【正文】 管理機制與運作，由此分析我國項目管理的癥結(jié)及我國施工企業(yè)功能的匱乏，進而再造我國投資與建設(shè)全新的項目管理體制，提高我國建設(shè)企業(yè)的國際競爭力。在這樣的國際國內(nèi)背景下，對房地產(chǎn)企業(yè)項目運行管理進行研究就顯得極為重要。 房地產(chǎn)行業(yè)項目管理涉及到眾多內(nèi)容 ,但是成功的房地產(chǎn)企業(yè)項目管理并不將這些內(nèi)容孤立開來 ,而是把它們構(gòu)造一個有效的系統(tǒng) — 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理系統(tǒng) 。本文通過對房地產(chǎn)行業(yè)項目管理的相關(guān)理論的了解，分析現(xiàn)狀，找出問題，并提出對策。 第一章，緒論。提出研究問題，闡述研究背景、意義及主要內(nèi)容。 第二章，項目管理的相關(guān)理論，可以使我們更好的了解房地產(chǎn)項目管理以及其內(nèi)容。 第三章，房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理現(xiàn)狀概述，是我們對房地產(chǎn)行業(yè)項目管理的現(xiàn)狀進行分析、了解，并找出房地產(chǎn)項目管理中存在的一些問題。 第四章，房地產(chǎn)項目管理優(yōu)化對策，從各方面加強、完善項目管理在房地產(chǎn)行業(yè)中的用武漢大學（論文） 我國房地產(chǎn)開發(fā)項目管理問題及 對策研究 6 處，使其發(fā)揮更好的作用 武漢大學（論文） 我國房地產(chǎn)開發(fā)項目管理問題及 對策研究 7 第 2 章 房地產(chǎn)開 發(fā)項目管理的相關(guān)理論 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的含義與意義 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的含義 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理是以高效率地實現(xiàn)項目目標為最終目的，以項目經(jīng)理負責制為基礎(chǔ)，運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法，開發(fā)項目建設(shè)的全過程按其內(nèi)在運行規(guī)律進行有效的計劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。 具體講，房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)要實現(xiàn)的目標主要包括成果性目標和約束性目標。成果性目標指投資回報率、銷售利稅率、自有資金利潤率等投資效益指標，以及項目的內(nèi)外部功能要求；約束性目標指建設(shè)工期、投 資限額、質(zhì)量標準等。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)項目還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等條件制約。房地產(chǎn)開發(fā)涉及投資方、監(jiān)理方、勘察、規(guī)劃、設(shè)計、施工、建材、設(shè)備、市政、交通、供電、電訊、銀行、文教、衛(wèi)生、消防、商業(yè)、服務(wù)、環(huán)境等幾十個部門，近百個單位，以及最終用戶消費者的相互制約和相互影響，因此，房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)是一項復雜的系統(tǒng)工程，必須要有一整套完整、規(guī)范和科學的管理保證體系，來統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)開發(fā)項目的全過程和確?？傮w目標的實現(xiàn)。 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的意義 房地產(chǎn)項目管理的意義主要體現(xiàn)在計劃、組織、 協(xié)調(diào)和控制四個方面等。 房地產(chǎn)開發(fā)項目的計劃管理 對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行計劃管理，能使項目的開發(fā)建設(shè)有計劃、按順序有條不紊地展開。這就是說，通過使用一個動態(tài)計劃管理，將工程項目全過程和全部開發(fā)活動納入計劃軌道，項目有序地達到預期總目標 。 房地產(chǎn)開發(fā)項目的組織管理 這是指通過職責劃分、授權(quán)、合同的簽訂與執(zhí)行，以及根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，建立各種規(guī)章制度，形成一個高效率的組織保障體系，使項目的各項目標得以最終實現(xiàn)。 房地產(chǎn)開發(fā)項目的協(xié)調(diào)管理 其意 義是為開發(fā)項目提供協(xié)調(diào)和諧的公共環(huán)境，保證項目開發(fā)建設(shè)順利進行。協(xié)調(diào)管理的主要任務(wù)是對開發(fā)項目與外部環(huán)境、項目各子系統(tǒng)之間，以及項目不同階段、不同部門、不同層次之間的關(guān)系進行溝通與協(xié)調(diào)。這種溝通與協(xié)調(diào)將更有利于睦鄰公共關(guān)系，吸納融通資金，尋找材料設(shè)備供貨渠道，廣攬優(yōu)秀設(shè)計和施工隊伍，獲得市場競爭優(yōu)勢，促進產(chǎn)品銷售。在各種協(xié)調(diào)之中，人際關(guān)系協(xié)調(diào)最為主要，項目經(jīng)理在人際關(guān)系協(xié)調(diào)過程中處于核心地位。 武漢大學（論文） 我國房地產(chǎn)開發(fā)項目管理問題及 對策研究 8 房地產(chǎn)開發(fā)項目的控制管理 其意義是有利于對項目的質(zhì)量、工期和成本進行控制，并獲得最大的綜合效益。控制管理主要是通過計劃、決策、反饋和調(diào)整等手段，采用項目分解，各種指標、定額、階段性目標的貫徹執(zhí)行與檢驗等措施，對開發(fā)項目的工程質(zhì)量、施工工期、資金使用、成本造價等進行有效控制，以確保開發(fā)項目用最少的投入，獲得最大的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。 在現(xiàn)代房地產(chǎn)項目中，由于項目本身的復雜性和龐大性，它往往涉及到許多專業(yè)部門，不僅僅是項目建設(shè)單位或項目投資單位。在項目的建設(shè)過程中，盡管不同的參與者所承擔的工作任務(wù)不同，但是各參與者及其工作任務(wù)共同構(gòu)成了房地產(chǎn)項目管理的完整體 系。 項目建設(shè)單位 項目建設(shè)單位是站在投資主體的立場對項目進行綜合性的管理。其管理是通過一定的組織形式，采用多種方法和措施，對整個項目多有工作的系統(tǒng)運動過程進行計劃、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、控制和總評價，以保證項目質(zhì)量、工期、投資效益目的實現(xiàn)。如果除項目建設(shè)單位之外還包括項目的其他投資者。如項目融資單位、 BOT 項目的投資者等，他們必須參與項目全過程的管理，便于了解項目的投資收益情況，確定投資方案。 項目設(shè)計單位 在現(xiàn)代項目實施過程中，由于市場經(jīng)濟體制的影響，設(shè)計單位的工作任務(wù)在不 斷地延伸，已經(jīng)打破了以往純設(shè)計階段的舊格局，在向兩端逐漸拓展，漸漸深入到了項目目標設(shè)計、可行性研究、施工階段和竣工驗收階段，甚至還滲透到了使用過程中的改造和維修過程。 因此，在市場的作用下，項目設(shè)計單位的工作任務(wù)在不斷拓展，已不完全是設(shè)計階段的自我管理。其工作任務(wù)已延伸到項目施工階段的施工監(jiān)督、竣工階段的質(zhì)量驗收，滲透到項目前期為項目建設(shè)單位提供可靠的技術(shù)服務(wù)，幫助建設(shè)單位進行產(chǎn)品定位和項目立項等。 施工單位（或項目承包商） 施工單位是項目產(chǎn)品的直接建造單位，一般是在項目施工圖設(shè)計完成 后，施工單位通過投標的形式取得項目的施工承包資格，按承包合同規(guī)定完成項目施工任務(wù)，并武漢大學（論文） 我國房地產(chǎn)開發(fā)項目管理問題及 對策研究 9 在規(guī)定的時間期限內(nèi)，交付項目，同時還應(yīng)按合同規(guī)定承擔承包項目的保修責任。其工作范圍、責任與權(quán)力持續(xù)時間應(yīng)由合同進行清晰地規(guī)定。 現(xiàn)代房地產(chǎn)項目的復雜性，使業(yè)主越來越趨向于將項目的全部任務(wù)交給一個承包商完成，即采用“設(shè)計 —— 施工—— 供應(yīng)”的總承包方式。采用這種承包方式的項目，承包商往往在項目建立后，甚至在項目可性研究階段或構(gòu)思階段就介入了項目的有關(guān)工作，為業(yè)主提供全過程、全方位的服務(wù)（包括項目的運行管理，參與項目的融資等）。 這種總承包公司是一個純粹的項目管理公司（沒有施工單位和設(shè)計單位等），對項目各階段的任務(wù)可在他的統(tǒng)一調(diào)配下，采用分包的方式分包給設(shè)計單位、 工單位、監(jiān)理單位等。此時的總承包方式已打破了過去以往承包單位僅僅承包項目施工任務(wù)的運行模式，可使總承包單位運用自己豐富的項目管理經(jīng)驗對具體項目實施管理，同時減輕了業(yè)主管理項目的壓力，在一定程度上促進了項目的順利實施和社會資源的合理利用。 咨詢單位（監(jiān)理公司） 咨詢單位（或監(jiān)理公司）是一種中介服務(wù)組織，一般是在接受業(yè)主或總承包商的委托之后，按咨詢（監(jiān)理） 合同的規(guī)定，代表業(yè)主或承包商，對項目進行技術(shù)咨詢（監(jiān)理），對相應(yīng)階段的相關(guān)任務(wù)進行咨詢（監(jiān)理）。其中咨詢（監(jiān)理）單位主要是對業(yè)主或承包商直接負責。 當然，還包括對項目進行宏觀調(diào)控的政府主管部門，他們主要調(diào)控項目對整個社會經(jīng)濟發(fā)展的影響，控制項目的質(zhì)量關(guān)，促進項目與環(huán)境之間的協(xié)調(diào)等宏觀性工作； 武漢大學（論文） 我國房地產(chǎn)開發(fā)項目管理問題及 對策研究 10 第 3 章 我國房地產(chǎn)開發(fā)項目管理現(xiàn)狀及存在問題 我國房地產(chǎn)項目管理近年來雖已取得重要的進展，但是基本上還停留在粗放式的經(jīng)驗管理階段。存在質(zhì)量事故多發(fā)、工期拖延、費用超支等問題，和國際先進 水平比較，我國房地產(chǎn)項目管理仍然處于較低水平，存在不少問題。主要是管理體制不完善，缺少高素質(zhì)的項目管理專業(yè)人才，不能全面系統(tǒng)地采用先進方法，法律法規(guī)也不健全等。這些都是中國目前房地產(chǎn)項目管理比較粗放的重要原因，也是一些房地產(chǎn)企業(yè)投資效益不高，競爭能力不強，發(fā)展 速 度不快的關(guān)鍵所在。 可行性研究缺乏 項目目標和工程任務(wù)分解不足 在項目啟動之初，作為項目所有者的房地產(chǎn)企業(yè)由于缺乏大型工程建設(shè)的實踐經(jīng)驗，沒有很好的對整個項目進行細致研究分析，并提出項目的總體目標，也沒有將工作任務(wù)進行 分解，并加以落實分配，這導致項目出現(xiàn)以下問題： ① 項目在初期無法向下進行； ② 項目預期經(jīng)濟目標不能實現(xiàn)； ③ 項目延期交房； ④ 部分功能配套不全。 市場定位不準、缺乏創(chuàng)新能力 在項目開始前，房地產(chǎn)企業(yè)往往忽視了市場作用，沒有做充