)行情況進(jìn)行了介紹，以下是 其運(yùn)作的具體流程 （如圖 3） ： 第一步，中國建設(shè)銀行從上海、江蘇無錫、福建福州、泉州四家分行發(fā)放的個人住房貸款中挑選 億元進(jìn)入資產(chǎn)池。 第三步，由建行公布的 51 家證券承銷機(jī)構(gòu)在銀行間債券市場發(fā)售信托受益憑證，其中 21 家為商業(yè)銀行。 該債名稱為 20xx 年第一期開元信貸資產(chǎn)支持證券，法定到期日為 2018 年 1 月 12 日，劃分為三個層次，優(yōu)先 A檔、優(yōu)先 B 檔、次級檔證券。（ 1） 進(jìn)一步豐富了基礎(chǔ)資產(chǎn)種類。 此次擴(kuò)大試點(diǎn)階段《關(guān)于進(jìn)一步擴(kuò)大信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的通知》中明確規(guī)定，鼓勵更多經(jīng)審核符合條件的金融機(jī)構(gòu)參與信貸資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。要求聘請兩家具有評級資質(zhì)的資信評級機(jī)構(gòu)進(jìn)行持續(xù)信用評級。 長春理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 12 第 3 章 中國 房地產(chǎn)抵押貸款證券化存在的問題 及 原因 由于我國開展房地產(chǎn)抵押貸款證券化業(yè)務(wù)時(shí)間尚晚，許多方面的條件尚不完善，這使得我國房地產(chǎn)抵押貸款證券化項(xiàng)目還存在一些問題。更嚴(yán)重的問題是，目前我國各商業(yè)銀行、甚至同一家商業(yè)銀行的不同分支行，對住房抵押貸款的發(fā)放、評估、擔(dān)保和保險(xiǎn)等事項(xiàng)管理方法各有不同，缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，在全國沒有形成標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的住房抵押貸款市場?？v觀我國現(xiàn)行的法律、會計(jì)、稅收、擔(dān)保、信托等制度，我們不難發(fā)現(xiàn)相應(yīng)法律法規(guī)的缺位給我國資產(chǎn)證券化的實(shí)行造成了很多障礙。 長春理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 13 擔(dān)保和保險(xiǎn)機(jī)制匱乏 在擔(dān)保方面，我國住房抵押貸款證券化不能由政府提供信用擔(dān)保。 在保險(xiǎn)方面，我國雖然在上海、成都等地試行了抵押貸款保險(xiǎn)制度 ， 但是卻存在著很多不足：首先，保險(xiǎn)范圍有限；我國的保險(xiǎn)是以一個城市作為單位，這樣使住房貸款保險(xiǎn)大大折扣，而且保險(xiǎn)的功能是分散風(fēng)險(xiǎn) ,并不能徹底消除風(fēng)險(xiǎn)。借款人要無緣無故承擔(dān)保險(xiǎn)費(fèi)繳納，出現(xiàn)收入與支出不對等的情況 ， 從而加重了借款人的負(fù)擔(dān)。同時(shí)，由于我國開展住房抵押貸款業(yè)務(wù)的時(shí)間很短，尚未經(jīng)歷完整的經(jīng)濟(jì)周期檢驗(yàn)，沒有可供參考的利率及信用風(fēng)險(xiǎn)曲線，導(dǎo)致數(shù)據(jù)不完整，很難估算平均違約概率和早償風(fēng)險(xiǎn)，這也給信用風(fēng)險(xiǎn)評估帶來了很大的難度?？傮w上來說，我國評級機(jī)構(gòu)缺乏具有社會公信力的評級方法，獨(dú)立性不強(qiáng)，影響力不夠且透明度較低，很難保證獨(dú)立客觀的評估。 一般情況下，住房抵押貸款證券的主要投資者主要是共同基金、商業(yè)銀行以及保險(xiǎn)基金和養(yǎng)老基金等。 產(chǎn)生“銀行俱樂部”現(xiàn)象的原因是多方面 的。住房抵押貸款證券二級市場的持續(xù)低迷直接束縛了住房抵押貸款證券的發(fā)展進(jìn)程。當(dāng)時(shí)美國經(jīng)濟(jì)正陷入第二次世界大戰(zhàn)后最嚴(yán)重的衰退，國內(nèi)資金匱乏，通脹嚴(yán)重，市場利率不斷走高，資金來源日趨緊張。隨后，由聯(lián)邦發(fā)起的兩大抵押貸款公司 —— 聯(lián)邦國民抵押協(xié)會（ Federal National Mortgage Association， FNMA 或 Fannie Mae，簡稱“房利美”）和聯(lián)邦住房抵押貸款公司（ Federal Home Loan Mortgage Corporation，F(xiàn)HLMC 或 Freddie Mac，簡稱“福利美”）紛紛仿效，分別于 1971 年和 1981年以其持有的住房抵押貸款為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行住房抵押貸款證券。截止 20xx年 12 月 31 日，美國抵押支持證券發(fā)行額達(dá)到 萬億美元，未清償余額 萬億美元，而同期美國國債市場余額為 萬億美元，公司債市場余額為 萬億美元，可見住房抵押貸款證券產(chǎn)品的市場規(guī)模已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過公司債和國債的市場規(guī)模 [19]。三家機(jī)構(gòu)中， GNMA作為政府部門，其所做出的擔(dān)保直接代表美國國家信用，而 FNMA 和 FHLMC作為政府發(fā)起的實(shí)體，雖然是私營公司，但具有強(qiáng)烈的政府背景，對于投資者從心理上或?qū)嵸|(zhì)上都 有增強(qiáng)信用的作用。 （ 3） 成立政府機(jī)構(gòu)，為中低收入者提供擔(dān)保，促進(jìn)抵押貸款需求，確保住房抵押貸款一級市場的發(fā)展。擁有龐大的住房抵押貸款規(guī)模是抵押貸款證券化的基礎(chǔ)。標(biāo)準(zhǔn)化的貸款減少了貸款的風(fēng)險(xiǎn)，降低了管理成本，并且利于打包捆綁，增強(qiáng)了流動性。美國是 世界各國中機(jī)構(gòu)投資者規(guī)模最大，運(yùn)作最成熟的國家，截止 1998 年底，美國機(jī)構(gòu)投資者的金融資產(chǎn)達(dá) 18 萬億美元，特別是人壽保險(xiǎn)公司，其資產(chǎn)總額達(dá) 萬億美元 ， 養(yǎng)老基金資產(chǎn)規(guī)模也于當(dāng)年達(dá) 6880 億美元，投資基金發(fā)展也非常迅速 ， 1990～ 1998 年間美國投資基金以年均 20%的速度增長， 1998 年 資產(chǎn)總額達(dá)到當(dāng)年 GDP 的60%。它是一場發(fā)生在美國，因次級抵押貸款機(jī)構(gòu)破產(chǎn)、投資基金被迫關(guān)閉、股市劇烈震蕩引起的金融風(fēng)暴。金融創(chuàng)新并沒有最終消滅風(fēng)險(xiǎn)，只是轉(zhuǎn)移、分散和緩釋風(fēng)險(xiǎn)。這樣，可以在最大限度上克服銀行在發(fā)放個人住房抵押貸款前由于信息不對稱所導(dǎo)致的逆向選擇問題和貸款發(fā)放后的道德風(fēng)險(xiǎn)問題。其次，對住房抵押貸款證券化過程中充當(dāng) SPV 角色的“兩房”監(jiān)管不力，使得風(fēng)險(xiǎn)在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)化衍生中進(jìn)一步傳遞和放大。第二，監(jiān)管當(dāng)局應(yīng)要求證券化的參與主體進(jìn)行充分及時(shí)的信息披露。即“兩房”在住房抵押貸款證券化中作為 SPV， 并沒有真正做到與自身引起的風(fēng)險(xiǎn)以及原始權(quán)益人的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)相隔離。這是由于我國的房地產(chǎn)市場是一個不完全競爭市場，仍然具有半壟斷性特征，當(dāng)利率上調(diào)時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商不會或很少通過降低房價(jià)來擴(kuò)大銷售，反而有部分開發(fā)商囤積住房，以等購買力恢復(fù)后再漲價(jià)出售。 長春理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 19 第 5 章 促進(jìn)中國房地產(chǎn)抵押貸款證券化的建議 結(jié)合美國的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，本章將對前文提出的問題進(jìn)行一一地解決，更加完善我國房地產(chǎn)抵押貸款證券化的發(fā)展。其次，以市場為導(dǎo)向，豐富貸款產(chǎn)品。住房抵押貸款是以個人作為銀行客戶，其信用狀況直接影響貸款質(zhì)量和貸款銀行回收貸款的風(fēng)險(xiǎn)。其次制定《房地產(chǎn)證券交易法》、《住房抵押貸款證券化指導(dǎo)辦法》 ， 規(guī)范住房抵押貸款證券化運(yùn)行。 SPV 是一個獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體 ， 日常管理由一個股份信托機(jī)構(gòu)托管。通過國家信用的支撐 ， 使其在二級市場上有充分的流動性 ， 增加對廣大機(jī)構(gòu)和個人投資者的吸引力。同時(shí)，要加強(qiáng)對評級機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，要求評級機(jī)構(gòu)對項(xiàng)目進(jìn)行定期跟蹤評級，并在評級結(jié)果變更時(shí)作出詳細(xì)的變更說明；建立問責(zé)制，取消造假評級機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)資格，并對相關(guān)人員進(jìn)行處罰。 完善資本市場，擴(kuò)大機(jī)構(gòu)投資者范圍 住房抵押證券化的發(fā)展離不開資本市場的支撐。我國應(yīng)該為機(jī)構(gòu)投資者掃清市場準(zhǔn)入障礙，擴(kuò)大投資主體范圍，逐步地、有計(jì)劃地允許養(yǎng)老基金、醫(yī)療基金等社會資金進(jìn)入資產(chǎn)證券化市場，并在適當(dāng)情況下允許符合條件的境外投資者投資住房抵押貸款證券。 雖然我國住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)尚處于起步階段，還存在著許多不足之處，但這一市場的潛力很大，在我國還有很大的發(fā)展空間。當(dāng)然我的進(jìn)步離不開那些教導(dǎo)過我的老師、幫助我的同學(xué)和支持我的家人。在生活上，關(guān)心學(xué)生，讓人感念至深。