房地產(chǎn)證券化的必要性論證-在線瀏覽
2025-08-12 13:51本頁面
【正文】 者的資金投資于房地產(chǎn)的基金，這種基金一般不直接從事具體房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)；第三種是資產(chǎn)運(yùn)營型基金，以房地產(chǎn)投資信托為代表，即不進(jìn)行項(xiàng)目投資活動，而是直接運(yùn)作房地產(chǎn)資產(chǎn)，由此而產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益作為基金回報(bào)；第四種，在實(shí)際情況中，還存在已經(jīng)具備權(quán)益關(guān)系但未以證券化方式表現(xiàn)的基金形式，它們只要將權(quán)益以有價(jià)證券形式表現(xiàn)出來就構(gòu)成房地產(chǎn)證券化，可稱之為“準(zhǔn)房地產(chǎn)證券化”，這主要是住房公積金和住房合作社兩大類形式。其二是派生出來的債券，主要以資產(chǎn)支撐證券和抵押支撐證券為代表。四是住宅抵押貸款證券化，是指金融機(jī)構(gòu)對住房抵押貸款進(jìn)行包裝組合，將一定數(shù)量的，在貸款期限、利率、抵押范圍、類型等方面具備共性的抵押貸款以發(fā)行債券的方式出售給投資者，包括抵押債券及由抵押貸款支持、擔(dān)保的各種證券。房地產(chǎn)業(yè)是一個高投入的行業(yè)，高投入在帶來高收益的同時(shí)也必然帶來高風(fēng)險(xiǎn)。而我國多年以來形成的以銀行為主要融資渠道的房地產(chǎn)金融體系僵化、單一，不僅使現(xiàn)有金融系統(tǒng)積累了大量的金融風(fēng)險(xiǎn)，而且客觀上限制了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)證券化正是在這樣的呼喚中來到中國。20世紀(jì)70年代以來，西方國家金融業(yè)發(fā)生了重大變化，一直占據(jù)金融業(yè)主導(dǎo)地位的銀行業(yè)面臨著挑戰(zhàn)，而證券化卻在競爭中得到了迅速發(fā)展，成為國際金融創(chuàng)新的三大主要趨勢之一。我國目前對于房地產(chǎn)證券化還處于研討和摸索階段。本文主要圍繞這兩個問題展開。由于個人住房抵押貸款期限比較長，而商業(yè)銀行資金來源以短期為主，因而產(chǎn)生了由于短存長貸引發(fā)的流動性問題。但是，由于業(yè)務(wù)發(fā)展的不平衡，個人住房抵押貸款發(fā)展最快的建行，其余額占全部貸款金額的比重已超過9%，上海、深圳等業(yè)務(wù)開展較早地區(qū)的一些中小銀行有的已接近30% 。而房地產(chǎn)證券化的一個重要功能就是通過預(yù)先出售抵押貸款，提早回籠資金，從而降低流動性風(fēng)險(xiǎn)。住房抵押貸款是一種期限長、流動性差的業(yè)務(wù)，銀行又很難在短期內(nèi)對負(fù)債結(jié)構(gòu)做出相應(yīng)的調(diào)整，抵押貸款證券化為金融機(jī)構(gòu)根據(jù)變化的市場環(huán)境及時(shí)調(diào)整自己資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)提供了有效的途徑。抵押貸款證券化能夠使銀行從容地通過出售高風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，有效地降低資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中高風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的比率，提高資本杠桿效應(yīng)，以較少的資本獲取較大的利潤。如果將商業(yè)銀行的資產(chǎn)，特別是優(yōu)質(zhì)的住房抵押貸款證券化，并由民間資本來持有，會拓展銀行資金來源。有利于拓展房地產(chǎn)業(yè)資金來源，構(gòu)建良好的房地產(chǎn)運(yùn)行機(jī)制。同時(shí)，在房市全面啟動之后，為了保證房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，近期內(nèi)每年至少還得投入不低于３０００億元的金融支持 。同時(shí)，房地產(chǎn)證券面值靈活，易流通，可以克服房地產(chǎn)投資規(guī)模大，建設(shè)周期長的弊端，消除市場進(jìn)入障礙，解決我國現(xiàn)階段巨額存款和巨額資金需求的矛盾。當(dāng)
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