【正文】 抵押貸款的違約風(fēng)險。它致使全球主要金融市場出現(xiàn)流動性 不足危機。同時，也可以繼續(xù)對一些信用記錄良好，需要資金融通的合格借款人提供住房抵押貸款。第三，盡快設(shè)計出一套有效的激勵機制以約束信貸市場中金融創(chuàng)新可能伴隨的道德風(fēng)險。所以，緊縮性貨幣政策在抑制住房需求方面起到效果不明顯。我國住房抵押貸款需求很大，當(dāng)前的問題主要是銀行的有效供給不足。再此要制定《投資基金管理法》、《房地產(chǎn)信托法》、《收益證券管理辦法》等來培養(yǎng)和規(guī)范住房抵押貸款證券的機構(gòu)投資者。 另外， 政府應(yīng)鼓勵保險機構(gòu)介入商業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù) ， 由政府機構(gòu)擔(dān)保長春理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 20 與民間保險機構(gòu)相配合 ， 為住房抵押貸款的發(fā)放和住房抵押貸款證券提供擔(dān)保 。目前我國的債券市場還不夠成熟，市場規(guī)模較小，需要豐富投資品種，積極培育金融衍生品市場，充分發(fā)揮其風(fēng)險轉(zhuǎn)移、風(fēng)險定價的職能。對這項浩大而復(fù)雜的金融工程， 只有立足于我國國情，將理論與實踐的經(jīng)驗相結(jié)合，才能找到適合我國的住房抵押貸款證券化的發(fā)展模式。同時我也要感謝那些教導(dǎo)過、關(guān)心過我的老師。在學(xué)術(shù)研究上，張老師治學(xué)嚴謹，是我學(xué)習(xí)的榜樣 。 通過 美國發(fā)展房地產(chǎn)抵押貸款證券化 的經(jīng)驗教訓(xùn)， 我國應(yīng)采取以下的措施： 一要規(guī)范住房抵押貸款一級市場 ， 逐步擴大證券化市場規(guī)模 ；二要建立、健全住房抵押貸款證券化的法律法規(guī)體系；三要政府成立信用擔(dān)保機構(gòu)；四要建立合理的信用評級體系，規(guī)范信用評級機構(gòu)；五要完善資本市場，擴大機構(gòu)投資者范圍 。此外，還要通過法律禁止評級機構(gòu)充當(dāng)投資銀行 或財務(wù)顧問的角色，在評級機構(gòu)和投行之間設(shè)立防火墻，確保評級機構(gòu)的中立性。結(jié)合我國的實際情況以及住房市場在一國國民經(jīng)濟中的重要地位 ， 可考慮由 政府出面設(shè)立一個全國性的信用擔(dān)保機構(gòu) ， 對 SPV 發(fā)行的 MBS 進行信用強化。首先應(yīng)該制定《 住房抵押貸款法》 、 《住房抵押貸款保險法》等來保障貸款機構(gòu)利益。標準化是住房抵押貸款流動的一個前提，在其具體操作中 ， 只有將一 組具有相似貸款特征的貸款組合在一起 ，才易于把握住房抵押貸款的規(guī)律。我國自 20xx 年以來逐漸調(diào)高房地產(chǎn)貸款利率來控制房價快速上漲，結(jié)果房價不僅沒有回落，反而小步快跑。第一，監(jiān)管當(dāng)局要通過各種市場化手段在不同產(chǎn)品和服務(wù)間設(shè)置不同層次的風(fēng)險隔離帶，降低風(fēng)險傳導(dǎo)性或降低傳導(dǎo)力度。所以，中國應(yīng)該盡快建立和完善一整套個人信 用評估體系，做到工商、稅務(wù)、信用卡、銀行等所有個人賬戶往來資料的共享。 美國次貸危機 對 中 國的啟示 美國次貸危機又稱次級房貸危機，也譯為次債危機。標準化的內(nèi)容包括貸款期限、格式、分期還款方式、保險標準等。為推動抵押貸款證券化的發(fā)展，美國政府先后出臺了《住宅和城市發(fā)展法案》、《緊急住宅金融法》、《不動產(chǎn)投資信托法》、《金融機構(gòu)改革復(fù)興和強化法案》、《金融資產(chǎn)證券化投資信托法》等，為證券化的發(fā)展提供了良好的法律保障。根據(jù)美國證券行業(yè)與金融市場協(xié)會 （ the Securities Industry and Financial Markets Association， SIFMA）的統(tǒng)計，在次貸危機發(fā)生之前， 1985~20xx 年這 21 年間，住房抵押貸款證券市場規(guī)模的年復(fù)合增長率為%，而同期美國市政債券、國債、公司債券、聯(lián)邦機構(gòu)債券和貨幣市場證券的年復(fù)合增長率卻分別只有 %、 %、 %、 %和 %。 美國房地產(chǎn)抵押貸款證券化的發(fā)展 歷史 住房抵押貸款證券化起源于美國 20 世紀 60 年代，是最早出現(xiàn)的資產(chǎn)證券化品種。即使有企業(yè)購買，多半也缺乏對資產(chǎn)證券化產(chǎn)品技術(shù)和風(fēng)險的識別，只是基于對試點銀行的信任。目前，我國雖然評級機構(gòu)數(shù)量眾多，但是缺乏像美國標普、穆迪、惠譽等業(yè)內(nèi)高度認可的權(quán)威機構(gòu)。最后，借款人的負擔(dān)加大。 (3) 我國現(xiàn)行的會計制度、會計準則關(guān)于住房抵押貸款證券化的處理上還是一片空白 ，且 目前的稅收制度對于資產(chǎn)銷售的稅收、特設(shè)載體的所得稅處理以及投資者的稅收 ， 實施 MBS 過程中哪些環(huán)節(jié)該收稅、哪些環(huán)節(jié)不該收稅、按怎樣的標準收都沒有明確的規(guī)定。近幾年，我國個人住房抵押貸款余額雖迅速增長，但由于起步晚，不論是總體貸款規(guī)模還是貸款規(guī)模占GDP 的比重都與發(fā)達國家相去甚遠，很難形成規(guī)模足夠大、分布足夠廣的住房抵押貸款池。一是實行雙評級模式，提高信用評級的公信力。 與九年前我國信貸資產(chǎn)證券化試點初期的規(guī)則相比，此次擴大試點階段的規(guī)定在基礎(chǔ)資產(chǎn)種類，參與機構(gòu)范圍、風(fēng)險防范管理等方面都有了很大的變化 [17]。 長春理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 10 第二步，中信信托作為受托人以特殊目的信托方式，設(shè)立由受托人管理但獨立于委托人和受托人的信托賬戶，并接受建行信托資產(chǎn)設(shè)立信托。 20xx 年繼續(xù)試點后，國開行、工行、建行六家機構(gòu)共發(fā)行了 6 單，規(guī)模 228 億元 [12]。 20xx 年 國務(wù)院批準中國建設(shè)銀行和國家開發(fā)銀行進行證券化試點，分別在銀行間債券市場分別發(fā)行了 億元信貸資產(chǎn)支持證券和 億元 個人住房抵押貸款支持證券，標志著我國的資產(chǎn)證券化已進入實質(zhì)性運作階段。 1999 年 由深圳平安保險公司倡導(dǎo)，深圳市住宅局、建行深圳分行、工行深圳分行和聯(lián)合證券組成聯(lián)合研究小組，研究住宅抵押貸款證券化，并提出住房貸款證券化試點方案。 長春理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 7 第 2 章 中國 房地產(chǎn)抵押貸款證券化 的 歷程和現(xiàn)狀 分析 中國早在 1992 年就開始了房地產(chǎn)抵押貸款證券化的探索，已進行了三次試點。中國人民銀行、中國證監(jiān)會、中國銀監(jiān)會和中國保監(jiān)會能夠?qū)鴥?nèi)金融業(yè)、信用重建和對資產(chǎn)證券化市場有很強的監(jiān)管能力。而住房抵押貸款證券化作為一種完善的金融產(chǎn)品和融資手段，可以有效的緩解這種流動性壓力。 可見，房地產(chǎn)抵押貸款證券化使銀行的收入突破了傳統(tǒng)存貸款利差的局限，開發(fā)了新的收入來源 [4]。因此，實行住房抵押貸款證券化有利于推動我國資本市場的發(fā)展。特殊目的機構(gòu)主要負責(zé)將資產(chǎn)池轉(zhuǎn)化為可供交易的證券并發(fā)行上市，是發(fā)起人和投資者之間的中介機構(gòu)。因此，房地產(chǎn)抵押貸款的利率不可能超過房地產(chǎn)抵押貸款的利潤率 。 雖 然目前我國房地產(chǎn)抵押貸款證券化的發(fā)展還存在一些問題，但通過借鑒 美 國發(fā)展的經(jīng)驗教訓(xùn)，可以完善我國的房地產(chǎn)抵押貸款證券化過程。 本文首先介紹住房抵押貸款證券化的理論知識， 然后 分析 我國 住房抵押貸款證券化的 發(fā)展 現(xiàn)狀和可行性 ， 最后針對我國房地產(chǎn)國抵押貸款證券化存在的問題以及結(jié)合 美國 的經(jīng)驗教訓(xùn)提出相關(guān)政策建議。 2．本人在畢業(yè)設(shè)計（論文）中引用他人的觀點和研究成果，均在文中加以注釋或以參考文獻形式列出，對本文的研究工作做出重要貢獻的個人和集體均已在文中注明。Real estate finance 長春理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 III 目 錄 摘 要 .............................................................. I Abstract........................................................... II 目 錄 ............................................................ III 引 言 .............................................................. 1 第 1 章 房地產(chǎn)抵押貸款證券化概述 .................................... 2 房地產(chǎn)抵押貸款證券化的涵義 ................................... 2 房地產(chǎn)抵押貸款證券化的參與主體 ............................... 2 房地產(chǎn)抵押貸款證券化的功能 ................................... 3 中國實行房地產(chǎn)抵押貸款證券化的客觀條件分析 ................... 4 第 2 章 中國房地產(chǎn)抵押貸款證券化的 歷程和現(xiàn)狀分析 .................... 7 中國房地產(chǎn)抵押貸款證券化的發(fā)展歷程 ........................... 7 中國房地產(chǎn)抵押貸款證券化試點運行分析 ......................... 8 第 3 章 中國房地產(chǎn)抵押貸款證券化存在的問題 及 原因 ................... 12 抵押貸款一級市場不完善 ...................................... 12 相關(guān)法律及配套制度不健全 .................................... 12 擔(dān)保和保險機制匱乏 .......................................... 13 信用評級體系不規(guī)范 .......................................... 13 機構(gòu)投資主體單一 ............................................ 14 第 4 章 美國 房地產(chǎn)抵押貸款證券化 的經(jīng)驗借鑒 ......................... 15 美國房地產(chǎn)抵押貸款證券化的發(fā)展歷史 .......................... 15 美國住房抵押貸款證券化的經(jīng)驗分析 ............................ 16 美國次貸危機對中國的啟示 .................................... 17 第 5 章 促進中國房地產(chǎn)抵押貸款證券化的建議 ......................... 19 規(guī)范住房抵押貸款一級市場，逐步擴大證券化市場規(guī)模 ............ 19 建立、健全住房抵押貸款證券化的法律法規(guī)體系 .................. 19 成立信用擔(dān)保機構(gòu)，健全信用擔(dān)保機制 .......................... 19 建立合理的信用評級體系，規(guī)范信用評級機構(gòu) .................... 20 完善資本市場，擴大機構(gòu)投資者范圍 ............................ 20 結(jié) 束 語 ........................................................... 21 參考文獻 ........................................................... 22 致 謝 ............................................................. 23 長春理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 1 引 言 經(jīng)過幾十年的發(fā)展， 國外對住房抵押貸款證券化的研究在各方面都已相對成熟 ， 而我國對住房抵押貸 款證券化的研究在本世紀初才剛剛開始，目前主要停留在 試點實驗 階段 。本章介紹了房地產(chǎn)抵押貸款證券的涵義， 參與主體以及其功能 ，說明了 我國有條件發(fā)展房地產(chǎn)抵押貸款證券化。 （ 3） 房地產(chǎn)抵押貸款證券化的交易費用具有不可轉(zhuǎn)嫁性。通過信用增級機構(gòu)的擔(dān)?；蛘弑ｋU行為，能夠提高房地產(chǎn)抵押貸款證券的信用級別， 有利于發(fā)行人對其定價； （ 5） 信用評級機構(gòu)通常由第三方機構(gòu) 擔(dān)當(dāng)，且應(yīng)處于中立地位并具有良好的信譽，為住房抵押貸款評定等級 ；（ 6） 受托人是受發(fā)行人和投資者的委托，通常持有發(fā)行人以房地產(chǎn)抵押貸款或者其他資產(chǎn)充當(dāng)?shù)膿?dān)保品。隨著我國資本市場的完善和住房抵押 二級市場的擴大，中央銀行通過在金融市場買賣住房抵押貸款債券，擴大了交易對