【正文】 的影響，金融政策的收緊，存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展迫切需要解決的現(xiàn)實(shí)問題。近年來，我國(guó)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的研究 也主要集中在建立數(shù)學(xué)模型，從定量方面進(jìn)行實(shí)證分析判斷，建立判別分析模型或邏輯回歸預(yù)測(cè)模型。 1999 年，陳靜發(fā)表了一篇以中國(guó)上市公司為樣本的實(shí)證研究 4 畢業(yè)論文 論 文，她使用 27 家 ST 和非 ST 公司為對(duì)比樣本，分別進(jìn)行了單變量分析和二類線性判定分析。許建，姚琴 (2021)則以通信企業(yè)為例，提出采用多因素層次分析法，對(duì)影響通信企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素指標(biāo)進(jìn)行分層研究，建立通信企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)警指標(biāo)體系并運(yùn)用模糊綜合評(píng)判法的方法建立了評(píng)價(jià)模型。因此，分行業(yè)研究更有價(jià)值。但 是，在目前國(guó)內(nèi)的相關(guān)研究中，大家通常假定這兩類錯(cuò)誤成本是相同，這顯然會(huì)影響到模型的實(shí)用性。目前，已經(jīng)有針對(duì)航運(yùn)業(yè)上市公司的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，針對(duì)我國(guó)制造業(yè)上市公司財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警研究，油氣田企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)研究等等，但是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)警研究還非常少。不少房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率在 70％以上，有的高達(dá) 90％，企業(yè)承受著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 1． 3 研究方法 在研究方法上，本文主要采用了規(guī)范研究的方式。 第 3 章 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析：文中針對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)，從 一般企業(yè)資本循環(huán)運(yùn)動(dòng)過程的視角，分析其可能存在的融資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、資金回收風(fēng)險(xiǎn) 6 畢業(yè)論文 和收益分配風(fēng)險(xiǎn)，并迸一步深究房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生這些財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因；同時(shí)，還從宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控和房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)行財(cái)務(wù)管理機(jī)制兩個(gè)方面分別對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分析。隨著美國(guó)經(jīng)濟(jì)近年來的穩(wěn)步增長(zhǎng)，美國(guó)的住宅價(jià)格更是讓人不可理解地快速上漲。美國(guó) 2021 年房地產(chǎn)價(jià)格平均上漲幅度接近 15％，這是該國(guó)自二十世紀(jì) 8 年代以來房?jī)r(jià)漲幅最大的一年。 美國(guó)次房危機(jī)的苗頭，其實(shí)早在 2021 年底就開始了。只不過，從苗頭發(fā)生、問題累計(jì)到危機(jī)確認(rèn)，特別是到貝爾斯登、美林證券、花旗銀行和匯豐銀行等國(guó)際金 融機(jī)構(gòu)對(duì)外宣布數(shù)以百億美元的次貸危機(jī)損失，花了半年多的時(shí)間。另一方面，美國(guó)通貨膨脹壓力加大，美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)降息的貨幣政策遭遇兩難境地，這都不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)盡快回暖。在日本當(dāng)年的房地產(chǎn)熱中，最大投機(jī)者是財(cái)力雄厚的企業(yè)，它們?cè)诖罅抠Y金投入促使商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格快速抬高的同時(shí)，也拉抬了住宅房產(chǎn)的價(jià)格。這次泡沫不但沉重打擊了房地產(chǎn)業(yè)，還 接引發(fā)了嚴(yán)重的財(cái)政危機(jī)。 2． 2 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的地位。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、周期久、供應(yīng)鏈長(zhǎng)、地域性強(qiáng)的特點(diǎn)。 199 199 1995年開發(fā)商隊(duì)伍仍在膨脹，但是增幅逐漸減緩。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)資料顯示 ： 內(nèi)資企業(yè)個(gè)數(shù)由 2021 年所占比例86． 32％上升到 2021 年所占比例 90． 73％。同時(shí)，港澳臺(tái)投資企業(yè)個(gè)數(shù)也由 2021 年所占比例 10． 01％下降到 2021 年所占比例 5． 99％；外商投資企業(yè)個(gè)數(shù)由 2021 年所占比例 3． 67％下降到 2021 年所占比例 3． 28％； 2021 年內(nèi)資企業(yè)個(gè)數(shù)分別是港澳臺(tái)投資企業(yè)、外商投資企業(yè)個(gè)數(shù)的 15． 14 倍和 27． 70 倍。 4．房地產(chǎn)企業(yè)資金來源自籌資金所占比例較小 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源自籌資金所占當(dāng)年資金來源一般為 30％左右，房地產(chǎn)企業(yè)資金來源主要以外來資金為主，外來資金主要包括國(guó)內(nèi)貸款、利用外資 (指境外房地產(chǎn)投資基金和風(fēng)險(xiǎn)投資基金以及大量的個(gè)人資金，通 過直接購買土地、房產(chǎn)、進(jìn)行項(xiàng)目合作、直接參股房地產(chǎn)公司等方式，集中投資于房地產(chǎn)行業(yè)。從資金來源結(jié)構(gòu)來分析， 2021年是分水嶺， 2021 年之前房地產(chǎn)國(guó)內(nèi)貸款在房地產(chǎn)投資中的比重一直保持在 20％左右的水平， 2021 年國(guó)家出臺(tái)了 121 號(hào)文，隨后又實(shí)行了一系列的調(diào)控政策，導(dǎo)致銀根緊縮，銀行貸款明顯下降， 2021 年國(guó)內(nèi)貸款比 2021 年下降了近 5 個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)自籌資金和其他資金來源比例持續(xù)提高。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資將繼續(xù)受到宏觀調(diào)控和開發(fā)企業(yè)資金壓力的限制，后續(xù)投資增速有繼續(xù)下降的可能。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)資料顯示 ： 雖然 1989 年我國(guó)房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)僅為 7． 86 億元，但隨后的幾年，尤其是 1993 年，房地產(chǎn)行業(yè)開始出現(xiàn)投資熱潮，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)和行業(yè)平均利潤(rùn)率都不斷攀升， 1993 年行業(yè)平均利潤(rùn)率高達(dá) 13． 7％， 1994 年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)達(dá)到 167． 44 億元的高峰。 1998 到 2021 年底這段時(shí)期，房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入了一個(gè)前所未有的高潮期，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)；然而近幾年來，也出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資增速過快，空置率上升及房地產(chǎn)價(jià)格迅猛上漲等一系列問題。 3．房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快 盡管我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于快速發(fā)展期，房?jī)r(jià)收入比也可以適當(dāng)高一些，但是，如果房?jī)r(jià)嚴(yán)重偏離了居民的收入水平和購買能力，就會(huì)造成一方面房屋大量空置，另一方面居民買不起的嚴(yán)重供求脫節(jié)現(xiàn)象，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光看，對(duì)于整個(gè)行業(yè)的發(fā)展有弊而無利。而消費(fèi)者購房的預(yù)付款一部分個(gè)人儲(chǔ)蓄金外，相當(dāng)一大部分來自銀行貸款。不少房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率在 70％以上，企業(yè)承受著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 分析 3． 1 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生環(huán)節(jié) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在不同的理財(cái)環(huán)境和理財(cái)階段，有不同的表現(xiàn)形式。 2．投資風(fēng)險(xiǎn) 即無法取得期望投資報(bào)酬的可能性。 4．收益分配風(fēng)險(xiǎn) 15 畢業(yè)論文 即由于收益取得和分配而對(duì)資本價(jià)值產(chǎn)生影響的可能性。這些特點(diǎn)決定了 房地產(chǎn)企業(yè)必然會(huì)面臨巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。所謂從數(shù)量上保證，就是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)生 產(chǎn)經(jīng)營(yíng)任務(wù)和合同要求，按照必須的資金數(shù)量來籌措資金；所謂從時(shí)間上保證，就是要適時(shí)地籌措資金，有計(jì)劃地調(diào)度資金，既要實(shí)現(xiàn)資金鏈在收支時(shí)間上銜接，又盡可能地降低融資成本。如果不利用外源性融資獲得有效融通資金進(jìn) 行支持，企業(yè)將陷入投資回收期長(zhǎng)和再生產(chǎn)連續(xù)性要求的矛盾，而無法實(shí)現(xiàn)良勝循環(huán)。房地產(chǎn)開 發(fā)投資資金主要來源于自籌資金和傳統(tǒng)的外源融資?？雌饋肀容^合理，但實(shí)際上，房地產(chǎn)開發(fā)資金三大來源中，自籌資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來，大部分來自購房者的住房按揭貸款，如按首付 30％計(jì)算，自籌資 17 畢業(yè)論文 金有大約 70％來自銀行貸款，其余部分還包含了施工企業(yè)的工程墊款，其中又有很大一部分來源于建筑業(yè)貸款；同樣，定金及預(yù)付款中也有 60％一 70％來自銀行貸款。這種經(jīng)營(yíng)模式導(dǎo)致銀行與開發(fā)商 (或者項(xiàng)目 )的收益高度正相關(guān)，一旦鏈條中的某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)嚴(yán)重問題，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)經(jīng)由開發(fā)商 (或者項(xiàng)目 )傳導(dǎo)到銀行，并最終由銀行來承擔(dān)全部風(fēng)險(xiǎn)。但是，鑒于金融安全的考慮，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市有著嚴(yán)格的審批。 房地產(chǎn)債券與一般債券相比收益較高，與股票相比，又因可以按期收回本金和利息而有較高的安全性，并且具有一定的流動(dòng)性，因此，在境外成為廣大投資者歡迎的金融品種。 1998 年以來，有 4 家房企發(fā)行了債券，分別是深圳 振業(yè)集團(tuán)股份有限公司為翠海花園項(xiàng)目發(fā)行的“ 1998 年深圳業(yè)債券’’；北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)發(fā)行的“首創(chuàng)債券 ，用于北京市六個(gè)居民小區(qū)的商品房建設(shè)；北京市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)總公司發(fā)行的“蓮花小區(qū)建設(shè)債券”；北京市華遠(yuǎn)房地產(chǎn)股份有限公司發(fā)行的“華遠(yuǎn)債券”，用于北京西城區(qū)東冠英小區(qū)危舊改造。這與我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展階段是不適應(yīng)的，應(yīng)當(dāng)大力拓展債券融資的空間。 4．房地產(chǎn)資金信托活躍 19 畢業(yè)論文 房地產(chǎn)信托投資是基于商業(yè)信托組織形式，聚集多個(gè)投資者的資金，收購并 持有房地產(chǎn)或 為房地產(chǎn)進(jìn)行融資的一種投資方式。而且對(duì)房地產(chǎn)資金鏈出現(xiàn)緊張的企業(yè)，信托投資公司通過一次性購買其部分資產(chǎn)向其提供后續(xù)開發(fā)資金，待房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售款回籠以后再購回。不過，信托產(chǎn)品由于政策的限制仍然存在一定欠缺，比如，央行《關(guān)于信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)有關(guān)問題的通知》規(guī)定，每個(gè)信托計(jì)劃限賣 200 份，因此融資總額會(huì)受到一定限制。 3． 2． 2 融資風(fēng)險(xiǎn)的成因分析 1．融資渠道過于單一 我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)不發(fā)達(dá)，主要靠商業(yè)銀行貸款支撐著房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金需求。 2．權(quán)益融資與債務(wù)融資的比例失衡 我國(guó)資本市場(chǎng)剛剛起步，在結(jié)構(gòu)方面存在著問題。而我國(guó)房地產(chǎn)融資體系的現(xiàn)狀則是銀行占據(jù)著超過一半的融資任務(wù)。 5．房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的監(jiān)管和調(diào)控機(jī)制尚不完善 目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的法規(guī)建設(shè)相對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展而言是滯后的，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立資金運(yùn)用規(guī)定外，還沒有專門 的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待于制訂。往往等到項(xiàng)目開發(fā)后期才明確項(xiàng)目是否盈利，原融資方案是否經(jīng)濟(jì)、可靠，但此時(shí)已錯(cuò)過了資金運(yùn)作的最佳時(shí)期。 3． 3 投資風(fēng)險(xiǎn)分析 3． 3． 1 房地產(chǎn)企業(yè)的投資現(xiàn)狀 1．房地 產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng) 22 畢業(yè)論文 近幾年來，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，銷售價(jià)格不斷攀升。這兩者本來應(yīng)該是相反的。這正是由于 2021 年樓市銷售火暴、房?jī)r(jià)快速攀升，項(xiàng)目定價(jià)已完全脫離了成本加利潤(rùn)的原則，而是對(duì)比周邊其他項(xiàng)目的價(jià)格而定，利潤(rùn)率的增加令開發(fā)商出現(xiàn)惜售心態(tài)，囤積房源，高點(diǎn)拋售，空置房產(chǎn)生的原因多在于此。國(guó)內(nèi)學(xué)者將城市家庭按收入水平的差異分為五種類型： (1)貧困型 占 4％左右，認(rèn)為該類家庭適合安居工程； (2)溫飽型占 34％左右，認(rèn)為該類家庭適合安居工程； (3)小康型占 55％左右，認(rèn)為該類家庭適合商品房；(4)富裕型占 6％左右，認(rèn)為該類家庭適合高檔公寓； (5)富豪型占 1％左右，認(rèn)為該類家庭適合別墅。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)總額過低，而房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金需求動(dòng)輒上億，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多依靠銀行貸款和多種集資進(jìn)行開發(fā)。其次，違法違規(guī)征地圈地現(xiàn)象較嚴(yán)重。 2．房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)過快 由于房地產(chǎn)投資過快增長(zhǎng)導(dǎo)致房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性失衡和大量的商品房空置。因此造成供給與需求的結(jié)構(gòu)性矛盾有加劇之勢(shì)。合作項(xiàng)目的資金從國(guó)外融入，利率遠(yuǎn)高于國(guó) 內(nèi)銀行。另外，房地產(chǎn)企業(yè)自身所掌握信息不全、不準(zhǔn)，使得開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目前期調(diào)查不周，測(cè)算不精，投資決策草率。而一些發(fā)展商至今仍心存“暴利’’思想下的某種“幻覺 。 房地產(chǎn)企業(yè)資金回收風(fēng)險(xiǎn)的生產(chǎn)主要受外部因素和內(nèi)部因素的影響： (1)外部因素主要表現(xiàn)為企業(yè)所處的大環(huán)境，即國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策和財(cái)政金融政策的影響。 (2)內(nèi)部因素主要表現(xiàn)于管理層對(duì)于企業(yè)資金回收主要渠道商品房屋的銷售系列決策的制定。不論出現(xiàn)上述哪種情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都必須認(rèn)真做好房屋銷售的市場(chǎng)行情調(diào)查，準(zhǔn)確無誤地核算出房屋的銷售成本，包括房屋開發(fā)建設(shè)成本、房屋銷售成本以及房地產(chǎn) 26 畢業(yè)論文 行業(yè)的平均利潤(rùn)，尋找出市場(chǎng)銷售的切入點(diǎn) —— 銷售價(jià)，并在最短的時(shí)間內(nèi)將房屋全部推銷出去，將資金回收。如果企業(yè)的利潤(rùn)分配政策缺乏控制制度，不結(jié)合企業(yè)的實(shí)現(xiàn)情況，不進(jìn)行科學(xué)的分配決策，必將影響企業(yè)的財(cái) 務(wù)結(jié)構(gòu)，從而形成間接的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。(2)轉(zhuǎn)增資本金。 由于我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以民營(yíng)企業(yè)為主，它們基本上都由兩個(gè)或兩個(gè)以上的自然人投資入股組建的有限責(zé)任公司，它們絕大多數(shù)為項(xiàng)目型公司，往往沒有系統(tǒng)的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。獲取利 潤(rùn)后，如何分 利潤(rùn)往往由投資人確定，利潤(rùn)分配采取何種形式，分配多少以及何時(shí)進(jìn)行分配往往基于投資人對(duì)房地 27 畢業(yè)論文 產(chǎn)市場(chǎng)未來走勢(shì)的判斷，而不是根據(jù)企業(yè)的融資需求、資本結(jié)構(gòu)及企業(yè)內(nèi)、外部關(guān)系人的要求等來確定利潤(rùn)分配策略。這樣，企業(yè)的賬面往往反映為虧損或微利。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)分配隨意性大、分 配不規(guī)范以及分配時(shí)間不連續(xù)將給企業(yè)的發(fā)展帶來以下幾方面的問題： (1)不利于企業(yè)拓寬融資渠道。合理的利潤(rùn)分配政策可以降低企業(yè) 的融資成本，增加企 利潤(rùn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)分配的隨意性和不規(guī)范性，不利于資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，不利于降低企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)家出臺(tái)了一系列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策，主要是通過運(yùn)用金融貨幣政策、土地政策和稅收政策來調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。主要體現(xiàn)在：規(guī)定商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款，重申企業(yè)自有資金 (所有者權(quán)益 )比例須達(dá)到開發(fā)項(xiàng)目總投資的 35％并且“四證”齊備方能獲得開發(fā)貸款，開發(fā)貸款不得跨地區(qū)使用，嚴(yán)禁發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款，嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)用銀行貸款墊資開發(fā)項(xiàng)目。貸款利率方面，央行于 2021 年初取消了住房抵押貸款優(yōu)惠利率，使其回歸到同期貸款利率水平，變相提高了住房貸款利率。 以上事實(shí)表明，從 2021 年至今，房地產(chǎn)金融政策一直在緊縮，而 20212021 年，這種緊縮的表現(xiàn)尤其突出，無論是《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理 的通知》的出臺(tái)，還是貨幣政策由原來的“適度從緊”轉(zhuǎn)為“從緊”等變化，均對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的資金 29 畢業(yè)論文 鏈造成了前所未有的壓力，最近各地土地拍賣市場(chǎng)遇冷就是最直接的體現(xiàn)。目前約有 80％的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接地來自商業(yè)銀行貸款，其融資格局比較單一，金融風(fēng)險(xiǎn)也較大。而一旦發(fā)生資金鏈條斷裂，就可能造成大面積商品房空置、銀行貸款發(fā)生呆壞賬、施工方的工程款、材料商的材料款等款項(xiàng)長(zhǎng)期被拖欠，引發(fā)一系列連鎖反應(yīng)，造成新的三角債問題，導(dǎo)致社會(huì)財(cái)富的大量浪費(fèi)和損失。我國(guó)的土地所有制屬于全民所有制，一級(jí)土地供應(yīng)全權(quán)掌握在政府手中，因此政府通過對(duì)土地供應(yīng)這一最直接、最現(xiàn)實(shí)的政策來對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀 調(diào)控，從而使我國(guó)的經(jīng)濟(jì)得以持續(xù)健康的發(fā)展