【正文】 機構(gòu)、信用評級機構(gòu)和受托人等 [1]。 典型的住房抵押貸款證券化交易結(jié)構(gòu)如圖 ： 圖 11 住房抵押貸款證券化交易結(jié)構(gòu) 從圖 1 可以看出： （ 1） 房地產(chǎn)抵 押貸款的 發(fā)起 人，通常是發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款的金融機構(gòu)，如商業(yè)銀行； （ 2） 發(fā)行人 主要有特殊目的機構(gòu)（ Special Purpose 評級機構(gòu) 原始權(quán)益 人 原始 債務(wù) 人 特殊目的載體（ SPV） 服務(wù)機構(gòu) 受 托管理人 投資人 信用增級機構(gòu) 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 資信評級 信用增級 轉(zhuǎn)讓收入 發(fā)行 MBS 發(fā)行收入 本息償還 本息償還 本息償還 長春理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 3 Vehicle， SPV）。特殊目的機構(gòu)主要負(fù)責(zé)將資產(chǎn)池轉(zhuǎn)化為可供交易的證券并發(fā)行上市，是發(fā)起人和投資者之間的中介機構(gòu)。特殊目的機構(gòu)通常有獨立的法律地位，在法律上應(yīng)不再與發(fā)起人的信用相聯(lián)系 ，因此，特殊目的機構(gòu)隔離了發(fā)起人自身的資信與證券化的風(fēng)險和收益； （ 3） 服務(wù)人是負(fù)責(zé)房地產(chǎn)抵押貸款回收服務(wù)的機構(gòu)，通常由發(fā)起人充當(dāng)。服務(wù)人 定期向房地產(chǎn)抵押貸款的借款人收取到期本息，將其交給貸款的所有者， 服務(wù)人一般還負(fù)責(zé)對本息收回情況進行分析，經(jīng)受托人審核后向投資者公布 ； （ 4） 信用增級機構(gòu)是為房地產(chǎn)抵押貸款證券的發(fā)行提供信用擔(dān)保的機構(gòu)，通常由專門擔(dān)保機構(gòu)、商業(yè)銀行、證券公司、保險公司等擔(dān)任。通過信用增級機構(gòu)的擔(dān)?；蛘弑ｋU行為，能夠提高房地產(chǎn)抵押貸款證券的信用級別， 有利于發(fā)行人對其定價； （ 5） 信用評級機構(gòu)通常由第三方機構(gòu) 擔(dān)當(dāng)，且應(yīng)處于中立地位并具有良好的信譽，為住房抵押貸款評定等級 ；（ 6） 受托人是受發(fā)行人和投資者的委托，通常持有發(fā)行人以房地產(chǎn)抵押貸款或者其他資產(chǎn)充當(dāng)?shù)膿?dān)保品。受托人主要負(fù)責(zé)關(guān)注住房抵押貸款的安全性，監(jiān)督合約的執(zhí)行，保障投資者在住房抵押貸款證券交易中的利益。 房 地產(chǎn)抵押貸款證券化的功能 房地產(chǎn)抵押貸款證券化可以有效地控制商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險，提高其盈利能力，加強了政府對于商業(yè)銀行的資本管理，中央銀行可以更好地進行宏觀金融調(diào)控， 同時推動了我國資本市場的發(fā)展。 推動我國資本市場的發(fā)展 房地產(chǎn)抵押貸款證券化要以完善的資本市場為條件，房地產(chǎn)抵押貸款證券化又會促進資本市場的發(fā)展與完善。一方面實行住房抵押貸款證券化，可以為資本市場提供投資風(fēng)險小、現(xiàn)金收入穩(wěn)定的新型投資品種和融資工具，促進儲蓄向投資的轉(zhuǎn)化，實現(xiàn)貨幣市場與資本市場的對接；另一方面，由于房地產(chǎn)抵押貸款證券 化是一項系統(tǒng)工程，涉及銀行、特設(shè)信托機構(gòu)、信用評級機構(gòu)、證券公司、資產(chǎn)管理公司以及投資者諸多方面，其成功運用不僅要有以上眾多參與主體的協(xié)調(diào)配合，而且要有相應(yīng)的政策環(huán)境和法規(guī)體系 [2]。因此，實行住房抵押貸款證券化有利于推動我國資本市場的發(fā)展。 完善中央銀行的宏觀金融調(diào)控 公開市場業(yè)務(wù)是中央銀行調(diào)控貨幣供應(yīng)量的基本工具之一。而中央銀行在公開市場上買賣的有價證券除政府債券、國庫券外，房地產(chǎn)抵押貸款證券作為一種流動性強、收益率高的優(yōu)質(zhì)債券也可以成為中央銀行買賣證券的對象。隨著我國資本市場的完善和住房抵押 二級市場的擴大，中央銀行通過在金融市場買賣住房抵押貸款債券，擴大了交易對象、加大了操作力度，從而可以在廣度、深度上對商業(yè)銀行的流動性進行適時調(diào)節(jié)，進而有效調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量。 長春理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 4 加強商業(yè)銀行的 資本管理 按照《巴賽爾協(xié)議》有關(guān)商業(yè)銀行資本充足比率的規(guī)定，各國商業(yè)銀行資本與加權(quán)風(fēng)險資產(chǎn)的比率最低應(yīng)為 8%（其中核心資本成分為 4%） [3]。而資本充足比率偏低則一直是影響我國商業(yè)銀行改革與發(fā)展的一個突出問題。通過運用資產(chǎn)證券化技術(shù)，將房地產(chǎn)抵押貸款證券化，并將 這部分從銀行的資產(chǎn)負(fù)債表中移出，可以相應(yīng)減少銀行的 風(fēng)險資產(chǎn)數(shù)量， 從而可以提高銀行的資本充足比率并相應(yīng)提升銀行的信用等級。 提高商業(yè)銀行的盈利能力 ，并 降低 其 風(fēng)險 商業(yè)銀行對已證券化的抵押貸款仍可保留服務(wù)職能，并收取服務(wù)費，同時，銀行還可以作為證券包銷商，提供服務(wù)時收取手續(xù)費， 另外，銀行有權(quán)參與對剩余現(xiàn)金流量的分配。 可見，房地產(chǎn)抵押貸款證券化使銀行的收入突破了傳統(tǒng)存貸款利差的局限，開發(fā)了新的收入來源 [4]。 房地產(chǎn)抵押貸款證券化也降低了商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險，通 過房地產(chǎn)抵押貸款證券化，將低流動性的貸款轉(zhuǎn)化為高流動性的證券，將集中在銀行的風(fēng)險轉(zhuǎn)移、分散給不同 偏好的投資者，從而實現(xiàn)銀行風(fēng)險的社會化 ，規(guī)避了銀行的信貸風(fēng)險 。 中國實行房地產(chǎn)抵押貸款證券化的客觀條件分析 我國一級住房抵押貸款市場初具規(guī)模 隨著我國經(jīng)濟水平的不斷提高和我國房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，越來越多的居民選擇購買個人住房，受我國人均可支配收入的限制，絕大多數(shù)人選擇從銀行等金融機構(gòu)申請貸款購買住房，個人住房貸款需求量每年遞增。我國個人住房貸款逐年增加，尤其在 20xx 年以后，增幅迅速擴大。 20xx 年年末個人購房貸款余額 萬億元，同比增長 33%。 20xx 年，我國個人購房貸款增長率高達 43%，新建房貸款和再交易房貸款增速分別達到 40%和 79%。 20xx 年個人購房貸款新增 萬億元，與 20xx 年增長金額持平，約為 20xx 年的 5 倍、 20xx 年的 2 倍 [5]。 01234567820xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %4 0 . 0 0 %4 5 . 0 0 %5 0 . 0 0 %購房貸款余額（萬億元） 增長率（%） 圖 12 20xx~20xx 年個人住房貸款余額及增長率 數(shù)據(jù)來源：根據(jù)房地產(chǎn)金融報告整理所得 長春理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 5 目前來說，我國金融機構(gòu)已經(jīng)存在了很大的資金缺口，大部分銀行的存貸比已經(jīng)觸及監(jiān)管示警紅線，個人住房抵押貸款的迅猛發(fā)展給我國商業(yè)銀行造成了極大的流動性壓力， 20xx 年 8 月末，金融機構(gòu)人民幣存款余額為 萬億元，貸款余額達到 萬億元，銀行業(yè)的存量貸款規(guī)模龐大，面臨著較大的貸存比壓力 [6]。而住房抵押貸款證券化作為一種完善的金融產(chǎn)品和融資手段，可以有效的緩解這種流動性壓力。從住房抵押貸款本身來看，由于住房抵押貸款在我國是較為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，投資風(fēng)險較小，能夠有效的激發(fā)投資者的投資意識，使得投資者比較容易接受以住房抵押貸款為基礎(chǔ)的證券化產(chǎn)品。同時，住房抵押貸款證券化的健康發(fā)展有利于我國房地產(chǎn)事業(yè)的良性發(fā)展，對我國經(jīng)濟起到了很大的推動作用。 具備良好的微觀和宏觀環(huán)境 從微觀層面來說，由于我國商業(yè)銀行必須逐漸成為自主經(jīng)營、自負(fù)盈 虧的經(jīng)濟實體，因此，它們有著強烈的消除不良貸款、增強現(xiàn)金流流動性、盤活存量資產(chǎn)的欲望和推動力。另外，國有大中型企業(yè)和很多小微企業(yè)已逐漸認(rèn)識到建立現(xiàn)代企業(yè)制度對于企業(yè)發(fā)展起到很大的推動作用，并且正在逐漸地開始通過市場融資、不斷接受市場競爭的考驗。在通過增資擴股和發(fā)行金融債補充資本規(guī)模有限的情況下，商業(yè)銀行通過信貸資產(chǎn)證券化可以將自身的存量資金轉(zhuǎn)變?yōu)榭捎觅Y金，既滿足了監(jiān)管要求又兼顧了流動性和盈利性的目標(biāo)。而且，我國的商業(yè)銀行一直存在“短存長貸”的資產(chǎn)負(fù)債期限錯配問題，通過信貸資產(chǎn)證券化也可以將一部分流動性較低的 中長期貸款釋放出去達到優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)的目的 [7]。 從宏觀層面來說，我國社會主義經(jīng)濟建設(shè)的總體目標(biāo)是建立有中國特色的社會主義市場經(jīng)濟，奠定了我國金融體制改革的深化和進行國民經(jīng)濟的市場化的堅實基礎(chǔ)。中國人民銀行、中國證監(jiān)會、中國銀監(jiān)會和中國保監(jiān)會能夠?qū)鴥?nèi)金融業(yè)、信用重建和對資產(chǎn)證券化市場有很強的監(jiān)管能力。這些都是有利于住房抵押貸款證券化發(fā)展的基礎(chǔ) [8]。 具備日趨成熟的資本市場 20xx 年， 115 家證券公司共實現(xiàn)營業(yè)收入 億元，凈利潤 億元，較 20xx 年分別增長 %和 %。我國已具備較為成熟的債權(quán)發(fā)行和交易的資本市場體系，為住房抵押貸款證券化提供了場所，同時也為房地產(chǎn)融資提供了多樣化的選擇 [9]。 20xx 年，我國證券市場基礎(chǔ)制度和法制建設(shè)穩(wěn)步推進，《中華人民共和國證券法》的修訂提上議事日程 ， 多層次資本市場建設(shè)取得了重要進展，新三板市場推向全國，證券公司柜臺市場平穩(wěn)起步， 同時 證券監(jiān)管部門進一步放松管制、加強監(jiān)管，積極保護投資者特別是中小投資者的利益，為資本市場平穩(wěn)運行提供了有力保障 。 證券公司業(yè)務(wù)范圍繼續(xù)擴大，產(chǎn)品類型不斷豐富 ， 創(chuàng)新業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)規(guī)模繼續(xù)大 幅增長 。另外， 互聯(lián)網(wǎng)金融起步，證券公司開始嘗試搭建網(wǎng)絡(luò)綜合服務(wù)平臺，通過網(wǎng)上開戶、在線理財?shù)刃畔⒓夹g(shù)手長春理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 6 段拓展金融服務(wù)渠道；行業(yè)新一輪并購重組啟動，國際化探索也取得階段性進展，行業(yè)競爭格局迎來調(diào)整良機。同時，行業(yè)的合規(guī)管理和風(fēng)險控制水平有所提升，為行業(yè)的持續(xù)發(fā)展保駕護航 [10]。 長春理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 7 第 2 章 中國 房地產(chǎn)抵押貸款證券化 的 歷程和現(xiàn)狀 分析 中國早在 1992 年就開始了房地產(chǎn)抵押貸款證券化的探索，已進行了三次試點。本章主要介紹了我國房地產(chǎn)抵押貸款證券化的發(fā)展歷史，并分 析了試點中的變化和問題。 中國房地產(chǎn)抵押貸款證券化 的發(fā)展歷程 我國的資產(chǎn)證券化是伴隨著住房抵押貸款證券化的探索之路而發(fā)展起來，早在 1992 年海南就進行了住房抵押貸款證券化的探索。為了加快房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的步伐，隨后在國務(wù)院和中國人民銀行的支持下，加快了對住房抵押貸款證券化的研究，并開始了長時間的醞釀和摸索，一步一步走向全面的證券化之路。下表列出了我國在不同的時期住房抵押貸款證券化的發(fā)展歷程 [11]。 表 21 我國住房抵押貸款證券化發(fā)展大事記 1992 年 海南首推 “ 地產(chǎn)投資券 ” ，這是我國住房貸款證券化 的首次嘗試。進入 20 世紀(jì) 90 年代中后期，住房貸款者證券化的呼聲越來越高。 1998 年 中國人民銀行牽頭組織 “ 住宅抵押貸款證券化研究 ” ，表明中央銀行已開始關(guān)注這項業(yè)務(wù)。 1999 年 由深圳平安保險公司倡導(dǎo)，深圳市住宅局、建行深圳分行、工行深圳分行和聯(lián)合證券組成聯(lián)合研究小組，研究住宅抵押貸款證券化，并提出住房貸款證券化試點方案。 20xx 年 中國人民銀行正式批準(zhǔn)中國建設(shè)銀行、中國工商銀行為住房貸款證券化試點單位。這標(biāo)志著資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)可以在我國的商業(yè)銀行有條件地進行。截止目前，兩家銀行已連續(xù)多次向中 國人民銀行及國務(wù)院上報住房貸款證券化試點方案。 20xx 年 中國建設(shè)銀行加快了住房貸款證券化業(yè)務(wù)的準(zhǔn)備。建設(shè)銀行與德國施豪銀行簽署了合資合同等文件，籌建合資住房儲蓄銀行。與澳大利亞麥格理銀行簽訂合作協(xié)議，準(zhǔn)備合作引進住房抵押貸款引薦業(yè)務(wù)，并在上海成立了麥格理管理咨詢有限公司，開展以二手房市場為重點的住房抵押貸款引薦業(yè)務(wù)。 20xx 年 中國人民銀行發(fā)布《 20xx 年中國貨幣政策執(zhí)行報告》，首次在報告中提出 “ 積極推進住房貸款證券化 ” ，這標(biāo)志著我國探索了近 10 年的住房貸款證券化有望進入啟動階段。 20xx 年 國務(wù)院批準(zhǔn)中國建設(shè)銀行和國家開發(fā)銀行進行證券化試點，分別在銀行間債券市場分別發(fā)行了 億元信貸資產(chǎn)支持證券和 億元 個人住房抵押貸款支持證券，標(biāo)志著我國的資產(chǎn)證券化已進入實質(zhì)性運作階段。 20xx 年 央行允許資產(chǎn)支持證券進行質(zhì)押式回購交易，以緩解當(dāng)前信貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品流動性不足的問題。 12 月份，建設(shè)銀行發(fā)行了