【正文】 從產(chǎn)品設(shè)計(jì)上看，國(guó)泰君安證券研報(bào)指出，與以前產(chǎn)品相比，突破并不明顯，依然存在資產(chǎn)品種單一、風(fēng)險(xiǎn)偏好保守、發(fā)行市場(chǎng)局限于銀行間等問(wèn)題 [16]。根據(jù)穆迪和中誠(chéng)信兩家公司的評(píng)測(cè)， A 類(lèi)貸款 億元，信用為 AAA 級(jí)； B 類(lèi)貸款 億元，信用為 A 級(jí)； C 類(lèi)貸款 億元，信用為 BBB； S 級(jí)由建行持有，所以不參與評(píng)級(jí)，為 億元 [15]。 20xx 年金融危機(jī)， 出于對(duì)可能存在 風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂和審慎考慮等原因，我國(guó)信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)工作進(jìn)入停滯階段，其后的三年多里沒(méi)有發(fā)行過(guò)任何一單信貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品 。 20xx 年 中國(guó)人民銀行發(fā)布《 20xx 年中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》，首次在報(bào)告中提出 “ 積極推進(jìn)住房貸款證券化 ” ，這標(biāo)志著我國(guó)探索了近 10 年的住房貸款證券化有望進(jìn)入啟動(dòng)階段。 1998 年 中國(guó)人民銀行牽頭組織 “ 住宅抵押貸款證券化研究 ” ，表明中央銀行已開(kāi)始關(guān)注這項(xiàng)業(yè)務(wù)。同時(shí)，行業(yè)的合規(guī)管理和風(fēng)險(xiǎn)控制水平有所提升，為行業(yè)的持續(xù)發(fā)展保駕護(hù)航 [10]。 從宏觀層面來(lái)說(shuō)，我國(guó)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)的總體目標(biāo)是建立有中國(guó)特色的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，奠定了我國(guó)金融體制改革的深化和進(jìn)行國(guó)民經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)化的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 01234567820xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %4 0 . 0 0 %4 5 . 0 0 %5 0 . 0 0 %購(gòu)房貸款余額（萬(wàn)億元） 增長(zhǎng)率（%） 圖 12 20xx~20xx 年個(gè)人住房貸款余額及增長(zhǎng)率 數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)房地產(chǎn)金融報(bào)告整理所得 長(zhǎng)春理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 5 目前來(lái)說(shuō)，我國(guó)金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)存在了很大的資金缺口，大部分銀行的存貸比已經(jīng)觸及監(jiān)管示警紅線，個(gè)人住房抵押貸款的迅猛發(fā)展給我國(guó)商業(yè)銀行造成了極大的流動(dòng)性壓力， 20xx 年 8 月末，金融機(jī)構(gòu)人民幣存款余額為 萬(wàn)億元，貸款余額達(dá)到 萬(wàn)億元，銀行業(yè)的存量貸款規(guī)模龐大，面臨著較大的貸存比壓力 [6]。 提高商業(yè)銀行的盈利能力 ，并 降低 其 風(fēng)險(xiǎn) 商業(yè)銀行對(duì)已證券化的抵押貸款仍可保留服務(wù)職能，并收取服務(wù)費(fèi)，同時(shí)，銀行還可以作為證券包銷(xiāo)商，提供服務(wù)時(shí)收取手續(xù)費(fèi)， 另外，銀行有權(quán)參與對(duì)剩余現(xiàn)金流量的分配。一方面實(shí)行住房抵押貸款證券化，可以為資本市場(chǎng)提供投資風(fēng)險(xiǎn)小、現(xiàn)金收入穩(wěn)定的新型投資品種和融資工具，促進(jìn)儲(chǔ)蓄向投資的轉(zhuǎn)化，實(shí)現(xiàn)貨幣市場(chǎng)與資本市場(chǎng)的對(duì)接；另一方面，由于房地產(chǎn)抵押貸款證券 化是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，涉及銀行、特設(shè)信托機(jī)構(gòu)、信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、證券公司、資產(chǎn)管理公司以及投資者諸多方面，其成功運(yùn)用不僅要有以上眾多參與主體的協(xié)調(diào)配合，而且要有相應(yīng)的政策環(huán)境和法規(guī)體系 [2]。 典型的住房抵押貸款證券化交易結(jié)構(gòu)如圖 ： 圖 11 住房抵押貸款證券化交易結(jié)構(gòu) 從圖 1 可以看出： （ 1） 房地產(chǎn)抵 押貸款的 發(fā)起 人，通常是發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)，如商業(yè)銀行； （ 2） 發(fā)行人 主要有特殊目的機(jī)構(gòu)（ Special Purpose 評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu) 原始權(quán)益 人 原始 債務(wù) 人 特殊目的載體（ SPV） 服務(wù)機(jī)構(gòu) 受 托管理人 投資人 信用增級(jí)機(jī)構(gòu) 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 資信評(píng)級(jí) 信用增級(jí) 轉(zhuǎn)讓收入 發(fā)行 MBS 發(fā)行收入 本息償還 本息償還 本息償還 長(zhǎng)春理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 3 Vehicle， SPV）。由于 它 的基礎(chǔ)資產(chǎn)是房地產(chǎn)抵押貸款，它本質(zhì)上是再次分配房地產(chǎn)抵押貸款的利 潤(rùn)。所以我國(guó)非常有必要發(fā)展房地產(chǎn)抵押貸款證券化。我國(guó)住房抵押貸款證券化起步較晚，且一直處于理論研究階段，至 20xx 年才開(kāi)始進(jìn)入試 點(diǎn)實(shí)驗(yàn)階段，因此，中國(guó)有 必要對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款證券化進(jìn)行系統(tǒng)的研究。 3．在畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）中對(duì)侵犯任何方面知識(shí)產(chǎn)權(quán)的行為，由本人承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。我國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款的信貸風(fēng)險(xiǎn)主要集中在銀行，銀行通過(guò)抵押貸款證券化可以規(guī)避其風(fēng)險(xiǎn)，提高盈利能力，更好地管理其資本。 房地產(chǎn)抵押貸款證券化的涵義 房地產(chǎn)抵押貸款證券化 （ MortgageBacked Securitization， MBS） 是指金融機(jī)構(gòu) （ 主要是商業(yè)銀行 ） 把自己所持有的具有流動(dòng)性較差的、但具有未來(lái)現(xiàn)金收入的住房抵押貸款重新拆分、整合為抵押貸款群組，由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)以現(xiàn)金方式購(gòu)入，經(jīng)過(guò)擔(dān)保或信用增級(jí)后以證券的形式出售給投資者的融資過(guò)程。其他金融產(chǎn)品 的 交易費(fèi)用可以計(jì)入產(chǎn)品成本中 ，最終由消費(fèi)者買(mǎi)單。受托人主要負(fù)責(zé)關(guān)注住房抵押貸款的安全性，監(jiān)督合約的執(zhí)行，保障投資者在住房抵押貸款證券交易中的利益。 長(zhǎng)春理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 4 加強(qiáng)商業(yè)銀行的 資本管理 按照《巴賽爾協(xié)議》有關(guān)商業(yè)銀行資本充足比率的規(guī)定，各國(guó)商業(yè)銀行資本與加權(quán)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的比率最低應(yīng)為 8%（其中核心資本成分為 4%） [3]。 20xx 年年末個(gè)人購(gòu)房貸款余額 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng) 33%。另外，國(guó)有大中型企業(yè)和很多小微企業(yè)已逐漸認(rèn)識(shí)到建立現(xiàn)代企業(yè)制度對(duì)于企業(yè)發(fā)展起到很大的推動(dòng)作用，并且正在逐漸地開(kāi)始通過(guò)市場(chǎng)融資、不斷接受市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的考驗(yàn)。 20xx 年，我國(guó)證券市場(chǎng)基礎(chǔ)制度和法制建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，《中華人民共和國(guó)證券法》的修訂提上議事日程 ， 多層次資本市場(chǎng)建設(shè)取得了重要進(jìn)展，新三板市場(chǎng)推向全國(guó)，證券公司柜臺(tái)市場(chǎng)平穩(wěn)起步， 同時(shí) 證券監(jiān)管部門(mén)進(jìn)一步放松管制、加強(qiáng)監(jiān)管，積極保護(hù)投資者特別是中小投資者的利益，為資本市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行提供了有力保障 。下表列出了我國(guó)在不同的時(shí)期住房抵押貸款證券化的發(fā)展歷程 [11]。 20xx 年 中國(guó)建設(shè)銀行加快了住房貸款證券化業(yè)務(wù)的準(zhǔn)備。 國(guó)務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于金融支持經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，明確提長(zhǎng)春理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 8 20xx 年 出 “ 逐步推進(jìn)信貸資產(chǎn)證券化常規(guī)化發(fā)展，盤(pán)活資金支持小微企業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整。發(fā)起機(jī)構(gòu)及貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)、發(fā)行人及受托機(jī)構(gòu)及交易管理機(jī)構(gòu)等相關(guān)機(jī)構(gòu)根據(jù)共同簽署的建元信托交易文件履行受托管理職責(zé)，承擔(dān)其在資產(chǎn)證券化相關(guān)法律文件中承諾的義務(wù)和責(zé)任 。 圖 24 建元 20xx1 個(gè)人住房抵押貸款證券化交易結(jié)構(gòu)流程 重啟信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn) 分析 20xx 年 9 月 7 日，國(guó)開(kāi)行以規(guī)模為 億元的首單信貸資產(chǎn)支持證券（ ABS）開(kāi)啟了新一輪信貸資產(chǎn)證券化的大門(mén)。在 20xx~20xx 年信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)階段，發(fā)起機(jī)構(gòu)主要為商業(yè)銀行和資產(chǎn)管理公司等。發(fā)起機(jī)構(gòu)應(yīng)持有由其發(fā)起的每一單資產(chǎn)證 券化中的最低檔次資產(chǎn)支持證券的一定比例，該比例原則上不得低于每一單全部資產(chǎn)支持證券發(fā)行規(guī)模的 5％，持有期限不得低于最低檔次證券的存續(xù)期限。雖然我國(guó)目前已發(fā)布了《信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法》、《信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)會(huì)計(jì)處理規(guī)定》等管理辦法，但尚未設(shè)立關(guān)于 資產(chǎn)證券化的專(zhuān)門(mén)法律法規(guī)。 ” 同時(shí)，《擔(dān)保法》第八條的規(guī)定 ， 政府也不能為住房抵押貸款提供信用擔(dān)保。比如，在對(duì)個(gè)人住房抵押貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)定上，一般僅集中在 “ 每月貸款償還額和收入比例 ”、“ 初始抵押率 ” 等幾個(gè)指標(biāo)上，以定性分析為主，定量分析較少， 這種評(píng)級(jí)方式和國(guó)際的評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)相比比較粗糙，缺乏系統(tǒng)的方法和模型。 機(jī)構(gòu)投資主體 單一 機(jī)構(gòu)投資者是抵押債券市場(chǎng)最重要的支持力量 ，他們 成為該 市場(chǎng)持續(xù)、穩(wěn)定、長(zhǎng)期資金的主要供應(yīng)者。這些因素直接導(dǎo)致了機(jī)構(gòu)投資者還是更愿意投資于國(guó)債等成熟的、流動(dòng)性強(qiáng)的資產(chǎn)，對(duì)住房抵押貸款證券反應(yīng)冷淡。 1970 年，美國(guó)政府國(guó)民抵押協(xié)會(huì)（ Government National Mortgage Association，GNMA 或 Ginnie Mae，簡(jiǎn)稱(chēng)“吉利美”）推出了第一支住房抵押貸款證券，標(biāo)志著資產(chǎn)證券化時(shí)代的開(kāi)始。目前 GNMA、 FNMA 和 FHLMC 所持有的抵押貸款已占全部抵押貸款未清償余額的 50%以上。一、二級(jí)市場(chǎng)是相互支持的，一級(jí)市場(chǎng)是基礎(chǔ)。 長(zhǎng)春理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 17 機(jī)構(gòu)投資者的發(fā)展壯大 住房抵押貸款證券的發(fā)行還需要有穩(wěn)定的市場(chǎng)需求。信用風(fēng)險(xiǎn)管理理應(yīng)是金融體系風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)，必須在建立全面風(fēng)險(xiǎn)管理體系中盡快提升信用風(fēng)險(xiǎn)控制能力。首先，對(duì)商業(yè)銀行和抵押貸款公司違背原則的放貸行為監(jiān)管不力，造成了大量低質(zhì)量的個(gè)人住房抵押貸款。 次級(jí)債危機(jī)的一個(gè)重要原因就是“兩房”大量購(gòu)買(mǎi)其他機(jī)構(gòu)發(fā)行的 MBS并對(duì)其進(jìn)行結(jié)構(gòu)化衍生，在自身證券化業(yè)務(wù)以外承擔(dān)了極大的風(fēng)險(xiǎn)。這樣才能從制度上保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。最后，建立完善的個(gè)人信用制度。 成立信用擔(dān)保機(jī)構(gòu) ， 健全信用擔(dān)保機(jī)制 在抵押債券的交易結(jié)構(gòu)中 ， 最重要一個(gè)環(huán)節(jié)是 SPV。所以， 中國(guó)應(yīng)該盡快建立和完善一整套個(gè)人信用評(píng)估體系， 制定全國(guó)統(tǒng)一的信用評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，提高 評(píng)級(jí)活動(dòng)的規(guī)范性。此外，大力培育成熟的機(jī)構(gòu)投資者是為我國(guó)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)提供穩(wěn)定、充 沛的長(zhǎng)期資金，增強(qiáng)市場(chǎng)流動(dòng)性的重要手段。回首這四年的生活，我覺(jué)得自己收獲很多。四年來(lái)，我們分享彼此的快樂(lè)，建立了深厚的友誼，這將是我一 生的財(cái)富！ 最后需要特別感謝的是我的家人，父母我求學(xué)路上的堅(jiān)強(qiáng)后盾，他們對(duì)我的照顧和關(guān)愛(ài)是我積極向上的動(dòng)力源泉。對(duì)于你們，我充滿了感激之情。 長(zhǎng)春理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 21 結(jié) 束 語(yǔ) 本文基于住房抵押貸款證券化的基本理論，在說(shuō)明了 我國(guó) 房地產(chǎn)抵押貸款證券化的 發(fā)展現(xiàn)狀 ，認(rèn)為我國(guó)有必要發(fā)展房地產(chǎn)抵押貸款證券化。此外，我國(guó)還應(yīng)該培育具有較高的公信力和獨(dú)立性的評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)。 SPV 是債券的發(fā)行者 ， 并保證投資者的收益不 受 資產(chǎn)創(chuàng)造者經(jīng)營(yíng)狀況的影響 ， 在一定的法律范圍內(nèi)監(jiān)管這些資產(chǎn)。 建立、健全住房抵押貸款 證券化的法律法規(guī)體系 完善的法律法規(guī)體系是建立和發(fā)展我國(guó) MBS 的基本保證。 規(guī)范住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng) ， 逐步擴(kuò)大證券化市場(chǎng)規(guī)模 目前我國(guó)的債券市場(chǎng)還不夠成熟，市場(chǎng)規(guī)模較小，需要豐富投資品種，為住房抵押貸款證券化二級(jí)市場(chǎng)最好準(zhǔn)備。鑒于此，我國(guó)在實(shí)施住房抵押貸款證券化過(guò)程中，設(shè)立 SPV 時(shí)要注重其“破產(chǎn)隔離”的本質(zhì)要求。最后，對(duì)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)監(jiān)管不力，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的評(píng)級(jí)結(jié)果對(duì)投資者的投資決策起到重要的參考作用，作為資本市場(chǎng)“防火墻”的評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)證券化產(chǎn)品給予了 過(guò)高的評(píng)級(jí)，出現(xiàn)了明顯的道德風(fēng)險(xiǎn)，給投資者提供了錯(cuò)誤的信息。美國(guó)次級(jí)債危 機(jī)的本質(zhì)就是在抵押品持續(xù)升值的背景下忽視了貸款管理的基本原則 —— 收入所得 是第一還款來(lái)源，而過(guò)度依賴(lài)于第二還款來(lái)源 。這些機(jī)構(gòu)投資者經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的發(fā)展，資金 規(guī)模大，投資愿望強(qiáng)烈，再加上美國(guó)法律制度環(huán)境為這些機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)入 MBS 市場(chǎng)創(chuàng)造了條件。在住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)上，市場(chǎng)的主導(dǎo)者為商業(yè)銀行、儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)、抵押銀行等機(jī)構(gòu)，政府對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控采取間接干預(yù)的方式，完全按市場(chǎng)化的原則進(jìn)行。三家機(jī)構(gòu)共同構(gòu)成了美國(guó)住房抵押貸款證券的政府機(jī)構(gòu)擔(dān)保體系，為住房貸款支持證券市場(chǎng)的發(fā)展提供了可靠的保障 [20]。由于住房抵押貸款證券能使發(fā)放住房抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)以較低的成本融得資金，轉(zhuǎn)移信用風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)等風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)由于有政府或準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)的擔(dān)保，投資者將住房抵押貸款證券視為高流動(dòng)性 、低風(fēng)險(xiǎn)證券，因此住房抵押貸款證券一經(jīng)問(wèn)世便迅速發(fā)展。 長(zhǎng)春理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 15 第 4 章 美國(guó) 房地產(chǎn)抵押貸款證券化 的經(jīng)驗(yàn) 借鑒 美國(guó)是房地產(chǎn)抵押貸款證券化的發(fā)源地，他的發(fā)展過(guò)程影響著世界各國(guó)的資產(chǎn)證券化的