【正文】 抵押貸款的違約風險。它致使全球主要金融市場出現(xiàn)流動性 不足危機。同時，也可以繼續(xù)對一些信用記錄良好，需要資金融通的合格借款人提供住房抵押貸款。第三，盡快設計出一套有效的激勵機制以約束信貸市場中金融創(chuàng)新可能伴隨的道德風險。所以，緊縮性貨幣政策在抑制住房需求方面起到效果不明顯。我國住房抵押貸款需求很大，當前的問題主要是銀行的有效供給不足。再此要制定《投資基金管理法》、《房地產信托法》、《收益證券管理辦法》等來培養(yǎng)和規(guī)范住房抵押貸款證券的機構投資者。 另外， 政府應鼓勵保險機構介入商業(yè)擔保業(yè)務 ， 由政府機構擔保長春理工大學本科畢業(yè)論文 20 與民間保險機構相配合 ， 為住房抵押貸款的發(fā)放和住房抵押貸款證券提供擔保 。目前我國的債券市場還不夠成熟，市場規(guī)模較小，需要豐富投資品種，積極培育金融衍生品市場，充分發(fā)揮其風險轉移、風險定價的職能。對這項浩大而復雜的金融工程， 只有立足于我國國情，將理論與實踐的經驗相結合，才能找到適合我國的住房抵押貸款證券化的發(fā)展模式。同時我也要感謝那些教導過、關心過我的老師。在學術研究上，張老師治學嚴謹，是我學習的榜樣 。 通過 美國發(fā)展房地產抵押貸款證券化 的經驗教訓， 我國應采取以下的措施： 一要規(guī)范住房抵押貸款一級市場 ， 逐步擴大證券化市場規(guī)模 ；二要建立、健全住房抵押貸款證券化的法律法規(guī)體系；三要政府成立信用擔保機構；四要建立合理的信用評級體系，規(guī)范信用評級機構；五要完善資本市場，擴大機構投資者范圍 。此外，還要通過法律禁止評級機構充當投資銀行 或財務顧問的角色，在評級機構和投行之間設立防火墻，確保評級機構的中立性。結合我國的實際情況以及住房市場在一國國民經濟中的重要地位 ， 可考慮由 政府出面設立一個全國性的信用擔保機構 ， 對 SPV 發(fā)行的 MBS 進行信用強化。首先應該制定《 住房抵押貸款法》 、 《住房抵押貸款保險法》等來保障貸款機構利益。標準化是住房抵押貸款流動的一個前提，在其具體操作中 ， 只有將一 組具有相似貸款特征的貸款組合在一起 ，才易于把握住房抵押貸款的規(guī)律。我國自 20xx 年以來逐漸調高房地產貸款利率來控制房價快速上漲，結果房價不僅沒有回落，反而小步快跑。第一，監(jiān)管當局要通過各種市場化手段在不同產品和服務間設置不同層次的風險隔離帶，降低風險傳導性或降低傳導力度。所以，中國應該盡快建立和完善一整套個人信 用評估體系，做到工商、稅務、信用卡、銀行等所有個人賬戶往來資料的共享。 美國次貸危機 對 中 國的啟示 美國次貸危機又稱次級房貸危機，也譯為次債危機。標準化的內容包括貸款期限、格式、分期還款方式、保險標準等。為推動抵押貸款證券化的發(fā)展，美國政府先后出臺了《住宅和城市發(fā)展法案》、《緊急住宅金融法》、《不動產投資信托法》、《金融機構改革復興和強化法案》、《金融資產證券化投資信托法》等，為證券化的發(fā)展提供了良好的法律保障。根據(jù)美國證券行業(yè)與金融市場協(xié)會 （ the Securities Industry and Financial Markets Association， SIFMA）的統(tǒng)計，在次貸危機發(fā)生之前， 1985~20xx 年這 21 年間，住房抵押貸款證券市場規(guī)模的年復合增長率為%，而同期美國市政債券、國債、公司債券、聯(lián)邦機構債券和貨幣市場證券的年復合增長率卻分別只有 %、 %、 %、 %和 %。 美國房地產抵押貸款證券化的發(fā)展 歷史 住房抵押貸款證券化起源于美國 20 世紀 60 年代，是最早出現(xiàn)的資產證券化品種。即使有企業(yè)購買，多半也缺乏對資產證券化產品技術和風險的識別，只是基于對試點銀行的信任。目前，我國雖然評級機構數(shù)量眾多，但是缺乏像美國標普、穆迪、惠譽等業(yè)內高度認可的權威機構。最后，借款人的負擔加大。 (3) 我國現(xiàn)行的會計制度、會計準則關于住房抵押貸款證券化的處理上還是一片空白 ，且 目前的稅收制度對于資產銷售的稅收、特設載體的所得稅處理以及投資者的稅收 ， 實施 MBS 過程中哪些環(huán)節(jié)該收稅、哪些環(huán)節(jié)不該收稅、按怎樣的標準收都沒有明確的規(guī)定。近幾年，我國個人住房抵押貸款余額雖迅速增長，但由于起步晚，不論是總體貸款規(guī)模還是貸款規(guī)模占GDP 的比重都與發(fā)達國家相去甚遠，很難形成規(guī)模足夠大、分布足夠廣的住房抵押貸款池。一是實行雙評級模式，提高信用評級的公信力。 與九年前我國信貸資產證券化試點初期的規(guī)則相比，此次擴大試點階段的規(guī)定在基礎資產種類，參與機構范圍、風險防范管理等方面都有了很大的變化 [17]。 長春理工大學本科畢業(yè)論文 10 第二步，中信信托作為受托人以特殊目的信托方式，設立由受托人管理但獨立于委托人和受托人的信托賬戶，并接受建行信托資產設立信托。 20xx 年繼續(xù)試點后，國開行、工行、建行六家機構共發(fā)行了 6 單，規(guī)模 228 億元 [12]。 20xx 年 國務院批準中國建設銀行和國家開發(fā)銀行進行證券化試點，分別在銀行間債券市場分別發(fā)行了 億元信貸資產支持證券和 億元 個人住房抵押貸款支持證券，標志著我國的資產證券化已進入實質性運作階段。 1999 年 由深圳平安保險公司倡導，深圳市住宅局、建行深圳分行、工行深圳分行和聯(lián)合證券組成聯(lián)合研究小組，研究住宅抵押貸款證券化，并提出住房貸款證券化試點方案。 長春理工大學本科畢業(yè)論文 7 第 2 章 中國 房地產抵押貸款證券化 的 歷程和現(xiàn)狀 分析 中國早在 1992 年就開始了房地產抵押貸款證券化的探索，已進行了三次試點。中國人民銀行、中國證監(jiān)會、中國銀監(jiān)會和中國保監(jiān)會能夠對國內金融業(yè)、信用重建和對資產證券化市場有很強的監(jiān)管能力。而住房抵押貸款證券化作為一種完善的金融產品和融資手段，可以有效的緩解這種流動性壓力。 可見，房地產抵押貸款證券化使銀行的收入突破了傳統(tǒng)存貸款利差的局限，開發(fā)了新的收入來源 [4]。因此，實行住房抵押貸款證券化有利于推動我國資本市場的發(fā)展。特殊目的機構主要負責將資產池轉化為可供交易的證券并發(fā)行上市，是發(fā)起人和投資者之間的中介機構。因此，房地產抵押貸款的利率不可能超過房地產抵押貸款的利潤率 。 雖 然目前我國房地產抵押貸款證券化的發(fā)展還存在一些問題，但通過借鑒 美 國發(fā)展的經驗教訓，可以完善我國的房地產抵押貸款證券化過程。 本文首先介紹住房抵押貸款證券化的理論知識， 然后 分析 我國 住房抵押貸款證券化的 發(fā)展 現(xiàn)狀和可行性 ， 最后針對我國房地產國抵押貸款證券化存在的問題以及結合 美國 的經驗教訓提出相關政策建議。 2．本人在畢業(yè)設計（論文）中引用他人的觀點和研究成果，均在文中加以注釋或以參考文獻形式列出，對本文的研究工作做出重要貢獻的個人和集體均已在文中注明。Real estate finance 長春理工大學本科畢業(yè)論文 III 目 錄 摘 要 .............................................................. I Abstract........................................................... II 目 錄 ............................................................ III 引 言 .............................................................. 1 第 1 章 房地產抵押貸款證券化概述 .................................... 2 房地產抵押貸款證券化的涵義 ................................... 2 房地產抵押貸款證券化的參與主體 ............................... 2 房地產抵押貸款證券化的功能 ................................... 3 中國實行房地產抵押貸款證券化的客觀條件分析 ................... 4 第 2 章 中國房地產抵押貸款證券化的 歷程和現(xiàn)狀分析 .................... 7 中國房地產抵押貸款證券化的發(fā)展歷程 ........................... 7 中國房地產抵押貸款證券化試點運行分析 ......................... 8 第 3 章 中國房地產抵押貸款證券化存在的問題 及 原因 ................... 12 抵押貸款一級市場不完善 ...................................... 12 相關法律及配套制度不健全 .................................... 12 擔保和保險機制匱乏 .......................................... 13 信用評級體系不規(guī)范 .......................................... 13 機構投資主體單一 ............................................ 14 第 4 章 美國 房地產抵押貸款證券化 的經驗借鑒 ......................... 15 美國房地產抵押貸款證券化的發(fā)展歷史 .......................... 15 美國住房抵押貸款證券化的經驗分析 ............................ 16 美國次貸危機對中國的啟示 .................................... 17 第 5 章 促進中國房地產抵押貸款證券化的建議 ......................... 19 規(guī)范住房抵押貸款一級市場，逐步擴大證券化市場規(guī)模 ............ 19 建立、健全住房抵押貸款證券化的法律法規(guī)體系 .................. 19 成立信用擔保機構，健全信用擔保機制 .......................... 19 建立合理的信用評級體系，規(guī)范信用評級機構 .................... 20 完善資本市場，擴大機構投資者范圍 ............................ 20 結 束 語 ........................................................... 21 參考文獻 ........................................................... 22 致 謝 ............................................................. 23 長春理工大學本科畢業(yè)論文 1 引 言 經過幾十年的發(fā)展， 國外對住房抵押貸款證券化的研究在各方面都已相對成熟 ， 而我國對住房抵押貸 款證券化的研究在本世紀初才剛剛開始，目前主要停留在 試點實驗 階段 。本章介紹了房地產抵押貸款證券的涵義， 參與主體以及其功能 ，說明了 我國有條件發(fā)展房地產抵押貸款證券化。 （ 3） 房地產抵押貸款證券化的交易費用具有不可轉嫁性。通過信用增級機構的擔保或者保險行為，能夠提高房地產抵押貸款證券的信用級別， 有利于發(fā)行人對其定價； （ 5） 信用評級機構通常由第三方機構 擔當，且應處于中立地位并具有良好的信譽，為住房抵押貸款評定等級 ；（ 6） 受托人是受發(fā)行人和投資者的委托，通常持有發(fā)行人以房地產抵押貸款或者其他資產充當?shù)膿Ｆ?。隨著我國資本市場的完善和住房抵押 二級市場的擴大，中央銀行通過在金融市場買賣住房抵押貸款債券，擴大了交易對