【正文】 性 、低風(fēng)險證券，因此住房抵押貸款證券一經(jīng)問世便迅速發(fā)展。由于受到《 Q 條例》對存款利率 上限的限制，商業(yè)銀行無法通過大量吸收存款來緩解資金壓力。 長春理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 15 第 4 章 美國 房地產(chǎn)抵押貸款證券化 的經(jīng)驗(yàn) 借鑒 美國是房地產(chǎn)抵押貸款證券化的發(fā)源地，他的發(fā)展過程影響著世界各國的資產(chǎn)證券化的發(fā)展。首先，各項法規(guī)對機(jī)構(gòu)投資者投資住房抵押貸款證券設(shè)有重重限制，例如，保監(jiān)會在 20xx 年初出臺的《關(guān)于保險機(jī)構(gòu)投資信貸資產(chǎn)支持證券的通知 （ 征求意見稿 ） 》中，對保險機(jī)構(gòu)投資信貸資產(chǎn)支持證券的投資級別、總投資額度等都有限制。但從我國目前的情況來看，在兩輪試點(diǎn)中，商業(yè)銀行占投資比重高達(dá) %，而證券基金、證券公司、信用社和其他機(jī)構(gòu)分別占比為 %、 %、 %和 %。 此外， 我國目前的評級體系中還存在外部環(huán)境不佳，評級需求不足等問題，部分評級的目的僅是為了滿足監(jiān)管部門要求，流于形式。對此，我國應(yīng)該注重收集第一手?jǐn)?shù)據(jù)并建立自己的數(shù)據(jù)庫，以此為依據(jù)訂立我國資信評級行業(yè)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)評估體系，開發(fā)適合我國國情的風(fēng)險測量模型。因此，抵押保險和擔(dān)保機(jī)制的欠缺成為制約我國住房抵押貸款證券化所面臨的一大瓶頸。其次，保險多以企業(yè)形式提供 ,沒有政府信用。根據(jù)《信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法》，我國住房抵押貸款是以沒有政府擔(dān)保的特殊目的信托模式實(shí)現(xiàn)證券化的。 主要體現(xiàn)在以下幾個方面： (1) 住房抵押貸款的債權(quán)轉(zhuǎn)讓是資產(chǎn)證券化的一個重要環(huán)節(jié) ， 但是現(xiàn)行法律規(guī)定 ， 該債權(quán)轉(zhuǎn)移時 ， 必須抵押人到場同意才能完成 ， 而實(shí)行住房抵押貸款證券化 ， 涉及的抵押人數(shù)目龐大 ， 不可能要求其一一到場 ， 所以 ， 現(xiàn)行的法律法規(guī)必須調(diào)整。由于住房抵押貸款資產(chǎn)池的建立要求基礎(chǔ)資產(chǎn)在違約風(fēng)險、到期日結(jié)構(gòu)、收益水平等信貸要素方面具有同質(zhì)性，非標(biāo)準(zhǔn)化的抵押貸款組群將給證券化過程中的打包重組、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化證券等步驟帶來很大的技術(shù)性障礙。 抵押貸款 一級市場不完善 成熟和發(fā)達(dá)的抵押市場是發(fā)行抵押貸款證券的先決條件，而抵押貸款合約的標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化是抵押貸款證券的質(zhì)量保障。同時，探索采取多元化信用評級方式，支持采用投資者付費(fèi)模式進(jìn)行信用評級。目前，發(fā)行機(jī)構(gòu)已經(jīng)涵蓋了政策性銀行、國有銀行、股份制銀行 、資產(chǎn)管理公司、汽車金融公司和財務(wù)公司等。與 20xx 年試點(diǎn)初期基礎(chǔ)資產(chǎn)范圍主要集中在住房抵押貸款和大型企業(yè)貸款不同，此次信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)重啟與國家產(chǎn)業(yè)政策緊密配合，鼓勵金融機(jī)構(gòu)選擇符合條件的國家重大基礎(chǔ)設(shè)施項目貸款、涉農(nóng)貸款、中小企業(yè)貸款、經(jīng)清理合規(guī)的地方政府融資平臺公司貸款、節(jié)能減排貸款、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)貸款、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)貸款、保障性安居工程貸款、汽車貸款等多元化信貸資產(chǎn)作為開展信貸資產(chǎn)證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn) 。分別為 億元 AAA 評級的優(yōu)先 A 檔、 12 億元AA 評級的優(yōu)先 B 檔、 億元未評級的次級檔證券。 第四步，同時作為服務(wù)機(jī)構(gòu)的中國建設(shè)銀行向購房者收取本金利息交給資金保管機(jī)構(gòu)中國工商銀行，并向受托機(jī)構(gòu)中信信托提供服務(wù)商報 告。資產(chǎn)池將被分為四個部分，其中 A、B、 C 三個檔次為優(yōu)先級證券，而 S 級作為最低檔次證券由建行自留。 20xx 年 12 月 15 日，中國建設(shè)銀行作為發(fā)起機(jī)構(gòu)以其發(fā)放的個人住房抵押貸款為基礎(chǔ)資產(chǎn)，正式 推 出 了“ 20xx1 個人住房抵押貸款支持證券”，該證券在銀行間債券市場發(fā)行。 20xx 年 ~20xx 年，國開行、工行等在銀行間市場共發(fā)行 17 筆信貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，總計規(guī)模 667 億。 12 月份，建設(shè)銀行發(fā)行了第二期 億元的個人住房抵押貸款支持證券。與澳大利亞麥格理銀行簽訂合作協(xié)議，準(zhǔn)備合作引進(jìn)住房抵押貸款引薦業(yè)務(wù)，并在上海成立了麥格理管理咨詢有限公司，開展以二手房市場為重點(diǎn)的住房抵押貸款引薦業(yè)務(wù)。這標(biāo)志著資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)可以在我國的商業(yè)銀行有條件地進(jìn)行。進(jìn)入 20 世紀(jì) 90 年代中后期，住房貸款者證券化的呼聲越來越高。 中國房地產(chǎn)抵押貸款證券化 的發(fā)展歷程 我國的資產(chǎn)證券化是伴隨著住房抵押貸款證券化的探索之路而發(fā)展起來，早在 1992 年海南就進(jìn)行了住房抵押貸款證券化的探索。另外， 互聯(lián)網(wǎng)金融起步，證券公司開始嘗試搭建網(wǎng)絡(luò)綜合服務(wù)平臺，通過網(wǎng)上開戶、在線理財?shù)刃畔⒓夹g(shù)手長春理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 6 段拓展金融服務(wù)渠道；行業(yè)新一輪并購重組啟動，國際化探索也取得階段性進(jìn)展，行業(yè)競爭格局迎來調(diào)整良機(jī)。 具備日趨成熟的資本市場 20xx 年， 115 家證券公司共實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 億元，凈利潤 億元，較 20xx 年分別增長 %和 %。而且，我國的商業(yè)銀行一直存在“短存長貸”的資產(chǎn)負(fù)債期限錯配問題，通過信貸資產(chǎn)證券化也可以將一部分流動性較低的 中長期貸款釋放出去達(dá)到優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)的目的 [7]。同時，住房抵押貸款證券化的健康發(fā)展有利于我國房地產(chǎn)事業(yè)的良性發(fā)展，對我國經(jīng)濟(jì)起到了很大的推動作用。 20xx 年個人購房貸款新增 萬億元，與 20xx 年增長金額持平，約為 20xx 年的 5 倍、 20xx 年的 2 倍 [5]。 中國實(shí)行房地產(chǎn)抵押貸款證券化的客觀條件分析 我國一級住房抵押貸款市場初具規(guī)模 隨著我國經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高和我國房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，越來越多的居民選擇購買個人住房，受我國人均可支配收入的限制，絕大多數(shù)人選擇從銀行等金融機(jī)構(gòu)申請貸款購買住房，個人住房貸款需求量每年遞增。通過運(yùn)用資產(chǎn)證券化技術(shù)，將房地產(chǎn)抵押貸款證券化，并將 這部分從銀行的資產(chǎn)負(fù)債表中移出，可以相應(yīng)減少銀行的 風(fēng)險資產(chǎn)數(shù)量， 從而可以提高銀行的資本充足比率并相應(yīng)提升銀行的信用等級。而中央銀行在公開市場上買賣的有價證券除政府債券、國庫券外，房地產(chǎn)抵押貸款證券作為一種流動性強(qiáng)、收益率高的優(yōu)質(zhì)債券也可以成為中央銀行買賣證券的對象。 推動我國資本市場的發(fā)展 房地產(chǎn)抵押貸款證券化要以完善的資本市場為條件，房地產(chǎn)抵押貸款證券化又會促進(jìn)資本市場的發(fā)展與完善。服務(wù)人 定期向房地產(chǎn)抵押貸款的借款人收取到期本息，將其交給貸款的所有者， 服務(wù)人一般還負(fù)責(zé)對本息收回情況進(jìn)行分析，經(jīng)受托人審核后向投資者公布 ； （ 4） 信用增級機(jī)構(gòu)是為房地產(chǎn)抵押貸款證券的發(fā)行提供信用擔(dān)保的機(jī)構(gòu)，通常由專門擔(dān)保機(jī)構(gòu)、商業(yè)銀行、證券公司、保險公司等擔(dān)任。 房地產(chǎn)抵押貸款證券化的參與 主體 房 地產(chǎn)抵押貸款證券化的參與者主要有發(fā)起人、發(fā)行人、服務(wù)人、信用增 級機(jī)構(gòu)、信用評級機(jī)構(gòu)和受托人等 [1]。由于房地產(chǎn)抵押貸款證券化的操作過程較為復(fù)雜，同 時涉及了很多的中介機(jī)構(gòu)，所以，其交易費(fèi)用必然會高于其他金融產(chǎn)品 。 房地產(chǎn)抵押貸款證券化不同于 其它 金融產(chǎn)品，主要體現(xiàn)在： （ 1） 房地產(chǎn)抵押貸款證券的利率空間是有限的。 長春理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 2 第 1 章 房地產(chǎn)抵押貸款證券化概述 房地產(chǎn)抵押貸款證券化是以房地產(chǎn)抵押貸款為擔(dān)保，發(fā)行可在金融市場上買賣的證券。最重要的是， 房地產(chǎn)抵押貸款證券化 有利于房地產(chǎn)市場運(yùn)行機(jī)制的完善 ， 建立健康的金融機(jī)制 。 Loan securitization。 以上承諾的法律結(jié)果將完全由本人承擔(dān)！ 作 者 簽 名： 年 月 日 長春理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 I 摘 要 住房抵押貸款證券化 是由美國金融機(jī)構(gòu)在 20 世紀(jì) 70 年代最 先推行 的 ，其在提高銀行資本利用率、降低銀行風(fēng)險等方面的優(yōu)點(diǎn)很快得到世界的認(rèn)可，并在世界范圍內(nèi)迅速發(fā)展。編號 本科生畢業(yè)論文 中國房地產(chǎn)抵押貸款證券化研究 Research on Mortgage Securitization of Real Estate in China 學(xué) 生 姓 名 張小紅 專 業(yè) 金融工程 學(xué) 號 100913204 指 導(dǎo) 教 師 張偉偉 學(xué) 院 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 二〇一四年六月 長春理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 畢業(yè)設(shè)計（論文）原創(chuàng)承諾書 1．本人承諾：所呈交的畢業(yè)設(shè)計（論文）《 中國房地產(chǎn)抵押貸款證券化研究 》，是認(rèn)真學(xué)習(xí)理解學(xué)校的 《長春理工大學(xué)本科畢業(yè)設(shè)計（論文）工作條例》后，在教師的指導(dǎo)下，保質(zhì)保量獨(dú)立地完成了任務(wù)書中規(guī)定的內(nèi)容，不弄虛作假，不抄襲別人的工作內(nèi)容。 4．本人完全了解學(xué)校關(guān)于保存、使用畢業(yè)設(shè)計（論文）的規(guī)定，即：按照學(xué)校要求提交論文和相關(guān)材料的印刷本和電子版本；同意學(xué)校保留畢業(yè)設(shè)計（論文） 的復(fù)印件和電子版本，允許被查閱和借閱；學(xué)?？梢圆捎糜坝?、縮印或其他復(fù)制手段保存畢業(yè)設(shè)計（論文），可以公布其中的全部或部分內(nèi)容。 關(guān)鍵詞 ： 住房抵押貸款 貸款證券化 房地產(chǎn)金融 長春理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 II Abstract Mortgagebacked securitization (MBS), as one of the most important innovations in financial fields originated from 1970s. MBS was first practiced by the American financial institutions, which was recognized all around the world, and developed rapidly worldwide, because of its advantages in raising the rate of capital utilization and reducing the bank risks. The MBS in our country started relatively late, and has been in the stage of theoretical research, it only started to enter the pilot stage in 20xx. So it is necessary to study the mortgagebacked securitization of real estate in china. This article explains the development of the MBS in China by introducing the MBS in detail and puts forward some relevant policy suggestions according to the problems in the development of mortgagebacked securitization in our country and the experiences about the America. Keywords: Mortgag。另外，房地產(chǎn)抵押貸款證券化 有利于企業(yè)融資制度的創(chuàng)新 ， 盤活 企業(yè) 資產(chǎn)，提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 。 但是 住房抵押貸款證券化能否順利在我國發(fā)展的關(guān)鍵是政府能否根據(jù)我國的國情制定有效措施。這一過程將原先不易被出售給投資者的缺乏流動性但能夠產(chǎn)生可預(yù)見性現(xiàn)金流入的資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成可以在市場上流動的證券，使得住房抵 押貸款的風(fēng)險由大量的投資者分擔(dān)。 （ 2） 房地產(chǎn)抵押貸款證券化具有較高的交易成本。但是房地產(chǎn)抵押貸款證券的交易費(fèi)用 不能轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，只能由自身承擔(dān) ， 因此其原有的利潤必然減少。特殊目的機(jī)構(gòu)通常有獨(dú)立的法律地位，在法律上應(yīng)不再與