【正文】 從產(chǎn)品設(shè)計上看，國泰君安證券研報指出，與以前產(chǎn)品相比，突破并不明顯，依然存在資產(chǎn)品種單一、風險偏好保守、發(fā)行市場局限于銀行間等問題 [16]。根據(jù)穆迪和中誠信兩家公司的評測， A 類貸款 億元，信用為 AAA 級； B 類貸款 億元，信用為 A 級； C 類貸款 億元，信用為 BBB； S 級由建行持有，所以不參與評級，為 億元 [15]。 20xx 年金融危機， 出于對可能存在 風險的擔憂和審慎考慮等原因，我國信貸資產(chǎn)證券化試點工作進入停滯階段，其后的三年多里沒有發(fā)行過任何一單信貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品 。 20xx 年 中國人民銀行發(fā)布《 20xx 年中國貨幣政策執(zhí)行報告》，首次在報告中提出 “ 積極推進住房貸款證券化 ” ，這標志著我國探索了近 10 年的住房貸款證券化有望進入啟動階段。 1998 年 中國人民銀行牽頭組織 “ 住宅抵押貸款證券化研究 ” ，表明中央銀行已開始關(guān)注這項業(yè)務(wù)。同時，行業(yè)的合規(guī)管理和風險控制水平有所提升，為行業(yè)的持續(xù)發(fā)展保駕護航 [10]。 從宏觀層面來說，我國社會主義經(jīng)濟建設(shè)的總體目標是建立有中國特色的社會主義市場經(jīng)濟，奠定了我國金融體制改革的深化和進行國民經(jīng)濟的市場化的堅實基礎(chǔ)。 01234567820xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %4 0 . 0 0 %4 5 . 0 0 %5 0 . 0 0 %購房貸款余額（萬億元） 增長率（%） 圖 12 20xx~20xx 年個人住房貸款余額及增長率 數(shù)據(jù)來源：根據(jù)房地產(chǎn)金融報告整理所得 長春理工大學本科畢業(yè)論文 5 目前來說，我國金融機構(gòu)已經(jīng)存在了很大的資金缺口，大部分銀行的存貸比已經(jīng)觸及監(jiān)管示警紅線，個人住房抵押貸款的迅猛發(fā)展給我國商業(yè)銀行造成了極大的流動性壓力， 20xx 年 8 月末，金融機構(gòu)人民幣存款余額為 萬億元，貸款余額達到 萬億元，銀行業(yè)的存量貸款規(guī)模龐大，面臨著較大的貸存比壓力 [6]。 提高商業(yè)銀行的盈利能力 ，并 降低 其 風險 商業(yè)銀行對已證券化的抵押貸款仍可保留服務(wù)職能，并收取服務(wù)費，同時，銀行還可以作為證券包銷商，提供服務(wù)時收取手續(xù)費， 另外，銀行有權(quán)參與對剩余現(xiàn)金流量的分配。一方面實行住房抵押貸款證券化，可以為資本市場提供投資風險小、現(xiàn)金收入穩(wěn)定的新型投資品種和融資工具，促進儲蓄向投資的轉(zhuǎn)化，實現(xiàn)貨幣市場與資本市場的對接；另一方面，由于房地產(chǎn)抵押貸款證券 化是一項系統(tǒng)工程，涉及銀行、特設(shè)信托機構(gòu)、信用評級機構(gòu)、證券公司、資產(chǎn)管理公司以及投資者諸多方面，其成功運用不僅要有以上眾多參與主體的協(xié)調(diào)配合，而且要有相應(yīng)的政策環(huán)境和法規(guī)體系 [2]。 典型的住房抵押貸款證券化交易結(jié)構(gòu)如圖 ： 圖 11 住房抵押貸款證券化交易結(jié)構(gòu) 從圖 1 可以看出： （ 1） 房地產(chǎn)抵 押貸款的 發(fā)起 人，通常是發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款的金融機構(gòu)，如商業(yè)銀行； （ 2） 發(fā)行人 主要有特殊目的機構(gòu)（ Special Purpose 評級機構(gòu) 原始權(quán)益 人 原始 債務(wù) 人 特殊目的載體（ SPV） 服務(wù)機構(gòu) 受 托管理人 投資人 信用增級機構(gòu) 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 資信評級 信用增級 轉(zhuǎn)讓收入 發(fā)行 MBS 發(fā)行收入 本息償還 本息償還 本息償還 長春理工大學本科畢業(yè)論文 3 Vehicle， SPV）。由于 它 的基礎(chǔ)資產(chǎn)是房地產(chǎn)抵押貸款，它本質(zhì)上是再次分配房地產(chǎn)抵押貸款的利 潤。所以我國非常有必要發(fā)展房地產(chǎn)抵押貸款證券化。我國住房抵押貸款證券化起步較晚，且一直處于理論研究階段，至 20xx 年才開始進入試 點實驗階段，因此，中國有 必要對房地產(chǎn)抵押貸款證券化進行系統(tǒng)的研究。 3．在畢業(yè)設(shè)計（論文）中對侵犯任何方面知識產(chǎn)權(quán)的行為，由本人承擔相應(yīng)的法律責任。我國房地產(chǎn)抵押貸款的信貸風險主要集中在銀行，銀行通過抵押貸款證券化可以規(guī)避其風險，提高盈利能力，更好地管理其資本。 房地產(chǎn)抵押貸款證券化的涵義 房地產(chǎn)抵押貸款證券化 （ MortgageBacked Securitization， MBS） 是指金融機構(gòu) （ 主要是商業(yè)銀行 ） 把自己所持有的具有流動性較差的、但具有未來現(xiàn)金收入的住房抵押貸款重新拆分、整合為抵押貸款群組，由專業(yè)機構(gòu)以現(xiàn)金方式購入，經(jīng)過擔?；蛐庞迷黾壓笠宰C券的形式出售給投資者的融資過程。其他金融產(chǎn)品 的 交易費用可以計入產(chǎn)品成本中 ，最終由消費者買單。受托人主要負責關(guān)注住房抵押貸款的安全性，監(jiān)督合約的執(zhí)行，保障投資者在住房抵押貸款證券交易中的利益。 長春理工大學本科畢業(yè)論文 4 加強商業(yè)銀行的 資本管理 按照《巴賽爾協(xié)議》有關(guān)商業(yè)銀行資本充足比率的規(guī)定，各國商業(yè)銀行資本與加權(quán)風險資產(chǎn)的比率最低應(yīng)為 8%（其中核心資本成分為 4%） [3]。 20xx 年年末個人購房貸款余額 萬億元，同比增長 33%。另外，國有大中型企業(yè)和很多小微企業(yè)已逐漸認識到建立現(xiàn)代企業(yè)制度對于企業(yè)發(fā)展起到很大的推動作用，并且正在逐漸地開始通過市場融資、不斷接受市場競爭的考驗。 20xx 年，我國證券市場基礎(chǔ)制度和法制建設(shè)穩(wěn)步推進，《中華人民共和國證券法》的修訂提上議事日程 ， 多層次資本市場建設(shè)取得了重要進展，新三板市場推向全國，證券公司柜臺市場平穩(wěn)起步， 同時 證券監(jiān)管部門進一步放松管制、加強監(jiān)管，積極保護投資者特別是中小投資者的利益，為資本市場平穩(wěn)運行提供了有力保障 。下表列出了我國在不同的時期住房抵押貸款證券化的發(fā)展歷程 [11]。 20xx 年 中國建設(shè)銀行加快了住房貸款證券化業(yè)務(wù)的準備。 國務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于金融支持經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級的指導意見》，明確提長春理工大學本科畢業(yè)論文 8 20xx 年 出 “ 逐步推進信貸資產(chǎn)證券化常規(guī)化發(fā)展，盤活資金支持小微企業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整。發(fā)起機構(gòu)及貸款服務(wù)機構(gòu)、發(fā)行人及受托機構(gòu)及交易管理機構(gòu)等相關(guān)機構(gòu)根據(jù)共同簽署的建元信托交易文件履行受托管理職責，承擔其在資產(chǎn)證券化相關(guān)法律文件中承諾的義務(wù)和責任 。 圖 24 建元 20xx1 個人住房抵押貸款證券化交易結(jié)構(gòu)流程 重啟信貸資產(chǎn)證券化試點 分析 20xx 年 9 月 7 日，國開行以規(guī)模為 億元的首單信貸資產(chǎn)支持證券（ ABS）開啟了新一輪信貸資產(chǎn)證券化的大門。在 20xx~20xx 年信貸資產(chǎn)證券化試點階段，發(fā)起機構(gòu)主要為商業(yè)銀行和資產(chǎn)管理公司等。發(fā)起機構(gòu)應(yīng)持有由其發(fā)起的每一單資產(chǎn)證 券化中的最低檔次資產(chǎn)支持證券的一定比例，該比例原則上不得低于每一單全部資產(chǎn)支持證券發(fā)行規(guī)模的 5％，持有期限不得低于最低檔次證券的存續(xù)期限。雖然我國目前已發(fā)布了《信貸資產(chǎn)證券化試點管理辦法》、《信貸資產(chǎn)證券化試點會計處理規(guī)定》等管理辦法，但尚未設(shè)立關(guān)于 資產(chǎn)證券化的專門法律法規(guī)。 ” 同時，《擔保法》第八條的規(guī)定 ， 政府也不能為住房抵押貸款提供信用擔保。比如，在對個人住房抵押貸款的信用風險的評定上，一般僅集中在 “ 每月貸款償還額和收入比例 ”、“ 初始抵押率 ” 等幾個指標上，以定性分析為主，定量分析較少， 這種評級方式和國際的評級標準相比比較粗糙，缺乏系統(tǒng)的方法和模型。 機構(gòu)投資主體 單一 機構(gòu)投資者是抵押債券市場最重要的支持力量 ，他們 成為該 市場持續(xù)、穩(wěn)定、長期資金的主要供應(yīng)者。這些因素直接導致了機構(gòu)投資者還是更愿意投資于國債等成熟的、流動性強的資產(chǎn)，對住房抵押貸款證券反應(yīng)冷淡。 1970 年，美國政府國民抵押協(xié)會（ Government National Mortgage Association，GNMA 或 Ginnie Mae，簡稱“吉利美”）推出了第一支住房抵押貸款證券，標志著資產(chǎn)證券化時代的開始。目前 GNMA、 FNMA 和 FHLMC 所持有的抵押貸款已占全部抵押貸款未清償余額的 50%以上。一、二級市場是相互支持的，一級市場是基礎(chǔ)。 長春理工大學本科畢業(yè)論文 17 機構(gòu)投資者的發(fā)展壯大 住房抵押貸款證券的發(fā)行還需要有穩(wěn)定的市場需求。信用風險管理理應(yīng)是金融體系風險管理的基礎(chǔ)，必須在建立全面風險管理體系中盡快提升信用風險控制能力。首先，對商業(yè)銀行和抵押貸款公司違背原則的放貸行為監(jiān)管不力，造成了大量低質(zhì)量的個人住房抵押貸款。 次級債危機的一個重要原因就是“兩房”大量購買其他機構(gòu)發(fā)行的 MBS并對其進行結(jié)構(gòu)化衍生，在自身證券化業(yè)務(wù)以外承擔了極大的風險。這樣才能從制度上保證房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。最后，建立完善的個人信用制度。 成立信用擔保機構(gòu) ， 健全信用擔保機制 在抵押債券的交易結(jié)構(gòu)中 ， 最重要一個環(huán)節(jié)是 SPV。所以， 中國應(yīng)該盡快建立和完善一整套個人信用評估體系， 制定全國統(tǒng)一的信用評級標準，提高 評級活動的規(guī)范性。此外，大力培育成熟的機構(gòu)投資者是為我國資產(chǎn)證券化市場提供穩(wěn)定、充 沛的長期資金，增強市場流動性的重要手段?；厥走@四年的生活，我覺得自己收獲很多。四年來，我們分享彼此的快樂，建立了深厚的友誼，這將是我一 生的財富！ 最后需要特別感謝的是我的家人，父母我求學路上的堅強后盾，他們對我的照顧和關(guān)愛是我積極向上的動力源泉。對于你們，我充滿了感激之情。 長春理工大學本科畢業(yè)論文 21 結(jié) 束 語 本文基于住房抵押貸款證券化的基本理論，在說明了 我國 房地產(chǎn)抵押貸款證券化的 發(fā)展現(xiàn)狀 ，認為我國有必要發(fā)展房地產(chǎn)抵押貸款證券化。此外，我國還應(yīng)該培育具有較高的公信力和獨立性的評級機構(gòu)。 SPV 是債券的發(fā)行者 ， 并保證投資者的收益不 受 資產(chǎn)創(chuàng)造者經(jīng)營狀況的影響 ， 在一定的法律范圍內(nèi)監(jiān)管這些資產(chǎn)。 建立、健全住房抵押貸款 證券化的法律法規(guī)體系 完善的法律法規(guī)體系是建立和發(fā)展我國 MBS 的基本保證。 規(guī)范住房抵押貸款一級市場 ， 逐步擴大證券化市場規(guī)模 目前我國的債券市場還不夠成熟，市場規(guī)模較小，需要豐富投資品種，為住房抵押貸款證券化二級市場最好準備。鑒于此，我國在實施住房抵押貸款證券化過程中，設(shè)立 SPV 時要注重其“破產(chǎn)隔離”的本質(zhì)要求。最后，對評級機構(gòu)監(jiān)管不力，評級機構(gòu)的評級結(jié)果對投資者的投資決策起到重要的參考作用，作為資本市場“防火墻”的評級機構(gòu)對證券化產(chǎn)品給予了 過高的評級，出現(xiàn)了明顯的道德風險，給投資者提供了錯誤的信息。美國次級債危 機的本質(zhì)就是在抵押品持續(xù)升值的背景下忽視了貸款管理的基本原則 —— 收入所得 是第一還款來源，而過度依賴于第二還款來源 。這些機構(gòu)投資者經(jīng)過長期的發(fā)展，資金 規(guī)模大，投資愿望強烈，再加上美國法律制度環(huán)境為這些機構(gòu)投資者進入 MBS 市場創(chuàng)造了條件。在住房抵押貸款一級市場上，市場的主導者為商業(yè)銀行、儲蓄機構(gòu)、抵押銀行等機構(gòu)，政府對市場的調(diào)控采取間接干預的方式，完全按市場化的原則進行。三家機構(gòu)共同構(gòu)成了美國住房抵押貸款證券的政府機構(gòu)擔保體系，為住房貸款支持證券市場的發(fā)展提供了可靠的保障 [20]。由于住房抵押貸款證券能使發(fā)放住房抵押貸款的金融機構(gòu)以較低的成本融得資金，轉(zhuǎn)移信用風險、利率風險等風險，同時由于有政府或準政府機構(gòu)的擔保，投資者將住房抵押貸款證券視為高流動性 、低風險證券，因此住房抵押貸款證券一經(jīng)問世便迅速發(fā)展。 長春理工大學本科畢業(yè)論文 15 第 4 章 美國 房地產(chǎn)抵押貸款證券化 的經(jīng)驗 借鑒 美國是房地產(chǎn)抵押貸款證券化的發(fā)源地，他的發(fā)展過程影響著世界各國的資產(chǎn)證券化的