【導(dǎo)讀】惠州市仲愷高新區(qū)仲愷廣場。項目可行性研究報告。二○○七年七月三十日

　　

【正文】 黃金位置，主打投資性商用物業(yè)性質(zhì)，以公寓為主導(dǎo)， 周到的物管服務(wù)，并且提供物業(yè)代租代管服務(wù)，其樓盤最大的亮點在于光纖直接接入海關(guān)系統(tǒng)自動報關(guān)，這也是吸引其客戶的重要原因之一，其主打口岸商務(wù)概念及強調(diào)海關(guān)影響力等營銷手法值得借鑒 市場分析有關(guān)結(jié)論 從市場分析來看，仲愷高新區(qū)作為新興的城市區(qū)域，整體來看，房地產(chǎn)開發(fā)有較大的發(fā)展機會。 仲愷高新區(qū)是惠州規(guī)劃較好、發(fā)展前景佳的區(qū)域，逐漸成為惠州市住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點區(qū)域，未來隨著區(qū)域城市環(huán)境的改善以及發(fā)展力度的加大，區(qū)域房地產(chǎn)市場將具備廣闊的發(fā)展空間。 三、項目分析及評價 地塊解析 交通條件 本項目位于仲愷高新區(qū)行政、商務(wù)及口岸核心位置，地理位置優(yōu)越，在陳江 仲愷區(qū)域的規(guī)劃中居于重要地位，城市主干道仲愷大道與樂金路交匯于此，具有較高的商業(yè)價值及沿路昭示價值。與惠州海關(guān)隔路相望，海關(guān)物流貿(mào)易業(yè)匯集；借助園區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及仲愷大道沿線整體規(guī)劃，未來本項目地段將形成多種業(yè)態(tài)并存的商業(yè)金融中心。陳江 仲愷區(qū)域作為深圳、東莞、廣州及惠城區(qū)之間交通的“咽喉要沖”，鐵路、輕軌、高速公路悉數(shù)穿區(qū)而過，而規(guī)劃中的前進西路、前進東路及南大道等快速路開通后，陳江 —— 仲愷片區(qū)外圍將形 成更為快捷方便的過境交通，減少過境車輛對仲愷大道作為城市道路功能的影響，使仲愷大道淡出公路功能，真正形成如深南大道般的景觀城市道路功能。而自高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)延伸的主干道樂金路，亦將為本項目帶來更多的廠區(qū)客戶資源，有助于其各類消費需求的釋放。兩條主干道共同構(gòu)成本項目交通的“黃金十字”。 項目所在片區(qū)對外道路條件良好， 道路標(biāo)準(zhǔn)較高，為雙向十車道的仲愷大道及創(chuàng)業(yè)路、前進路。區(qū)內(nèi)交通有新園路、樂金路、紅旗路、中星路、松山路等多條交通干線連接周邊地帶。路網(wǎng)完善，交通發(fā)達，對本地塊的開發(fā)有著積極的影響。 本片區(qū)路網(wǎng)比較完善，交通規(guī)劃前景良好，隨著交通配套的進一步完善，片區(qū)與周邊及市內(nèi)的往來將更加便捷。將使本地塊的輻射能力極大增強。 地形、地勢 項目總規(guī)劃占地面積為 42280 平方米，可利用建設(shè)用地面積為 35312 平方米。 項目地塊目前基本平整完畢，比較平坦， 其 中項目北邊幼兒園和多層住宅部分有 45 米的高差，項目東邊與紅旗路也有 25 米左右的高差 。項目形狀呈碟形，南北扁，東西長 ,對規(guī)劃布局較為有利 。 宗地現(xiàn)實情況： 水電氣保障 項目周邊是較為成熟的工業(yè)區(qū)，區(qū)域水電氣保障條件已經(jīng)具備；同時，區(qū)域的水電氣保障能力為項目的開發(fā)提供了足夠的保障空間。 規(guī)劃限制條件 項目總規(guī)劃面積約為 42280 ㎡，可利用建設(shè)土地面積為 35312 ㎡； 規(guī)劃建筑容積率小于或等于 ； 項目周邊環(huán)境 周邊環(huán)境： 項目南面、西面與北面為住宅樓或 住宅小區(qū)，居住氛圍比較濃 ； 項目南面市政綠化帶目前沒做，均是荒草，為了能使項目有更好的景觀資源與體現(xiàn)項目檔次，可改造市政綠化帶 ； 項目東面、東南面為廠房及宿舍樓，但對本項目的影響不大 ； 項目西南面為海關(guān)大廈，有政府部門辦公，對項目功能組合與檔次有所提升 。 周邊配套： 購物：金寶購物?創(chuàng)業(yè)店、國通購物廣場、平價購物店及大量便利店 教育：金寶幼兒園、紅旗小學(xué)、仲愷中學(xué)、仲愷技工學(xué)校 藥店：健民藥房 休閑：擬建高爾夫練習(xí)場、生態(tài)園 項目 SWOT 分析 ? 項目優(yōu)勢分析（ S） 5 公里， 離城不離市 ； ，開發(fā)商實力雄厚 ； 雙核 ，潛力無限 ，項目周邊企業(yè)較多，為本項目提供較多的購買人群； ，使得區(qū)位價值迅速提升，對本項目有較大的利好影響； ，昭示性好，交通通達性強 ，有較為完善的交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃的優(yōu)勢； ，商、住兩相宜 ； ，可吸引陳江片區(qū)的置業(yè)人群。 ? 項目劣勢分析（ W） ，因此吸引惠州城區(qū)的購買能力較弱； ，環(huán)境有待改善， 周邊小型工廠及宿舍尚未搬遷 ； ，有一定的噪音影響 ，； ，影響居住舒適度 。 ? 項目機會分析 (O) 快速發(fā)展 將 帶動惠州市房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展 ； ，將大大提升本項目的品質(zhì)； ，如 TCL、德賽、 LG 等，公司區(qū)內(nèi)的住房需求不斷增加； O4. 積聚的購買力開始加速釋放 ； O5. 新海關(guān)進駐的利好 。 ? 項目威脅分析 (T) T1. 高新區(qū)未來住宅及商業(yè)供應(yīng)量將非常龐 大 ,競爭態(tài)勢嚴峻； ，使本項目銷售有一定難度； ，區(qū)域內(nèi)的需求量比較有限，面對開發(fā)商之間的直接競爭，對本項目今后的銷售產(chǎn)生一定的壓力； ，增加商業(yè)前期操作難度 ； 。 項目評價 本項目位于惠州仲愷高新區(qū)內(nèi)， 體量較大，具有較為充份的發(fā)揮空間，使項目有機會在區(qū)域內(nèi)發(fā)揮引領(lǐng)效應(yīng)； 項目區(qū)域未來會發(fā)展成為惠州新興的城市核心區(qū)域，提供完善的城市服務(wù)功能； 高新區(qū)管委會希望本項目 為整體區(qū)域城市化改造樹立標(biāo)桿； 高新技術(shù)及其下游產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴大，區(qū)域人均可支配收入的提高，與住宅、寫字樓、商業(yè)等供應(yīng)不足的矛盾愈發(fā)突出 ； 項目發(fā)展定位為 綜合性建筑社區(qū) ， 是區(qū)別于其它項目的獨特的競爭力 ； 從城市發(fā)展來看，仲愷高新區(qū)定位為惠州市中心城區(qū)有機組成部分，有良好人居環(huán)境和創(chuàng)業(yè)條件的現(xiàn)代化新區(qū)；區(qū)域城市未來具備廣闊的發(fā)展空間，本項目開發(fā)與城市發(fā)展方向相吻合。 四、市場定位及項目評估 市場定位 根據(jù)項目所在片區(qū)的現(xiàn)狀及發(fā)展前景，結(jié)合未來經(jīng)濟、 人口、企業(yè)進駐狀況，本項目宜采取綜合性物業(yè)發(fā)展 定位，形成住宅、商業(yè)、寫字樓、公寓（或酒店 式公寓 ） 等四類產(chǎn)品相結(jié)合的綜合體物業(yè)，樹立片區(qū)綜合體物業(yè) 的標(biāo)桿 ；即 總體定位為以酒店服務(wù)、商務(wù)辦公、居住、休閑購物、餐飲娛樂、文化交流“六位一體” 的城市功能濃縮綜合體。 住宅部分：未來穩(wěn)步增長的常住人口（工廠區(qū)客戶為主）為住宅提供有效的自住類支撐；片區(qū)輻射力的增強推動投資需求的增長，吸引經(jīng)濟更為發(fā)達地區(qū)（如深圳、廣州、香港等）投資客戶前來投資置業(yè)；流動人口的增加則提供強勁的租住需求，使得住宅物業(yè)的需求有一定量的增長。 商業(yè)部分：本項目處于高新區(qū)核心地段，仲愷大道 的服務(wù)產(chǎn)業(yè)配套，使得住宅物業(yè)的要求有一定量的增長。兩條城市主干道交匯于此，周邊聚集海關(guān)、政府辦公、住宅區(qū)等多種功能區(qū)域，具有較高的商業(yè)價值。而居住區(qū)人口的不斷增加、新海關(guān)的遷入帶來可觀的人流量及片區(qū)商業(yè)規(guī)劃的集中效應(yīng)，使得本項目商業(yè)物業(yè)具有較大的發(fā)展空間。 寫字樓部分：根據(jù)區(qū)域工業(yè)化發(fā)展的一般模式，本片區(qū)工業(yè)已經(jīng)達到較充分的發(fā)展階段，介于工業(yè)化與后工業(yè)化交替時期，對高端服務(wù)業(yè)的需求開始起步，而此類客戶導(dǎo)向型企業(yè)（如銀行、證券、保險、中介、咨詢等）對辦公環(huán)境的要求較高，由此將帶動純粹商務(wù)意義上的寫字樓市場的發(fā)展。 公寓（或酒店）部分：本片區(qū)與一般工業(yè)的區(qū)別在于大型集團式企業(yè)占絕對主導(dǎo)地位，而此類企業(yè)（尤其是跨國企業(yè)）與其他企業(yè)的交流參觀活動較多，形成對酒店或酒店式公寓的需求；除此之外，據(jù)我司調(diào)研部監(jiān)測，大量的企業(yè)高管或外籍工作人員亦對公寓（或店）有較強的租用及自住需 求。 項目總體定位： 城市功能濃縮綜合體 產(chǎn)品定位 住宅產(chǎn)品定位 高增值型時尚名宅 戶型面積 ? 寫字樓產(chǎn)品定位 中央商務(wù)辦公新空間 本項目為中高檔純商務(wù)寫字樓，同時考慮投資需 求，寫字樓建筑面積在80— 120 ㎡之間，同時可以自由拆分、靈活組合。 標(biāo)準(zhǔn)層面積：目前惠州寫字樓市場上標(biāo)準(zhǔn)層面積為 800— 1500 ㎡，主流面積在 1200 ㎡左右。 商務(wù)及會所配套：惠州近期的寫字樓開始注重商務(wù)配套與會所的設(shè)置，如惠州信合大廈就設(shè)置有商務(wù)會議室和視聽室。本項目 將 設(shè)置商務(wù)中心，同時配置休閑娛樂會所。 ? 酒店式公寓（公寓）產(chǎn)品定位 LIHO 集合公寓 每套建筑面積平均在 4060 ㎡，臥室和客廳 沒有明顯的劃分， 通過打通相臨戶型，可以變成 80120 平米或更大戶型物業(yè) ,滿足部分有大面積酒店需求或辦公 需求的客戶 ， 所有的生活空間設(shè)定來源于居住者本身 ， 主要客戶群定位于投資客戶、中小企業(yè)及過渡性買家；個性需要的服務(wù)設(shè)施如： 24 小時便利店， 24 小時自助型洗衣店， 24小時自助式健身房、商務(wù)會議室等。 戶型面積 ? 商業(yè)產(chǎn)品定位 主力店 +特色街 打造仲愷高新區(qū)商業(yè)中心 項目的基本商業(yè)形態(tài)可由生活配套街區(qū)與商務(wù)配套街區(qū)組成，以超市、餐飲和娛樂、品牌專賣等進行組合。 休閑主力店面積約 13000 平方米，作為發(fā)展商長期，持有物業(yè)， 可以采用先租后售的策略。 客戶定位 ? 高新區(qū)內(nèi)企業(yè)員工（企業(yè)員工考慮到組織家庭、交通成本、生活與工作之間的便捷度的影響，看好高新區(qū)未來發(fā)展?jié)摿Φ纫蛩?，從而選擇置業(yè)高新區(qū)） ? 高新區(qū)內(nèi)本地居民（出于對居住品質(zhì)的要求，尋求小區(qū)環(huán)境好，物業(yè)管理到位的小區(qū)，具有換房需求） ? 惠州 內(nèi)投資客戶（隨著其經(jīng)濟實力的增強，初步具備投資能力和投資意愿，看重高新區(qū)與惠城區(qū)樓盤價格差以及對高新區(qū)未來發(fā)展充滿信心，進而選擇高新區(qū)進行投資） ? 外地投資客戶（隨著珠三角經(jīng)濟一體化的進程，惠州房價與深圳等地 房價的巨大差異，看重高新區(qū)升值潛力 等因素） 價格定位 項目入市安排 本方案的項目開發(fā)總規(guī)模達到 220210 平方米，預(yù)計開發(fā)期 6 年，未來 6 年內(nèi)，項目區(qū)域城市發(fā)展、項目市場條件都將發(fā)生巨大的變化，本文中的價格定位是在現(xiàn)有的市場水平及預(yù)測條件下，對未來項目住宅銷售物業(yè)進行價格定位。 由于項目開發(fā)時間長，我們將根據(jù)對市場增長水平的預(yù)測分析本項目后期的入市價格。 ? 項目入市安排 序號 年份 1 2 3 4 5 6 2021上 2021下 2021上 2021下 2021上 2021下 2021上 2021下 2021上 2021下 2021上 2021下 1 項目一期銷售階段 ★ 2 項目二期銷售階段 ★ 說明： ★ 表示入市 價格定位方法及運用： ? 定位方法 a) 市場比較法； b) 價格預(yù)測法； ? 定位方法運用 a) 市場比較法的運用 根據(jù)惠州城區(qū)區(qū)域市場類似項目確定項目的基點入市價格，本項目選取已經(jīng)入市銷售的藍波灣、金山龍庭等項目測算本項目的 基點入市價格 。 b) 價格預(yù)測法的運用 我們認為本項目在 仲愷區(qū)域內(nèi)主要以高新區(qū)產(chǎn)業(yè)為目標(biāo)客戶群；仲愷高新區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展的階段性較為明顯，在現(xiàn)有的市場條件下，房地產(chǎn)市場價格的變動由消費力決定，即在產(chǎn)業(yè)發(fā)展的變化階段，房地產(chǎn)市場的價值會得以較大程度的上升，而在產(chǎn)業(yè)變化孕育階段，房地產(chǎn)市場價值會保持相對穩(wěn)定。 ? 住宅項目價格定位 a) 基點入市價格 高新區(qū)典型高檔住宅項目銷售價格表 項 目 均價 欣欣家園 3500元 /㎡ 金寶創(chuàng)業(yè)家園 2800元 /㎡ 御景華城 2期 2900元 /㎡（預(yù)計） 從區(qū)域 高檔住宅項目 的整體銷售情況來看，其均價約為 3300 元 /㎡ 。 運用市場比較 法對目前市場的典型 高檔住宅項目 的平均售價進行修正、加權(quán)平均計算得出本項目住宅的參考均價。 比較案例 項目 案例一 案例二 案例三 案例名稱 物業(yè) 金寶創(chuàng)業(yè) 家園 欣欣花園 御景華城 2期 銷售均價（元 /M2） 2800 3500 2900 比較因素 權(quán)分 區(qū)域因素 地理位置 10 10 10 10 9 片區(qū)成熟度 12 12 12 12 11 周邊配套 10 9 9 9 9 城市規(guī)劃 10 9 9 9 8 交通條件 8 8 8 8 8 個別因素 外部景 觀 4 4 4 3 3 外觀形象 6 6 4 5 6 裝修檔次 4 4 3 3 4 環(huán)境及噪音 4 3 4 3 3 停車場 4 4 4 3 3 知名度 6 6 6 5 6 內(nèi)部配套 4 4 4 3 4 物業(yè)管理 4 4 3 3 4 使用年限 4 4 3 4 4 時間因素 銷售時機 10 10 7 8 8 合計 100 97 90 88 90 價格修正系數(shù) % % % 銷售價格加權(quán)分 加權(quán)平均值（元 /M2） 3350 b) 區(qū)域房地產(chǎn)價格變化趨勢 ? 近中期房地產(chǎn)市場價格受市場消化水平?jīng)Q定； ? 長期的房地產(chǎn)價格變動總體還是受成本水平的制約； ? 根據(jù)房地產(chǎn)價格變化規(guī)律，結(jié)合陳江 仲愷區(qū)域的未來發(fā)展走 勢，可以預(yù)計 810 年內(nèi)，區(qū)域房地產(chǎn)市場價格主要受城市發(fā)展水平變化的影響，由區(qū)域房地產(chǎn)需求